某某、厦某某装修工程有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

福建省连城县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）闽0825执异54号 异议人（案外人）：***，女，1976年8月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。 申请人执行人：厦***装修工程有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区嘉崎一里29号105**，统一社会信用代码91350206664736854A。 法定代表人：***，职务：总经理。 被执行人：***和房地产开发有限公司，住所地福建省连城县******白坑路57号，统一社会信用代码913508255673035209。 法定代表人：***，职务执行董事。 本院在执行厦***装修工程有限公司（以下简称厦***公司）与***和房地产开发有限公司（以下简称***和公司）建设工程合同纠纷一案中，案外人***向本院提出书面异议，请求法院停止对福建省连城县××镇××村××路××号××村××期××号楼××室商务公寓的执行（包括但不限于司法查封、司法拍卖及变卖、以物抵债）。 异议人***称，因申请执行人厦***公司与被执行人***和公司建设工程合同纠纷一案，2020年10月10日，贵院作出（2020）闽0825执1921号执行裁定书，裁定：查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取、拍卖、变卖被执行人***和公司名下的动产、不动产、银行存款及其他财产权益（以执行标的额为限）。异议申请人购买的坐落于连城县××镇××村××路××号××村××期××号楼××室被贵院查封，现对该执行行为提出异议，理由如下：一、在人民法院查封之前，异议申请人已与被执行人***和公司签订合法有效的《商品房买卖合同》。双方于2013年10月23日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：×××91），合同约定被执行人***和公司将坐落于连城县××镇××村××路××号××村××期××号楼××室销售给异议申请人，建筑面积41.11㎡（套内面积32.38㎡，分摊面积8.73㎡），单价8747.02元／㎡，总金额359590元，付款方式为首付款189590元，余款170000元申请银行按揭。2014年1月24日，异议申请人向连城县城乡规划建设局（以下简称连城建设局）缴交预告登记费550元。2014年4月14日，上述房产在连城建设局办理了备案登记手续。二、异议申请人在人民法院查封之前已合法占有案涉不动产。2014年4月7日，异议申请人作为出租方与***一温泉度假村有限公司作为承租方、***和公司作为担保方开发商签订《租赁合同》，约定将案涉不动产租赁给***一温泉度假村有限公司经营，租赁期限自2014年5月日起至2029年4月30日，月租金2397元。2018年12月前的租金已支付完毕。异议申请人在人民法院查封之前已合法占有、使用案涉不动产并取得收益。三、异议申请人已支付全部购房款。异议申请人已支付全部购房款359590元，***和公司分别于2014年1月20日、4月16日向异议申请人开具金额189590元、170000元销售不动产统一发票（自开）。四、非因异议申请人自身原因未办理过户登记。被执行人***和公司未按商品房买卖合同约定代为办理产权证，也未按合同约定将办理权属登记需由***和公司提供的资料交付给异议申请人，导致涉案房屋未能办理过户登记，导致异议申请人至今未拿到不动产证。综上所述，异议申请人认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，异议申请人的物权期待权应受法律保护，异议申请人的物权期待权足以排除贵院对案涉不动产的执行，请求人民法院停止对坐落于连城县××镇××村××路××号××村××期××号楼××室的执行（包括但不限于司法查封、司法拍卖及变卖、以物抵债）。 本院经审查查明，***与***和公司于2013年10月23日签订了《商品房买卖合同》，房屋坐落于XX村XX期XX号楼XX室，面积41.11㎡，单价8747.02元/㎡，总价款359590元。***分别于2014年1月20日支付购房款189590元、2014年4月16日支付购房款170000元，并缴纳了相关契税，同时在连城建设局办理了备案登记手续。2014年4月7日，***与***一温泉度假村有限公司签订《租赁合同》，将该房屋出租给天一温泉公司。***和公司未按商品房买卖合同约定代为办理产权证，也未按合同约定将办理权属登记需由***和公司提供的资料交付给***，导致涉案房屋未能办理过户登记。 另查明，厦***公司诉***和公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年8月17日依法作出（2020）闽0825民初1795号民事判决：一、***和公司应于本判决生效之日起十五日内支付厦***公司工程款9045305.3元，并支付自2020年7月10日起至实际履行完毕之日止按日万分之三计算的违约金。二、厦***公司对工程款9045305.3元就“天一温泉度假村二期工程”项目折价或者拍卖的价款优先受偿。判决生效后，***和公司未履行判决所确定的义务，厦***公司申请本院强制执行。2020年10月10日，本院依法作出（2020）闽0825执1921号执行裁定书，裁定：查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取、拍卖、变卖被执行人***和公司名下的动产、不动产、银行存款及其他财产权益（以执行标的额为限）。 上述事实，有《商品房买卖合同》、发票、连城县商品房买卖合同备案信息表、《房屋租赁合同》及当事人的**等证据证实。 本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”根据本案查明事实，涉案房屋属商务公寓，被人民法院查封前，***与***和公司签订了《商品房买卖合同》，合同的签订及房款支付方式均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效；***已按照合同约定支付了全部价款。在人民法院查封涉案房屋前，***和公司已将该涉案房产交付***使用，***将该涉案房产出租，应认定其已合法占有该房屋；涉案房屋未能办理过户登记系***和公司自身原因的过错所致，***对此并无过错；且该备案登记的涉案房产符合物权登记条件。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 停止对福建省连城县××镇××村××路××号××村××期××号楼××室商务公寓的执行。 如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长　**沿 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二一年十一月三十日 法官助理　周　玲 书 记 员　*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条【案外人异议】执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。