延吉市万源房地产开发有限公司、吉林天池安装工程有限公司建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院 执行裁定书 （2023）吉24执异25号 异议人（被执行人）：延吉市万源房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 委托诉讼代理人：**，男，汉族，住吉林省和龙市，系万源公司副总经理。 申请执行人：吉林天池安装工程有限公司，住所地：吉林省延吉市。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，******事务所律师。 本院在执行申请执行人吉林天池安装工程有限公司（以下简称天池公司）与被执行人延吉市万源房地产开发有限公司（以下简称万源公司）建设工程施工合同纠纷一案中，对被执行人所有的延市国土用字[2012]第6号、地籍号130201-02、面积69733.37平方米的国有土地使用权进行评估，并于2023年5月11日作出（2023）吉24执恢24号《通知书》，向当事人告知评估结果、异议权利和期限等内容。被执行人万源公司向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查完毕。 万源公司异议称，请求：1.撤销（2023）吉24执恢24号《通知书》；2.请求确认将69733.37平方米土地使用权整体评估和拍卖行为违法；3.请求确认法院将中心市场区西侧已经建设的道路、排水等与中心市场建筑物不可分割的建筑构筑物占地部分纳入执行标的的执行行为违法；4.在没有将万源公司回迁安置后续处理问题确定妥善解决方案的情况下，法院的执行行为违法；5.长岭县绿岭地产评估有限责任公司作出的评估报告违法，不应作为评估依据使用。事实与理由：1.2021年11月25日，法院向延吉市人民政府发送函件，该函件第2页明确载明“该土地上目前仍存有尚未办理产权灭籍手续和未签订拆迁安置补偿协议或者产权调换协议的延吉市依兰镇兴安村几十名村民、村集体以及若干公司的房屋产籍手续，即延吉市人民政府征收的该土地并非为净地”，该内容与土地实际情况相符，但长岭县绿岭地产评估有限责任公司报告书第5页土地利用状况中描述“待估宗地为净地”，明显与土地实际情况不符，对土地利用状况进行了虚假描述。2.法院将69733.37平方米土地使用权整体进行裸地评估和拍卖，但该土地上已经建设了中心市场西侧道路、排水等与中心市场建筑物不可分割的建筑构筑物，如果没有这些设施，中心市场无法使用。2012年万源公司与***通远公路工程有限公司签订《建设工程施工合同》，约定由***通远公路工程有限公司建设延吉市万源农副产品批发市场园区公共工程，其中包括中心市场道路工程、排水工程等，其中，道路工程造价23833232.5元，排水工程造价4867565.9元。中心市场区西侧已经建设的道路、排水等占地面积包括在69733.37平方米土地中，将这部分土地使用权纳入执行标的是违法的。3.延吉市不动产登记中心出具的《关于延边州中级人民法院延吉市万源房地产开发有限公司土地问题的复函》内容写到：“同意法院对案涉土地使用权进行评估、拍卖，并可协助办理过户手续、分割拍卖手续……”，既然法院是依据该中心出具的复函内容进行执行，那么该中心分割拍卖用语本身就表明法院将69733.37平方米土地整体进行评估和拍卖的执行行为违法。4.待执行的国有土地使用权各种手续和安置补偿由万源公司自行完成，万源公司为取得万源批发市场的建设用地已安置回迁户的回迁房面积2万余平方米（价值达8000万元以上），已支付的安置补偿款约上千万元，目前还拖欠上千万元安置补偿款、尚未完成回迁房屋。评估报告没有将万源公司取得案涉土地的拿地成本计入在内，评估方法和依据是不合法、不合理的，进而导致评估价格明显过低。5.法院执行的土地中有相当大部分是为了建设回迁安置房屋的用地以完成回迁工作、化解信访纠纷、维护社会稳定。目前，万源公司尚未完成回迁安置补偿等义务的回迁户有上千户。结合2021年11月25日法院向延吉市人民政府发送函件内容，在没有解决回迁安置后续问题的情况下，法院执行将引发巨大的群众上访问题，后果应当由法院承担。 本院查明，2019年5月9日，本院作出(2018)吉24民初501号民事判决：一、被告万源公司于本判决生效之日起十日内向原告天池公司偿还工程款15,339,888元；二、被告万源公司于本判决生效之日起十日内向原告天池公司支付逾期付款违约金，计算方法为以15,339,888元为基数，按照中国人民银行同期贷款月利率四倍，自2014年8月23日起计算至实际给付之日（自2014年8月23日至2019年5月8日，共计1720天，违约金为14,464,043元）。 天池公司不服，提出上诉。吉林省高级人民法院于2019年10月11日作出（2019）**终378号民事判决：一、维持延边中院（2018）吉24民初501号民事判决第一项；二、撤销延边中院（2018）吉24民初501号民事判决第二项；三、万源公司于判决生效之日起十日内向天池公司支付逾期付款违约金，计算方法为以15,339,888元为基数，按照中国人民银行同期贷款月利率四倍，自2014年8月23日起计算至实际给付之日止；四、驳回天池安装其他诉讼请求。 2019年11月21日，天池公司依据吉林省高级人民法院（2019）**终378号民事判决向本院申请强制执行。本院立案执行案号为（2019）吉24执352号。2019年12月24日，本院对该案以终结本次执行程序结案。 2020年1月7日，本院对该案恢复执行，案号为（2020）吉24执恢1号。 2021年9月27日，延吉市不动产登记中心出具《关于延边州中级人民法院延吉市万源房地产开发有限公司土地问题的复函》，答复内容为：“1.按照贵院提供的位于延吉市依兰镇兴安村九三路的不动产权[权证号：延市国土用字（2016）第06号，不动产单元号：xxxx，地籍号为130201-02号，用途：批发零售用地，面积69,733.37平方米]的不动产信息，可以通过贵院评估、拍卖，上述土地在拆除地上附着物并办理灭籍手续的前提下，根据裁定和协助执行通知书办理过户手续。2.针对被执行人万源公司有多件以其为被执行人的执行案件，可以在经市自然资源局地籍部门指界、测绘等分割宗地既定程序后可以办理分割拍卖手续”。 2022年6月15日，本院作出（2020）吉24执恢1号之三执行裁定，查封“被执行人延吉市万源房地产开发有限公司所有的位于延吉市依兰镇兴安村九三路，地籍号130201-02，宗地面积为69733.37平方米（使用权类型出让）的国有土地使用权，期限为三年。” 2023年4月13日，延吉市自然资源局向本院出具《关于延边朝鲜族自治州中级人民法院延吉市万源房地产开发有限公司土地问题的复函》，复函内容是：“贵院2023年4月11日《吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院函》已收悉，经函复如下：一、关于确认案涉土地相关信息问题，贵院来函要求我局确认案涉宗地上应拆未拆房屋信息及其补偿标准、尚未领取剩余补偿款的具体金额、签订拆迁安置补偿协议的义务主体等相关信息，由于我局不掌握上述情况，于2023年4月11日已向延吉市住房保障中心、延吉市城建集团、延吉市万源房地产开发有限公司、延吉市依兰镇兴安村发出《关于调取延吉万源批发市场西侧未拆迁完成区域补偿安置情况的函》，函告三日内答复，截止向贵院作出本复函之日，上述单位尚未向我局回复。二、关于案涉宗地拆迁安置补偿工作主体问题。我局2011年11月30日发布了延土挂告[2011]第026号国有土地使用权挂牌出让公告，并在第五条明确说明出让宗地范围内的建筑物和附着物全部由竞买人负责拆迁安置补偿。同时，根据《城市房屋拆迁管理条例》有关规定，延吉市万源房地产开发有限公司已取得房屋拆迁许可证，应由该公司作为涉宗地拆迁安置补偿工作的主体。我局将依法依规继续配合贵院对案涉宗地采取的查封、评估及拍卖等执行措施。特此函复。” 执行中，本院委托长岭县绿岭地产评估有限责任公司对争议标的的价值进行评估。2023年5月11日，长岭县绿岭地产评估有限责任公司向本院出具评估报告，案涉财产评估价值为6808.1386万元。同日，本院作出（2023）吉24执恢24号《通知书》，向当事人告知评估结果、异议权利和期限等内容。2023年5月15日，本院向万源公司送达了评估报告和（2023）吉24执恢24号《通知书》。 另查明，延吉市国土资源局不动产信息查询信息显示，案涉土地使用权证号为延市国土用字（2016）第06号，不动产单元号：xxxx，宗地代码xxxx，起始日期是2012年3月12日，终止日期2052年3月11日，权利人为延吉市万源房地产开发有限公司。 本院认为，案涉土地是否存在未落实征地拆迁补偿问题属于被执行人取得国有土地使用权前的历史遗留问题，应由相应职能部门明确并处理。依照法律规定，在被执行人万源公司取得土地使用权证后，其对该土地已经享有完全的权利，我院对该土地使用权权利范围内土地使用权启动整体评估，符合法律规定。 被执行人为保障中心市场的正常使用，在案涉土地使用权上建设了道路和排水等工程，系依据相邻关系获取的便利，但对相应土地使用权并不享有排除执行的实体权利，被执行人依据该理由主张本院不应将相应部分土地使用权纳入评估范围，无法律依据。 被执行人主张评估方法和依据不合法，进而导致评估价格过低，该主张不属于执行异议审查范围，被执行人应依照法定程序提出书面异议，并由评估机构作出说明。 综上，对万源公司的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，拟裁定如下： 驳回延吉市万源房地产开发有限公司的异议请求。 如不符本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向吉林省高级人民法院申请复议。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年七月十日 书记员***