吉林华业房地产开发有限公司与吉林市北斗建筑装饰装潢设计有限公司返还原物纠纷一审民事判决书

吉林省吉林市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）吉02民初490号

原告：吉林华业房地产开发有限公司。

诉讼代表人：许某，该公司破产管理人负责人。

委托诉讼代理人：李某，男。

委托诉讼代理人：刘某，女。

被告：吉林市北斗建筑装饰装潢设计有限公司。

法定代表人：汪某，经理。

委托诉讼代理人：邢某，吉林钟言宇德律师事务所律师。

原告吉林华业房地产开发有限公司（以下简称华业公司）与被告吉林市北斗建筑装饰装潢设计有限公司（以下简称北斗公司）返还原物纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

华业公司向本院提出诉讼请求：1.判令北斗公司立即向华业公司返还华业国际城11号楼D座写字楼8层801号至817号共17套房屋；2.判令北斗公司支付华业国际城11号楼D座写字楼8层801号至817号房屋的占用费，占用费按照每月5500元／套的标准，自2017年3月21日起计至北斗公司实际返还房屋之日止（暂计至2019年11月20日为299.2万元，后华业公司撤回该项诉讼请求）。事实和理由：2015年6月15日，华业公司与北斗公司签订《建筑装饰工程施工合同》，约定由北斗公司承包华业国际城11号楼4至6层装饰工程。在合同履行过程中，双方于2015年7月29日签订《房屋抵账协议书》，约定华业公司以其所开发的华业国际城11号楼D座写字楼第8层（即801号至817号房屋，共17套房）抵债给北斗公司，用于抵偿工程款8,859,646元。2017年3月21日，华业公司向北斗公司实际交付上述房屋。2018年11月，北斗公司就上述《建筑装饰工程施工合同》向吉林市中级人民法院提起诉讼［案号：（2018）吉02民初324号］，请求判令华业公司向其支付工程款，其中包括上述房屋所抵顶的8,859,646元工程款。在（2018）吉02民初324号案件开庭审理时，北斗公司明确表示，不认可《房屋抵账协议书》，选择要货币而不是要抵账协议所约定的房屋。吉林市中级人民法院于2019年9月11日作出（2018）吉02民初324号民事判决，认定因北斗公司明确表示不要以房抵债的17套商业用房，而要求华业公司继续履行给付该部分工程款的义务，故确认华业公司欠付北斗公司工程款本金9,438,490元及利息，北斗公司应向华业公司返还17套以房抵债的商业用房。上述判决生效后，华业公司多次向北斗公司发函，要求其在规定期限内清退17套房屋返还给华业公司，并支付占用费，但北斗公司拒不返还房屋及支付占用费。综上，华业国际城11号楼D座写字楼第8层（即801号至817号房屋，共17套房）属于华业公司破产财产，上述民事判决已经明确认定，北斗公司应当返还该房屋，其拒不返还行为已严重侵犯华业公司的房屋所有权。为维护华业公司及全体债权人的合法权益，故提起本案诉讼，望判如所请。

北斗公司辩称，一、案件基本事实。2015年6月15日，北斗公司与华业公司签订建筑装饰工程施工合同，北斗公司承包华业国际城11号楼4至6层装饰工程。双方约定工程款支付方式为按月完成工程造价比例支付。合同履行过程中，双方于2015年7月29日签订《房屋抵账协议书》，约定华业公司用华业国际城11号楼D座写字间8层801号至817号共17套商业用房，抵顶工程款8,859,646元。协议签订后，华业公司向北斗公司交付抵账房屋，北斗公司实际装修使用至今，但抵账房屋目前尚无法办理产权变更登记手续。二、本案《房屋抵账协议书》合法有效，北斗公司有权继续占有使用抵账房屋，抵账协议应继续履行。（一）抵账债权尚未实现，《房屋抵账协议书》应当继续履行。第一，以房抵顶工程款，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以房抵顶工程款协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。故案涉的房屋抵账协议书因按月支付工程款不能的情况下，北斗公司与华业公司达成的工程进度款偿还安排，应为合法有效。第二，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿。本案中，因案涉抵顶工程款的房屋已被华业公司另行网签备案给案外第三人，给北斗公司带来了抵顶工程款不能的风险，故双方当事人客观上无法形成明确消灭旧债的合意，案涉房屋抵账协议书的性质应当认定为新债清偿，与工程欠款清偿的旧债务并存。第三，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，这是合同履行所应遵循的基本原则，也是人民法院处理合同履行纠纷时所应秉承的基本理念。据此，债务人于债务已届清偿期时，应依约按时足额清偿债务。在债权人与债务人达成以物抵债协议，新债务与旧债务并存时，确定债权人应通过主张新债务抑或旧债务履行以实现债权，亦应以此作为出发点和立足点。然而，本案中，华业公司资不抵债，已无依约足额偿还工程款的可能，案涉房屋又处于已被第三人网签备案，可能无法更名过户的现实风险中，无论是新债，抑或旧债，北斗公司作为合法且享有建设工程款优先权的债权人，选择哪种方式实现债权均具有债权清偿不能的风险。从工程款纠纷案件的庭审笔录可以看出，北斗公司对占有使用案涉房屋，以房屋抵顶工程款并无异议，仅因案涉房屋无法办理更名过户手续，使以房抵顶工程款处于不确定状态而无法作出明确放弃旧债的意思表示，且如果协议约定的抵债房屋始终处于被第三人网签备案无法更名过户的状态，即使北斗公司占有使用，客观上也无法认定其已通过以房抵顶工程款的方式实现债权，不能视为旧债消灭。另一方面，本案即使已存在工程款给付的在先判决，但旧债未予清偿且无法得到清偿，从保护合法债权人和公平角度出发，应认定本案仍处于新债务与旧债务依旧并存，债权尚未实现的状态。（二）因华业公司并未配合北斗公司办理完毕更名过户手续，故《房屋抵账协议书》中约定的抵顶工程款8,859,646元并未实际履行完毕。吉林市中级人民法院（2018）吉02民初324号民事判决确认欠付工程款9,438,490元并无不当，华业公司应当继续履行《房屋抵账协议书》配合北斗公司办理房屋更名过户。因《房屋抵账协议书》约定的抵账房屋没有办理变更登记手续，华业公司并没有完全履行该协议并完成抵账。在该协议未履行完毕即抵账房屋未完成产权变更登记的前提下，无论北斗公司在吉林市中级人民法院（2018）吉02民初324号案中主张以房抵债还是仅主张以金钱给付，均不影响该判决对华业公司欠付北斗公司债权数额的确认，即该协议并不影响华业公司欠付北斗公司工程款数额的认定。而吉林市中级人民法院（2018）吉02民初324号民事判决仅是对双方工程欠款债权数额的确认，并不因此阻却《房屋抵账协议书》的继续履行，该协议若能如约履行完毕，则可直接在上述判决认定的欠付工程款数额中按照《房屋抵账协议书》的约定予以抵扣。因此，根据《房屋抵账协议书》的约定，华业公司有义务向北斗公司交付房屋并办理房屋产权变更手续。北斗公司基于《房屋抵账协议书》的约定，有权继续占有、使用抵账房屋。虽然抵账房屋目前因网签备案而无法办理产权变更登记手续，抵账房屋权属目前并未正式登记确认，但华业公司仍然有义务按照该协议书的约定，在条件具备的情况下为北斗公司办理产权变更登记手续，北斗公司保留确认抵账房屋所有权的权利。三、吉林市中级人民法院（2018）吉02民初324号民事判决并不影响《房屋抵账协议书》的执行，华业公司无权要求北斗公司返还房屋。关于华业公司提起本案诉讼要求返还案涉房屋的主要依据即在先的工程款给付判决在论理部分认定的北斗公司应予返还的问题。首先，根据不告不理的原则，在北斗公司起诉华业公司索要工程款的案件中，因案涉以房抵债房屋是否应当返还的问题并非该案的诉讼请求，故审理法院无权对超出诉讼请求范围的事项进行论证；其次，因是否返还案涉房屋并非工程款纠纷案件的审理范围，故在双方当事人没有对该问题进行充分举证、质证和陈述观点的情况下，审理法院径自在判决论理部分作出结论，不具有客观性和合法性；再次，虽然吉林市中级人民法院（2018）吉02民初324号民事判决在论理中论述了北斗公司应向华业公司返还抵账房屋的内容，但毕竟该判决论理内容有别于判决的判项，不能确定双方具体权利义务。故该结论无论从程序上还是实体上均不具有事实和法律依据，不应作为本案的审理依据。因此华业公司无权以该判决论理论述的内容作为依据要求北斗公司返还抵账房屋。四、吉林市中级人民法院（2018）吉02民初324号案中北斗公司的代理人对《房屋抵账协议书》的观点不能代表北斗公司否认该协议书的效力，更不代表北斗公司同意返还抵账房屋。（一）关于代理人不认可《房屋抵账协议书》的具体含义。根据吉林市中级人民法院（2018）吉02民初324号案件庭审笔录第5页，法庭调查及北斗公司陈述的部分内容如下：“原告，对被告主张华业国际城11号楼D座写字楼801至817室抵顶工程款8,859,646元，你方有何意见？原告：认可抵顶，但房屋抵顶不了，房屋已经网签给中小企业担保公司名下，现已被吉林中院查封。”“原告，鉴于房屋处于目前状态下，你方是否仍然认可抵顶工程款8,859,646元？原告：不认可。”可见，该案北斗公司代理人首先已经明确认可了抵顶的事实，根据法庭的询问可知，北斗公司代理人后来表明的“不认可”，针对的是法庭提问的抵顶工程款的数额，也就是说，不认可已经完成8,859,646元数额的抵顶。并且该案审理的争议焦点系双方欠付建设工程款的数额，而鉴于华业公司并没有按照《房屋抵账协议书》的约定实际完成履行给付部分工程款的义务，故在该案中北斗公司的代理人不认可《房屋抵账协议书》具体是指“在未完成抵账房屋产权变更登记的前提下，北斗公司不认可签订该协议即视为华业公司已履行完8,859,646元工程款的给付义务。”因此，北斗公司并非不认可该协议的效力，亦非不认可继续履行《房屋抵账协议书》或同意返还抵账房屋。（二）关于代理人的代理权限。鉴于北斗公司代理人在吉林市中级人民法院（2018）吉02民初324号案中的代理权限为建设工程款数额以及优先权纠纷的代理，北斗公司并未授权该代理人在该案之外代表北斗公司选择抑或是认可华业公司偿还工程款的具体方式，该行为涉及北斗公司重大财产的处分且与该案无关。故即便该代理人在该案中存在不利于北斗公司的行为，也应属无效。双方已达成《房屋抵账协议书》的合意，该协议书合法有效且应继续履行。（三）关于北斗公司的发函内容。北斗公司在判决生效后，已于2019年11月15日向华业公司发函释明关于正确解读吉林市中级人民法院（2018）吉02民初324号民事判决内容及不认可华业公司所理解的北斗公司代理人在法庭陈述的不利于北斗公司的观点。同时，明确表明北斗公司在华业公司主动将案涉抵账房屋抵账交付后，北斗公司已对房屋进行装修并实际使用，足额支付了物业、水电费，北斗公司对案涉房屋是有权占有、合法使用，北斗公司已向华业公司明确表明不同意返还案涉抵账房屋。五、因北斗公司对抵账房屋系有权占有，同时对目前抵账房屋无法办理产权过户手续不存在任何过错，故华业公司无权要求北斗公司支付占有使用抵账房屋期间的占用费。就华业公司提起本案诉讼，要求北斗公司返还案涉房屋而言，因北斗公司占有使用案涉房屋系基于其与华业公司达成《房屋抵账协议书》的合同关系，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条之规定，对华业公司而言，北斗公司系基于有效合同关系产生的对案涉房屋的有权占有，有关案涉房屋的使用、收益等，应当按照合同约定处理。北斗公司基于《房屋抵账协议书》实际占有、使用抵账房屋，且该抵账协议合法有效，不存在阻却继续履行的事由，北斗公司有权占有抵账房屋并最终取得房屋所有权，故华业公司无权要求北斗公司支付房屋占用期间的占用费。另，双方签订的《房屋抵账协议书》第十条约定：“甲方保证抵账的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。因甲方原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。”因华业公司对不能办理房屋产权变更登记手续存在过错，故根据该协议约定及法律规定，本案抵账房屋不能办理产权变更登记手续的责任应由华业公司承担。综上所述，华业公司要求北斗公司返还案涉抵账房屋并支付占用期间占用费的请求无事实及法律依据，依法应予以驳回。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

本院审理查明：2015年6月15日，华业公司与北斗公司签订《建筑装饰工程施工合同》，北斗公司承包位于吉林市××区装饰工程。北斗公司施工完毕后于2016年1月将案涉工程交付华业公司实际使用。2015年7月29日，双方签订《房屋抵账协议书》，约定华业公司用华业国际城11号楼D座写字楼8层801号至817号共17套商业用房（总计建筑面积1,704.34平方米）抵顶工程款8,859,646元。该协议第十条约定，华业公司保证抵账的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。因华业公司原因造成房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由华业公司承担全部责任。2017年3月21日，华业公司将上述17套房屋交付北斗公司，北斗公司交纳入户费并装修后实际使用。因该17套房屋在房产部门办理网签给案外人，双方一直未办理所有权变更登记。

2018年11月12日，北斗公司因华业公司未足额支付工程款向本院提起诉讼，请求：1.判令华业公司立即给付拖欠工程款12,466,069元及利息；2.判令北斗公司对其承包的华业国际城11号楼4-6层装饰装修工程享有优先受偿权。该案庭审中，北斗公司明确表示因上述17套房屋无法办理产权变更登记，故要求华业公司继续履行给付该17套房屋所抵顶工程款在内的全部欠付工程款的义务。本院于2019年9月11日作出（2018）吉02民初324号民事判决：一、确认北斗公司对华业公司的破产债权额为欠付工程款本金9,438,490元及利息（自2018年11月12日起至2019年3月14日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、北斗公司对其施工的华业国际城11号楼4至6层装饰装修工程折价或者拍卖的价款在9,438,490元工程款范围内享有优先受偿权；三、驳回北斗公司其他诉讼请求。该判决论理部分阐述北斗公司应向华业公司返还上述17套商业用房。该判决于2019年10月8日发生法律效力。

2019年9月25日，华业公司向北斗公司发函，要求北斗公司于七日内返还上述17套房屋并支付占用费263.5万元。2019年10月12日，北斗公司向华业公司发函，要求华业公司在七日内履行本院（2018）吉02民初324号民事判决确定的金钱给付义务，并拒绝返还房屋及支付占用费。此后，双方再次互相发函，但纠纷仍未解决。

另查明：2019年3月15日，本院作出（2019）吉02破申2号之一民事裁定，裁定受理吉林市城市建设控股集团有限公司对华业公司的破产重整申请。2019年3月26日，本院作出（2019）吉02破3号之一决定，指定北京市中伦（深圳）律师事务所担任华业公司管理人。

本院认为，华业公司与北斗公司在履行《建筑装饰工程施工合同》中，针对案涉房屋签订《房屋抵账协议书》，约定华业公司用其开发建设的案涉房屋抵顶应支付给北斗公司的部分工程款。北斗公司完成工程施工后，华业公司将案涉房屋交付给北斗公司占有使用，但因双方对案涉房屋尚未办理所有权变更登记，故华业公司对案涉房屋仍享有所有权。北斗公司在本院另案向华业公司主张欠付工程款的诉讼中，以案涉房屋无法办理所有权变更登记为由，要求确认其对华业公司享有包含案涉房屋所抵顶的工程款在内的欠付工程款债权。本院对该案已作出生效判决，支持北斗公司的该项诉讼请求，同时论述北斗公司应向华业公司返还案涉房屋。至该案判决生效后，北斗公司已不再享有占有使用案涉房屋的权利。华业公司作为案涉房屋的所有权人，要求北斗公司返还案涉房屋，符合法律规定，故本院予以支持。华业公司申请撤回要求北斗公司支付案涉房屋占用费的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。

综上所述，华业公司的诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

吉林市北斗建筑装饰装潢设计有限公司于本判决生效后十五日内向吉林华业房地产开发有限公司返还华业国际城11号楼D座写字楼8层801号至817号共17套商业用房。

案件受理费73,818元，由吉林市北斗建筑装饰装潢设计有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。

审判长　　丁照明

审判员　　潘军宁

审判员　　张　铁

二〇二〇年七月十日

书记员　　仇　钧