厦某某装修工程有限公司、某某等申请执行人执行异议之诉民事一审民事判决书

福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0825民初3259号 原告（申请执行人）：厦***装修工程有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区嘉崎一里29号105**，统一社会信用代码91350206664736854A。 法定代表人：***，职务：总经理。 委托诉讼代理人：***，上海劳达（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海劳达（厦门）律师事务所律师。 被告（被执行人）：***和房地产开发有限公司，住所地福建省连城县******白坑路57号，统一社会信用代码913508255673035209。 法定代表人：***，职务：经理兼执行董事。 被告（案外人）：***，女，1976年8月2日出生，汉族，原住上海市静安区，现住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：***，福建致平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，福建致平律师事务所律师。 原告厦***装修工程有限公司（以下简称“**公司”）与被告***和房地产开发有限公司（以下简称“天和公司”）、***申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年12月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**公司委托诉讼代理人***、被告***的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告天和公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **公司向本院提出诉讼请求：一、请求撤销福建省连城县人民法院作出的（2021）闽0825执异54号《执行裁定书》。二、请求判决继续对福建省连城县××镇××村××路××号××村××期××号楼××室商务公寓的执行。三、判决本案诉讼费用由***、***和房地产开发有限公司承担。事实和理由：**公司因与天和公司建设工程合同纠纷一案申请执行天和公司名下坐落于福建省连城县××镇××村××路××号××村××期的相关房产，***作为案外人，针对福建省连城县××镇××村××路××号××村××期××号楼××室商务公寓（下称案涉公寓）向贵院提出执行异议。2021年11月30日，贵院作出（2021）闽0825执异54号《执行裁定书》裁定：停止对案涉公寓的执行，该裁定没有事实和法律依据。《执行裁定书》**：“2013年10月23日，***与天和房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》”、“***分别于2014年1月20日支付购房款189590元、2014年4月16日支付购房款170000元，并缴纳了相关契税，同时在连城县建设局办理了房产备案登记手续”、“2014年4月7日，***与***一温泉度假村有限公司签订《租赁合同》，将该房屋出租给天一温泉公司”等事实，虽***提交了《商品房买卖合同》《备案信息表》《租赁合同》《发票》等证据，但不足以证明上述事实。即使假设《执行裁定书》所**事实均属实，《执行裁定书》适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行裁定也属适用法律错误。本案被执行人属于房地产开发企业，案涉公寓也属于商品房，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是关于“被执行的房地产开发企业名下的商品房”的特别适用条款，本案应适用该条进行审理。因本案并不符合第二十九条关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，***的异议申请不能成立。综上所述，***所提出的执行异议不能成立，现**公司特向贵院提起诉讼，以维护**公司的合法权益，维护国家法律尊严。 天和公司未作答辩。 ***辩称，一、答辩人提供的证据足以证明“2013年10月23日，***与被执行人***和房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201301691）”、“***分别于2014年1月20日支付购房款189,590元、2014年4月16日支付购房款170000元，并缴纳相关契税，同时在连城县建设局办理了房产备案登记手续”、“2014年4月7日，***与***一温泉度假村有限公司签订《租赁合同》,将该房屋出租给天一温泉公司”等事实。二、连城县人民法院作出的(2021)闽0825执异54号《执行裁定书》适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议和复议规定》）第二十八条进行裁定适用法律正确。最高人民法院再审(2016)最高法民申254号民事裁定书指出：“《异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。本案一审判决经审理认为***符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，具有能够排除执行的权利，而二审判决则认为现有证据难以确定***符合《异议复议规定》第二十九条的规定，没有审查其是否符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，就直接驳回了***的诉讼请求，适用法律确有错误。”最高人民法院(2016)最高法民申2736号民事裁定书更是直接指出：“……该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。二审法院适用第二十八条并不存在适用法律错误，本院对**公司的该项主张不予支持。”最高法院的以上两份裁定书表明了其态度是第28条和第29条是一般条款与特别条款的关系，购房者可选择适用。可见，购房人购买开发商名下商品房的，只要符合《异议和复议规定》第28条或第29条中任一条款的规定，法院即应支持其执行异议。综上所述，答辩人提出的案外人执行异议申请符合根据最高人民法院《异议和复议规定》第二十八条之规定，答辩人的物权期待权应受法律保护，被答辩人提出执行异议之诉的理由不能成立，请人民法院驳回被答辩人的诉讼请求。 经审理本案事实认定如下：2013年10月23日，天和公司与***签订《商品房买卖合同》（含《前期物业服务合同》），约定天和公司将坐落于连城县××镇××村××路××号××村××期××号楼××室，面积41.11㎡，以359590元的价格售卖给***。***于2014年1月20日、4月16日分别支付189590元、170000元购房款给天和公司，并交纳了相关税费。同时于2014年4月14日在连城县城乡规划建设局办理了备案登记手续。2014年4月7日，***与***一温泉度假村有限公司签订《租赁合同》，将该房屋出租给天一温泉公司经营，租赁期限自2014年5月1日起至2029年4月30日，月租金2397元，***一温泉度假村有限公司已支付被告部分租金。***和公司未按商品房买卖合同约定代为办理产权证，也未按合同约定将办理权属登记需由***和公司提供的资料交付给***，导致涉案房屋未能办理过户登记。 **公司诉天和公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年8月17日作出（2020）闽0825民初1795号民事判决：一、天和公司应于本判决生效之日起十五日内支付**公司工程款9045305.3元，并支付自2020年7月10日起至实际履行完毕之日止按日万分之三计算的违约金。二、**公司对工程款9045305.3元就“天一温泉度假村二期工程”项目折价或者拍卖的价款优先受偿。判决生效后，天和公司未依法按期履行判决所确定的义务，**公司向本院申请强制执行。2020年10月10日，本院依法作出（2020）闽0825执1921号执行裁定书，裁定查封、扣押、冻结、扣留、提存、拍卖、变卖被执行人天和公司名下的动产、不动产、银行存款及其他财产权益（以执行标的额为限）。之后，***向本院提起执行异议，请求法院停止对坐落于福建省连城县××镇××村××路××号××村××期××号楼××室商务公寓的执行。本院经审查认为执行异议成立，并作出（2021）闽0825执异54号执行裁定书，裁定停止对福建省连城县××镇××村××路××号××村××期××号楼××室商务公寓的执行。**公司不服该裁定，遂诉至本院。 上述事实有**公司提供的（2021）闽0825执异54号执行裁定书、***提供的《商品房买卖合同》、发票、银行流水、房屋租赁合同、借记卡账户历史明细清单及当事人在法庭上的陈述为证，本院予以确认。 本院经审查认为，本案的争议焦点是***对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，其一，案涉房屋于2020年10月10日被裁定查封，而***与天和公司于2013年10月13日签订了《商品房买卖合同》，并在连城县住房和城乡规划建设局备案登记，故应认定***与天和公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其二，***提供的《房屋租赁合同》、借记卡账户历史明细清单等证据，所载明的时间均早于查封之日，可证明***于房屋查封之前对案涉房屋长期占有使用。其三，关于***是否已支付全部购房款的问题。***提交的天和公司出具的销售不动产统一发票、银行流水均可证明其已支付全部购房款。其四，关于未办理过户登记是否非因***自身原因的问题。按照双方签订的商品房买卖合同约定，应由天和公司办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由天和公司提供的资料交付给***；天和公司未按合同的约定履行义务，导致涉案房屋未能办理过户登记，属于非因买受人自身原因未办理过户登记。**公司主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。本院认为，该条款属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规定。案涉房屋系商务公寓，且出租给他人使用，具有投资属性，不属于消费者生存权保护的范畴，不能参照适用该条规定。综上，**公司的诉讼请求，无事实与法律依据，本院依法不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下： 驳回厦***装修工程有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由厦***装修工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二二年三月二十七日 书　记　员　　*** 附注法律条文： 1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。