吉林省沣泽机电工程有限公司与吉林市德信隆房地产开发有限责任公司等确认合同效力纠纷二审民事判决书

吉林省吉林市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）吉02民终2344号

上诉人（原审原告）：吉林省沣泽机电工程有限公司，住所地长春市宽城区广州路27号。

法定代表人：蒋楠，经理。

委托诉讼代理人：郭岩，该公司法律顾问。

被上诉人（原审被告）：吉林医药学院附属医院，住所地吉林省吉林市华山路81号。

法定代表人：王柳行，院长。

委托诉讼代理人：于亮，该医院总务科科长。

委托诉讼代理人：张强，吉林丁凤礼律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：吉林市***房地产开发有限责任公司，住所地吉林市丰满区交行花园小区3号楼2号网点。

法定代表人：赵伟，执行董事。

委托诉讼代理人：孙晓星，吉林恒正达（松原）律师事务所律师。

上诉人吉林省沣泽机电工程有限公司（以下简称沣泽公司）因与被上诉人吉林医药学院附属医院（以下简称医药学院）、吉林市***房地产开发有限责任公司（以下简称***公司）确认合同有效纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2017）吉0211民初607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

沣泽公司上诉请求：一、撤销一审法院判决，改判支持沣泽公司的一审诉求；二、案件诉讼费、保全费由被上诉人负担。事实和理由：2009年7月5日，医药学院与***公司签订《联合开发协议书》，约定医药学院将职工住宅楼建设工程委托给***公司开发建设。2010年6月22日医药学院就欠付沣泽公司的工程款，以其委托***公司开发建设房屋中的两套住宅与沣泽公司签订了《房屋顶账协议》，单价按医药学院职工集资价格计算。2012年9月25日，医药学院与***公司就建筑面积约87.02㎡的房屋向沣泽公司履行了《房屋顶账协议》，但对建筑面积约140.34㎡的顶账房屋却相互推诿，至今未办理产权登记手续也未交付房屋。为此沣泽公司诉至法院，一审法院以涉案房屋登记在***公司名下，认定***公司系房屋的所有权人，而以医药学院无权处分为由，判决驳回沣泽公司的诉求。一审判决存在以下错误：一、一审判决否定医药学院是顶账房屋是事实物权人，认定医药学院对诉争房屋的顶账处分无效错误。依据两名被上诉人签订的《联合开发协议书》及***公司提供的补充协议书，本案中医药学院是顶账房屋的事实物权人，不容二者抵否。两名被上诉人对所谓争议的楼盘只是医药学院在***公司处团购的抗辩说辞，不能提供任何证据。如果医药学院与***公司只是团购关系，为什么会约定楼盘的销售回款要全部存入医药学院的开户账号，为什么约定由***公司提供质保金，为什么还要约定利润分成。***公司对工程名称为—吉林医药学院附属医院职工住宅楼工程的开发与施工，系受医药学院委托而发生，工程地点为吉林医药学院院内，据此医药学院是争议楼盘的实际物权人，其对楼盘中的顶账房屋享有处分权，其顶账行为具有法律效力。二、一审判决未对《联合开发协议书》及补充协议书的证明问题进行客观评判，仅以物权登记在***公司名下为由，即认定其为顶账房屋的物权人，在法律适用及证据采信上，均存在明显错误。《中华人民共和国物权法》第十四条的立法本意是对因申请而取得不动产物权的推定登记制度，因登记机关仅能对申请材料予以形式要件上的审查，对材料的真实性无法确认，故登记确认，是相对确认，不是绝对确认，不能对抗事实物权人因事实行为所享有的原始物权。该法第三十条规定：“因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。”由此可见，因登记行为而取得的推定物权不能对抗因事实行为而取得的原始物权，即不能对抗事实物权。三、即使顶账房屋的物权属于***公司，医药学院对顶账房屋亦享有处分权。（一）***在《联合开发协议》中对包括顶账房屋在内的住宅，已经约定由医药学院处分。协议约定，联建楼盘中***公司仅是按网点与车位出售收益的50%获利，由此可见：包括顶账房屋在内的住宅，即使是由***公司出售，销售所得也全部归医药学院所有，与***公司无关。另外，协议中并未约定***公司对住宅有处分权，仅约定由医药学院对住宅的销售享有处分权，由此可见，住宅的处分权与收益权均归医药学院。（二）医院将两套房屋顶账给沣泽公司，事前已经取得***公司认同，是***公司与其物业公司联系后，医药学院的工作人员将沣泽公司的工作人员带到联建楼盘与物业人员对两套房屋一并验房，现***公司对顶账的另一套已经兑现，据此医药学院对诉争房屋的处分系由***公司追认，顶账行为具有法律效力。（三）根据《联合开发协议》的约定，沣泽公司有理由认为医药学院对顶账房屋有处分权，即使物权属于***公司，医药学院的行为亦为表见代理，根据《中华人民共和国合同法》第五十条规定，应认定代表行为有效。

医药学院辩称，一、按照我医院与***公司签订的《联合开发协议》约定，我医院有权处分由***公司建设的住宅及所属的车库、网点，这在协议中有明确的约定，事实上该楼也是由附属医院组织员工购买的，由***公司出具手续，本案涉及的房屋也是以这样的方式进行处分的，只不过是将销售的方式变成了顶账，顶账也是房屋买卖的一种方式，***公司对我医院的上述处分行为，一直是没有异议的，特别是本案同时抵账的是两处房屋，***公司已经履行了一户，仅剩本案争议的一户，其拒绝履行，虽有其他原因，但是我医院认为是无理的，***公司应当履行该义务。二、诉争议的房屋是***公司开发建设的，但是按照双方的约定，该建筑有特殊性，即实际的销售人即处分人，应该是我医院，我医院对该房屋享有处分权，原一审认定争议房屋登记在***名下没有法律依据，争议房屋是由***公司开发的商品房，没有进行物权登记，谈不到登记的要式行为，这种情况下我医院有处分权，这种行为***公司应当认为沣泽公司要求履行顶账协议的诉求应该得到支持。

***公司辩称，顶账房屋由我公司开发建设，包括土地使用权，规划、建设许可均登记在我公司名下，我公司是该房产的权利人。医药学院与沣泽公司签订的顶账协议处分我公司的房屋，且我公司事后未对该抵账协议进行追认，该协议对我公司不产生约束力，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。

沣泽公司向一审法院起诉请求：1.确认沣泽公司与医药学院于2010年6月22日签订的房屋顶账协议有效，判令医药学院、***公司交付顶账房屋（坐落于丰满区华山路780号医药学院住宅楼01幢2单元3楼左门，建筑面积143.90平方米），并协助沣泽公司取得顶账房屋的土地使用权证、房屋所有权证；2.判令医药学院承担办理顶账房屋的土地使用权证、房屋所有权证所需的税、费；3、判令医药学院、***公司赔偿沣泽公司损失，损失按租金计算（具体金额以评估鉴定结论为准），自医药学院同意交付房屋之日2012年9月24日起至实际交付之日止。

一审法院认定事实：2009年7月5日，医药学院与***公司签订联合开发协议书一份，约定***公司为医药学院承建职工住宅楼，住宅部分***公司按开发建设成本确定的价格面向医药学院职工销售；网点、车位的面积医药学院、***公司各持50%，由双方共同确认的价格面向职工、社会销售，其收益双方各持有50%。2010年1月29日，医药学院住宅楼土地使用权过户到***公司名下。医药学院住宅楼建成后，一部分住宅由***公司按协议约定的价格销售给医药学院职工，剩余部分由***公司对外销售。

2009年沣泽公司承建医药学院临床教学综合楼楼宇自控工程，该工程竣工后，2010年6月22日双方签订房屋顶账协议一份。协议约定，医药学院用职工住宅楼1单元6层右门建筑面积约87.02平方米（实际面积为83.57平方米）、2单元3楼左门建筑面积约140.34平方米（实际面积为143.9平方米），单价与职工购买价格一致，暂按每平方米3000元，金额暂按682080元计算，抵顶其欠沣泽公司的工程款。结算后，余额双方用现金找差。医药学院负责办理土地使用权证、房屋所有权证。面积以房屋所有权证登记面积为准。

2012年9月24日医药学院向***公司出具证明两份，请***公司为两套房屋办理入户手续。***公司为1单元6层右门、建筑面积为83.57平方米的房屋办理了相关手续（签订了商品房买卖合同，出具了购房发票），但拒绝为2单元3楼左门、建筑面积为143.9平方米的房屋办理相关手续。2015年6月29日医药学院再次向***公司出具证明，请求***公司为该房屋办理入户手续，***公司再次拒绝。

一审法院认为，本案的争议焦点为2010年6月22日医药学院与沣泽公司签订的房屋顶账协议的效力如何。涉案房屋登记在***公司名下，不动产应以不动产登记人为所有人，故签订房屋顶账协议时，医药学院并非涉案房屋的所有权人，其用涉案房屋顶账的行为属于无权处分。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”***公司为住宅楼1单元6层右门的房屋办理相关手续的行为，应视为***公司对医药学院用住宅楼1单元6层右门房屋顶账行为的追认；其未为住宅楼2单元3楼左门的房屋办理相关手续，应认定***公司未对医药学院用住宅楼2单元3楼左门房屋顶账行为进行追认。因此医药学院与沣泽公司签订的房屋顶账协议中，医药学院用住宅楼2单元3楼左门房屋抵顶工程款的约定无效。综上所述，沣泽公司诉讼请求的证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定作出判决。

一审法院判决：驳回吉林省沣泽机电工程有限公司的诉讼请求。案件受理费3780元（已减半收取），保全费2570元，由吉林省沣泽机电工程有限公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

吉林省沣泽机电工程有限公司提供：证据1.住房分配表2页及电脑截图照片1页。证明：***公司事实上追认医药学院与沣泽公司签订的顶账协议，该住房分配表是医药学院于2017年6月20日左右提供给沣泽公司的。住房分配表中均有沣泽公司字样，是在分配房屋时同意给沣泽公司的。其中标注2单元3层字样的就是涉案房屋。电脑截图证明医药学院总务的电脑截图，此表也是医药学院给沣泽公司的。证据2.张贴租售房屋电话的照片（远景、近景各1张）2份及网络信息平台上发布的出租、出售房屋的广告截图6页。证明：***公司追认医药学院顶账给沣泽公司，沣泽公司进行出租、出售的事实。照片中在房屋单元现场楼下拍摄的益康大药房即2单元楼上3楼窗户上是***公司向沣泽公司交付房屋后，沣泽公司进行张贴的出租出售广告。证据3.照片3张（2017年8月24日拍摄）。证明：***公司对房屋按照顶账协议已经了追认合同的效力，同时交付了房屋且给了钥匙交物业保管，张贴了出售广告，说明开发商已经同意将房屋给沣泽公司了。证据4.王鑫的出庭证言。证明：在2012年7月至8月份，诉争房屋是沣泽公司的单位领导交代我找医药学院的王处长，王处长领我去到房屋楼下等的***公司和物业公司的人，等到***公司的顾经理，还有顾经理介绍的称是物业的人，此二人与我和医药学院王处长四人一起上楼，物业的人拿钥匙开门，然后我们四人进屋验房，我在诉争房屋中张贴了有我电话号的房屋出售照片。物业的人将钥匙给我，我看钥匙太多，跑业务不能总在吉林市，我和顾经理说我不总在吉林市，麻烦物业的人帮我保管，如果有来看房的，让他们帮忙给开门，我们就一起出门了。

经质证，对证据1，医药学院无异议，住房分配表是医药学院与***公司签订的开发协议，有医药学院的具体负责人与***公司之间进行对帐用的；***公司认为沣泽公司提供的证据不符合二审新证据的要求，对真实性有异议，表中没有案件当事人任何一方的签字确认，电脑截图照片看不出沣泽公司要证明的问题。对证据2，医药学院无异议，照片可以证明沣泽公司能实际进入房间张贴电话号码进行出售，只是某种原因没有将房屋的产权办到自己的名下而已，目前只差这一户，当时如果***公司不同意，还能够提供钥匙、看房且张贴销售广告就与事实不符，所以无异议；***公司对照片的真实性无异议，2张照片标注是出售，不能说明房屋由沣泽公司占有并出售，也不能证明沣泽公司进入过该房屋张贴出租、出售。4张在网上出租出售的照片不能确定是诉争议房屋，沣泽公司不能通过网上发布广告即表明其对发布广告所指向的房屋享有物权。对证据3，医药学院对真实性无异议，如果***公司不同意抵账协议，就不会向沣泽公司提交钥匙，沣泽公司也就无法张贴广告，广告张贴这么久可以证明沣泽公司的观点是正确的，现在***公司不承认追认过抵账协议，可能是因为结算问题产生纠纷，因此才有异议；***公司对照片的真实性无异议，但从未对抵账协议进行追认，沣泽公司在一审起诉状中说明其曾向***公司主张过办理涉案房屋的权属登记，但***公司均拒绝。***公司未向沣泽公司交付过钥匙，其如何张贴的不清楚。对证据4，医药学院对真实无异议，反映了当时的情况，可以确认，***公司对证言的意见与之前的发言是矛盾的，如果没有开发商的同意是不会拿到钥匙，如果没有开发商的授权，我医院也是不能拿到钥匙的；***公司对真实性有异议，该证人系沣泽公司的员工，该证人证言不能说明验房有***公司、医药学院及沣泽公司，也不能说明我公司将房屋钥匙交付沣泽公司，后又由沣泽公司委托物业公司保管钥匙。

医药学院提供：王绪斌的出庭证言。证明：2010年沣泽公司与医药学院之间顶账的事情。顶账时是我协商的，与***公司见的面。沣泽公司找的我与***公司协商将房屋顶账给沣泽公司。***公司的顾总、物业经理不知道叫啥、沣泽公司一位姓王的、还有我，我们四人到顶账房屋见面，时间为2012年7至8月份，物业开门现场验收。沣泽公司张贴了电话号码，就结束了。

经质证，沣泽公司对真实性无异议，两名证人证明的问题一样，房屋***公司已经给沣泽公司了，已经追认了；***公司对真实性有异议，证人与医药学院有利害关系，证人也说沣泽公司没有取得争议房屋的钥匙。

***公司提供：商品房预售许可证及建筑工程施工许可证各1份、土地使用证及建设工程规划许可证各2份。证明：土地使用证坐落位置及诉争房屋所在的职工住宅楼名称；涉案房屋是由***公司开发，***公司取得各项审批手续，是该房屋的唯一权利人。

经质证，沣泽公司无异议；医药学院对真实性无异议，对证明的问题有异议，工程实际是我医院职工的家属楼工程，因我医院不具备资质，所以找的合伙人***公司，因为双方联合开发，我医院将土地转移到***公司名下，让其符合开发建设的基本条件，现其***公司说是建筑的唯一权利人，与我医院无关。***公司无法解释，也就是土地转让的费用***公司从未支付，联合开发协议中明确记载了双方对开发建设的权利义务，我医院因为开发协议的存在有很大利益，实际是对我医院土地的一种补偿，***公司对抵账协议，否认权利义务是不客观的，也是错误的，权利证书仅仅是开发建设合法性的一个证明，本案提到了物权确认问题，事实上，所有的物权确认现在都不具备条件，因为***公司由于欠建筑商的工程款，导致建筑商拒绝提供验收资料，因此竣工验收手续无法办理，所以房屋无法办理正式产权的根本原因，因此有这个异议，法庭所说的确认所有权转移是我们内部的确认转移。

本院经审查认为，***公司提供的商品房预售许可证及建筑工程施工许可证各1份、土地使用证及建设工程规划许可证各2份，对以上证据，本院予以采信。沣泽公司提供的住房分配表2页、电脑截图照片1页、网络信息平台上发布的出租、出售房屋的广告截图6页、张贴租售房屋电话的照片2份、照片3张、王鑫的出庭证言及医院学院提供的王绪斌的出庭证言，均不能证明其要证明的问题，对以上证据本院不予采信。

本院对一审查明的事实予以确认。另，本院经审理查明：***公司系座落于华山路南侧（土地使用权面积为5152.26㎡及1062.24㎡）的土地使用权人。***公司取得了吉林医药学院附属医院住宅楼的建设用地规划许可证及商品房预售许可证。

本院认为，关于诉争房屋的物权归属的问题。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”通过一审、二审的审理，能够确认***公司取得了诉争房屋所在的吉林医药学院附属医院职工住宅楼的土地使用权，其建设开发了该住宅楼，享有诉争房屋的物权。沣泽公司上诉主张诉争房屋的物权归属人为医药学院，无事实及法律依据。

关于医药学院将诉争房屋顶账给沣泽公司是否构成无权处分的问题。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”医药学院将诉争房屋房屋顶账给沣泽公司，其行为构成无权处分。截至本案终结前，医药学院尚未取得的处分权，***公司在诉讼中亦表示拒绝追认医药学院的处分行为，虽沣泽公司上诉主张***公司曾表示过追认过该处分行为，但其对此主张未能完成举证证明责任，故沣泽公司的该上诉主张不能成立。

关于医药学院在与沣泽公司签订的《房屋顶账协议》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，签订《房屋顶账协议》系医药学院与沣泽公司双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦不存在合同无效的其他法定情形。医药学院无权处分诉争房屋的行为不构成认定该协议无效的事由，若医药学院不能履行该协议，沣泽公司有权对其违约行为另行主张权利。一审法院认定协议无效的阐述错误，本院予以纠正。

沣泽公司一审的其他诉讼请求，无事实及法律依据，应予驳回，对此，一审法院判决正确。

综上所述，一审认定事实正确，但适用法律有误，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百七十四条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销吉林市丰满区人民法院（2017）吉0211民初607号民事判决；

二、确认吉林省沣泽机电工程有限公司与吉林医药学院附属医院于2010年6月22日签订的《房屋顶账协议》有效；

三、驳回吉林省沣泽机电工程有限公司一审的其他诉讼请求。

一审案件受理费3780元、二审案件受理费7560元，合计11340元，由吉林医药学院附属医院负担；保全费2570元，由吉林省沣泽机电工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　赵春梅

代理审判员　　付婷婷

代理审判员　　满　明

二〇一七年九月十日

代理书记员　　彭　悦