某某新与云南兴辉水利水电工程有限公司、某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

云南省陆良县人民法院

民 事 判 决 书

（2019）云0322民初3096号

原告（反诉被告）：**新，男，汉族，1966年3月11日生，云南省陆良县人，文化，农民，户籍所在地：云南省曲靖市陆良县。现住陆良县。

委托诉讼代理人：张云飞，云南东新律师事务所律师，特别授权代理。

被告（反诉原告）：云南兴辉水利水电工程有限公司。

统一社会信用代码：915300006708834392

法定代表人：***，该公司总经理。

住所地：陆良县同乐大道振华大酒店对面。

被告（反诉原告）：***，男，汉族，1966年11月14日出生，云南省陆良县人，文化，个体户，住陆良县，现住陆良县。

委托诉讼代理人：朱朝光，云南天志律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：高和生，男，汉族，1969年10月8日出生，云南省陆良县人，住陆良县，特别授权代理。

原告及反诉被告**新诉被告及反诉原告云南兴辉水利水电工程有限公司、被告及反诉原告***房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及反诉被告**新、委托代理人张云飞、被告及反诉原告云南兴辉水利水电工程有限公司、被告及反诉原告***、两被告及反诉原告的共同代理人朱朝光、高和生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

本诉部份：

原告**新诉称：被告***所设的兴辉水利水电工程有限公司，于2013年9月30日把其西桥的构造房屋租给原告，被告说房子是他的，放心用，价格优惠，原告正好想租房子，被告带原告看房子，但未拿什么证件给原告，说只管用就行，租金也相对优惠，谈好租房条件后，原告着手投入装修，经评估现有价值1192587元。在经营期间，由于装修占用了原告巨额资金，经营亏损,被告于2019年1月2日起诉要求终止合同，赔偿损失。经开庭审理查明，被告至今未取得该房的产权，原告才感觉上当受骗，原告先后投入了百多万元的装修，实为被告增加房屋设备，却给原告带来巨大经济损失，给原告已造成家破人残的现实。由于原告投入过大，被债主多次逼得走投无路，原告一时想不通，服毒自杀，造成终身残疾，现生活都不能自理。被告违反法律，把不具有产权的构造物优惠租给原告。该租赁合同因违反法律属无效，应确认无效，并赔偿原告部分损失72万元。现房内的所有可移动货物，应归还原告,被告在起诉前已把该房门关掉，原告很多货物都还被锁掉，应返还给原告。

被告云南兴辉水利水电工程有限公司辩称：1、原被告双方签订的合同期限已经是届满的，合同有两个期限一个是五年一个是十年，2018年12月1日双方已经自行终止不复存在，对已经届满的合同原告主张无效，没有实际意义，合同已经消灭。原告主张赔偿72万元，请求法庭驳回。理由1：设计的装修费和扩建费用，本身原告没有征得我方同意，就进行扩建装修。根据最高人民法院，审理房屋租赁合同十三条的解释，没有征得我方的同意，就进行扩建，由本诉原告承担扩建的费用。理由2：租赁期间已经届满，根据最高院十二条房租租赁司法解释，不予支持；理由3：数额72万元的计算没有任何依据，更不符合本案的事实。综上，涉及到本诉原告第二项的主张，双方已经约定的期限到期，原告方还将原告的物品摆放到我的房屋中，原告起诉的合同早已届满到期，其装修违背合同约定进行扩建，请求法庭依法驳回原告的诉请。

被告***辩称:当时房子的土地是我购买的，原告找朋友打电话要租赁我的房子，我告知原告有土地使用证、没有房产证你如何办理营业执照，但是原告说不需要房产证，原告一定要我租赁给他，还托朋友说情，第一年缴纳了租金，押金合同中是五万元，没有缴纳，第二年房租到期，我告诉办公室的人催收，房租拖了一年才交完。第三年的房租还是拖欠了一年才交完。第四年的房租也是拖欠了一年才缴纳。第五年没有缴纳房租。我们要在房子中设办公室，我公司通知原告搬迁，但是原告打电话不接，原告在房子中的东西我们没有动过，现在还在租的房子中。原告扩建第二层房子，没有经过我的同意；原告租房期间剩余的水电费用都是我们缴纳的。

原告**新针对其主张的事实和理由，提供以下证据证实：

1、原告身份证复印件一份，证实原告的诉讼主体资格。

2、原被告双方签订的房屋租赁合同一份，证实原告和二被告双方的权利及义务。

3、陆良县价格认证中心商铺装修价格认定结论书一份，证实原告装修现有价值为11925870元。

经质证，两被告认为第一组证据无异议；第二组证据三性无异议，原告方的证明方向恰恰证明我方的意见。合同中第二条、第三条、证实合同约定的两个履行期限，第一个履行期限已经届满；第六条证明了原告违背了我方意愿改变了房子的主体结构，原被告双方期满没有达成就不履行下一份合同，原告完全违背我方意愿了。第三组证据真实性认可、合法性、关联性与本案无关联性，2019年3月29日的市场价格，不能证实原告的主张，原告的价格是原告想象出来的，不能用2019年的价格来鉴定2014年的市场价格；鉴定的内容是鉴定了二层，我方交付给原告的房屋是一层，原告自己擅自对房屋进行改进、扩建，证实我方的观点，没有征得我方同意对房屋进行改建。鉴定书没有看见审核时间，发证时间是2011年，该鉴定书是否有效不明确，是否合法有效。房租租金按照房屋面积、单价来计算的租金。前面的是按照商铺间数租赁的，后面的仓库是按照平方面积租赁的。

被告云南兴辉水利水电工程有限公司、***对其答辩的事实和理由未提交证据。

本院认为，被告云南兴辉水利水电工程有限公司、***对原告所提交的上述1、2证据无异议，依法予以采纳。对证据3，被告云南兴辉水利水电工程有限公司、***认为租给原告的房屋是一层，原告自己擅自对房屋进行改进、扩建二层，没有征得我方同意。鉴定的内容是鉴定了二层，鉴定书没有看见审核时间，发证时间是2011年，该鉴定书是否合法有效不明确。本院认为，原告**新所提交的鉴定结论，系对其扩建的二层的现有成本进行的鉴定，与本案具有一定的关联性，同时该鉴定两被告虽有异议，但未提出申请重新鉴定，按照诉讼证据规则，故本院依法予以采信。

反诉部份：

反诉原告云南兴辉水利水电工程有限公司、***诉称：反诉人将自建房租给被反诉人使用，签订了租赁合同，租期或者五年或者十年。约定：“前三年，每年租金147208元，从第四年到第五年，租金按6％逐年递增。五年后，双方根据市场价格对租金协商调整，协商一致，合同继续，无法协商，合同自行终止。”被反诉人租用房屋后，只支付了头三年的房租，2017年至2018年递增租金17664.96元以及2018年租金147208元，被反诉人以经营困难为由一直拖着未付。到2018年12月1日，按约定五年租期己满，反诉人多次找被反诉人协商租金价格，被反诉人以自己困难为由竞无理要求免费使用,根本无法协商,按约定合同已自行终止。因是自建房，反诉人没有取得房产证，但丝毫不影响被反诉人的占有使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，被反诉人应按照支付租金的标准支付反诉人房屋占有使用费。请求人民法院判令由被反诉人按照合同约定的租金标准，支付反诉人2017-2018年房屋占有使用费164872.96元。本案的一切诉讼费用由被反诉人承担。

反诉被告**新辩称：1、反诉主体无异议，证明我方诉的主体适格；2、反诉是以无效合同和我方主张的合同无效是一致的；3、我方按照合同约定下欠2018年的房屋租金，证明双方的房屋租赁合同未终止；4、滞纳金是以有效合同为前提计算的，本案是合同无效所以滞纳金的合同是无效的，滞纳金的主张不能成立。

反诉原告云南兴辉水利水电工程有限公司、***针对其主张的事实和理由，提供以下证据证实：

1、反诉原告原告营业执照、法定代理人身份证一份，证实反诉原告的诉讼主体资格；

西桥建材城钢结构房屋出租合同一份，证实租期为五年或十年，五年后不能达成新的续租协议的租期为五年，五年后能达成新的续租协议的租期为十年；交付租金时间、数额及拖延滞纳的计算方法。

土地使用证，证实出租房屋是取得合法土地使用权的；

保证书及收据，证实反诉被告妻子向我方书写的保证书及拖欠租金的情况；

5、证人谢某的证言：当时反诉被告**新和其媳妇宋昆琼来找我，想叫我介绍一下反诉原告，给反诉原告租房子，当时想租反诉原告所有的房子，最后只租了一部分，反诉原告说只有土地使用证没有房产证，租房子的第一年按时间支付了房租，第二年开始都是拖欠房租，**新还叫我说情。

6、证人郑某证言：双方租房之前，宋昆琼找我，**新和我说帮他租房子，我就跟反诉原告***说，当时反诉原告说不租，经协商反诉原告同意将房子租给反诉被告**新，后来又通过谢某协商，租给反诉被告一半的房子，当时我和**新说过没有房产证，只有土地使用证。双方两年左右没有牵扯房租，后来**新找我协商过缓交房租的事宜。我找***协商过，***也同意缓交房租。

经质证，原告**新对第一、二组证据无异议；第三组证据土地使用证真实性无意见，反诉原告的土地使用证是个人***的。第四组证据收据是单方开具的，我方不认可，不属于***开具的也不是云南兴辉水利水电公司开具的与本案无关。保证人是案外人,是反诉被告的妻子出具的，我方不认可。两证人都证实签约时为未在场，只能证明他们不是证人；谢建存隐瞒与原告是亲家关系。第二个证人已经证实这个关系，谢某与原告有特殊的利害关系，郑某起介绍作用，证明他在介绍过程中告知过原告说该房产只有土地使用证，由于他没有在签约现场，不能证明他是中间人，其证言与其他证据没有相互印证，不能作为证据使用。

本院认为，反诉原告云南兴辉水利水电工程有限公司、***所提交的上述1、2、3、4证据，反诉被告**新无异议，本院依法予以采纳；反诉原告云南兴辉水利水电工程有限公司、***所提交的证人证言5、6与证据3相互印证，与本案具有关联性、具有客观性，故本院依法予以采纳。

根据庭审、举证、质证、认证，本院确认如下法律事实：

原告**新从事建材经营。后因经营需要租房，经他人介绍，被告兴辉水利水电工程有限公司与原告**新双方协商于2013年9月30日签订西桥建材城钢结构房屋出租合同。合同约定：由被告兴辉水利水电工程有限公司将位于陆良县西桥建材城旁临南盘江公路的一幢钢结构房屋部分出租给原告**新使用。租期自二0一三年十二月一日至二0二三年十二月一日止。前五年按合同明确约定的租金支付，后五年双方根据市场对租金进行协商调整。协商一致，合同继续有效，无法协商，合同自行终止。合同同时也约定了违约金承担等条款。合同履行期间，原告**新对所租赁的房屋进行了装修，并扩建了二层。在经营期间，原告**新支付了二0一四年至二0一七年的房屋租金，下欠二0一八年的房屋租金。原告认为被告方至今未取得该房屋产权，在受骗的情况下先后投入了百多万元的装修，给原告带来巨大经济损失。该租赁合同因违反法律属无效。为此，原告**新于2019年7月30日诉至本院要求：一、确认原、被告签订的西桥建材城钢结构房屋出租合同无效。二、由被告赔偿原告损失72万元。三、由被告返还原告该房内所有可移动的财产。四、由被告承担本案的诉讼费。诉讼中，反诉原告方要求反诉被告**新支付2017年至2018年递增租金17664.96元及2018年租金147208元，本案诉讼费由反诉被告**新承担。

本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”；第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……依法成立的合同，受法律保护”；第四十四条有下列情形之一的，合同无效：（一）“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”；（二）“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”；（三）“以合法形式掩盖非法目的”；（四）“损害社会公共利益”；。（五）“违反法律、行政法规的强制性规定”；《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，《城市房地产管理法》第五十二条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条:未依法取得房屋所有权证的房屋，不得出租。根据最高人民法院《关于适用〈合同法〉干问题的解释(一)》第四条的规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”而《城市房屋租赁管理办法》是建设部的行政规章，并不是法律也不是行政法规，不能作为判断合同效力的依据。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定强调的是转移租赁物的使用和收益，并不要求出租人必须是租赁物所有权人或已取得产权证。本案的房屋租赁合同并不具有无效情形。根据合同相对性原则，虽合同签订时甲方为被告***，但合同签字时被告***作为被告兴辉水利水电工程有限公司法定代表人签名，并加盖公司印章，原告交付的租金系公司收取，故被告***不属于本案的诉讼主体，原告**新起诉被告***的观点，本院不予支持。综上所述，原告**新与被告兴辉水利水电工程有限公司所签订的合同，系双方当事人真实意思的表示，并不违背国家法律的规定，该合同合法有效，依法予以保护。本案原、被告所签订的合同履行前五年的期限已界满，后五年双方未协商一致，合同按约定已自行终止，原告**新应退还被告兴辉水利水电工程有限公司所租赁的房屋。原告**新主张受欺骗签订合同，造成其损失72万元的诉请，本院不予支持。诉讼中，反诉原告兴辉水利水电工程有限公司自愿放弃要求反诉被告**新支付2017年至2018年递增租金17664.96元及2018年租金147208元的反诉请求。同意反诉被告**新拆除其扩建的建筑材料，是对其诉讼权利的处分，不违背国家法律规定，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第二百一十二条、最高人民法院《关于适用〈合同法〉干问题的解释(一)》第四条之规定，判决如下：

一、由原告**新于本判决生效后三十日内返还被告兴辉水利水电工程有限公司所租赁的房屋，搬移存放在租赁屋内的财产。

二、由原告**新于判决生效后三十日内自行拆除其扩建在被告兴辉水利水电工程有限公司所租赁房屋的建筑材料。

三、驳回原告**新的其余诉讼请求。

案件受理费11000元减半收取5500元，由原告**新负担。反诉费8057元，由反诉原告兴辉水利水电工程有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。

本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年期限内向本院申请执行。

审判员　　王明栋

二〇一九年十月二十五日

书记员　　徐旭晨