岳晓晖土地租赁合同纠纷二审民事判决书

湖南省长沙市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）湘01民终4502号

上诉人（原审林业科学院）：湖南省林业科学院，住所地长沙市韶山南路658号。

法定代表人：吴振明，院长。

委托诉讼代理人：***，湖南邦卓律师事务所律师。

被上诉人（原审益筑租赁部）：长沙市雨花区益筑建筑器材租赁部，经营场所长沙市雨花区洞井镇板塘村。

经营者：杜杏辉，女，1966年7月15日出生，汉族，住长沙市雨花区。

委托诉讼代理人：夏小友，湖南天地人律师事务所律师。

上诉人湖南省林业科学院（以下简称林业科学院）与被上诉人长沙市雨花区益筑建筑器材租赁部（以下简称益筑租赁部）土地租赁合同纠纷一案，林业科学院、益筑租赁部均不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初6022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。

上诉人林业科学院上诉请求：1.请求贵院撤销长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初6022号民事判决书第一、二项；2.请求贵院依法改判被上诉人立即腾空上诉人位于长沙市雨花区林业科学院试验林场内的18亩土地并恢复原状后返还给上诉人；3、请求贵院依法改判被上诉人向上诉人支付土地租赁费60万元，并支付至起诉之日的延迟支付租金违约金391238.73元，之后以180元／天计算至实际付清之日；4、请求贵院依法改判被上诉人支付益筑租赁部支付至起诉之日的逾期搬离土地占用费275769.48元，之后以1183.56元／天计算至实际搬离之日；5、请求贵院判令被上诉人承担上诉费用。事实与理由：一、一审法院判决事实认定错误，上诉人实际出租给被上诉人的土地为18亩。本案上诉人与被上诉人签订的《湖南省林科院场地租赁合同》就租赁土地的范围约定为“甲方将位于长沙市雨花区杨梅山的约12亩土地（总面积18亩，高压走廊有6亩土地不能使用）使用权租给乙方使用”。该约定实质为，上诉人与被上诉确认出租土地的面积为18亩，其中高压走廊的6亩土地不收取租赁费。该12亩土地的约定为双方对土地租赁费实际收取的约定，而并非对于实际出租面积的约定。本案涉案土地为连片土地，事实上该18亩土地也均为被上诉人实际使用。因此本案上诉人实际出租给被上诉人的土地为18亩土地。因此本案被上诉人应当将涉案的长沙市雨花区林业科学院试验林场内的18亩土地腾空、恢复原状并返还给上诉人。二、本案上诉人与被上诉人签订的《湖南省林科院场地租赁合同》不违反法律、行政法规的效力性强制性规范，应当认定为有效。《合同法司法解释二》第14条规定“《合同法》第52条第（5）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”实务中并未对效力性强制性规定和管理性强制性规定的区分作出明确的法律规定。上诉人认为，对于强制性规定性质的判断应当基于合同无效制度设立的目的和宗旨，以具体的民事行为是否损害公共秩序、违背善良风俗，作为判断是否为效力性强制性规范的重要依据。上诉人的性质为事业单位，行政来源为行政差额拨款，其业务范围包括对于自有林地的出租，其目的是为授权上诉人以国有资产有偿出租的收益补足行政开支的不足。因此上诉人将涉案林地出租，应当认定为已获得了上级主管部门的批准。该土地是否仅能用于林业用途，并未进行相关限制性规定；上诉人将涉案土地出租显然不侵害国家和公共利益。在合同签订时，被上诉人显然知道土地性质，但在土地租赁期限届满后，被上诉人拒不搬离，反而就合同效力提出抗辩，显然违反诚实信用原则。认可被上诉人的主张，实质上有利于其追求违法利益。合同无效设立的重要目的在于制裁不法行为人，维护国家的法治秩序和社会的公共道德。如果违法行为人主动请求确认或抗辩合同无效，则不仅意味着无效后的责任对违法行为人没有形成约束，甚至将使其获得较有效合同更多的不正当的利益,这就根本违背了无效制度设立的宗旨。本案应当判决被上诉人应当依据合同的约定支付土地租赁费，并就未按合同约定支付的土地租赁费向上诉人支付违约金。三、租赁届满后，被上诉人应当按照合同约定的逾期搬离的标准向上诉人支付土地占用费。本案中上诉人与被上诉人签订的合同约定，合同期限届满后，被上诉人逾期搬离的应以日租金的三倍向上诉人支付违约金，该约定实质为逾期搬离的占用费。一审法院以合同无效为由，参照合同约定合同期限内的租金标准，确定逾期搬离的土地占用费与事实不符。即使本案所涉合同被认定为无效，依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产。该财产包括承租人实际占有土地期间所获取的占有利益。该占有利益，应当返还出租人。审判实践中对于租赁合同纠纷，为避免诉累，虽可参照合同约定的租金标准确定占用费，但完全参照合同约定的租金标准则可能与承租人获取的占有利益不符，而应当根据承租人实际获得利益的情形予以判断。因此审理法院应当根据承租人对土地的实际使用状况确定是否参照、如何参照合同约定的租金标准。本案中，被上诉人在合同期限届满后拒绝搬离涉案场地，根本原因是其在涉案场地上获取巨大的非法利益。根据证据显示《合同》不违法法律、行政法规的效力性强制性规范，应当认定为有效。被上诉人除自用外通过将相关场地转租后获得的年租金为52.8万元。而本案一审法院参照合同约定的14.4万元租金标准向上诉人支付逾期搬离的土地占用费显然无事实依据，而应当根据被上诉人获得的利益确定向上诉人支付逾期搬离的土地占用费。综上，上诉人认为一审法院对于本案认定事实、适用法律均有错误，请求贵院查清事实，正确适用法律并依法改判。

上诉人益筑租赁部答辩称：1.土地使用权面积应以合同约定为准。双方在《湖南省林科院场地租赁合同》第一、二约定，上诉人湖南省林业科学院将位于长沙市雨花区杨梅山的约12亩土地（总面积18亩，高压走廊有6亩土地不能使用）使用权租给上诉人益筑租赁部使用，土地使用权面积应以合同约定为准。2.对于上诉人林业科学院主张的土地租赁费（租金）、土地占用费，应由土地管理部门处理。上诉人林业科学院未经批准擅自出租划拨土地使用权，一审认定《湖南省林科院场地租赁合同》无效是正确的。合同无效，不存在赔偿违约金。关于上诉人林业科学院的土地租赁费（租金）、违约金、土地占用费问题，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条规定，应由土地管理部门处理，人民法院应不予审理。

上诉人益筑租赁部提出上诉请求：一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院2019湘0111民初6022号民事判决第二项，驳回被上诉人要求上诉人支付土地占用费的诉讼请求；二、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、关于被上诉人主张的土地占用费，应由土地管理部门处理。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条的规定，“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。”关于被上诉人主张的土地占用费等非法收入，应由土地管理部门处理，人民法院不应审理。二、被上诉人主张的部分土地占用费诉讼时效期间已经届满。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》[法释2018〕12号]第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”即使置《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条的规定于不顾,还需考虑诉讼时效。虽然经法院释明，上诉人将土地租金变更为土地占用费，其实质还是土地租金。被上诉人主张的2016年9月30日以前的土地占用费诉讼时效期间已经届满。综上所述，上诉人认为一审判决认定部分事实不清和适用法律存在错误，为维护自身合法权益，特向贵院提起上诉，请求依法判决。

上诉人林业科学院答辩称：1.益筑租赁部认为依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第46条，本案应由土地管理部门处理，人民法院不应受理，显然是对法律的错误解读，且本案中益筑租赁部将本案所涉土地违法违约转租多人，处自用部分外每年获得52.8万元租金收入，甚至在起诉后仍然不收敛，于2019年8月后有与多人签订租赁合同，肆意违反侵占国家林地，谋取非法收益，因此本案一审判决第二项事实上是鼓励益筑租赁部侵害国家利益，获取巨额非法利益；2.益筑租赁部认为部分土地占用费诉讼时效届满，没有事实和法律依据，本案一审法院的裁判思路是认为双方签订的合同无效，则双方约定的租金支付时间也无效，益筑租赁部向林业科学院支付租金的时间不再按合同约定的时间起算诉讼时效，在合同有效的情形下林业科学院主张的全部租金均未过诉讼时效。

林业科学院向一审法院提起诉讼，请求判令：1.益筑租赁部立即腾空林业科学院位于长沙市雨花区林业科学院试验林场内的18亩土地并恢复原状后返还给林业科学院；2.益筑租赁部向林业科学院支付欠付的土地租金60万元；3.益筑租赁部支付至起诉之日的延迟支付租金违约金399577.9元，之后以394.52元每天计算至实际清偿之日；4.益筑租赁部支付至起诉之日的逾期搬离违约金301807.8元，之后以1183.56元每天计算至实际搬离之日；5.益筑租赁部承担本案的诉讼费用。

一审法院认定的事实：2013年10月17日，林业科学院（出租方、甲方）与益筑租赁部（承租方、乙方）签订《湖南省林科院场地租赁合同》，约定：1、甲方将位于长沙市雨花区杨梅山的约12亩土地（总面积18亩，高压走廊有6亩土地不能使用）使用权租给乙方使用。场地范围以2008年6月18日试验林场与乙方签订合同范围为准，目前该地已有围墙定界，此合同为续签合同；2、场地用途为建筑器材租赁；租赁期限：五年，自2013年10月18日起至2018年10月17日止；租赁期限届满，合同自动终止，乙方应如期交还场地。乙方如需续租使用，则须在租赁期限届满3个月之前书面函告甲方，若甲方同意，可重新签订租赁合同；3、场地租金：租地面积12亩，1.2万元/亩/年，年租金为14.4万元。本合同签订之日，乙方一次性支付半年租金7.2万元。余下的租金每半年支付一次，即每年的4月17日和10月17日为付款日，乙方应于每个付款日前将该半年的租金付清；4、土地租赁期间，乙方有下列行为之一的，视为乙方违约，甲方有权终止合同，收回出租的土地，所造成的损失全部由乙方承担：乙方未经甲方书面同意，将承租的土地使用权转租、转借给第三方；乙方未经甲方书面同意，在承租的土地上修建房屋和其他基础设施；5、合同期满，乙方应如期交还土地使用权。乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金3倍的违约金，并承担因逾期归还土地给甲方造成的损失。林业科学院按照约定将诉争场地交付益筑租赁部使用，益筑租赁部于2014年1月10日向林业科学院支付12万元后未再支付款项。林业科学院催要未果，诉至法院，请求依法裁决。

本案在审理过程中，益筑租赁部在法庭辩论阶段辩称因林业科学院将诉争场地出租时未经相关部门的审批，故诉争场地租赁合同无效。一审法院向林业科学院释明，要求其提交将诉争场地出租已经相关部门批准的证据，林业科学院未向法院提交证据，认为其业务范围包含了自有林地出租，故不需要经相关部门的批准。原审法院向林业科学院释明，因诉争场地租赁合同涉及无效，其要求支付的租金是否变更为场地占用费，林业科学院同意变更为占用费。一审法院向益筑租赁部释明，因诉争场地租赁合同涉及无效，其是否需要提起反诉，益筑租赁部经释明后未提起反诉。

另查明，1、本案诉争土地用途为实验林场，属于行政划拨；2、林业科学院的业务范围为：农、林科学研究、园林绿化、技术咨询、成果推广、自有林地出租及相关社会服务等；3、诉争场地在不动产登记中心登记的坐落位置为长沙市雨花区，不动产证号为：长国用（2015）第××号。

一审法院认为：1、关于诉争场地租赁合同的效力。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条关于“划拨土地使用权不得转让、出租、抵押”的强制性规定。本案中，林业科学院将诉争土地出租时未经土地管理部门批准，故林业科学院与益筑租赁部签订的《湖南省林科院场地租赁合同》应为无效合同。林业科学院述称其业务范围包含自有林地出租，故不需要相关部门的批准，尽管林业科学院的业务范围包含自有林地出租，但益筑租赁部租赁诉争土地的用途为建筑器材租赁，不符合林业科学院的业务范围，故对其辩解意见不予采纳；2、关于诉争场地的腾空、恢复原状并交付。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。林业科学院与益筑租赁部签订的《湖南省林科院场地租赁合同》被确认无效后，林业科学院请求益筑租赁部将诉争场地腾空、恢复原状后交付给林业科学院，符合法律规定，予以支持；3、关于占用费。益筑租赁部自2013年10月18日起至今一直占用诉争场地，故林业科学院请求益筑租赁部参照场地租赁合同约定的租金标准支付占用费，符合法律规定，即益筑租赁部自2013年10月18日起至实际交付诉争场地之日止按照每年14.4万元的标准向林业科学院支付占用费。因益筑租赁部已支付12万元，故该款应予扣减。据此，截至2019年10月18日，益筑租赁部尚欠林业科学院土地占用费74.4万元（14.4万元／年×6年-12万元）。益筑租赁部在本案审理过程中主张其不应支付林业科学院场地占用费，应由土地管理部门处理，尽管《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条规定：对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。因该规定系土地管理部门对林业科学院的处理，且益筑租赁部已实际占有使用涉案土地，应参照双方约定的租金标准计算土地占用费，故对益筑租赁部的辩解意见不予采纳；益筑租赁部辩称其未向林业科学院支付占用费和返还土地，系林业科学院与益筑租赁部之间有未决争议，为此提供了《关于合作开发房地产项目和解协议书》等证据，因与本案不具有关联性，故不予采纳。4、关于迟延支付占用费的违约金。林业科学院主张益筑租赁部向其支付迟延支付占用费的违约金，因诉争场地租赁合同无效，林业科学院对涉案场地租赁合同的无效存在一定的过错，故林业科学院的请求缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、第四十六条之规定，判决：一、长沙市雨花区益筑建筑器材租赁部于本判决生效后7日内将位于长沙市雨花区杨梅山约12亩土地腾空并恢复原状后交付给湖南省林业科学院【不动产登记中心登记的地址为：长沙市雨花区，不动产证号为：长国用（2015）第××号】；二、长沙市雨花区益筑建筑器材租赁部于本判决生效后7日内支付湖南省林业科学院土地占用费（截至2019年10月18日的土地占用费744000元，2019年10月19日起至实际交付之日止的占用费按每年144000元的标准计算）；三、驳回湖南省林业科学院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16512元，诉讼保全费5000元，合计21512元，由长沙市雨花区益筑建筑器材租赁部负担。

本院二审审理过程中，上诉人林业科学院、益筑租赁部均未向本院提交新证据。经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为，本案二审争议的焦点：1.上诉人林业科学院与上诉人益筑租赁部签订的《湖南省林科院场地租赁合同》是否有效；2.如上述合同无效，就案涉土地及土地占用费等问题如何处理？关于《湖南省林科院场地租赁合同》的效力问题。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行调条例》第四十四条、第四十五条及相关规定，出租划拨土地使用权，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，未经批准不得出租。本案中，上诉人林业科学院未经政府土地管理部门批准，将性质为行政划拨土地的涉诉土地出租给上诉人益筑建筑公司并收取租金，显然违背上述强制性规定。上诉人林业科学院认为其业务范围中包含有“自有林地出租”，应当认定为已获得上级主管部门的批准，不需要再履行批准手续。经查，案涉土地登记的土地用途为“实验林场”，故案涉土地作为行政划拨土地在使用上具有特定目的，上诉人林业科学院将案涉土地出租给上诉人益筑租赁部用于建筑器材租赁，本院难以认定该租赁行为与其业务范围中的“自有林地出租”相符。且在原审审理过程中，经法院释明要求上诉人林业科学院提供相关证据证明其将案涉土地出租已经取得相关行政主管部门批准的证据，但其未能提供，故原审认定案涉《湖南省林科院场地租赁合同》因违反法律强制性规定，未得到相关行政主管部门批准而无效，具有事实和法律依据，本院亦予以支持。关于合同无效后的处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据上述规定，上诉人益筑租赁部应当将案涉土地腾空并恢复原状后向上诉人林业科学院返还因该合同占用的土地。经查，上诉人益筑租赁部自2013年10月18日起一直占用案涉土地经营并获取收益，原审判决认定上诉人益筑租赁部按照合同约定的租金标准支付土地占用费，具有事实和法律依据，本院亦予以支持。上诉人益筑租赁部提出本案中的土地占用费等的处理，应由交由土地管理部门，而人民法院不应予以审理。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行调条例》第四十六条“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地主管部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款”，该条系相关土地管理部门对未经批准违法出租划拨土地使用权一方当事人的行政管理规定，与本案上诉人益筑租赁部因占用案涉土地并支付土地占用费并无冲突和矛盾，故对上诉人益筑租赁部的上述主张本院不予支持。此外，上诉人林业科学院提出应当判决上诉人益筑租赁部返还的土地面积为18亩，而非原审判决认定的12亩。本院经审查认为，上诉人林业科学院与上诉人益筑租赁部签订的案涉合同约定可使用并计算的租金的土地面积为约12亩，其在合同约定的实际面积为18亩，但其中约6亩土地因客观原因并不能使用，在二审审理过程中，双方对土地面积问题并无争议，原审依据合同约定的可使用面积12亩判令上诉人益筑租赁部返还并非错误，合同约定不能使用并没有计算租金的约6土地，上诉人益筑租赁部亦当然应当返还给上诉人林业科学院。综上，上诉人林业科学院、上诉人益筑租赁部的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费16512元，由上诉人湖南省林业科学院负担8256元，由上诉人长沙市雨花区益筑建筑器材租赁部负担8256元。

本判决为终审判决。

审判长　　柳**

审判员　　符建华

审判员　　刘　刚

二〇二〇年六月二十二日

书记员　　杨　蓓