山东富康科技工程有限公司
某某、威海水木暖通设备有限公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
山东省威海市文登区人民法院
民 事 判 决 书
(2021)鲁1003民初3443号
原告：***，女，1976年3月22日生，汉族，居民，
住威海市文登区。
被告：威海水木暖通设备有限公司，住所地威海临港经济技术开发区苘山镇苘兴路8-12号。
法定代表人：刘涛，执行董事。
委托诉讼代理人：于中凯，该公司职工。
被告：文登市庆顺房地产开发有限公司，住所地威海市南海新区畅海路东、现代路北蓝创大厦11楼1129室。
法定代表人：于洪燕，经理。
委托诉讼代理人：王金华，山东昀明律师事务所律师。
被告：山东富康科技工程有限公司，住所地威海市文化西路91A-107号。
法定代表人：康英才，执行董事。
原告***与被告威海水木暖通设备有限公司（以下简称水木暖通公司）、文登市庆顺房地产开发有限公司（以下简称庆顺房地产公司）、山东富康科技工程有限公司（以下简称富康公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***、被告水木暖通公司委托诉讼代理人于中凯、被告庆顺房地产公司委托诉讼代理人王金华、被告富康公司法定代表人康英才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
***向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告水木暖通公司房屋买卖合同合法有效；2、请求依法判令被告水木暖通公司、庆顺房地产公司、富康公司协助原告将位于威海市文登区房屋办理不动产变更登记手续。事实和理由：2015年1月13日，被告庆顺房地产公司将其开发的位于威海市文登区房屋抵款给被告富康公司，双方签订抵款确认书。2017年8月19日，被告富康公司将该房屋抵顶给被告水木暖通公司，双方签订富康房屋抵顶协议。2017年11月21日，原告与被告水木暖通公司签订房屋买卖合同，房屋总价款32万元，原告依约支付房款30万元，尾款2万元约定网签当日付清。现被告水木暖通公司、庆顺房地产公司、富康公司不配合办理不动产变更登记手续。
水木暖通公司辩称，与原告签订的房屋买卖合同属实，愿意配合原告进行过户手续，已将房屋认购申请手续都提供给了原告，也联系被告富康公司协助办理过户手续，但被告庆顺房地产公司、富康公司不协助办理，被告只能起联系作用，不能代他们办理，房屋至今未交付。
庆顺房地产公司辩称，被告与原告间没有签订房屋买卖合同，原告无权要求被告协助办理产权登记手续。涉案房屋是被告以抵顶工程款形式销售给了被告富康公司，被告富康公司没有办理产权登记手续，如果被告富康公司要求被告协助办理登记手续，被告同意配合。
富康公司辩称，该房屋由被告庆顺房地产公司抵顶工程款形式抵给我公司，我公司将抵顶手续转给被告水木暖通公司，我们公司一直积极配合原告办理网签手续，但被告庆顺房地产公司一直不给予办理。
本院经审理认定事实如下：2015年1月13日，被告庆顺房地产公司与被告富康公司签订抵款确认单，约定，被告庆顺房地产公司将其开发的位于威海市文登区房屋以总价值360497元，抵顶欠付被告富康公司的工程款。2017年8月19日，被告富康公司与被告水木暖通公司达成富康房屋抵顶协议书，被告富康公司将上述房屋以总房价340000元，抵顶欠付被告水木暖通公司的工程款。2017年11月21日，原告与被告水木暖通公司签订房屋买卖合同，合同约定房屋总价款32万元，于2017年11月21日付160000元、12月21日付140000元，尾款2万元约定网签当日付清。原告依约支付房款30万元，被告水木暖通公司、庆顺房地产公司、富康公司未能配合办理不动产变更登记手续，原告与被告水木暖通公司未能进行网签，也未办理不动产变更登记手续。
本院认为，原告与被告水木暖通公司签订房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，原告要求确认原告与被告水木暖通公司签订房屋买卖合同为有效合同，本院予以支持。关于原告主张三被告协助原告办理案涉房产变更登记手续的问题。根据合同相对性原则，合同中约定的权利义务在相对人之间发生法律效力，一般不能约束合同以外的第三人，对于连环买卖，由于存在着不同的主体及不同的法律关系，不能突破合同的相对性，要求合同以外的第三人履行，即最后一手买受人只能要求前手买受人协助办理房屋产权变更登记，不能直接向开发商主张。故，原告要求三被告协助办理过户手续，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认***与威海水木暖通设备有限公司于2017年11月21日签订的房屋买卖合同有效；
二、驳回***要求被告威海水木暖通设备有限公司、文登市庆顺房地产开发有限公司、山东富康科技工程有限公司协助办理上述房屋产权变更登记手续的诉讼请求。
案件受理费3050元，由原告负担3000元，由被告威海水木暖通设备有限公司负担50元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 员 姜洪春
二〇二一年八月四日
法官助理 张金琳
书 记 员 于 超
