冠恒建设工程有限公司、大众银行（香港）有限公司深圳分行等民事执行异议执行裁定书

广东省东莞市第三人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）粤1973执异120号

案外人：瞿惠芬，女，1945年5月25日出生，香港特别行政区居民。

委托代理人：罗天赐，男，1974年9月13日出生，香港特别行政区居民。

申请执行人：冠恒建设工程有限公司，住所地为广东省东莞市樟木头镇樟罗西路31号22栋1109室。

法定代表人：邓恒华。

申请人：大众银行（香港）有限公司深圳分行，住所地为广东省深圳市罗湖区南湖街道人民南路佳宁娜友谊广场首层01号及佳宁娜友谊广场B座2406室。

负责人：应魏俊。

被执行人:东莞心凌咨询服务有限公司，住所地为广东省东莞市樟木头镇圩镇荔苑大道7号泰安城第一期写字楼2209号。

法定代表人：罗天恩。

被执行人（被申请人）：罗天恩，男，1981年3月8日出生，香港特别行政区居民，Ａ）。

关于本院执行的申请执行人冠恒建设工程有限公司（以下简称冠恒公司）与被执行人东莞心凌咨询服务有限公司（以下简称心凌公司）、罗天恩其他纠纷一案【案号为（2020）粤1973执恢769号】，申请人大众银行（香港）有限公司深圳分行与被申请人罗天恩财产保全一案【案号为（2021）粤1973财保569号】，本院查封了被执行人罗天恩名下一处房产，案外人瞿惠芬于2021年2月23日向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。

案外人向本院提出异议请求：请求法院解除对位于东莞市中20号泰安城一期Ａ座Ａ10幢房产（以下简称案涉房产）的查封。事实和理由:案外人瞿惠芬与被执行人罗天恩于2010年10月27日签订《房地产买卖合同》，约定案外人向被执行人罗天恩购买案涉房产，案外人已交付全部价款并且案涉房产已交由案外人使用。案外人得知法院于2020年12月15日查封了案涉房产，根据相关规定，案外人已支付全部价款并实际占有，虽未办理过户登记手续，但案外人对此没有过错，法院不应该查封案涉房产。因此，请求法院中止对案涉房产的执行并解除查封，维护案外人的合法权益。

案外人为证明其主张，提交了房地产买卖合同、中华人民共和国契税完税证等证据予以佐证。

本院经审查查明，案涉房产坐落于东莞市中20号泰安城一期Ａ座Ａ10幢，权属证书号为粤房地权证莞字第2××3号，产权人登记为罗天恩，共有情况为单独所有。

再查明，关于本院受理的原告冠恒公司与被告心凌公司、罗天恩装饰装修合同纠纷一案，本院于2018年3月27日依法作出（2018）粤1973民初2585号民事调解书，确认心凌公司分期支付冠恒公司合计860000元以了结涉案纠纷；罗天恩对上述债务承担连带清偿责任；受理费6357.83元由心凌公司、罗天恩负担。该民事调解书于2018年3月27日生效。

因心凌公司、罗天恩未按期履行上述生效民事调解书确定的付款义务，冠恒公司依据上述生效民事调解书于2018年5月18日向本院申请执行，本院以（2018）粤1973执4886号案立案执行。在执行过程中，本院依法扣划了被执行人心凌公司的银行存款99710.70元，扣除执行费1250元后，余款98460.70元已支付给申请执行人冠恒公司；本院于2018年6月5日依法查封了案涉房产，查封时间至2021年6月5日止。2019年8月20日，申请执行人以与被执行人达成和解为由，向本院撤回执行。2019年8月22日，本院依法作出（2018）粤1973执4886号之二执行裁定书，裁定终结（2018）粤1973执4886号案件的执行。

此后，申请执行人冠恒公司向本院申请恢复执行，本院于2020年5月14日以（2020）粤1973执恢769号案受理。在执行过程中，本院于2020年12月15日现场查封了案涉房产，查封（扣押）财产清单编号为№A0015174。

另查明，申请人大众银行（香港）有限公司深圳分行于2021年3月3日向本院提出诉前财产保全，申请保全罗天恩价值1258751.13元的财产。经审查，本院于2021年3月3日依法作出（2021）粤1973财保569号民事裁定书，裁定查封、冻结罗天恩价值相当于人民币1258751.13元的财产。2021年3月12日，本院依据上述民事裁定书，轮候查封了案涉房产，查封顺位为第二顺位查封。

因申请执行人冠恒公司未在查封期限届满前三十日内向本院提交续封申请，（2018）粤1973执4886号案对案涉房产的查封于2021年6月5日已失效，（2021）粤1973财保569号案件对案涉房产的查封因此由轮候查封变为首先查封，查封生效时间为2021年6月5日。2021年7月22日，本院以（2020）粤1973执恢769号执行裁定书对案涉房产进行档案查封，该查封为轮候查封。

以上事实，有民事调解书、生效证明书、执行裁定书、协助执行通知书、送达证、不动产（房产）登记信息查询结果、不动产登记信息查询结果（国家机关查询）、民事裁定书、执行笔录等证据附卷佐证。

本院认为，案外人以对案涉房产享有所有权为由请求中止对案涉房产的执行，其实质系基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，本案依照案外人异议进行审查。针对本案，本院分析如下：

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，本院应审查案涉房产的买卖是否同时满足上述四个情形及其权利能否排除执行。首先，案外人主张已支付全部价款，但案外人仅提供一张中华人民共和国契税完税证来证名其主张，并没有提供其他银行流水、支付凭证等证据予以佐证，故案涉房产的购房款是否已经全部支付完毕存疑。其次，案外人主张已实际占有使用案涉房产，但其并没有提供任何证据予以佐证。最后，案外人主张于2010年与被执行人签订《房地产买卖合同》，但至本院于2018年初次查封案涉房产，将近八年的时间仍未办理案涉房产的变更登记，案外人也没有提交证据证明非因案外人自身原因未办理过户登记。因此，案外人未能举证证明其同时满足上述四个情形及其权利能排除执行，应承担举证不能责任。

综上所述，案外人提出的异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：

驳回案外人瞿惠芬的异议。

案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　李能耀

审 判 员　朱红奎

审 判 员　莫芷维

二〇二一年八月九日

法官助理　钟汝祥

书 记 员　林佩君

附相关法律条文：

1.《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十四条裁定适用于下列范围：

（十一）其他需要裁定解决的事项。

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

2.《最高人民法院关于适用的解释》

第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：

（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议;

（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。

驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。