某某、濮阳市博大建筑安装工程有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

河南省濮阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）豫09民终2990号

上诉人(原审原告)：***，男，1977年11月6日出生，汉族，住山东省莘县。

委托诉讼代理人：王军勇，河南卓诚律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：濮阳市博大建筑安装工程有限公司，住所地濮阳市华龙区大庆路中段路西。

法定代表人：王红芳，该公司总经理。

委托诉讼代理人：董彦军，河南董彦军律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人濮阳市博大建筑安装工程有限公司（以下简称博大公司）商品房销售合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初8041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人***及其委托诉讼代理人王军勇，被上诉人博大公司的委托诉讼代理人董彦军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：1、请求依法撤销华龙区人民法院（2020）豫0902民初8041号民事判决，改判支持***的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由博大公司承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。1、博大公司作为房屋开发和销售企业，掌握房屋产权手续办理的基础性资料，优先于***知晓办理产权权属事项的时间及程序，故应由博大公司承担举证证明其尽到办证义务的责任。2、一审法院认定涉案房屋2015年可以办理权属证书没有证据支持。3、***在2015年2月2日签订商品房买卖合同，当日交付全部购房款59万元，但博大公司未提供正式发票，从而导致无法办理房产证。二、原审判决适用法律错误。根据相关司法解释的规定，博大公司应承担逾期办证的违约责任，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，一审法院按照人民银行同期贷款基准利率的标准计算，属于适用法律错误。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，望贵院查清事实，支持***的上诉请求。

博大公司辩称，***未能提供证据证明因博大公司过错导致其房产证延期办理，博大公司通知***办理房产证后，***并未将收款收据交回以便开具发票，也未缴纳办证所需的相关费用。且案涉房屋为旧房改造项目，不适用于商品房买卖合同司法解释第18条的规定，一审判决正确，应予维持。

***向一审法院起诉请求：1、判令博大公司赔偿***未办理房屋权属证书损失，损失以房款590000元为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息自2015年5月2日计算至房屋权属证书办理完毕止；2、诉讼费用由博大公司承担。

一审法院认定事实：2015年2月2日，***与博大公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：***购买博大公司开发建设的“馨苑学府”小区第2幢3单元2层西户房屋，建筑面积117.99平方米，单价每平方米5000元，总价590000元；买受人一次性付款；出卖人应当在2015年12月1日前，交付符合合同约定的房屋；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，处理方式没有约定。另外，双方对面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更的约定、房屋交接、出卖人关于基础设施及公共配套建筑正常运行的承诺、保修责任等作出了约定。

2014年12月25日，***向博大公司交纳定金10000元，2015年1月29日，交纳购房款500000元，2015年1月31日，交纳购房款70000元，2015年2月2日，交纳购房款10000元，博大公司均出具收据。2015年2月2日，***向博大公司交纳天然气接口费3150元，博大公司出具收据。当日，博大公司将涉案房屋交付***，后***担任法人的河南弓派管道安装有限公司注册地为涉案房屋所在地。

2020年1月8日，***向一审法院申请调取涉案房屋房产档案，发现2015年1月27日，涉案房屋所有权登记在博大公司名下；2017年4月18日，涉案房屋办理抵押登记，抵押权为案外人多国启；2018年10月11日，涉案房屋注销抵押权人为多国启的抵押登记。

一审法院另查明，博大公司提交其他住户办理房产证缴费清单及房产证复印件各一份，拟证明涉案房屋2015年已具备办理房产证的条件，因***未要求办理房产证，亦未缴纳相关费用，故涉案房屋至今未办理房产证。

一审法院认为，***博大公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。虽然博大公司现辩称涉案房屋系旧城改造，但双方自愿签订了《商品房买卖合同》，本案应为商品房销售合同纠纷。***向博大公司交付了房款，博大公司在2015年2月向***交付了房屋，没有影响***的实际居住、使用。关于办理房屋产权证书，开发商和买受人互有协助义务，同时通过不动产登记机构三方共同完成权属登记。涉案房屋2015年可以办理权属证书，现***未提供证据证实自己至今未办理房屋产权手续是因博大公司导致，博大公司亦无证据证实其曾通知***交费办证。案涉房屋于2017年4月18日至2018年10月11日由博大公司抵押给第三人，在此时间段确无法办理产权证，博大公司对此应承担违约责任。因合同上未约定违约金计算标准，按照***已付购房款总额590000元为基数，按照人民银行同期贷款基准利率的标准向***支付违约金53721.96元(自2017年4月18日至2018年10月11日)，综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一白一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、博大公司支付***违约金53721.96元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回***的其他诉讼请求。本案受理费9960元，由***负担9053元，由博大公司负担907元。

本院二审期间，***围绕上诉请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。***提交一份2019年11约14日9时46分与博大公司的法定代表人王红芳的录音，用于证明***一直在催促办理房产证，2020年之前博大公司都没有能办理产权证，应承担逾期办证违约责任。博大公司质证认为，对***提交证据真实性无异议，但王红芳在通话时并非博大公司法定代表人，而是作为会计与***进行的电话沟通。其次录音时间也无法界定为2019双方并未进入办证程序，办证的前提应缴纳房款与办证费等***并未缴纳。博大公司只是协助义务，该证据不能证明博大公司负有逾期办证的违约责任。

在博大公司对上述录音证据真实性未提异议的情况下，对双方争议的事实认定如下：2019年底博大公司工作人员，仍有拒不为***办理所购房屋产权证书的行为。

除上述事实外，本院审查明事实与一审法院审理查明事实一致。

本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。博大公司开发建设的涉案楼盘，虽为“旧城改造项目”，但***并非旧城改造项目的拆迁安置对象，其购买的是博大公司用于销售的部分的商品房，***与博大公司订立的《商品房买卖合同》为有效合同，合同双方应以约定享有权利，履行合同义务。对因上述商品房买卖合同履行引发的纠纷，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。

本案中双方争议的焦点问题是，***作为涉案房产的买受人至今未取得房屋权属证书的原因是否在于出卖人博大公司，博大公司对涉案房屋逾期办证违约责任的承担问题。在商品房买卖中，取得房屋产权是购房人的合同目的，协助购买人取得房屋权属证书，是出卖人的合同义务。涉案的《商品房买卖合同》对产权登记约定为，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即交房后不超过90日内应当具备为购房人办理产权登记的条件。而涉案的商品房交付前，即在2015年1月27日产权已经登记在博大公司名下，应当视为具备了向购房人办理房屋产权转移登记的前提条件，作为出卖人应及时协助购房人取得房屋权属登记证书是出卖人的合同义务。本案中，***主张在交付房款及收房后多次向博大公司请求办理产权登记，博大公司抗辩称2015年1月27日取得产权登记后粘贴了谁先交费谁先办证的办证说明，但双方对自己的主张均未提交充分的证据予以支持。又因办理房屋产权登记的程序上涉及到买受方有应缴纳的相关税费等问题，出卖方亦不能单独完成，再有涉案的商品房买卖合同对买受人取得产权登记的期限未作出明确的约定，故自交房之日至2017年4月18日博大公司把涉案房产抵押给他人，期间没有完成办理涉案房屋的产权转移登记并不能归责于本案合同的一方，***主张博大公司逾期办证的违约期限，不应包括上述期限。

2017年4月18日至2018年10月11日，博大公司将涉案的房屋抵押给他人，造成了不能向***办理产权转移登记的后果，应视为博大公司故意违约行为，其抵押期间应计入博大公司逾期办证的违约的期限。在解除抵押后，博大公司并未积极履行协助***办理产权登记的义务，本案二审中***提交的录音证据，能够证明至2019年底，博大公司仍在拒绝为***办理产权登记，即自涉案房屋由博大公司设定的抵押解除后，博大公司的逾期办证的违约行为仍在持续当中，不能为***办理涉案房屋的权属证书的原因在博大公司，博大公司应当承担相应期间的逾期办证的违约责任。一审法院仅房屋被设定的抵押期限认定为逾期交房违约期限，属于认定事实不当。鉴于仅由博大公司并不能完成产权转移登记，购房人仍有义务按照办证程序，积极缴纳各项税费以完成涉案房屋的产权登记，为防止各方在本判决生效后怠于履约自己的义务，逾期办证违约金暂计算期限至本判决生效之日为宜。

关于计算违约金的标准问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案没有约定违约金计算标准，故按照已付购房款总额，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算博大公司应向***支付的违约金，一审法院按照中国人民银行同期贷款基准利率作为计算博大公司应承担的逾期办证违约金的标准，属适用法律不当。对***的该项上诉理由予以采纳。

综上所述，***的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院认定事实及适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初0841号民事判决；

二、濮阳市博大建筑安装工程有限公司于本判决生效后十日内，按照***已交59万元房款为基数，自2017年4月18日起至本判决生效之日止，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向***支付违约金。

三、驳回***的其他诉讼请求。

一审案件受理费9960元，由***负担6640元，由濮阳市博大建筑安装工程有限公司负担3320元；二审案件受理费6180元，由***负担2810元，由濮阳市博大建筑安装工程有限公司负担3370元。

本判决为终审判决。

审判长　刘　兵

审判员　贺艳丽

审判员　魏献忠

二〇二一年三月十五日

书记员　郭琳婧