南京晓庄学院与南京城开千居房产经营有限公司、江苏汉东环境科技有限公司等租赁合同纠纷二审民事裁定书

江苏省南京市中级人民法院

民事案件民事裁定书

（2018）苏01民终3421号

上诉人南京城开千居商业运营管理有限公司（以下简称城开公司）因与被上诉人南京晓庄学院（以下简称晓庄学院），原审第三人南京华韩奇致美容医院有限公司（以下简称奇致公司）、南京市创新专修学校（以下简称创新学校）、江苏省政府采购中心（以下简称采购中心）、北京合建志洋装饰工程有限公司（以下简称合建公司）、南京西基王动漫设计有限公司（以下简称西基王公司）、江苏汉东环境科技有限公司（以下简称汉东公司）、江苏省公共资源交易中心（以下简称交易中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2016）苏0105民初8090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人城开公司的委托诉讼代理人魏春西、李京龙，被上诉人晓庄学院的委托诉讼代理人周阳、刘韩静，原审第三人奇致公司的委托诉讼代理人魏静、创新学校的委托诉讼代理人陶怡、采购中心及交易中心共同委托诉讼代理人李亭到庭参加诉讼。原审第三人合建公司、西基王公司、汉东公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

城开公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的原审全部诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清。1.一审法院对案件主体认定不清。一审法院受理此案后，要求上诉人提供全部转租合同，以便将所有次承租人列为本案主体，但一审法院仅列明七个第三人，对于其他次承租人如何处理未作明确。2.一审法院认定上诉人存在以下三个方面违约行为：一是房屋租赁用途部分发生根本改变，二是上诉人将房屋分割转租给第三人未按约定向被上诉人备案，三是未经被上诉人同意对房屋结构发生拆改变动。一审法院否认客观事实，将一般瑕疵违约与根本违约相混淆，一审法院上述三个理由作为合同解除的条件，认定事实错误。3.一审法院未查清造成电费增加的过错方及实际承担方。4.一审法院对于鉴定部门认定涉案房屋存在“结构拆改变动”没有查清。二、一审法院程序违法，侵害了上诉人的权益。1.一审法院未及时送达鉴定通知，导致上诉人未能赶至现场。2.上诉人针对鉴定报告提出质证意见，在鉴定人作出补充意见后，上诉人要求鉴定人接受质询，但一审法院未予理涉。三、一审法院适用法律错误。一审法院以合同法第六十条之规定进行判决，适用法律机械，未考虑本案双方当事人的合同本意，以及合同履行过程中双方的履行情况及随意解除合同带来的严重后果。上诉人向一审法院提供与本案审理相关法律：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第十六条，《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十七条，江苏省高级人民法院关于印发《适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的讨论纪要（一）的通知》第二十三条的规定，但一审法院未在本案中适用。综上，请求二审法院支持其上诉请求。

晓庄学院辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、涉案主体问题，其起诉时向12位次承租人主张权利，但在案件审理过程中，有5位次承租人相继迁出，故其向法院申请撤回对5位次承租人的起诉。二、上诉人与被上诉人对于合同解除条件作了明确约定，一审法院根据双方约定，认定上诉人在三个方面存在根本性违约，并认定合同解除条件成就，符合法律规定，上诉人主张其仅为瑕疵性违约，缺乏依据。三、基于谁使用谁承担及公平原则，一审判令上诉人承担增加部分的电量费用并无不当。四、涉案房屋结构拆改变动经司法鉴定后已有鉴定结论，明显符合合同约定拆改变动的违约条件。五、上诉人与被上诉人之间合同约定，未经甲方书面同意便拆改变动“房屋结构”，上诉人对此条文理解不能作扩大性解释为房屋承重结构或主体结构。六、一审法院依法启动司法鉴定程序，程序上不存在任何瑕疵。七、上诉人提出的相关法律依据不适用本案，一审适用法律无不当。 奇致公司、创新学校、采购中心、交易中心答辩意见，要求二审依法判决。

晓庄学院向一审法院起诉请求：1.解除与城开公司的《房屋租赁合同》；2.城开公司将涉案租赁房屋恢复原状并交还给晓庄学院；3.城开公司及各第三人奇致公司、创新学校、采购中心、合建公司、西基王公司、汉东公司、交易中心迁出涉案租赁房屋；4.城开公司向其支付违约金676350元；5.城开公司向其返还电费差价款913333.08元、违规用电违约金1826666.1元，合计2739999.18元，并给付租金滞纳金15030元（以2739999.18元为基数，自2015年8月10日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）。

一审法院认定事实：晓庄学院、城开公司于2010年签订《房屋租赁合同》，约定：晓庄学院将位于北圩路××（××大街××）××莫愁××楼（建筑面积15076平方米）出租给城开公司，城开公司承诺租赁房屋仅作为行政办公、教育培训、金融机构、文化创意产业、艺术设计产业、IT行业等办公使用；租期自2010年11月1日起至2020年10月30日止；租期内前60个月每月租金为563625万元，租金总额为33817500元，租期内后60个月租金由双方认可的有资质的评估机构评估后确定；城开公司应于2010年9月20日支付首期租金1127250元，城开公司如逾期支付租金，每逾期一日，须按日租金2倍支付滞纳金；城开公司在租期内应按市政部门收费标准按时交纳水、电、垃圾清运费等（费用），如逾期交费，每逾期一日，应按逾期费用总额的2%支付滞纳金；城开公司在租期内如改变合同约定的房屋租赁用途，或未经晓庄学院备案便将房屋转租转借给他人使用，或未经晓庄学院书面同意便拆改变动房屋结构，晓庄学院有权解除合同收回房屋，城开公司应按合同总租金的2%支付违约金。城开公司承租房屋后陆续将房屋分割转租给各第三人。2015年3月，供电部门对涉案租赁房屋用电情况进行检查后认为涉案租赁房屋自2010年出租后其用电性质已不属于院校用电，并据此认定晓庄学院私自改变用电性质从而要求晓庄学院补缴电费差价1374000元及违约用电违约金2748000元，晓庄学院于2015年4月将此事函告城开公司，后于2015年8月10日向供电部门补缴电费差价款913333.08元及违规用电违约金1826666.1元。 一审法院另查明，城开公司将承租房屋中的1-3层转租给第三人奇致公司，奇致公司对1-3层房屋进行了装修改造，2012年4月，消防部门对奇致公司装修改造工程出具《消防验收意见书》，其中载明：奇致公司将涉案租赁房屋中的1-3层办公场所变更为美容医院门诊楼（1层为大厅、专家门诊、咨询等，2层为治疗室、推拿室、办公室等，3层为诊疗室、手术室、院长办公室等），改造面积5141.4平方米。 一审法院再查明，本案审理中，根据晓庄学院申请，一审法院委托东南建设工程安全鉴定有限公司对涉案租赁房屋结构是否存在拆改变动进行鉴定，东南建设工程安全鉴定有限公司经鉴定后作出第SF201711121号《鉴定报告》及《补充鉴定意见函》，鉴定结论为：涉案租赁房屋结构存在拆改变动，除地下室外，房屋各层建筑隔墙均存在拆改，二层平面1/3～1/5×1/A～1/E轴线区域平面大开洞被封闭。

一审法院认为，根据鉴定结论显示，涉案租赁房屋结构存在大范围拆改变动，此事如发生在城开公司承租房屋之前，则基于常理，城开公司作为具有专业经验的房产经营企业在与晓庄学院商洽租赁事宜时必应对房屋结构拆改变动这一重要事项有所关注，且在签订租赁合同及接收房屋时出于规避自身风险考虑亦应对此事加以提及并作必要备注，但事实上，在城开公司与晓庄学院签订的租赁合同中并无房屋结构拆改变动的丝毫记载与说明，城开公司亦无证据证明自己在与晓庄学院商洽并签订租赁合同及接收房屋过程中向晓庄学院提及过房屋结构拆改变动一事，再结合消防部门2012年4月出具的《消防验收意见书》中关于第三人奇致公司对涉案房屋1-3层进行装修改造的记载，由此应当认为，涉案房屋结构拆改变动一事应发生在城开公司承租房屋之后的租赁期间内；同时，城开公司在出租涉案房屋后将房屋分割转租给各第三人，但城开公司并无证据证明自己已就转租事宜按照合同约定向晓庄学院办理了备案手续；而根据消防部门2012年4月出具的《消防验收意见书》表明，城开公司承租的涉案房屋中的1-3层已由合同约定的办公用房变更为美容医院门诊楼，从仅作办公使用变更为用于美容医疗服务经营，其房屋租赁用途相较合同约定已发生根本改变；基于上述分析，城开公司在租期内未能履行自己在合同中的承诺确保租赁房屋仅作办公使用，而是令部分房屋租赁用途发生根本改变，且将房屋分割转租给各第三人却未按合同约定向晓庄学院进行备案，同时在未经晓庄学院书面同意的情形下令房屋结构发生拆改变动，城开公司由此已构成违约，晓庄学院据此依照合同约定诉请解除双方租赁合同并要求城开公司将涉案房屋恢复原状交还给晓庄学院，理由正当，但恢复原状的范围应以房屋结构为限。在晓庄学院、城开公司租赁合同解除后，各第三人作为涉案房屋的实际使用人亦应及时迁出自己所用房屋以便城开公司将房屋交还晓庄学院。因城开公司已构成违约，晓庄学院据此诉请城开公司支付违约金，并无不当，晓庄学院主张的违约金数额（676350元）系根据合同约定的违约金标准计算得出，仅相当于合同约定的一个多月租金，不存在违约金过高的情形，此违约金数额应当得到确认。涉案房屋原为晓庄学院自用，用电性质属于院校用电，自晓庄学院于2010年将房屋出租后，房屋用途由晓庄学院内部教学科研办公自用转作晓庄学院对外出租商业经营之用，用电性质亦随之从院校用电改变为商业用电，晓庄学院作为事业单位法人对此应当知晓且应及时向供电部门进行申报并办理用电类别变更手续，由此完全可以避免违规用电违约金的发生，但晓庄学院一直未向供电部门办理申报变更手续，从而导致供电部门于2015年8月以晓庄学院私自改变用电性质为由向晓庄学院收取违规用电违约金1826666.1元，此事系由于晓庄学院自身原因所致，由此产生的违规用电违约金应由晓庄学院自行承担。但晓庄学院于2015年8月10日向供电部门补缴的电费差价款913333.08元系供电部门根据涉案房屋自2010年出租给城开公司后的实际用电性质按照电力供应收费标准所收取，上述电费差价款系在城开公司租期内发生，晓庄学院亦于2015年4月向城开公司函告过电费差价款一事，根据合同中关于城开公司在租期内应按市政部门收费标准按时交纳水、电、垃圾清运费等（费用）的约定，城开公司应及时缴清上述电费差价款，但城开公司迟延至今未缴纳电费差价款，晓庄学院在为城开公司垫付电费差价款后依照合同约定诉请城开公司承担电费差价款及逾期滞纳金，理由正当，但合同约定的逾期滞纳金标准（每天按逾期费用总额2%计算）明显过高并已超出法律规定的幅度范围，应予适当调整，具体以按中国人民银行同期贷款利率计算为宜。晓庄学院虽提及城开公司在2010年迟延支付首期租金一事，但晓庄学院并无证据证明其在本案诉讼前就此事向城开公司提出过相关权利主张，晓庄学院迟至2016年才在本案诉讼中就城开公司2010年迟延支付首期租金一事向城开公司提出逾期迟延滞纳金的主张，其主张已超过法定诉讼时效期间，不能受到法律保护。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除晓庄学院与城开公司于2010年签订的北圩路××（××大街××）《房屋租赁合同》；二、城开公司与奇致公司、创新学校、采购中心、合建公司、西基王公司、汉东公司、交易中心于判决生效之日起十五日内各自迁出在北圩路××（××大街××）所用房屋；三、城开公司于判决生效之日起三十日内将其承租的北圩路××（××大街××）房屋结构恢复原状并将房屋交还给晓庄学院；四、城开公司于判决生效之日起十日内向晓庄学院支付违约金676350元；五、城开公司于判决生效之日起十日内向晓庄学院支付电费差价款913333.08元及滞纳金（以电费差价款913333.08元为基数，自2015年8月11日起至判决确定的支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；六、驳回晓庄学院其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费49820元、鉴定费60000元，合计109820元，由晓庄学院负担59000元，城开公司负担50820元。 二审中，城开公司针对一审法院查明的部分事实持有异议，认为一审法院选择性适用部分对晓庄学院有利的事实，而对于查明的其他事实未作表述。如：1.2010年11月2日，晓庄学院向城开公司出具同意向第三人转租的证明；2.各方在一审共同确认涉案房屋第4、6、7、9、11、15层均未改动的事实；3.奇致公司用于经营学校办公的证据。其他各方当事人对一审法院查明的事实不持异议。 各方当事人二审均未提交新的证据。本院结合当事人一审提交的证据，对当事人二审主要争议事实分析认定如下： 1.晓庄学院与城开公司有无改变转租的约定。城开公司一审提交《转租证明》，该证明系晓庄学院于2010年11月2日出具，主要内容为“我院校同意城开公司就涉案房屋对第三方出租”。该证明系晓庄学院为城开公司用于招租所用，出具对象为不特定的第三人，虽然晓庄学院同意城开公司对外转租房屋，但该证明不能证明晓庄学院与城开公司改变原房屋租赁合同有关转租备案条款的约定内容。 2.关于奇致公司承租涉案房屋的经营用途。（1）城开公司一审提交南京中医药大学向奇致公司颁发的《证书》，载明授予你院为“南京中医药大学中医美容临床教研基地”，特发此证。（2）奇致公司提交的《营业执照》，载明经营范围，医疗美容服务。（3）奇致公司一审提交的《经营许可证》，载明诊疗科目主要为整形外科专业、美容外科、眉部美容术…等。《证书》系城开公司所获的荣誉证书，且证书颁发单位并非教育行政事务管理部门，该证据不能表明奇致公司承租涉案房屋为教学培训办公所用，相反根据《营业执照》及《经营许可证》，表明奇致公司从业范围为医疗美容服务，并非教育培训机构。 3.关于涉案房屋改动范围。经查，晓庄学院在一审庭审中陈述，其最后一份证据情况说明详细表述了涉案房屋在城开公司承租期间被改动的相应事实，除了4、10、11、14、15层改动较小外，其他楼层都被城开公司做了较大的房屋结构变动。城开公司二审主张“各方在一审共同确认涉案房屋第4、6、7、9、11、15层均未改动的事实”的意见，缺乏依据。涉案房屋的鉴定报告作出后，城开公司提出鉴定报告未对拆改部分是否属于结构以及是否属于主体结构范围等提出异议，后鉴定人于2017年12月21日作出《补充鉴定意见函》，补充意见：涉案租赁房屋结构存在拆改变动，具体拆改内容如下：“除地下室外，房屋各层建筑隔墙均存在拆改，二层平面1/3～1/5×1/A～1/E轴线区域平面大开洞被封闭”。

本院认为，根据我国合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，上诉人城开公司与被上诉人晓庄学院在《房屋租赁合同》中约定，城开公司在租期内如改变合同约定的房屋租赁用途，或未经晓庄学院备案便将房屋转租、转借给他人使用，或未经晓庄学院书面同意便拆改变动房屋结构，晓庄学院均有权解除合同收回房屋。根据本案查明的事实，城开公司将涉案部分房屋转租给奇致公司从事美容医疗服务经营，违反了租赁房屋仅作为办公使用的约定用途；城开公司在对涉案房屋进行大范围结构改动时，未取得晓庄学院的同意；同时，城开公司在向次承租人转租房时，亦未按约定办理备案手续。双方当事人对于合同约定的解除条件具体明确，现城开公司主张其违反上述约定仅属于一般瑕疵性违约，与事实不符，本院不予支持。在本案合同履行期间，对于城开公司的违约行为晓庄学院于2015年11月23日以回函的方式提出异议，而城开公司提出，根据《江苏省高级人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的讨论纪要（一）》第二十三条规定，晓庄学院在享有合同解除权的情况下，仍然接受其继续履行合同，视其对解除权的放弃，而城开公司此项意见缺乏事实依据，本院不予采纳。关于电费差额问题，城开公司作为涉案房屋承租使用人，一审法院根据双方合同约定，判令其向晓庄学院给付此款，符合法律规定。另，本案一审法院在送达及鉴定程序上，并无违法之处，城开公司对此上诉，本院不予采信。 综上，城开公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

本院二审另查明，一审中，晓庄学院向一审法院提交2015年11月23日给城开公司的《回函》，对于城开公司汇入晓庄学院账户4338800元资金开具发票问题，晓庄学院予以拒绝。晓庄学院要求对其代垫电费差额、转租未备案、奇致公司承租部分经营性用途违约等问题，要求城开公司给予答复。 再查明，晓庄学院在一审起诉状中，将江苏茂华生物科技有限公司、上海天烺生物科技有限公司、黄山华商山庄酒店管理有限公司南京建邺分公司、南京典筑建筑设计有限公司也列为第三人，因本案一审期间，上述第三人合同即将到期或实际迁出，晓庄学院向一审法院申请对回对上述第三人的起诉，一审法院口头准许并制作准许撤诉的裁定笔录。 二审过程中，城开公司委托诉讼代理人陈述，一审中，其律师事务所地址发生变更，代理人在一审法院将当事人送达地址变更为“本市建邺区奥体大街68号南京新城科技园国际研发总部园5A栋10楼江苏天哲律师事务所3楼”，而一审法院仍按其原地址寄送鉴定通知书，导致其于2017年9月27日才收到该通知。经查，一审法院于2017年8月7日按城开公司委托诉讼代理人李京龙在《送达地址确认书》中预留的“本市建邺区奥体大街68号南京新城科技园国际研发总部园5A栋10楼江苏天哲律师事务所3楼”地址，寄送了鉴定通知，回执签收时间为（2017年）8月11日。 另，一审法院在鉴定人出具鉴定报告后，向各方当事人寄送了鉴定报告书，并要求各方提交书面的质证意见。城开公司在收到鉴定报告书后提出书面异议，后鉴定人根据其异议作出《补充鉴定意见函》。 本院二审查明的其他事实与一审查明一致。

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费49820元，由上诉人南京城开千居商业运营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。

审判长　　汪德全 审判员　　孙　伟 审判员　　张旭东

书记员　　郭旭冬