山东承和建设集团有限公司
山东建国集团有限公司、某某房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
山东省桓台县人民法院
民 事 判 决 书
（2021）鲁0321民初3564号
原告：山东建国集团有限公司，住所地桓台县索镇张北路16号。工商注册号：370300228062056。
法定代表人：王心同，经理。
委托诉讼代理人：吕翠，山东博骏律师事务所律师。
被告：**，男，1973年7月27日出生，汉族，户籍地桓台县。住张店区。
委托诉讼代理人：徐霞，女，1972年3月14日出生，汉族，户籍所在地山东省青岛市崂山区，现住张店区。与**系夫妻关系。
原告山东建国集团有限公司与被告**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东建国集团有限公司的委托诉讼代理人吕翠，被告**及其委托诉讼代理人徐霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
山东建国集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告**支付购房款890000元；2.请求依法判令被告**支付违约金234163.01元；3.请求本案诉讼及保全费用由被告**承担。事实和理由：2006年5月5日，山东建国集团有限公司、**签订商品房买卖合同，约定山东建国集团有限公司将桓台县索镇张北路18号院内沿街4号楼出卖给**，总价款6200000元。合同第五条约定**应于2006年5月30日前支付1500000元，剩余款项分10年付清，每年支付47万，在每年的12月31日前一次性付清，从2007年12月31日开始首付至2016年12月31日止。合同第七条约定，一方迟延履行协议，应按每年剩余房款金额的5%向守约方支付违约金。至今**仍欠890000元购房款尚未支付，该笔欠款山东建国集团有限公司多次催要，**以各种理由拒付。
**辩称，1、山东建国集团有限公司所诉与事实不符，**欠山东建国集团有限公司剩余购房款金额为640000元。2、**与山东建国集团有限公司其他诉讼案件中，山东建国集团有限公司尚欠**判决生效后付款之日到2018年12月30日期间的迟延履行金，在本案中一并冲抵。3、双方约定的违约金过高，请求法院依法予以调整，且起算日应为2019年12月31日。
本院经审理认定事实如下：
一、关于房屋买卖合同。
2006年5月5日，山东建国集团有限公司和**签订《商品房买卖合同》，该合同约定山东建国集团有限公司自愿将桓台县张北路东沿街三层商业超市壹套（桓台县索镇张北路18#院内沿街4#楼，面积2180.07㎡）卖给**，价格为陆佰贰拾万元整，山东建国集团有限公司在2006年5月15日前将该房产过户到**名下，**在房产落到自己名下后，在2006年5月30日前以此商品房抵押贷款后付给山东建国集团有限公司壹佰伍拾万元，剩余款项分十年付清，每年付肆拾柒万元，在每年的12月31日前一次性付清，从2007年12月31日开始首付至2016年12月31日止。甲乙双方任何一方迟延履行协议或单方解除合同，应向对方支付违约金按每年剩余款项总值5%。
二、基于上述买卖合同衍生诉讼及履行情况。
2011年9月29日，**以请求判令山东建国集团有限公司返还其垫付款、赔偿经济损失、支付违约金为由向本院起诉。本院于2012年7月12日作出（2011）桓民初字第1423号民事判决书，判决山东建国集团有限公司返还**超付房款397397元、向**支付违约金15322.05元，驳回**的其他诉讼请求。
该判决书中还认定，上述《商品房买卖合同》签订后，**于2006年10月份接手涉案房产；2009年11月3日，山东建国集团有限公司及涉案楼房的顶名人周勇协助**将涉案房产过户到**妻子徐霞名下；截止2019年1月7日，**为山东建国集团有限公司垫付各项费用支出共计3307397元，按照当时的合同履行进度超付房款397397元。
该判决书对违约金的计算方法也进行了评判：合同中关于“双方若有一方迟延履行协议或单方解除合同，应按每年剩余款项总值的5%向对方支付违约金”的条款，表述含糊其辞、难以定义，应视为没有约定。对违约金的计算，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准予以计算。
**、山东建国集团有限公司对判决均不服，提起上诉。2012年11月23日，山东省淄博市中级人民法院作出（2012）淄民一终字第472号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。本院（2011）桓民初字第1423号民事判决书生效后，**未申请执行。
2014年6月30日，山东建国集团有限公司向本院起诉，请求判令**支付到期房款及违约金。2014年8月27日，山东建国集团有限公司与**达成调解协议，本院作出（2015）桓民初字第1508号民事调解书。调解内容为，**欠山东建国集团有限公司2012年、2013年、2014年购房款1012603元、违约金50000元，于2015年8月31日前付清；山东建国集团有限公司放弃其他诉讼请求；上述款项付清后，双方就本案别无其他纠纷。案件受理费9489元，由**承担。上述调解书载明：庭审中，山东建国集团有限公司、**均同意以山东建国集团有限公司应返还**超付购房款397397元折抵2012年应付购房款47万元中部分房款。
后，山东建国集团有限公司就（2015）桓民初字第1508号民事调解书申请强制执行。
2015年12月3日，山东建国集团有限公司、**就（2015）桓民初字第1508号民事调解书达成如下执行和解协议：一、被执行人**所有的落户于徐霞名下的鲁Ｃ3××××轿车一辆（评估价值107万元），经双方协商后予以折抵债务90万元，余款172092元于2015年12月4日当庭付清。被执行人**主动协助申请执行人办理车辆过户手续，申请执行人自愿放弃其他执行请求。二、若被执行人**在期限届满后不能主动协助办理车辆过户手续或不能按时足额交纳余款，申请执行人即申请恢复原法律文书的执行。三、被执行人**期限内履行本协议第一项后，本院作出的（2015）桓民初字第1508号民事调解书即时执行完毕。四、案件执行费13121元，由申请执行人建国集团有限公司承担10000元，被执行人**承担3121元。
2015年12月4、5日，**、徐霞将上述和解协议中约定的车辆、款项交付给山东建国集团有限公司。
2016年1月21日，本院作出（2016）鲁0321执恢31号执行裁定书，裁定终结对（2015）桓民初字第1508号民事调解书的执行。
三、关于涉案房屋买卖合同房款的交付。
山东建国集团有限公司提交（2015）桓执字第1160号案件的执行和解协议，用以证明2015年前购房款已全部执行完毕。山东建国集团有限公司主张，**尚欠2015年到2016年购房款，总计为940000元；**于2021年4月左右付款现金50000元，因此购房款尚欠890000元。
**对山东建国集团有限公司主张不予认可，主张尚欠房款640000元，并提交对账单、建国公司收款凭证七份等予以证明。
**提交的对账单载明，“合同款项620万①2009.3.30替建国还银行贷款91614.09；②2009.11.10付200万（替还贷款）；③2009.10-11月2日付办证过户费1021727.5；④2009年1月7日还锐达起亚车辆债务194055.6；⑤一审诉讼费5003；⑥二审诉讼费7491；⑦建国按照判决书支付**违约金15322.05（上述七项合计3335213.24）；⑧宝马轿车90万；⑨15年12月5日付172092；⑩后付40万。总合计付建国4807305.24，结止17年底，余欠1392694.76”。徐霞、朱某分别在对账单上签字，签署日期2018年12月30日。
**提交的建国公司收款凭证七份记载，2018年2月10日，收据编号0001001号，金额为250000元；2018年12月31日，收据编号0001015，金额为132694.76元；2018年12月31日，收据编号0001016，金额为100000元；2018年12月30日，收据编号0001017，金额为100000元；2018年12月30日，收据编号0001018，金额为60000元；2018年12月30日，收据编号0001022，金额为20000元；2018年12月30日，收据编号0001024，金额为40000元。上述七份收款凭证上均载明交款人**，购楼房款，朱某在七份收款凭证上收款人处均签名。**还主张，2019年2月3日从恒丰银行提现50000元，支付给山东建国集团有限公司。由此，**主张，因截止2017年12月31日，**尚欠山东建国集团有限公司房款1392694.76元，扣减上述8笔还款，**现在尚欠山东建国集团有限公司房款640000元。
山东建国集团有限公司认可朱某是其公司出纳，对收款凭证无异议，但认为上述收款凭证均是后补，所收款项是2015年之前的购房款。
对**提交2018年12月30日对账单，不认可，认为对账单未加盖公司公章，未经过公司认可，并提交朱某2021年10月15日出具的证明一份。该证明内容为，“今证明2018年12月30日与**对账时，**所欠购房款1392694.76元，不包含2018年12月30日之前已经支付的购房款，对账单上记载的后付40万未单独支付。”就该证明，朱某出庭作证，当庭陈述2018年12月30日对账单系其签字，对账单内容和会计对好账，应该属实。朱某庭审作证中，还陈述对账单中“后付40万”没有单独支付、朱某未收到40万元、“1392694.76元不包含40万”，但是，朱某对此没有在庭审中提出佐证证据。
上述事实，有《商品房买卖合同》、（2011）桓民初字第1423号民事判决书、（2012）淄民一终字第472号民事判决书、（2015）桓民初字第1508号民事调解书、执行和解协议、（2016）鲁0321执恢31号执行裁定书、对账单、建国公司收款凭证七份、朱某的证明以及庭审陈述在卷为证，本院予以确认。
本院认为。
原、被告双方签订的房屋买卖合同，业经数次诉讼，均已认定合法有效，双方亦已履行了过户、交付房款等义务，应继续全面诚信履行。本案的争议焦点，系**欠付山东建国集团有限公司房款数额认定及违约金的计算。
一、**所欠房款数额的认定。
首先，**所提交的对账单能否采信。
**所提交的对账单中前九项，与（2011）桓民初字第1423号民事判决书中认定**已支付房款情况一致、与因（2015）桓民初字第1508号民事调解书执行而达成的和解协议的内容一致。由此，本院认定，截止2015年12月5日，**已支付房款合计5207305.24元。原、被告双方争议点在于对账单上记载的第十项“后付40万元”是否支付。
根据**所提交的对账单，该对账单所记载前九项内容，有相关法律文书等证据予以证实，该证据上的字体也前后连贯一致，而且朱某作为山东建国集团有限公司的财务经办人员在该对账单上签字确认，故，本院对该对账单予以采信，应当依据该对账单确定**所欠房款数额。朱某出庭作证，认可该对账单系其本人签字，虽然陈述该对账单上的第十项“后付40万”没有付，但是没有提供相关证据予以佐证，该陈述内容不足以推翻其签字的上述对账单的记载。
依据该对账单，原、被告房屋买卖合同总价为6200000元，截止2017年底，**已支付山东建国集团有限公司房款4807305.24元，尚欠房款1392694.76元，本院对此予以确认。
其次，2018年1月1日至庭审时的房款支付情况。
根据**提交的山东建国集团有限公司收款凭证7份，2018年2月10日至12月31日，山东建国集团有限公司收到**交付的房款702694.76元。
**主张2019年2月3日向山东建国集团有限公司支付房款50000元，但是没有提交证据。山东建国集团有限公司则认可2021年4月收到50000元房款，**对此没有提出反驳意见。故，本院认定，自2019年2月3日至本案庭审，**向山东建国集团有限公司支付50000元房款。
综上两项，本院认定，截止2017年底，**欠付山东建国集团有限公司房款1392694.76元，扣减**2018年向山东建国集团有限公司支付的房款702694.76元、2019年2月3日以来支付的房款50000元，**尚欠山东建国集团有限公司房款640000元。山东建国集团有限公司诉求**支付购房款890000元，本院依法支持640000元，对超出部分的诉讼请求不予支持。
二、关于违约金的计算和认定。
涉案商品房买卖合同约定，“双方若有一方迟延履行协议或单方解除合同，应按每年剩余款项总值的5%向对方支付违约金”。该条款对于违约金的约定含糊其辞、难以定义，本院（2011）桓民初字第1423号民事判决书已对此进行了评判，宜参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准予以计算，二审法院亦予以认可。故，对于本案违约金的计算，本院参照此办法予以处理。
山东建国集团有限公司向本院诉求**支付其自2015年12月31日至2021年6月25日的逾期付款违约金。
经审查，对账单上载明①至⑨款项均于2015年12月31日前支付。
考虑到庭审时**认可，对账单上记载的“⑩后付40万”是在2016年、2017年偿还。故，2015年12月31日至2017年12月31日期间，以**欠付山东建国集团有限公司房款1792694.76元作为违约金计算基数；2018年1月1日至2018年2月10日期间，以**欠付山东建国集团有限公司房款1392694.76元为违约金计算基数；2018年2月11日至2018年12月30日期间，以**欠付山东建国集团有限公司房款1142694.76元为违约金计算基数；2018年12月31日至2019年8月19日期间，以**欠付山东建国集团有限公司房款690000元为违约金计算基数。上述期间的违约金，参照中国人民银行贷款基准利率4.35%计算，计违约金225835.09元。
2019年8月20日至2021年4月30日期间，以**欠付山东建国集团有限公司购房款690000元为违约金计算基数；
2021年5月1日至2021年6月25日期间，以**欠付山东建国集团有限公司购房款640000元为违约金计算基数。该期间的违约金，参照全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率计算，计违约金50196.59元。
综上两项计算，山东建国集团有限公司诉求**支付违约金234163.01元，没有超出上述范围，本院予以支持。**主张应自2019年12月31日起计算违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。
三、关于**提出的债务抵销问题。
**主张，因山东建国集团有限公司未及时履行（2011）桓民初字第1423号民事判决书，应向其支付的迟延履行金，并主张将该迟延履行金在本案中冲抵。本院认为，关于（2011）桓民初字第1423号民事判决书，**并未申请执行，且，本院在执行（2015）桓民初字第1508号民事调解书过程中，**与山东建国集团有限公司达成和解协议，对前一阶段的房款支付作出了一揽子安排，其中包括（2011）桓民初字第1423号民事判决书确定的债务。**在本案中再次提出（2011）桓民初字第1423号民事判决书的迟延履行问题，与事实不符，亦无法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二项、第二十条之规定，判决如下：
一、被告**支付原告山东建国集团有限公司欠付房款640000元，于本判决生效后十日内付清。
二、被告**支付原告山东建国集团有限公司违约金234163.01元，于本判决生效后十日内付清。
三、驳回原告山东建国集团有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7459元，由原告山东建国集团有限公司负担1659元，被告**负担5800元；保全费5000元，由被告**负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审 判 员 王 鹏
二〇二一年十一月二十五日
法官助理 朱晗冰
书 记 员 杨晓霞
