常州市住房和城乡建设局、常州市久成建筑安装工程有限公司等执行异议之诉民事二审民事判决书

江苏省常州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏04民终4575号

上诉人（原审原告、案外人）：常州市住房和城乡建设局，住所地常州市龙城大道1280号市行政中心，统一社会信用代码11320400MB1919756P。

负责人：史政达，该局局长。

委托诉讼代理人：戴正才，江苏常发律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵毅佳，江苏常发律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、申请执行人）：常州市久成建筑安装工程有限公司，住所地常州市博爱公寓1幢5层，统一社会信用代码91320400137197035Y。

法定代表人：杨青青，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：韩福财，北京市东元律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、被执行人）：常州新区新业房地产开发有限公司，住所地常州市新北区衡山路29号。

诉讼代表人：毛加俊。

委托诉讼代理人：张镓麒，江苏张林芳律师事务所律师。

委托诉讼代理人：钱隆，江苏张林芳律师事务所实习律师。

原审原告常州市住房和城乡建设局（以下简称住建局）为与原审被告常州市久成建筑安装工程有限公司（以下简称久成公司）、常州新区新业房地产开发有限公司（以下简称新业房产公司）执行异议之诉纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2018）苏0411民初3925号民事判决书，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2020年11月19日进行公开听证，上诉人住建局委托诉讼代理人戴正才，被上诉人久成公司委托诉讼代理人韩福财，被上诉人新业房产公司委托诉讼代理人张镓麒、钱隆参加听证。本案现已审理终结。

住建局上诉请求：1、请求撤销常州市新北区人民法院（2018)苏0411民初3925号民事判决书,依法改判不得执行案涉14套房屋；2、判令案涉14套房屋归上诉人所有，由上诉人按《常州市市区定销商品房管理暂行办法》处置、被上诉人二予以协助；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉的事实和理由：一、上诉人已经向新业房产公司支付了案涉14套房屋的全部购房款，依法足以排除执行。(一）一审判决认为上诉人委托被告新业房产公司建房、已支付对价无证据提交，该认定与事实不符。一审中，上诉人就案涉14套房屋房款支付事宜向法院提交了《土地使用条件和要求》、常申工专（2009)7号《关于锦阳花苑定销商品房销售及增加成本结算的审核报告》、常申工专（2014)16号《关于锦阳花苑定销商品房定向销售和余房收购价款资金结算情况的专项审计报告》及补充说明、常申工专（2017)02号《关于锦阳花苑定销商品房库存余房销售情况的审核报告》及审核报告征求意见书以及（2019)苏0411民初2751号民事判决书等一系列证据来证明上诉人与被上诉人新业房产公司按照约定的方式进行结算，上诉人支付了案涉14套房屋购房款的事实。同时，对于上诉人已经向被上诉人新业房产公司支付了案涉14套房屋购房款的事实，被上诉人二也是认可的，其在庭审中也明确表示认可双方在（2019)苏0411民初2751号案件中所作陈述。(二）根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定以及《最高院人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，足以能够排除执行。上诉人与新业房产公司在签订案涉国有土地使用权出让合同时，便已经对案涉14套房屋回购事宜作出了明确的书面约定；同时上诉人还通过向房管部门申请限制销售的方式以实现占有使用目的；最后，在久成公司申请法院查封案涉14房屋前，上诉人已经在进行案涉14套房屋的所有权登记手续，但是由于当时新业房产公司经营不善，无法开具相应的购房发票，故而未能及时办理所有权登记手续。上诉人认为，未能办理所有权登记手续系新业房产公司的原因而造成的，上诉人不存在过错，法院依法应保护无过错买受人的物权期待权。故，上诉人认为上诉人依法足以排除执行，而并非一审法院判决的仅在破产清算期间不得执行。二、案涉14套房屋系定销商品房，其所有权属政府，应由上诉人按照《常州市市区定销商品房管理暂行办法》的规定处置，新业房产公司对案涉14套房屋不享有处分权。(一）一审民事判决书第20页第16-21行写到“原告提供的国有土地使用权出让合同、土地使用权条件和要求，仅能证明锦阳花苑房屋的土地使用权性质、职能部门对土地使用的条件及具体要求，且该合同是被告新业房产公司与他人签订，与本案原告无关，无法证明原告对土地上的房屋享有所有权”，该陈述与事实不符。首先，常州市自然资源和规划局（原常州市国土资源局）与上诉人均为常州市人民政府的工作部门，其主要职能均为完成市委、市政府交办的任务。本案所涉锦阳花苑小区是常州市人民政府为了保障城市建设的顺利进行，既而由政府投资并组织实施的城市改造重点项目拆迁需要建设的以确定的销售价格、套型面积向被拆迁人定向销售的商品房。其主导者实际为常州市人民政府，常州市自然资源和规划局与上诉人仅是按照市政府安排落实工作而已。其次，虽然国有土地使用权出让合同、土地使用条件和要求签订主体为常州市国土资源局，但是在该两份证据中均约定了该项目的设计、施工、监理、销售、验收等环节都需要上诉人确认后方可进行，同时约定了项目建成后库存房由上诉人按照—定的价格进行收购，具体购房款结算方式也作了明约定。也就是说，在土地使用权出让给新业房产公司后，具体是由上诉人与被上诉人二来履行的，常州国土资源局并不参与。故，上诉人认为，虽然上诉人不是土地出让合同的签订主体，但是合同对上诉人设定了权利和义务，与上诉人密切相关。（二）一审判决认定“原告提供的函、情况说明仅能证明原告行使法定管理职权，并非行使房屋所有权人的处分权”与事实不符。上诉人作为市政府工作部门，其主要职能是承办市委、市政府交办的事项。本案中，上诉人实际是在履行市委、市政府交办的定销商品房建设及管理工作。在履职过程中，上诉人在依照约定支付了案涉14套房屋全部购房款后，为了防止第三人侵害上诉人及被安置对象的权利，故而行使了房屋权利人对房屋的处分权。一审法院称上诉人行使法定管理职权与事实不符。(三)被上诉人二对案涉14套房屋无处分权。案涉14套房屋为定销商品房，由于其房屋性质的特殊性，无论是从合同约定来看，还是从法律规定来看，被上诉人二对案涉14套房屋无处分权。即使案涉14套房屋依照不动产权登记显示登记在被上诉人二名下，该房屋的处置也应当根据《常州市市区定销商品房管理暂行办法》之规定按照法定程序、特定销售对象来进行。故，上诉人认为上诉人一审诉请中第二项要求判令案涉14套房屋由上诉人按《常州市市区定销商品房管理暂行办法》处置、被上诉人二予以协助是合法合理的，能更好的保障城市建设的顺利进行，维护被拆迀人的合法权益，依法应当得到支持。三、案涉14套房屋系定销商品房，属特定物，不属于被上诉人二破产财产。(一）案涉14套房屋为特定物。在上诉人与被上诉人二进行结算时，已经明确了案涉14套房屋的具体房号，且该14套房屋已经建成，有具体的面积、售价，所以在上诉人支付回购款时该14套房屋是特定的，不具有可替代性。而且案涉房屋是定销商品房，其从设计、建造、定价、销售上均与其他的普通商品房不同，特别是销售对象和程序。所以，上诉人认为案涉14套房屋具有其特殊性，上诉人在回购时也有明确的指向，该14套房屋应按特定物来认定。(二）案涉14套房屋不属于被上诉人二的破产财产。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条之规定，特定物不属于破产财产。

被上诉人久成公司辩称：1、上诉人认为其已支付了案涉14套房的房款证据不足，一审认定事实清楚。2、上诉人认为“由于被告二经营不善，无法开具购房发票，故而导致未能及时办理房屋产权登记手续”，这没有事实依据，也与一审查明事实不符。3、对照《最高院人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，上诉人的诉讼请求不符合排除执行的条件，因为上诉人既未与新业房产公司签订房屋买卖合同，亦未合法占有该不动产，更未支付价款。案涉房屋于2006年竣工交付对外销售，按照上诉人提交的常申工专（2009）7号审核报告，上诉人2009年4月前已支付案涉房款，但在此后数年也未要求办理产权登记，因此，上诉人将未办理产权登记的责任归咎于新业房产公司显然没有道理。4、上诉人认为案涉14套房属于定销房屋，故新业房产公司无权对房屋进行处分的上诉理由不能成立。《常州市市区定销商品房管理暂行办法》并不是确定房屋产权的法律依据。定销商品房的实质是开发商以自己名义申领规划许可和施工许可，以自有资金开发建设，建成后根据合同约定定向销售给被拆迁人的商品房，尚未销售房屋的所有权人当然为开发商。5、上诉人认为案涉房屋属于特定物的上诉理由不能成立。定销房和普通商品房并无实质区别，因此定销房属于特定物的理由不能成立，案涉房屋登记在新业房产公司名下，现新业房产公司被裁定破产清算后，该房屋理应属于破产财产。综上请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。

被上诉人新业房产公司辩称，一审法院审理的事实清楚，适用法律正确。

一审审理查明，2016年5月27日，一审法院依据久成公司的申请，作出（2016）苏0411民初2945号民事裁定书，依法对被告新业房产公司名下的锦阳花苑小区公安编号为11幢甲单元602室、乙单元602室、12幢甲单元602室、丁单元401室、13幢甲单元402室、丙单元402室、已单元601室、19幢甲单元1502室、丙单元1502室、丁单元1501室、20幢戊单元802室、17幢乙单元1102室、22幢乙单元202室、丙单元202室共计14套房屋予以查封登记。2016年10月28日，一审法院作出（2016）苏0411民初2945号民事判决书，判决：一、新业房产公司支付久成公司工程款16647931.26元及迟延履行违约金(即3304234元自2016年8月5日起、11285663.5元自2014年7月5日起、2058033.76元自2014年7月30日起，至本判决确定的履行期限届满之日止，按照中国人民银行同期贷款基础利率计算)于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回久成公司其他诉讼请求。因被告新业房产公司未能按期履行生效文书确定的义务，被告久成公司向一审法院申请执行，执行案号为（2017）苏0411执2号。案外人住建局对本案执行标的提出异议后，一审法院于2017年8月1日作出（2017）苏0411执异24号执行裁定书，驳回了住建局的执行异议申请。住建局对该裁定不服，向一审法院提起了执行异议之诉。

2017年10月21日，一审法院作出（2017）苏0411执2号之一执行裁定书，裁定终结本案的执行。2018年10月11日，被告久成公司向一审法院申请恢复执行，执行案号为（2018）苏0411执恢495号。2020年1月8日，一审法院作出（2018）苏0411执恢495号执行裁定书，裁定：解除对新业房产公司名下财产的查封。

一审法院另查明，2004年2月，常州市国土资源局（出让人）与被告新业房产公司（受让人）签订了国有土地使用权出让合同一份，约定：出让人出让给受让人的宗地位于白荡河以北、荆荡路以南，面积为83040平方米，受让价6968万。2004年1月15日，常州市国土资源局与常州兴桥房地产开发有限公司（竞得人）、被告新业房产公司（竞得人）签订“土地使用条件和要求（白荡普通商品房地块）”一份，约定:本地块用于建设定销普通商业房项目，定销商品房价格实行政府定价，综合验收合格后一整年后的余房由市建设局（即现住建局）按预售价加逾期利息进行收购；竞得人出售、出租或预售建筑物的，必须按常州市房地产管理的有关规定办理有关手续。该地块建设的房屋即为常州市锦阳花苑小区。锦阳花苑施工编号9幢公安编号为11幢，施工编号10幢公安编号为12幢，施工编号11幢公安编号为13幢，施工编号15幢公安编号为19幢，施工编号16幢公安编号为20幢，施工编号19幢公安编号为17幢，施工编号22幢公安编号22幢。本案案涉的锦阳花苑小区的14套房屋（公安编号为11幢甲单元602室、乙单元602室、12幢甲单元602室、丁单元401室，13幢甲单元402室、丙单元602室、已单元601室，19幢甲单元1502室、丙单元1502室、丁单元1501室、20幢戊单元802室、17幢乙单元1102室、22幢乙单元202室、丙单元202室）登记在被告新业房产公司名下。

一审再查明，2009年4月9日，常州常申会计师事务所有限公司受常州兴桥房地产开发有限公司、被告新业房产公司的委托，出具了《关于锦阳花苑商品房销售及增加成本结算的审核报告》【常申工专（2009）7号】，认定：原告应向开发商收取定销房销售溢价及区外配套资金1864.98万元，应支付的余房收购款1258.87万元。2014年3月30日，常州常申会计师事务所有限公司受常州市城市建设（集团）有限公司的委托，出具《关于锦阳花苑定销商品房定向销售和余房收购价款资金结算情况的专项审计报告》【常申工专（2014）16号】，认定：截止2013年12月31日，常州兴桥房地产开发有限公司欠原告241.83万元，被告新业房产公司欠原告798.80万元。2017年8月10日，常州常申会计师事务所有限公司受被告新业房产公司的委托，出具《关于锦阳花苑定销商品房库存余房销售情况的审核报告》【常申工专（2017)02号】，认定：截止2016年7月31日，原告应收锦阳花苑定销房结算款59.18万元，原告应收锦阳花苑区外配套资金685.10万元。被告新业房产公司的法定代表人花勤生在审核报告征求意见书意见栏签名并同意，但未加盖单位公章，未签时间。原告提供了常州常申会计师事务所有限公司的工程造价咨询企业甲级资质证书，有效期分别是2007年12月6日至2010年12月5日、2010年12月6日至2013年12月5日、2013年12月6日至2016年12月31日、2017年1月1日至2019年12月31日。出具上述三份报告时，常州常申会计师事务所有限公司在有效期内。

一审还查明，2012年7月20日，原告住建局作出(2012)常建裁天字第23号房屋拆迁行政裁决书，裁决：常州市土地收购储备中心对梅跃新的房屋产权调换，调换房为本市锦阳花苑9幢甲单元602室、2幢乙单元602室。梅跃新不服，向常州市天宁区人民法院起诉。2013年1月30日，常州市天宁区人民法院作出（2012）天行初字第69号行政判决书，判决：驳回梅跃新要求撤销住建局作出的（2012）常建裁天字第23号房屋拆迁行政裁决的诉讼请求。梅跃新不服，向常州市中级人民法院提起上诉。2013年4月22日，常州市中级人民法院作出（2013）常行终字第46号行政判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2012年7月28日，原告作出（2012）常建裁天字第24号房屋拆迁行政裁决书，裁决：常州市土地收购储备中心对吴国文实行产权调换，产权调换房分别为本市锦阳花苑15幢丙单元1502室、10幢甲单元602室。2012年2月20日，原告作出（2012）常建裁天字第1号房屋拆迁行政裁决书，裁决：常州市土地收购储备中心对房国平、周伟芳实行房屋产权调换，产权调换房分别是本市锦阳花苑12幢甲单元1502室（施工编号）、15幢甲单元1502室。房国平、周伟芳不服，向常州市天宁区人民法院起诉。2012年7月16日，常州市天宁区人民法院作出（2012）天行初字第41号行政判决书，判决：驳回房国平、周伟芳要求撤销（2012）常建裁天字第1号房屋拆迁行政裁决的诉讼请求。房国平、周伟芳不服，向常州市中级人民法院提起上诉。2012年9月18日，常州市中级人民法院作出（2012）常行终字第98号行政判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2006年6月15日，原告作出（2006）常建裁字第217号房屋拆迁行政裁决书，裁决：常州市土地收购储备中心对张菊美实行产权调换，产权调换房为本市锦阳花苑22幢乙单元202室（期房）。2007年1月10日，原告向常州市钟楼区人民法院申请强制执行。2007年1月19日，常州市钟楼区人民法院作出（2007）钟非诉行审字第10号行政裁定书，裁定：（2006）常建裁字第217号房屋拆迁行政裁决合法有效，本院准予强制执行。2007年2月8日，原告作出（2007）常建裁字第15号房屋拆迁行政裁决书，裁决：常州市土地收购储备中心对刘巧根实行产权调换，产权调换房为本市锦阳花苑10幢（施工编号）丁单元401室。刘巧根不服，向江苏省建设厅提出复议申请。2007年6月7日，江苏省建设厅作出（2007）苏建行复（决）字51号行政复议决定书，决定：维持（2007）常建裁字第15号房屋拆迁行政裁决。2006年8月15日，告作出（2006）常建裁字第538号房屋拆迁行政裁决书，裁决：常州市土地收购储备中心对黄晓玲实行产权调换，产权调换房为本市锦阳花苑22幢丙单元202室。2006年4月3日，原告作出（2006）常建裁字第25号、26房屋拆迁行政裁决书，裁决：常州市土地收购储备中心对朱维华实行产权调换，产权调换房为本市锦阳花苑16幢戊单元802室（期房）。2006年8月21日，原告作出（2006）常建裁字第43号房屋拆迁行政裁决书，裁决：常州市土地收购储备中心对薛玉芳实行产权调换，产权调换房为本市锦阳花苑19幢乙单元1102室（期房）。2007年4月16日，常州市中级人民法院作出（2007）常行终字第6号行政判决书，判决：驳回上诉，维持原判。再查明，原告主张其委托被告新业房产公司建房，原告、被告新业房产公司确认双方未签订书面委托协议。本案所涉房屋目前无人使用，也没有实际交付给被拆迁户。

2017年8月21日，一审法院作出（2016）苏0411破申7号民事裁定书，受理了上海金丰易居房地产顾问有限公司对本案被告新业房产公司的破产清算申请。2018年10月8日，一审法院作出（2016）苏0411破申7-1号民事裁定书，裁定驳回上海金丰易居房地产顾问有限公司的申请。新业房产公司、上海房屋设备有限公司不服，提起上诉。2019年4月4日，常州市中级人民法院作出（2018）苏04破终4号民事裁定书，裁定驳回新业房产公司、上海房屋设备有限公司的上诉。2019年7月12日，新业房产公司向一审法院申请破产清算。2019年7月12日，一审法院作出（2019）苏0411破申5号民事裁定书，裁定受理新业房产公司的破产清算申请。2019年8月22日，一审法院作出（2019）苏0411破申5号决定书，指定江苏张林芳律师事务所（负责人毛加俊）、常州恒信会计师事务所有限公司（负责人徐建荣）担任破产管理人。

2019年6月12日，一审法院向被告新业房产公司法定代表人花勤生制作了谈话笔录，花勤生称“14套房屋肯定是原告的，属于拆迁安置房，他们要求过户我同意的，登记在我名下是因为当初土地是我拍卖、开发的，建设局没有资金，以新业房产的名义投资的……不是普通的商品房，是定销商品房，拆迁安置户拿着建设局的手续才能购买房屋，我销售房屋必须通过建设局。”庭审中，被告新业房产公司陈述“知晓行政裁决书、复议决定书、行政判决书的情况，但有些人不肯拿房子，房子就一直在我们手上。”

一审法院又查明，住建局向一审法院起诉新业房产公司要求支付锦阳花苑定销房结算款591800元及利息一案〖（2019）苏0411民初2751号〗，一审法院认为，住建局向新业房产公司主张结算款的主要依据为常州常申会计师事务所出具的《关于锦阳花苑定销商品房库存余房销售情况的审核报告》【常申工专（2017)02号】，新业房产公司对该证据的真实性不持异议，一审法院依法予以采信，并依据该报告确认结算款为59.18万元。对于利息问题，因双方并未明确约定付款时间，一审法院酌定利息自起诉之日的2019年4月9日起计算至实际付清之日止，计算标准为年利率6%。一审法判决：新业房产公司于本判决生效之日起十日内支付住建局结算款59.18万元及利息（自2019年4月9日起至实际付清之日止，计算标准为年利率6%，计算基数为59.18万元）。该判决已生效。

一审诉讼请求：一、被告久成公司不得执行锦阳花苑小区14套定销商品房【（公安编号为11幢甲单元602室、乙单元602室，12幢甲单元602室、丁单元401室，13幢甲单元402室、丙单元602室、已单元601室，19幢甲单元1502室、丙单元1502室、丁单元1501室，17幢乙单元1102室，20幢戊单元802室，22幢乙单元202室、丙单元202室）】；二、确认上述14套定销商品房归原告所有；三、本案诉讼费由被告承担。

一审法院认为，一、关于住建局要求停止执行的诉讼请求。人民法院受理破产申请后,有关债务人财产的保全措施应当解除,执行程序应当中止。本案中，登记在被告新业房产公司名下的本市锦阳花苑的14套房屋（公安编号为11幢甲单元602室、乙单元602室、12幢甲单元602室、丁单元401室、13幢甲单元402室、丙单元602室、已单元601室、19幢甲单元1502室、丙单元1502室、丁单元1501室、20幢戊单元802室、17幢乙单元1102室、22幢乙单元202室、丙单元202室）的房屋,无论权属归属，根据《中华人民共和国企业破产法》的规定应当中止执行程序,即在破产清算期间不得执行该标的。

二、关于所有权的诉讼请求。最高人民法院《关于适用民事诉讼法的解释》第311条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。原告提供的国有土地使用权合同（证据一）、土地出让合同及土地使用条件和要求（证据二），仅能证明锦阳花苑房屋的土地使用权性质、职能部门对土地使用的条件及具体要求，且该合同是被告新业房产公司与他人签订，与本案原告无关，无法证明原告对土地上的房屋享有所有权。关于原告提供的审核报告、审计报告（证据三），被告久成公司辩称出具报告的事务所已于2008年被注销，且无审计师的签名，被告久成公司提供了公证书及光盘（证据1）、通知（证据2）、2014-16专项审计报告（证据3）予以证明，根据被告久成公司提供的公证书及光盘（证据1），公证时间2017年10月19日，并非出具审计报告、审核报告的时间，且原告提供的常州常申会计师事务所有限公司资质证书（证据四）能证明该公司在出具报告时具有资质，本院对被告久成公司提供的证据公证书及光盘（证据1）不予采信。被告久成公司提供的财政部关于注册会计师在审计报告签名盖章的通知（证据2），该通知适用的是验资报告、盈利预测审核报告等报告，原告提供的审核、审计报告并不涉及验资、盈利预测等情况，审计报告、审核报告仅是对资金结算情况的审计，被告久成公司提供的通知（证据2）并不适用本案案涉的审计报告、审核报告。但审计报告、审核报告（证据三）也仅对锦阳花苑销售情况、成本情况、资金结算情况进行审核，并不涉及本案案涉房屋的权属情况。原告提供的函、情况说明（证据五）仅能证明原告行使法定管理职权，并非行使房屋所有权人的处分权。原告提供的通知（证据六）表明了定销房的价格确定及调整问题，无法证明本案案涉房屋的权属情况。原告提供暂行办法（证据七），证明了定销房的销售程序及销售对象情况，无法证明案涉房屋的权属。原告提供的询问笔录（证据十一），庭审中，被告新业房产公司破产管理人已明确表示不同意原告的诉讼请求，该14套房屋是被告新业房产公司所有，故对该证据不予采信。被告久成公司提供了通知（证据4），认为原告要求常州市城市建设（集团）有限公司收购案涉14套房屋时，需支付收购资金，表明原告并未支付案涉房屋的对价，该三份通知表明了原告要求常州市城市建设（集团）有限公司收购锦阳花苑定销房，但各方均未提供常州市城市建设（集团）有限公司支付价款、实际收购情况的证据，常州市城市建设（集团）有限公司也非本案当事人，该院无法查明常州市城市建设（集团）有限公司实际收购情况。关于被告新业房产公司破产管理人提供的谈话笔录的认定同原告提供的证据十一，不再赘述。被告新业房产公司破产管理人提供的关于拟将部分定销房转为普通商品房进行销售的请示并未涉及案涉14套房屋的权属。原告主张其委托被告新业房产公司建房、已支付对价均无证据提交。原告提供的行政裁决书、决定书、行政判决书（证据八）表明涉及的8套房屋，原告已作出相应的行政裁决，上述行政裁决均已发生法律效力，该8套房屋实际已进行了处置，已有明确的所有人，被告新业房产公司对此亦明知，且上述处置行为均发生在查封前。原告提供的锦阳花苑19幢乙单元1102室房屋收据（证据九）仅证明原告已实际支付该房屋相关费用，无法证明该房屋的权属。原告提供的证据八、九无法证明其是行政裁决涉及的8套房屋的所有人。综上，原告主张其是案涉14套房屋的所有权人的主张不能得到支持。据此，一审法院依照依据《中华人民共和国企业破产法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、在被告常州新区新业房地产开发有限公司破产清算期间不得执行登记在常州新区新业房地产开发有限公司名下的本市锦阳花苑小区的14套房屋（公安编号为11幢甲单元602室、乙单元602室、12幢甲单元602室、丁单元401室、13幢甲单元402室、丙单元602室、已单元601室，19幢甲单元1502室、丙单元1502室、丁单元1501室、17幢乙单元1102室、20幢戊单元802室、22幢乙单元202室、丙单元202室）。二、驳回原告常州市住房和城乡建设局的其他诉讼请求。

案件受理费30426元，由原告常州市住房和城乡建设局承担。

二审对一审查明事实予以确认。二审还查明以下事实：

1、常州市国土资源局（出让人）与被告新业房产公司（受让人）签订的国有土地使用权出让合同所附“土地使用条件和要求”第13条规定：市建设、物价重新核定价超出预售价和逾期利息部分的净收益归政府所有，开发商须全额上缴政府，上缴部分抵冲建设局按预售价加逾期利息收购的剩余住宅的收购款额。

2、《关于锦阳花苑商品房销售及增加成本结算的审核报告》【常申工专（2009）7号】认定：经审核，截止2009年3月31日锦阳花苑定销房已销售1520套，销售收款37832.48万元，其中：建设局市政项目拆迁安置使用房源1032套，销售金额24676.84万元。新业房产公司和兴桥房产未经住建局批准自行销售给职工或对外销售250套、常州民防建设投资有限公司实际使用140套。余房情况：截止2009年3月31日，锦阳花苑定销房余房145套，其中住建局余房58户，按政府核定价计算金额为1258.87万元；《关于锦阳花苑定销商品房定向销售和余房收购价款资金结算情况的专项审计报告》【常申工专（2014）16号】认定：经审核，截止2013年12月31日，新业房产公司、兴桥房产公司共销售定销房1560套，销售金额39185.86万元。余房情况：截止2013年12月31日，锦阳花苑定销房余房为18套，其中新业房产公司定销余房为14套，计1419.42平方米，按政府核定价计算金额为295.32万元。应结算余房收购价款情况：截止2013年12月31日，住建局应向新业房产公司结算的定销房结算资金为1094.12万元，应付余房收购款为295.32万元，抵减余房收购款后尚需收回款项798.80万元；《关于锦阳花苑定销商品房库存余房销售情况的审核报告》【常申工专（2017)02号】认定：截止2016年7月31日，新业房产公司应付建设局定销房溢价款已超出因建设标准调整等增加成本和库存余房占用资金。定销房余房情况：截止2016年7月31日锦阳花苑定销房余房为14户，计1419.42平方米，按政府核定价计算金额为295.32万元。其中通过《房屋拆迁行政裁决书》或《行政判决书》方式确认拆迁安置用定销商品房7户，计664.10平方米，按政府核定价计算金额为146.36万元。锦阳花苑17-乙-1102室已销售给常州市城市建设（集团）有限公司作强拆安置房源，该公司已付销售款27.69万元，但因该房源未办理过户手续，本次审计已调整作未售房源。截止2016年7月31日，住建局合计应收新业房产公司锦阳花苑定销房结算款59.18万元（应收定销房溢价抵减定销房增加成本后的金额774.66万元，应付已销房款420.16万元，应付余房收购款295.32万元）。

3、2019年5月，常州市住房和城乡建设局、常州市住房保障和房产管理局和常州民防局合并组建成现常州市住房城乡建设局。

4、本案审理过程中，新北法院于2020年12月14日作出（2019）苏0411破5号民事裁定：宣告新业房产公司破产清算。

本院认为：第一，案外人执行异议之诉中，案外人请求对执行标的物排除执行是基于案外人主张对执行标的物享有民事权益，因此，人民法院审理案外人诉讼请求是否成立，实质是审理案外人对执行标的是否享有足以排除执行的实体民事权益，因此，一审以新业房产公司被裁定破产清算，而直接作出在新业房产公司破产期间不得对案涉14套房屋执行的判决，实质并未对案外人住建局是否对案涉14套房屋享有足以排除执行的民事权益作出认定。对此，二审应予纠正。

第二，关于上诉人请求确认案涉14套房屋所有权归其所有的请求能否得到支持的问题。首先，常州市国土资源局（出让人）与被告新业房产公司（受让人）签订的国有土地使用权出让合同所附“土地使用条件和要求”约定：本地块用于建设定销普通商业房项目，定销商品房价格实行政府定价，综合验收合格后一整年后的余房由市建设局（现住建局）按预售价加逾期利息进行收购；市建设、物价重新核定价超出预售价和逾期利息部分的净收益归政府所有，开发商须全额上缴政府，上缴部分抵冲建设局（现住建局）按预售价加逾期利息收购的剩余住宅的收购款额。因此，土地出让合同的双方共同约定了定销房余房由上诉人收购，同时约定了收购价格和价款的支付方式。虽上诉人未直接签订该“土地使用条件和要求”协议，但国土资源局和上诉人均为常州市人民政府的职能机构，因此，根据政府职能部门的分工，土地使用权出让合同所附“土地使用条件和要求”约定的一方权利和义务主体实为上诉人，嗣后该“土地使用条件和要求”约定的权利和义务也确实由上诉人和新业房产公司之间履行，包括上诉人对“余房”的收购和价款的结算行为，故可以认定上诉人与新业房产公司之间存在就案涉定销房“余房”的买卖合同。根据新业房产公司委托审计的“常申工专（2009）7号报告”记载，截止2009年3月31日，锦阳花苑定销房余房145套，其中住建局余房58户，按政府核定价计算金额为1258.87万元，说明截止2009年3月31日，住建局在案涉定销房中有58套余房；根据《关于锦阳花苑定销商品房定向销售和余房收购价款资金结算情况的专项审计报告》[常申工专（2014）16号]记载，截止2013年12月31日，锦阳花苑定销房余房为18套，其中新业房产公司定销余房为14套，计1419.42平方米，按政府核定价计算金额为295.32万元，抵减余房收购款后尚需收回款项798.80万元；根据《关于锦阳花苑定销商品房库存余房销售情况的审核报告》[常申工专（2017)02号）]记载,截止2016年7月31日锦阳花苑定销房余房为14户，计1419.42平方米，按政府核定价计算金额为295.32万元。住建局合计应收新业房产公司锦阳花苑定销房结算款59.18万元（应收定销房溢价抵减定销房增加成本后的金额774.66万元，应付已销房款420.16万元，应付余房收购款295.32万元）。因此，案涉14套房屋属于合同约定的住建局收购的锦阳花苑定销房余房，且住建局和新业房产公司对该余房的购房款已于2014年3月30日进行了结算。至于案涉14套房屋中有8套房分别于2006年和2012年期间被行政裁决，用作常州土地收购储备中心对第三人拆迁户的调换产权房的问题，因被裁决调换上述房屋的拆迁户并未与新业房产公司办理购房手续，该房屋且一直未有上述拆迁户入住。而根据[常申工专（2017)02号）]的确认，截止2016年7月31日，该14套房仍然属于住建局的“余房”，后该“余房”的状况也未发生变化。根据原《中华人民共和国物权法》的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。但“房屋拆迁行政裁决书”并非属于上述法定的法律文书或征收决定。从“房屋拆迁行政裁决书”的裁决内容分析，是对拆迁户实行货币补偿还是产权调换的安置方案的裁决，产权调换尚需进行调换房之间的价值差额结算以及由拆迁户与新业房产公司签订购房合同。因此，不能认定该8套被裁决用作拆迁产权调换的房屋已属于拆迁户所有。但即使如此，也仅能认定住建局收购案涉14套房屋已办理了价款结算手续，而该房屋产权仍然登记在新业房产公司名下。根据原《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。现案涉房产并未办理所有权登记变更手续，目前仍然登记在新业房产公司名下，因此，涉案房屋的物权尚不属于住建局。故上诉人要求确认案14套房屋所有权归上诉人所有的上诉请求不能支持。

第三，关于上诉人能否对案涉14套房能否享有足以排除执行的民事权益。上诉人的主要理由为上诉人就案涉14套房屋的情况符合《最高院人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，因此享有排除执行的物权期待权。对此，本院认为，首先，如上所述，根据常州市国土资源局（出让人）与被告新业房产公司（受让人）签订的国有土地使用权出让合同所附“土地使用条件和要求”的约定和该约定的权利和义务的履行情况，可以认定上诉人与新业房产公司之间存在就案涉定销房“余房”的买卖合同。其次，根据《关于锦阳花苑定销商品房库存余房销售情况的审核报告》[常申工专（2014）16号、常申工专（2017)02号）]确认的事实，住建局应向新业房产公司支付的案涉14套房的购房款已通过与新业房产公司应向住建局的应付款同金额相互抵销方式进行了结算，故住建局对该14套房已按约支付价款。再次，因防止新业房产公司擅自销售锦阳花苑定销房，住建局于2008年11月17日向常州市房管局发出了“关于定销商品房锦阳花苑销售事宜的函”，要求市房管局须根据“拆迁管理办公室”签发的《常州市市区定销商品房购买通知单》或相关证明材料方能办理销售备案。一审庭审中，新业房产公司也陈述，因该房系定销房，并非普通商品房，所以其销售该房屋必须通过住建局同意，拆迁户需持有住建局的手续才能购买定销房。因此，案涉14套房屋实际已为住建局控制，可以视为已合法占有。第四，住建局主张其与新业房产公司应案涉14套房价款与新业房产公司应付款进行结算后，因新业房产公司经营不善，无法开具销售发票，故住建局未能办理房屋过户手续，对此，新业房产公司在一审和二审中均未能提供已向住建局开具房屋销售发票的证据。因此，案涉14套房屋未能办理产权过户登记手续主要责任不在住建局。因此，上诉人对案涉14套房享有排除执行的民事权益。

综上所述，上诉人主张对案涉14套房屋享有排除执行的民事权益的上诉请求，本院予以支持。一审法院对住建局是否享有排除执行的民事权益未作认定，而是根据《中华人民共和国企业破产法》第十九条的规定，作出在新业房产公司破产清算期间不得执行案涉执行标的判决，属于适用法律错误以及判决不当，故该项判决应予撤销。上诉人的其他上诉请求没有法律依据，应予驳回。关于案件受理费，因引起本案诉讼，主要系新业房产公司作为被执行人未能及时向申请执行人履行债务，以及客观上案涉房屋因登记在新业房产公司名下而被人民法院查封所致，故本案一、二审案件受理费应由新业房产公司和住建局负担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销常州市新北区人民法院（2018）苏0411民初3925号民事判决第一项“在被告常州新区新业房地产开发有限公司破产清算期间不得执行登记在常州新区新业房地产开发有限公司名下的本市锦阳花苑小区的14套房屋（公安编号为11幢甲单元602室、乙单元602室、12幢甲单元602室、丁单元401室、13幢甲单元402室、丙单元602室、已单元601室，19幢甲单元1502室、丙单元1502室、丁单元1501室、17幢乙单元1102室、20幢戊单元802室、22幢乙单元202室、丙单元202室）”。

二、维持常州市新北区人民法院（2018）苏0411民初3925号民事判决第二项“驳回常州市住房和城乡建设局的其他诉讼请求”。

三、常州市住房和城乡建设局对登记在常州新区新业房地产开发有限公司名下的本市锦阳花苑小区的14套房屋（公安编号为11幢甲单元602室、乙单元602室、12幢甲单元602室、丁单元401室、13幢甲单元402室、丙单元602室、已单元601室，19幢甲单元1502室、丙单元1502室、丁单元1501室、17幢乙单元1102室、20幢戊单元802室、22幢乙单元202室、丙单元202室）”享有排除执行的民事权益。

四、驳回上诉人常州市住房和城乡建设局的其他上诉请求。

一审案件受理费30426元，由常州新区新业房地产开发有限公司负担，二审案件受理费30426元，由常州市住房和城乡建设局负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　吕福清

审 判 员　孙慧民

审 判 员　朱正生

法官助理　邢宇倩

二〇二一年十一月五日

书 记 员　徐志娟