西安皓天生物工程技术有限责任公司与西安思丹德信息技术有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

西安市雁塔区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）陕0113民初7891号

原告（反诉被告）西安皓天生物工程技术有限责任公司，住所地西安市高新区锦业一路南侧80号第一、三、四层。

法定代表人叶佩玲，系该公司董事长。

委托诉讼代理人张超，陕西哲勤律师事务所律师。

委托诉讼代理人朱甲朋，陕西哲勤律师事务所实习律师。

被告（反诉原告）西安思丹德信息技术有限公司，住所地西安市高新区丈八六路49号综合楼1期2号楼1、2层。

法定代表人张志军，系该公司总经理。

委托诉讼代理人康安，陕西睿群律师事务所律师。

委托诉讼代理人刘慧，陕西睿群律师事务所律师。

原告（反诉被告）西安皓天生物工程技术有限责任公司（以下简称皓天公司）与被告（反诉原告）西安思丹德信息技术有限公司（以下简称思丹德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）皓天公司的委托诉讼代理人张超、朱甲朋，被告（反诉原告）思丹德公司的委托诉讼代理人康安、刘慧均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）皓天公司诉称，原、被告双方于2015年1月1日在西安市××新区××号签订了《商用房屋租赁合同》，合同对租赁期限、租金、租金的支付方式及期限等均做了详细的约定（详见《商用房屋租赁合同》）。原告按照合同约定将租赁物交付被告使用，起初被告也按合同约定向原告支付租金。但是从2017年11月份开始，被告就开始陆续搬离办公家具等。2017年11月27日，被告向原告发了一份《关于与贵公司退租的通知函》沟通退租事宜，原告于2017年11月29日向被告复函，明确表示原被告双方并未就此退租事宜协商一致。可见，双方就退租、续租、解除合同等问题始终未能达成一致。后被告在租赁期限内且租赁合同尚未解除的情况下，最终于2017年12月底已经完全搬离，并且搬离过程中对租赁物也造成了不同程度的损坏。被告搬离完以后，鉴于原被告双方租赁合同尚未到期，也并未解除，所以原告不便进行招租看房事宜。为避免被告的行为致使原告的损失进一步扩大，于2018年3月19日发函通知双方签订的《商用房屋租赁合同》自被告收到函之日解除，后被告回函表示合同解除。现原告诉至本院，请求：1、判令被告向原告支付下欠租金187099.50元；2、判令被告向原告支付违约金213828元；3、判令被告将租赁物损坏部分恢复原状。4、本案诉讼费用由被告承担。

被告（反诉原告）思丹德公司辩称，原告所诉与事实严重不符。原告所称“双方就退租、续租、解除合同等问题始终未能达成一致”的论述与事实完全背离。根据原被告双方往来邮件记录显示，原告与被告在2017年11月27日就已达成一致，双方2015年1月1日签订的《商用房屋租赁合同》已合意解除，解除时间是2017年12月31日，并非原告所称的“双方始终未能达成一致”；原告要求被告支付下欠租金的请求毫无理由，而事实上双方的合同已于2017年12月31日合意解除，被告已将全部租金支付完毕（一楼三楼租金支付至2017年12月31日），被告不再欠付原告的任何房屋租金；基于前述，双方已达成一致，合意解除了《商用房屋租赁合同》，被告不存在任何违约行为，故不承担违约责任；被告与原告2015年1月1日签订的《商用房屋租赁合同》已于2017年12月31日合意解除。被告在2017年12月31已经将全部物品搬离，原告对此事完全知情。被告在搬离的过程中，并未对租赁物造成损坏。另，从被告搬离到起诉时止，已四月有余，不排除原告自己或其他公司损坏的可能，故被告不应承担租赁物损坏的法律责任。原告应退还被告缴纳的5万元合同保证金。2015年1月8日，被告按合同约定支付给原告5万元房屋租赁保证金。根据双方签订的《商用房屋租赁合同》第四条第2款规定：“若乙方（思丹德）在本合同执行过程中无任何违约行为，则租赁期满甲方（皓天）退还乙方所付保证金”。如前所述，双方已达成合意解除了《商用房屋租赁合同》，租赁期已经届满，退还房屋保证金的条件已成就，原告应退还被告5万元房屋租赁保证金。综上所述，被告认为，原告无视事实和法律，提出的诉讼请求没有任何依据。为维护正常的社会经济秩序和公民的合法权益，被告请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。

反诉原告思丹德公司反诉称，被反诉人于2018年4月27日向贵院提起诉讼，以反诉人违反《商用房屋租赁合同》、给被反诉人造成巨大经济损失为由，要求反诉人支付下欠租金、违约金，并将部分损坏的租赁物恢复原状。反诉人认为，双方2015年1月1日签订的《商用房屋租赁合同》合法有效。按合同约定，反诉人向被反诉人缴纳50000元保证金。但合同协商解除后被反诉人始终未予退还保证金，被反诉人怠于履行自己义务的行为给反诉人造成了极大经济损失。现提出反诉，请求：1、依法判令被反诉人退还反诉人保证金50000元；2、本案反诉费由被反诉人全部承担。

针对反诉原告思丹德公司的反诉，反诉被告皓天公司辩称，该《商用房屋租赁合同》的解除时间是2018年3月20日反诉原告收到解除合同律师函之日，并非2017年12月31日。2017年11月27日反诉原告向反诉被告发函沟通退租事宜，反诉被告于2017年11月29日向反诉原告复函，明确表明双方并未就退租事宜协商一致，至此该《商用房屋租赁合同》并未解除。后反诉原告在《商用房屋租赁合同》存续期间，拒付租金且陆续搬离，此行为严重违反合同约定，反诉被告于2018年3月19日向反诉原告发出律师函表示解除合同，反诉原告于2018年3月20日收到该律师函，因此该合同的解除时间为2018年3月20日。反诉被告无须退还反诉原告保证金50000元。《商用房屋租赁合同》第四条第2款明确约定“若乙方在本合同执行过程中无任何违约行为，则租赁期满甲方退还乙方所付保证金。”然而，反诉原告在租赁期内，未经反诉被告同意便擅自退租，搬离该房屋，并且拒付租金，其行为已经严重违约，给反诉被告造成了严重损失。由于反诉原告的违约行为，反诉被告按照合同约定无须退还反诉原告保证金。综上，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，恳请法庭查明事实后依法驳回反诉原告的反诉请求。

经审理查明，2012年3月31日，案外人西安银马贝莎建筑制品机械有限公司（现更名为西安银马工业科技有限公司，以下简称银马公司）与原告皓天公司签订房屋租赁合同一份，该合同约定，银马公司将坐落于西安市高新技术产业开发区锦业一路80号第一层中的200平方米、第三层整层1400平方米及第四层部分面积约600平方米出租给原告，并约定租赁期为2012年3月31日起至2017年3月30日止。2015年7月15日，双方确定原告自2015年1月10日起将原租赁的一楼及三楼部分转租于被告使用。2017年3月30日，银马公司与原告皓天公司约定将原合同内容延续至2019年12月30日。

2015年1月1日，原、被告签订商用《商用房租赁合同》一份，该合同约定，原告将其承租的高新区锦业一路80号三楼写字间建筑面积约750平方米及一楼建筑面积约200平方米转租给被告思丹德公司。租赁期限自2015年1月1日起至2019年12月30日止，共计5年。该房屋租金为53元/平方米，自2016年1月1日起，双方同意对租金标准进行调整，调整幅度在前一年租金的基础上每年按5%的租金递增。房屋租赁保证金为50000元，被告于签订合同当日支付给原告，若被告在本合同执行过程中无任何违约行为，则租赁期满原告退还被告所付保证金。关于违约责任，双方约定，被告未经甲方同意，中途擅自退租的，被告应该按合同年租金的30%向原告支付违约金。

合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋，被告于2015年1月8日向原告支付房屋租赁保证金50000元。2017年9月4日，被告通过邮件向原告提出因其公司业务发展原因，准备搬迁，提出与原告沟通中止双方签订的《商用房屋租赁合同》事宜，于2017年11月30日中止与原告于2015年1月1日签订的《商用房屋租赁合同》三楼写字间及一楼，费用将付至2017年11月30日。后原告公司回复称被告应一次性支付至2017年12月的租金419389.5元，请被告尽快付款，款项以未来实际搬离时间多退少补，退租事宜请在欠款结清后再行商榷。2017年11月24日，原告向被告发送邮件表示，因双方房屋退租事宜尚未达成一致，现临近被告上次与原告交涉的退租时间节点11月30日，请被告明确答复退租与否及退租的时间节点，请被告于11月28日前正式告知原告退租的确切情况，逾期原告将视为被告仍租赁而双方继续按照合同履行租赁义务。2017年11月27日，被告回复称其9月已明确表示不再续租，并按照原告要求将一楼与三楼房租支付至2017年12月31日，并准备于2017年12月31日终止与原告的租赁协议。2017年11月29日，原告向被告回函表示双方就退租事宜未达成一致意见，被告中途退租应承担相应的违约责任。

2017年12月31日，被告思丹德公司搬离涉案房屋。2018年3月15日，原告向被告发出律师函一份，该律师函载明，因被告违约，现解除其于2015年1月1日签订的《商用房屋租赁合同》，并要求被告支付下欠租金281894.81元及违约金322165.5元。被告表示其已收到该律师函，并于2018年4月4日向原告回函称，双方已于2017年11月27日达成解除租赁合同的合意。

庭审中，原、被告对被告已将2017年12月31日前的租金支付完毕及《商用房屋租赁合同》已解除均无异议。原告现要求被告支付2018年1月1日至2018年3月31日的房屋租金187099.50元。

以上事实，有《房屋租赁合同》、《沟通函》、《商用房屋租赁合同》、往来邮件、交通银行记账回执等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告签订《商用房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按照合同履行各自义务。通过法庭调查，被告思丹德公司已于2017年9月向原告提出当年底不再承租房屋，原告亦要求被告明确退租的确切节点，被告再次确定其于2017年12月31日起不再租用原告房屋，且被告实际于2017年12月31日搬离此房屋，由此可以认定原、被告之间的《商用房屋租赁合同》已于2017年12月31日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。故原告诉请要求被告支付2018年1月至3月的租金187099.50元无事实及法律依据，本院不予支持。对于其要求被告支付违约金213828元的诉讼请求，根据合同约定，被告不属于未经原告同意擅自退租，故原告此项诉请，本院不予支持。对于原告要求被告将租赁物损坏部分恢复原状，因证据不足，本院不予支持。对于反诉原告要求反诉被告退还保证金50000元的反诉请求，因反诉原告在合同尚未到期时单方提出解除合同，根据合同约定，该款不应退还，故反诉原告此项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条之规定，判决如下：

一、驳回原告西安皓天生物工程技术有限责任公司的诉讼请求。

二、驳回反诉原告西安思丹德信息技术有限公司的反诉请求。

本案本诉案件受理费7314元，由原告西安皓天生物工程技术有限责任公司自行承担。

本案反诉案件受理费525元，由反诉原告西安思丹德信息技术有限公司自行承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

审　判　长　　杨　冉

人民陪审员　　张敏惠

人民陪审员　　杨　娜

二〇一八年十二月六日

书　记　员　　宋　延

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