成都鑫大百盛超市有限公司、西藏金龙建设工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川01民终6382号

上诉人（原审被告）：成都鑫大百盛超市有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区十陵街道灵龙路1号1栋附101号。

法定代表人：韩敏，总经理。

委托诉讼代理人：贺朝燕，四川公生明律师事务所律师。

委托诉讼代理人：曾琰媚，四川公生明律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：西藏金龙建设工程有限公司，住所地：拉萨市纳金路20号附5号。

法定代表人：何燕，总经理。

委托诉讼代理人：刘现，北京大成（成都）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴思达，北京大成（成都）律师事务所律师。

上诉人成都鑫大百盛超市有限公司（以下简称鑫大百盛公司）因与被上诉人西藏金龙建设工程有限公司（以下简称金龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2020）川0124民初3047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

鑫大百盛公司上诉请求：一、请求依法撤销原审判决，并依法改判双方继续履行《房屋租赁合同》；二、本案一、二审诉讼费用均由金龙公司承担。二审中，鑫大百盛公司明确上诉请求为：一、请求判决继续履行案涉《房屋租赁合同》；二、如认定双方租赁关系已经解除，那么一审认定腾退时间不合理，应当延长至三个月。事实和理由：一审判决认定基本事实不清，适用法律错误，请求依法改判。一、一审法院适用法律错误。第一，《房屋租赁合同》约定“9......合同期满后，若甲方仍然继续出租该房屋，乙方在同等条件下享有优先承租人”。故鑫大百盛公司的优先承租权应受到保护。第二，一审法院在庭审过程中，未查证金龙公司解除房屋租赁关系的真实意图，是要收回后自用还是继续对外出租，若是继续对外出租，鑫大百盛公司在同等条件下享有优先承租权。综上所述，在租赁期满后金龙公司继续收取租金的行为，应视为双方继续履行《房屋租赁合同》，一审法院在未查证金龙公司解除租赁合同的真实意图的情况下，直接要求腾退房屋，未保护鑫大百盛公司优先承租权的合法权益，应予以撤销，依法改判双方租赁合同继续履行。二、一审判决认定基本事实不清。即便判决解除双方租赁合同关系，15天腾退时间过短，涉及如下事项：（1）因鑫大百盛公司租赁的案涉房屋系大型超市，涉及员工的善后安置问题、货物清点搬迁事宜、超市重新选址等，一审法院要求在15日内腾退，未充分考虑鑫大百盛公司的实际履行情况。如超市腾退，鑫大百盛公司须与员工协商处理工资结算和安置问题，否则可能引发大批量用工纠纷；（2）《补充协议二》约定“租赁合同期满或终止，鑫大百盛公司结清水电气及员工工资等所有费用后，可拆除电梯”，鑫大百盛公司拆除电梯等自行搭建的附属设施需要时间，也非15天能完成；（3）因新冠疫情对鑫大百盛公司的生产经营造成了影响，恳请从保护中小企业的角度和维护用工稳定的立场，请求依法撤销第一项判决，对腾退期限予以延长。具体理由如下：首先，案涉房屋的用途是大型超市，面积约3500平方米，腾退涉及到大量超市员工的安置、超市重新选址和超市货物的清点和搬离等工作。一审判决要求鑫大百盛公司在判决生效后15日内进行腾退，未考虑到此判项在实际操作层面的难度和可行性。其次，电梯及鑫大百盛公司搭建的附属设施的拆除需要更长时间且目前不具备条件。《补充协议二》约定“租赁合同期满或终止，鑫大百盛公司结清水电气及员工工资等所有费用后，可拆除电梯”。现鑫大百盛公司暂无法结清员工工资（因超市腾退，鑫大百盛公司须与工作人员协商处理工资结算和安置工作），需要更长时间完成员工安置及拆除工作。最后，因新冠疫情对鑫大百盛公司的生产经营造成了一定影响，恳请从保护中小企业的角度和维护当地用工稳定的立场，依法延长腾退期限，给予鑫大百盛公司寻找超市选址、解决用工问题的合理期限，以此切实保护鑫大百盛公司合法权益和超市员工的合法权益，以更全面、宏观的眼光妥善处理本案争议。

金龙公司辩称，金龙公司虽然没有上诉，但并不认可一审判决“本院认为”部分。对鑫大百盛公司上诉的内容，案涉租赁合同在2020年2月29日届满后，鑫大百盛公司就应当按照合同约定腾退房屋，双方并没有建立不定期的租赁合同关系，鑫大百盛公司支付的所谓的租金应当被认定为是逾期腾退房屋的占用使用费，金龙公司自始没有与鑫大百盛公司继续履行租赁的合意。综上，希望二审法院在查明事实后作出判决，维护金龙公司合法权益。

金龙公司向一审法院起诉请求：1、请求鑫大百盛公司立即腾退位于郫县××镇××道××路××号（佳苑小区）南侧的综合楼一二三楼即及后面的九间小屋。2、判令鑫大百盛公司以租赁房屋现状向金龙公司交付房屋，不得拆除房屋现有装饰、装修、电梯以及相关配套设施、设备。3、判令鑫大百盛公司向金龙公司支付逾期腾退房屋占用费（暂时计算至2020年4月30日为150940.50元，应计算至鑫大百盛公司实际交付房屋为止）并按照房屋占有使用费的24%向金龙公司支付违约金。4、诉讼费由鑫大百盛公司承担。

一审法院认定事实：2007年10月17日，双方当事人签订《房屋租赁合同》，约定金龙公司将位于四川省郫县（现为成都市郫都区）犀浦镇恒山大道恒山南路252号（佳苑小区）南侧的综合楼一、二楼出租给鑫大百盛公司，期限2008年3月1日至2020年2月29日，房屋租金标准为前两年租金为600000元，从2010年3月1日起，年租金按照前一年租金的5%递增，第一、二年之后每年的租金在前一年度期满一个月前一次性付清。双方还约定了其他权利义务。2010年5月11日，双方当事人签订《补充协议》，约定将四川省郫县（现为成都市郫都区）犀浦镇恒山大道恒山南路252号（佳苑小区）南侧的综合楼第三层和综合楼后面的九间小屋出租给鑫大百盛公司，期限自2010年5月11日至2020年2月29日，第一年租金226000元，从第二年起，在每年租金基础上递增5%，租金支付方式为每年7月15日前支付下一年租金。2011年4月，双方当事人签订《补充协议（二）》，约定金龙公司同意鑫大百盛公司在承租的房屋后壁安装外挂式人行坡道电梯，鑫大百盛公司拆除该电梯时，应将房屋按现状恢复（包括楼梯、栏杆、及配电设施），租赁合同期满或终止，鑫大百盛公司结清水电气及员工工资等所有费用后，可拆除电梯。若五日内鑫大百盛公司不拆除，视为交给金龙公司处置，不得收取费用。双方在合同和补充协议中还约定了其他权利义务。

2020年3月30日，金龙公司向鑫大百盛公司发出律师函，内容有：1、要求鑫大百盛公司收到本函后一个月内腾退房屋，并按照合同约定支付逾期加倍租金；2、鑫大百盛公司腾退时，应将租赁房屋及配套设施、设备完整交给金龙公司，不得拆除和损坏附作于房屋的装饰、装修（包括但不限于电梯、外墙钢结构设施等）；3、鑫大百盛公司如不在一个月内将购置的可移动物品全部搬出，将视为鑫大百盛公司放弃所有权，由金龙公司处理。鑫大百盛公司于2020年3月31日收到该函。

同时查明，鑫大百盛公司已按照合同约定向金龙公司支付完毕截至2020年2月29日之前的租金。后鑫大百盛公司向金龙公司支付了2020年3月至6月的租金，具体支付情况为：2020年4月1日支付了81442元、2020年4月30日支付了81441.67元、2020年6月1日支付了110658.34元（付款凭据备注为1-3楼的租金）、2020年7月8日支付了110658.34元（备注为1-3楼6月份的租金）。另，案涉房屋三楼的租金鑫大百盛公司于2019年时已向金龙公司支付至2020年5月9日。一审庭审中，金龙公司确认鑫大百盛公司支付了上述款项的情况，但认为没有按照合同约定的时间在租期届满前提前支付，也未按照合同约定的标准即每年递增5%支付占用费。

一审庭审中，金龙公司提交了四川省成都市律政公证处2020年4月29日出具的公证书，拟证明案涉房屋鑫大百盛公司仍在正常经营，内有鑫大百盛公司安装的四部电梯。

上述事实，有双方当事人的相关陈述，有双方当事人签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》，有金龙公司向鑫大百盛公司发出的《律师函》，有鑫大百盛公司向金龙公司支付租金的凭据，有四川省成都市律政公证处的《公证书》等证据佐证，一审法院予以确认。

一审法院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》合法有效，双方应按照合同的约定履行权利义务。双方约定的租赁截止期限即2020年2月29日届满后，在金龙公司于2020年3月30日向鑫大百盛公司发出律师函，要求鑫大百盛公司一个月内腾退房屋之后，鑫大百盛公司分别于2020年4月1日、4月30日、6月1日、7月8日向金龙公司支付了2020年3、4、5、6月的租金，金龙公司对鑫大百盛公司支付租金的行为也未提出异议，因此，根据上述事实和原《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，一审法院认为从2020年3月1日之后双方当事人建立了不定期租赁合同关系。根据原《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据金龙公司于2020年5月6日向一审法院提起诉讼的事实和诉请要求鑫大百盛公司腾退案涉房屋的请求，一审法院认为金龙公司起诉之日为金龙公司提出与鑫大百盛公司解除租赁关系之时，但应给予鑫大百盛公司合理的腾退期限，一审法院根据鑫大百盛公司租赁案涉房屋经营超市等情况，结合鑫大百盛公司在收到一审法院送达金龙公司的诉状副本时已知晓金龙公司要求解除租赁关系的事实，确认鑫大百盛公司在判决生效后十五日内向金龙公司腾退案涉房屋。

对于金龙公司要求判令鑫大百盛公司不得拆除房屋现有装饰、装修、电梯以及相关配套设施、设备的请求，一审法院认为，虽金龙公司2020年3月30日向鑫大百盛公司发出的《律师函》中告知鑫大百盛公司如不在一个月内将购置的可移动物品全部搬出，将视为鑫大百盛公司放弃所有权，由金龙公司处理，但这是金龙公司的单方意思表示，不是双方的合意，不必然对鑫大百盛公司产生法律效力；另，虽双方当事人在《补充协议二》中约定租赁合同期满或终止，鑫大百盛公司结清水电气及员工工资等所有费用后，可拆除电梯。若五日内鑫大百盛公司不拆除，视为交给金龙公司处置，不得收取费用。一审法院认为该约定的条件没有成就，同时，该约定是排除鑫大百盛公司主要权利的条款，显失公平，因此鑫大百盛公司辩称有权拆除所安装的电梯的主张成立，一审法院对金龙公司的该主张不予支持。对于金龙公司主张的逾期腾房的占用费和违约金，一审法院认为，根据上述认定，2020年2月29日之后，双方当事人建立不定期租赁关系，截至鑫大百盛公司在判决确认的时间内腾退房屋时，双方存在合法有效的租赁关系，因此金龙公司要求鑫大百盛公司支付逾期腾房的占用费和违约金的主张不符合上述认定，一审法院不予支持。需要指出的是，鑫大百盛公司应按照原合同约定支付这期间的租赁费。据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、鑫大百盛公司在判决生效后十五日内向金龙公司腾退位于郫县××镇××道××路××号（佳苑小区）南侧的综合楼一、二、三楼及后面的九间小屋。二、驳回金龙公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取3047元，由金龙公司承担1500元，由鑫大百盛公司承担1547元。

本院二审期间，鑫大百盛公司围绕上诉请求依法提交了证据。鑫大百盛公司提交以下证据：一、《成都市社会保险人员花名册》《成都鑫大百盛超市员工花名册》。拟证明：鑫大百盛公司有近百名员工。因租赁案涉房屋的用途是用于开大型超市，即使要判决搬迁也需要很多的时间去搬迁和安置。首先鑫大百盛公司希望能够继续履行合同，如果一定要解除合同请求给予更长时间的腾退期。二、银行回单。拟证明：双方仍在继续履行房屋租赁合同。

金龙公司发表质证意见称，一、对《成都市社会保险人员花名册》的真实性、合法性认可，但不认可其关联性，也不能达到鑫大百盛公司的证明目的。鑫大百盛公司并不是仅有本案案涉争议房屋所在的这一个超市在经营，所以该证据并不能体现其实际工作人员的情况。同时，即使有这么多的员工在实际工作也与本案争议无关，其应当自行处理其与员工之间的劳动合同关系。二、对《成都鑫大百盛超市员工花名册》，系鑫大百盛公司单方制作，对其真实性、合法性、关联性不予认可。三、对银行回单的真实性、合法性、关联性予以认可，但不认可证明目的。鑫大百盛公司所支付的是其在租赁合同到期终止后逾期腾退房屋的占有使用费，并非是合同约定的租金。从双方的租赁合同来看，租金为每年递增5%，但其仍是按照上一年度的租金标准在支付，明显并非是在继续履行双方之前签订的租赁合同，而是在按照一审判决书所载明的内容在支付逾期腾退房屋的占有使用费。

对鑫大百盛公司提交的证据，本院认定如下：一、对《成都市社会保险人员花名册》、银行回单的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行综合认定。二、对《成都鑫大百盛超市员工花名册》，系鑫大百盛公司单方制作，因缺乏证明力本院依法不予采信。

本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，鑫大百盛公司与金龙公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。根据双方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：双方当事人租赁合同关系是否已经解除，如果已经解除，一审认定的腾退时间是否合理。

关于双方当事人租赁合同关系是否已经解除的问题。本院认为，首先，根据案涉合同第七条第九款约定“乙方应在租赁期满前六个月书面通知甲方是否停租或续租该营业用房，甲方应于二个月内答复乙方。合同期满后，若甲方仍继续出租该房屋，乙方在同等条件下享有优先承租权。乙方如继续承租，合同另订；乙方如不再续租，则应在合同期满之日按时迁出该物业，逾期加倍收取租金。”，二审中，鑫大百盛公司认可其至今仍占有案涉房屋进行经营，且称其并未在租赁期满前六个月书面通知金龙公司续租案涉房屋，双方系口头协商，但对续租期内租金标准未达成一致。加之优先承租权行使的前提在于出租人另行出租房屋。本案中，鑫大百盛公司并未提供充分证据证明金龙公司存在另行出租的情形，故鑫大百盛公司主张金龙公司侵害其优先承租权，本院不予支持。其次，根据原《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”，案涉合同已经于2020年2月29日履行期限届满，双方并未就续租期间及租金标准达成一致意见，根据上述规定，双方成立不定期租赁关系，金龙公司享有任意解除权。因金龙公司解除合同应当在合理期限前通知鑫大百盛公司，故一审认定金龙公司2020年5月6日起诉之日双方租赁关系解除并无不当，本院予以维持。最后，虽鑫大百盛公司截至2021年3月陆续支付租金，金龙公司亦收取鑫大百盛公司支付的租金。但双方并未就合同期满后的租金标准及租赁期间达成一致意见，金龙公司起诉要求鑫大百盛公司腾退案涉房屋，系表达了解除双方不定期租赁关系的意思，因鑫大百盛公司在合同解除至今仍在占有使用案涉房屋，此必然导致金龙公司产生租金损失。故金龙公司收取租金的减损行为并不等同于其同意与鑫大百盛公司达成续租的一致意思。基于此，对鑫大百盛公司主张其在合同期满后仍在支付租金，金龙公司亦收取其支付的租金能够证明双方就案涉合同继续履行达成一致，本院不予支持。

关于一审认定腾退时间是否合理的问题。本院认为，虽鑫大百盛公司承租案涉房屋用于经营超市，然金龙公司于2020年3月向其发送解除合同的律师函，且一审已经于2020年9月作出判决认定双方不定期租赁关系于2020年5月6日解除，鑫大百盛公司应对金龙公司不再具有续租的意思清晰明知。基于诉讼可能产生的风险，其亦应做好腾退的准备。故一审认定在判决生效之日起十五日内腾退案涉房屋返还给金龙公司并无不当，本院予以维持。

综上，上诉人成都鑫大百盛超市有限公司的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理100元（成都鑫大百盛超市有限公司已经预交6094元），由成都鑫大百盛超市有限公司负担。

本判决为终审判决。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审 判 长　　赵　韬

审 判 员　　何广智

审 判 员　　王　果

二〇二一年四月二十九日

法官助理　　郑　帅

书 记 员　　袁雅丽