湖南省林业科学院与长沙市雨花区益筑建筑器材租赁部土地租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省长沙市雨花区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）湘0111民初6022号

原告：湖南省林业科学院，住所地长沙市韶山南路658号。

法定代表人：吴振明，院长。

委托诉讼代理人：岳晓晖，湖南邦卓律师事务所律师。

被告：长沙市雨花区益筑建筑器材租赁部，经营场所长沙市雨花区洞井镇板塘村。

经营者：杜杏辉，女，1966年7月15日出生，汉族，住长沙市雨花区。

委托诉讼代理人：夏小友，湖南天地人律师事务所律师。

原告湖南省林业科学院（以下简称原告）与被告长沙市雨花区益筑建筑器材租赁部（以下简称被告）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人岳晓晖和被告的委托诉讼代理人夏小友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向法院提出诉讼请求：1、被告立即腾空原告位于长沙市雨花区林业科学院试验林场内的18亩土地并恢复原状后返还给原告；2、被告向原告支付欠付的土地租金60万元；3、被告支付至起诉之日的延迟支付租金违约金399577.9元，之后以394.52元每天计算至实际清偿之日；4、被告支付至起诉之日的逾期搬离违约金301807.8元，之后以1183.56元每天计算至实际搬离之日；5、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2013年10月17日签订《湖南省林科院场地租赁合同》，该合同约定了出租的土地、租金、租赁期限、租金支付时间和方式以及违约责任等双方的权利义务。合同签订后，原告依约将土地交付被告使用，但被告并未依约向原告支付租金。直至2014年1月10日，被告才向原告支付土地租金12万元，之后再未向原告支付过租金，虽经原告多次催要，其拒不支付，至今尚欠土地租金60万元，租赁期限届满后，原告明确向被告表示该土地不再出租，并要求其立即腾空并搬离，但被告强占土地拒不搬离，并在该土地上建设建筑物分租给他人从事生产经营活动，其行为严重侵害原告的合法权益。

被告辩称，1、被告未按场地租赁合同约定支付土地租金、未将租赁土地返还给原告，是因为双方存在未决争议。被告持股的湖南孚威宏昌置业发展有限公司与原告合作开发房地产，根据孚威宏昌公司与原告之间的约定，孚威宏昌公司向原告支付5516万元后原告应向孚威宏昌公司开具相应金额的收款收据，并承诺在2013年12月31日前协商处理好涉税事务，但原告至今未开具收款收据，且在合作开发房地产过程中，孚威宏昌公司与原告商议由孚威宏昌公司垫付的相关税费145万多元冲抵被告土地租金。正因如此，被告仅支付一年的土地租金后未再向原告支付过土地租金。2018年之前，原告从未向被告催要过土地租金。假设当事人之间没有这样的安排，从2014年到2018年在这四年多的时间里原告未向被告催要土地租金是很不正常的，明显不符合常理。被告租赁该土地后，投资300多万元建设厂房，根据“房随地走”的原则，租赁期限届满后，场地和厂房应移交给原告，但场地租赁合同对租赁期限届满后被告投资建设的厂房的处理没有约定，双方对于厂房的补偿不能达成一致。故被告未将租赁土地返还给原告；2、原告主张的部分土地租金诉讼时效期间已经届满。假设原告主张土地租金的诉讼请求得到法院支持，也只能主张2016年10月1日以后的土地租金，对2016年9月30日之前的土地租金诉讼时效期间已经届满，请求驳回原告的该部分诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议以及经与原件核对无异的土地登记审批表、国有土地使用权登记卡、《湖南省林科院场地租赁合同》，本院予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：

2013年10月17日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《湖南省林科院场地租赁合同》，约定：1、甲方将位于长沙市雨花区杨梅山的约12亩土地（总面积18亩，高压走廊有6亩土地不能使用）使用权租给乙方使用。场地范围以2008年6月18日试验林场与乙方签订合同范围为准，目前该地已有围墙定界，此合同为续签合同；2、场地用途为建筑器材租赁；租赁期限：五年，自2013年10月18日起至2018年10月17日止；租赁期限届满，合同自动终止，乙方应如期交还场地。乙方如需续租使用，则须在租赁期限届满3个月之前书面函告甲方，若甲方同意，可重新签订租赁合同；3、场地租金：租地面积12亩，1.2万元/亩/年，年租金为14.4万元。本合同签订之日，乙方一次性支付半年租金7.2万元。余下的租金每半年支付一次，即每年的4月17日和10月17日为付款日，乙方应于每个付款日前将该半年的租金付清；4、土地租赁期间，乙方有下列行为之一的，视为乙方违约，甲方有权终止合同，收回出租的土地，所造成的损失全部由乙方承担：乙方未经甲方书面同意，将承租的土地使用权转租、转借给第三方；乙方未经甲方书面同意，在承租的土地上修建房屋和其他基础设施；5、合同期满，乙方应如期交还土地使用权。乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金3倍的违约金，并承担因逾期归还土地给甲方造成的损失。原告按照约定将诉争场地交付被告使用，被告于2014年1月10日向原告支付12万元后未再支付款项。原告催要未果，诉至法院，请求依法裁决。

本案在审理过程中，被告在法庭辩论阶段辩称因原告将诉争场地出租时未经相关部门的审批，故诉争场地租赁合同无效。法院向原告释明，要求其提交将诉争场地出租已经相关部门批准的证据，原告未向法院提交证据，认为其业务范围包含了自有林地出租，故不需要经相关部门的批准。本院向原告释明，因诉争场地租赁合同涉及无效，其要求支付的租金是否变更为场地占用费，原告同意变更为占用费。本院向被告释明，因诉争场地租赁合同涉及无效，其是否需要提起反诉，被告经本院释明后未提起反诉。

另查明，1、本案诉争土地用途为实验林场，属于行政划拨；2、原告的业务范围为：农、林科学研究、园林绿化、技术咨询、成果推广、自有林地出租及相关社会服务等；3、诉争场地在不动产登记中心登记的坐落位置为长沙市雨花区，不动产证号为：长国用（2015）第050641号。

本院认为：

1、关于诉争场地租赁合同的效力。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条关于“划拨土地使用权不得转让、出租、抵押”的强制性规定。本案中，原告将诉争土地出租时未经土地管理部门批准，故原告与被告签订的《湖南省林科院场地租赁合同》应为无效合同。原告述称其业务范围包含自有林地出租，故不需要相关部门的批准，尽管原告的业务范围包含自有林地出租，但被告租赁诉争土地的用途为建筑器材租赁，不符合原告的业务范围，故本院对其辩解意见不予采纳；

2、关于诉争场地的腾空、恢复原状并交付。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告与被告签订的《湖南省林科院场地租赁合同》被确认无效后，原告请求被告将诉争场地腾空、恢复原状后交付给原告，符合法律规定，本院予以支持；

3、关于占用费。被告自2013年10月18日起至今一直占用诉争场地，故原告请求被告参照场地租赁合同约定的租金标准支付占用费，符合法律规定，即被告自2013年10月18日起至实际交付诉争场地之日止按照每年14.4万元的标准向原告支付占用费。因被告已支付12万元，故该款应予扣减。据此，截至2019年10月18日，被告尚欠原告土地占用费74.4万元（14.4万元/年×6年-12万元）。被告在本案审理过程中主张其不应支付原告场地占用费，应由土地管理部门处理，尽管《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条规定：对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。因该规定系土地管理部门对原告的处理，且被告已实际占有使用涉案土地，应参照双方约定的租金标准计算土地占用费，故本院对被告的辩解意见不予采纳；被告辩称其未向原告支付占用费和返还土地，系原告与被告之间有未决争议，为此提供了《关于合作开发房地产项目和解协议书》等证据，因与本案不具有关联性，故本院不予采纳。

4、关于迟延支付占用费的违约金。原告主张被告向其支付迟延支付占用费的违约金，因诉争场地租赁合同无效，原告对涉案场地租赁合同的无效存在一定的过错，故原告的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、第四十六条之规定，判决如下：

一、被告长沙市雨花区益筑建筑器材租赁部于本判决生效后7日内将位于长沙市雨花区杨梅山约12亩土地腾空并恢复原状后交付给原告湖南省林业科学院【不动产登记中心登记的地址为：长沙市雨花区，不动产证号为：长国用（2015）第050641号】；

二、被告长沙市雨花区益筑建筑器材租赁部于本判决生效后7日内支付原告湖南省林业科学院土地占用费（截至2019年10月18日的土地占用费744000元，2019年10月19日起至实际交付之日止的占用费按每年144000元的标准计算）；

三、驳回原告湖南省林业科学院的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费16512元，诉讼保全费5000元，合计21512元，由被告长沙市雨花区益筑建筑器材租赁部负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审　判　长　　邓红梅

人民陪审员　　罗建湘

人民陪审员　　彭跃进

二〇一九年十月二十八日

书　记　员　　马晓芳

附：

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。

第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

（二）领有国有土地使用证；

（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。

第四十六条对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。