中南林业科技大学、某某房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省长沙市天心区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）湘0103民初2535号

原告：中南林业科技大学，住所地长沙市韶山南路498号。

法定代表人：廖小平，校长。

委托诉讼代理人：倪帅，男，中南林业科技大学职工。

委托诉讼代理人：罗林，湖南联合创业律师事务所律师。

被告：***，男，1977年9月8日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。

原告中南林业科技大学与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年2月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2022年4月7日公开开庭进行了审理。原告中南林业科技大学委托诉讼代理人倪帅、罗林，被告***到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告中南林业科技大学向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告***立即返还租赁的门面；2、判令被告***支付原告中南林业科技大学房屋占用费16704元（暂计至2021年10月31日，实计至被告***返还门面之日止）；3、判令被告***支付迟延交房的违约金8352元；4、判令原告中南林业科技大学不返还被告***履约定金8352元；5、判令被告***承担全部诉讼费用及财产保全费。事实和理由：被告***向原告中南林业科技大学租赁门面，双方签订《商业门面（场地）租赁合同》，租赁期限届满后，被告***未依约履行返还门面的义务。

被告***辩称：原告中南林业科技大学曾与被告***曾签订有意向合同，双方约定一年只按10个月支付租金。受新冠肺炎疫情影响，应原告中南林业科技大学要求，全体门面2020年关门停业7个多月，2021年关门停业2个多月，关门停业期间应从租赁期间内扣除，且原告中南林业科技大学林大路大门一直封闭，经营环境受到严重影响。

本院经审理查明认定事实如下：2018年5月23日，原告中南林业科技大学后勤管理处与被告***签订《商业门面租赁意向协议》，约定的主要内容：中南林业科技大学将林大路沿线35号门面租赁给***，用于经营乌茶邦奶茶项目，面积23.2平方米；租赁期自2018年9月1日起至2021年8月31日止；年租金为41760元，每年度租金按10个月计算；本协议自双方盖章，代表人签字之日起生效，至正式合同签订时终止。

2018年8月28日，原告中南林业科技大学与被告***签订《商业门面（场地）租赁合同》，约定的主要内容：中南林业科技大学将11号门面（场地）租赁给***用于莎小姐酸奶捞经营，面积为23.2平方米；租赁期自2018年9月1日起至2021年8月31日止；租金为41760元/年，每年度租金以365日计算；***向中南林业科技大学支付履约定金8352元，履约定金在合同期满、交接手续完毕、费用结算清楚且无任何遗留问题时一次性无息退还；合同届满5日内，***无条件向中南林业科技大学移交门面；期满***不按时交付门面（场地），中南林业科技大学按总租金20%收取违约金，履约定金按照定金罚则处理。

《商业门面（场地）租赁合同》约定的租赁期间被告***在案涉门面内经营。因受新冠肺炎疫情影响，原告中南林业科技大学决定租赁期限内减免2个月的租金。租赁期间届满后，被告***支付了一个月租金，原告中南林业科技大学工作人员催促被告***返还门面，但被告***未予返还，遂酿成纠纷。

本院认为，原、被告签订的《商业门面（场地）租赁合同》当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，系有效合同。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。《商业门面（场地）租赁合同》约定合同届满5日内，***无条件向中南林业科技大学移交门面，《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”；合同约定的租赁期限已于2021年8月31日届满，现原告中南林业科技大学诉请被告***返还门面符合合同约定及法律规定，本院予以支持。租赁期限届满后，被告***未依约向原告中南林业科技大学返还门面，原告中南林业科技大学有权主张房屋占有使用费，被告***在租赁期限届满后支付了一个月房屋占有使用费，故原告中南林业科技大学诉请的房屋占有使用费，本院按《商业门面（场地）租赁合同》约定的租金标准41760元/年自2021年10月1日起至门面实际返还之日止予以支持。原告中南林业科技大学诉请按门面重新出租的租金标准计算房屋占有使用费，因其提供的证据《中标通知书》所涉房屋不能证明系本案案涉门面，故本院不予支持。房屋占有使用费已覆盖被告***逾期返还门面给原告中南林业科技大学造成的损失，原告中南林业科技大学诉请的违约金、不返还履约定金，本院不予支持。

被告***辩称，根据《商业门面租赁意向协议》约定一年租金按10个月计算；但《商业门面租赁意向协议》还约定本协议至正式合同签订时终止，双方于2018年8月28日签订了正式合同即《商业门面（场地）租赁合同》，根据双方约定《商业门面租赁意向协议》已终止，《商业门面（场地）租赁合同》约定每年度租金按365日计算，故被告***的辩称意见本院不予采信。被告***辩称，因新冠肺炎疫情导致经营环境受到严重影响，关门停业期间应从租赁期限内扣除；因新冠肺炎疫情属不可抗力，由此造成的影响不可归责于合同任意一方当事人，若损失由一方当事人单独承担，将导致权利义务失衡，原告中南林业科技大学对此已减免两个月租金，故对被告***的辩称意见本院不予采信。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下：

一、被告***于判决发生法律效力后10日内将《商业门面（场地）租赁合同》约定的11号门面（场地）返还给原告中南林业科技大学；

二、被告***向原告中南林业科技大学支付房屋占有使用费，房屋占有使用费自2021年10月1日起至前述门面（场地）实际返还之日止按41760元/年的标准计算；

三、驳回原告中南林业科技大学的起他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案适用简易程序，受理费减半收取318元，由被告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审 判 员　陈xi

二〇二二年五月十八日

法官助理　杨　微

书 记 员　蒋　滔