黑龙江省鑫淼房地产开发有限公司与哈尔滨衡丰建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

黑龙江省绥化市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）黑12民初94号

原告：黑龙江省鑫淼房地产开发有限公司，住所地黑龙江省肇东市北九街盛世鑫城****楼**15门。

法定代表人：赵德生，职务总经理。

委托诉讼代理人：刘凤卿，黑龙江三星师事务所律师。

被告：哈尔滨衡丰建筑工程有限公司，住所地哈尔滨市道里区西七道街副**。

法定代表人：李文明，职务总经理。

委托诉讼代理人：张贵宏，黑龙江元辰律师事务所律师。

第三人：肇东市住房与城乡建设局，住所地肇东市十四道街果园街**。

法定代表人：林鹏，职务局长。

委托诉讼代理人：卢一铭，男，1986年7月30日出生，汉族，该单位工作人员，住肇东市。

原告黑龙江省鑫淼房地产开发有限公司因与被告哈尔滨衡丰建筑工程有限公司、第三人肇东市住房与城乡建设局项目转让合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月11日公开开庭审理了本案。原告黑龙江省鑫淼房地产开发有限公司（以下简称“鑫淼公司”）的法定代表人赵德生及委托诉讼代理人刘凤卿，被告哈尔滨衡丰建筑工程有限公司（以下简称“衡丰建筑公司”）的委托诉讼代理人张贵宏，第三人肇东市住房与城乡建设局（以下简称“肇东住建局”）的委托诉讼代理人卢一铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

鑫淼公司向本院提出诉讼请求：1.判令衡丰建筑公司立即给付拖欠转让款2100万元，并自2017年3月7日起按月利率2%给付利息；2.肇东住建局对上款在应给付衡丰建筑公司的廉租户房款额度承担给付责任；3.诉讼费用由衡丰建筑公司承担。事实和理由：鑫淼公司对原肇东市水泵厂地块进行了前期投入，经肇东住建局协调，2017年初鑫淼公司与衡丰建筑公司达成转让协议，由衡丰建筑公司给付鑫淼公司前期投入款3700万元，衡丰建筑公司事先交付定金100万元，2017年3月7日交付1500万元，下欠2100万元衡丰建筑公司给付月利2%的利息，并确定廉租房住户交纳第一批房款时由政府部门直接给付鑫淼公司。同时衡丰建筑公司与肇东住建××××南桥水泵厂廉租房项目建设回购协议书，确定廉租房项目由衡丰建筑公司建设，由肇东住建局回购。现项目已经建设完工，衡丰建筑公司、肇东住建局迟迟未按最初约定给付鑫淼公司剩余转让款及利息。为维护自己的合法权益，鑫淼公司特依法提起诉讼，请予支持。

衡丰建筑公司辩称，1.鑫淼公司违约在先，无权要求支付转让款及利息。根据双方签订转让协议书第一条约定，项目地块位于绥化市原水泵厂、电线厂区域，占地面积5.02万平方米。第五条约定：乙方（衡丰建筑公司）给付鑫淼公司1600万元后甲方即将地块交付给乙方入场，进行工程施工建设。合同签订前，衡丰建筑公司已支付定金100万元，后又支付1600万元。但鑫淼公司仅向衡丰建筑公司交付了水泵厂区域约2万平米的土地，电线厂区域约3万平米土地至今未交付。1700万元转让款占全部转让款的46%，而2万平方米的土地仅占全部转让面积的40%左右。衡丰建筑公司支付的转让款已经超过所交付土地面积。结合协议第四条、第五条约定，鑫淼公司没有交付电线厂区域约3万平方米土地，因此衡丰建筑公司有权拒绝支付剩余转让款及利息。2.转让协议书中约定的付款条件同样不具备，根据协议第四条约定：余款2000万元及利息在廉租房住户将房款第一笔款项交至政府部门时，通过政府部门直接给付鑫淼公司。通过此约定可以看出，余款2000万元及利息的还款来源是廉租房住户购房款，支付的主体是政府部门。但由于鑫淼公司没有按期交付土地，导致衡丰建筑公司没有如期建房，从而致使廉租房住户所交购房款不足，政府有关部门不能拨付剩余转让款及利息。因此，鑫淼公司的违约行为导致付款条件不具备。鑫淼公司的违约行为造成衡丰建筑公司的重大损失，衡丰建筑公司保留继续追究其违约责任的诉讼权利。综上，鑫淼公司的诉讼请求没有法律依据，请求人民法院依法驳回鑫淼公司的诉讼请求。

肇东住建局述称，肇东市现有两个地块建设廉租房项目，一个是水泵厂，一个是电线厂。现在建设情况是水泵厂占地面积是2.4万平方米，当初设计建设七栋楼房，已建成六栋楼房，还有两座裙房，完成总建筑面积5.6万平方米。水泵厂还有一栋原家属楼没有拆迁，因此还剩一栋楼未建。由于电线厂没有拆成净地，现在电线厂位置没有实施。肇东住建局委托衡丰建筑公司进行建设，衡丰建筑公司与鑫淼公司什么情况不是很清楚。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

鑫淼公司为证明其主张举示以下证据：

第一组，转让协议书一份及授权委托书两份，欲证实鑫淼公司与衡丰建筑公司就原水泵厂地块前期投入达成协议，后者以3700万元价款受让，并约定余款按月利2%付息。同时衡丰建筑公司委托李田友代表该公司处理该项目全部事宜，李田友委托肇东住建局在收取廉租户住房第一笔款时向鑫淼公司履行剩余2000万付款义务。衡丰建筑公司对该组证据真实性无异议。肇东住建局表示不清楚。

第二组，肇东市人民政府2015年第八次政府市长办公会议纪要一份及肇东市工业和信息化局收据两份，欲证实鑫淼公司出资2240万解决肇东市水泵厂债务及水泵厂拖欠社保资金问题。衡丰建筑公司对该组证据真实性无异议，但认为该组证据与双方签订的转让协议书无关，该组证据对衡丰建筑公司不具有约束力，不能作为证明双方转让价款的证据材料，双方权利义务是依据转让协议书设定的。肇东住建局对该证据无异议。

第三组，衡丰建筑公司与肇东住建局签订的南桥水泵厂廉租房项目建设及回购协议，欲证实项目报建、征收、补偿、土地平整等事项应有肇东住建局承担，与鑫淼公司无关。衡丰建筑公司对该证据真实性无异议，但认为鑫淼公司不是该协议主体，该协议约定内容与鑫淼公司无关，不能因肇东住建局所附义务就免除鑫淼公司在转让协议中应履行的义务，该证据与本案无关。肇东住建局对该证据无异议。

第四组，照片一组共计六张，欲证实衡丰建筑公司已经进入水泵厂施工并已经完工，工程已投入使用。衡丰建筑公司对该组证据真实性无异议，但认为虽然该公司已经进行施工，但还有一栋家属楼没有拆除完毕，所以没有完全施工完毕。肇东住建局对该证据无异议。

第五组，财产保全申请费票据及诉责险发票各一份，欲证实因本案诉讼保全所产生的费用，要求衡丰建筑公司承担该笔费用。衡丰建筑公司对该证据真实性无异议，但认为鑫淼公司违约在先，不应由该公司承担该笔费用。肇东住建局对该证据无异议。

衡丰建筑公司为证明其主张，举示了以下证据：

第一组，转让协议书一份，欲证实项目地块位于肇东市原水泵厂、电线厂区域，占地面积5.02万平方米，转让价款3700万元，衡丰建筑公司在给付鑫淼公司1600万元后即入场进行施工建设，余款及利息用廉租房住户购房款通过政府部门支付，但由于鑫淼公司未按合同约定交付全部地块，衡丰公司有权拒绝履行相应的付款义务。鑫淼公司对该证据真实性无异议，但认为协议约定内容不能证实衡丰建筑公司的证明目的。肇东住建局对该证据无异议。

第二组，土地登记申请书复印件两份，欲证实原电线厂土地未办理变更登记，鑫淼公司未能履行协议书所确定的义务。鑫淼公司对该证据有异议，认为系复印件无法核对真实性，且衡丰建筑公司已经对水泵厂部分完成施工，电线厂与鑫淼公司无关。肇东住建局对该证据无异议。

肇东住建局未在举证期限内向法庭举示证据。

本院结合双方当事人举示的证据以及质证意见情况，认定证据如下：衡丰建筑公司、肇东住建局对鑫淼公司举示各组证据的真实性无异议，且上述证据来源合法，与本案具有关联性，故本院对鑫淼公司举示的证据予以确认。衡丰建筑公司举示的转让协议书与鑫淼公司举示证据一致，且各方当事人对该证据真实性无异议，故本院对该证据予以确认。衡丰建筑公司举示的两份土地登记申请书虽系复印件，但肇东住建局对该证据的真实性，且该两份土地登记申请书载明地块的权属情况与客观事实一致，故本院对该证据予以认定。

本院根据以上确认的证据及当事人的陈述，查明案件事实如下：

2015年1月27日，肇东市人民政府召开市长办公会议，就水泵厂原址建设保障性安居工程事宜进行专题研究，并于次日形成第八次肇东市人民政府市长办公会议纪要。该纪要载明“会议决定：1.为了解决全市特殊困难群体住房难题，同时有效解决水泵厂职工上访问题，决定利用水泵厂地块建设政府保障性安居工程。2.项目采取招标方式，由中标方一次性出资2240万元解决水泵厂债务及水泵厂拖欠社保资金等问题，并由中标方投资建设保障性安居工程，再由市财政出资进行回购。3.给付保障性安居工程相关优惠政策……”。鑫淼公司中标该项目工程，该公司于2015年2月15日向肇东市工业和信息化局预付1000万元。肇东市工业和信息化局于当日出具收据一张，收据载明“购肇东市水泵厂预付款”。2015年4月3日，鑫淼公司再次支付1240万元。肇东市工业和信息化局于鑫淼公司交款当日出具收据一张，收据载明“购肇东市水泵厂尾款”。鑫淼公司交纳上述款项后，于当年5月份开始进场施工建设，先后投入200余万元完成了三通一平、工人宿舍建设以及围挡等建设工作。

2017年初，衡丰建筑公司拟承建廉租房工程建设项目，经政府有关部门协调，鑫淼公司与衡丰建筑公司就鑫淼公司对肇东市原水泵厂地块前期投入、项目转让进行协商。2017年3月6日，衡丰建筑公司作为委托人出具授权委托书一份，受托人为李田有。委托书载明“现委托李田有以我公司名义与黑龙江省鑫淼房地产开发有限公司签订关于黑龙江省绥化市水泵厂电线厂，项目立项名称“南桥水泵厂、电线厂廉租房”项目的协议书并代表我公司处理该项目的全部事宜”。2017年3月7日，经协商鑫淼公司与衡丰建筑公司签订《转让协议书》一份，协议约定：“一、项目位置。项目地块位于绥化市原水泵厂、电线厂区域，占地面积5.02万平方米，规划建设面积13.1万平方米（不包括水泵厂、电线厂中间位置预留5324平方米用于规划建设中医院的土地）。二、项目地块用途。政府确定该地块为廉租房和商住两用楼，实际开发建设面积以政府规划审批为准，由乙方负责，与甲方无关。三、项目金额。双方经核算确定水泵厂地块甲方前期投入费用3700万元（人民币叁仟柒佰万元）、由乙方给付甲方上款，该地块即转让给乙方，由乙方进行建设开发，所涉税费全部由乙方承担。四、付款方式、期限。乙方为达成此协议已先行给甲方付定金100万元，余下3600万元，由乙方分两次给付。2017年3月7日给付甲方1600万元，余款2000万元按月利2%由乙方给付甲方利息，余款及利息在廉租房住户将房款第一笔款项交至政府部门时，通过政府部门直接给付甲方（乙方给政府授权委托书，委托书做为合同附件使用，此委托书不得以任何理由撤销），汇入甲、乙双方共同认定的银行账户（黑龙江省鑫淼房地产开发有限公司开户行：工商银行绥化肇东支行营业室，开户行号：102276300015，账号：09×××57）。乙方应无条件配合政府及甲方，不得以任何理由拒绝支付。五、乙方给付甲方1600万元后甲方即将地块交付乙方入场，进行工程施工建设。六、协议达成后，工程施工管理全部活动由乙方自行组织负责。政府部门的相关政策待遇由乙方自行与政府部门协商解决。七、为保证项目建设顺利进行，双方特别约定，一旦乙方工程项目出现停工（停工15日即视为乙方放弃本项目），则乙方无条件从工地撤出，工程项目由甲方继续完成，项目权益在扣除乙方前期施工成本后全部归甲方所有（乙方前期投入成本以甲、乙双方共同认定的第三方核算机构所核算的成本为准），由甲方同政府部门结算。乙方前期交付甲方1700万云甲方不予退回，作为补偿。”鑫淼公司在甲方处加盖公章，衡丰建筑公司在乙方处加盖公章，并由该公司委托代理人李田友签名。协议签订当日，李田有作为委托人，以肇东住建局作为受托人，出具授权委托书一份，委托书载明“委托人因廉租房项目（水泵厂）地块转让事宜，现委托受托人在收取廉租房住户第一笔入户款项后，给付委托人款项时，先行给付黑龙江省鑫淼房地产开发育先公司转让款2000万元及资金占用期间利息（利息自2017年3月6日起至给付之日止，按月利率2%计算），……此委托书不可撤销”。李田有在委托人处签名。该委托书与转让协议书作为一份文件，由衡丰建筑公司加盖骑缝章。

衡丰建筑公司与鑫淼公司签订转让协议书后，于同日作为乙方与甲方肇东住建局签订《肇东市南桥水泵厂廉租房项目建设及回购协议书》一份，协议约定“甲、乙双方经研究商定，该项目由乙方负责开发建设，相关项目回购事宜经双方协商达成如下协议：一、具体模式。工程项目的立项报建、征收补偿、土地平整、地质勘察、规划设计、工程招投标、工程监理、基础设施配套等事项，概由甲方负责；乙方负责具体施工建设。待工程完工后该项目的全部住宅楼由甲方根据相关部门按市场价评估回购。二、项目名称。南桥水泵厂、电线厂廉租房项目。三、项目地址。黑龙江省绥化市水泵厂、电线厂（四道街南）。……五、工程资金支付。为确保项目工程建设进度顺利进行，该项目工程款分三期向乙方拨付。……第二期：在该项目楼房交付使用前一个月，甲方将收取廉租户房款全部及时拨付给乙方；甲方将商业用房及车库按评估价抵付乙方工程款。……”。

衡丰建筑公司在与鑫淼公司协商项目转让事宜时向鑫淼公司支付定金100万元，并于转让协议书签订后陆续向鑫淼公司支付转让款1500万元，共计支付转让价款1600万元。衡丰建筑公司在支付上述款项并与肇东住建局签订回购协议后，进场开始施工建设。目前，水泵厂区域已建成住宅楼6栋和裙房2座，完成总建筑面积5.6万平方米，并已分配廉租房住户73户。肇东住建局通过财政账户分批向衡丰建筑公司拨付廉租房购房款7000万元，尚欠部分廉租房购房款未予拨付。现鑫淼公司提起诉讼，要求衡丰建筑公司给付转让款2100万元，并自2017年3月7日起按月利率2%给付利息，肇东住建局对上款在应给付衡丰建筑公司的廉租户房款额度承担给付责任，诉讼费用由衡丰建筑公司承担。

本案的争议焦点是：衡丰建筑公司、肇东住建局应否给付鑫淼公司诉请的款项及利息。

本院认为，鑫淼公司与衡丰建筑公司签订的转让协议书是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同依法成立并合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。据此，鑫淼公司及衡丰建筑公司均应按照双方签订转让协议书的约定行使权利并履行义务。本案中，案涉转让协议书签订后，衡丰建筑公司按照协议书第四条约定，向鑫淼公司支付包括定金在内的转让款共计1600万元，鑫淼公司随即退出了案涉水泵厂地块廉租房项目的建设，由衡丰建筑公司依据该公司与肇东住建局随后签订的《肇东市南桥水泵厂廉租房项目建设及回购协议书》约定，开始对案涉水泵厂地块廉租房项目进行建设。至本案诉讼时已经完成了水泵厂区块内规划中的6东楼和2座裙房的建设。鑫淼公司已经按照其与衡丰建筑公司签订的转让协议书约定履行了该公司的义务，但衡丰建筑公司并未按照合同约定履行剩余转让款的给付义务，其行为已经构成违约。现鑫淼公司依据转让协议书第四条约定诉请要求衡丰建筑公司给付剩余转让款2100万元，并按月利率2%给付利息的请求有理，应予支持。衡丰建筑公司抗辩称，案涉协议载明的3700万元转让款包含的转让项目为原水泵厂、电线厂区域，占地面积5.02万平方米。但案涉转让协议第三条明确约定“经双方核算，确定水泵厂地块甲方（鑫淼公司）前期投入费用3700万元。由乙方（衡丰建筑公司）给付甲方上款……”，即3700万元仅针对鑫淼公司水泵厂地块的前期投入款。且在该协议书所附的由衡丰建筑公司的代理人李田友出具的授权委托书中亦明确载明“委托人因廉租房项目（水泵厂）地块转让事宜，……”，该委托书中载明的应付款项与衡丰建筑公司与鑫淼公司签订的转让协议书第四条约定内容完全一致。故衡丰建筑公司此项抗辩理由不能成立。另外，衡丰建筑公司还抗辩称转让协议书第四条约定余款及利息的来源为廉租房住户购房款，因鑫淼公司违约，政府有关部门不能拨付剩余转款及利息，案涉争议款项不具备给付条件，故该公司不应给付鑫淼公司诉请的款项。本案中，鑫淼公司与衡丰建筑公司签订的转让协议书第二条明确约定“政府确定该地块为廉租房和商住两用楼，实际开发建设面积以政府规划审批为准，由乙方负责，与甲方无关”，即案涉水泵厂、电线厂廉租房项目建设的实际开发面积以政府规划审批为准，实际开发面积的多少由衡丰建筑公司负责，与鑫淼公司无关。故鑫淼公司在履约过程中不存在违约行为。且肇东住建局在庭审中明确由该局收取廉租房购房款并已实际分配廉租房73户，该局将上述款项上交国库后已经通过财政部门向衡丰建筑公司支付7000万元，尚欠1.1亿元未予支付。据此能够说明衡丰建筑公司所收取的7000万元款项中包含有廉租房购房款，且案涉水泵厂区域的廉租房购房款足以支付鑫淼公司诉请的项目转让款。故案涉项目转让余款的付款条件已经成就，衡丰建筑公司应当给付鑫淼公司诉请的案涉款项及利息。由于肇东住建局并非鑫淼公司与衡丰建筑公司签订转让协议书的义务人，且该局并未向鑫淼公司承诺付款，故鑫淼公司对肇东住建局的诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。在本案诉讼过程中，因衡丰建筑公司未按约定履行给付剩余转让款，致使鑫淼公司向本院提起诉讼主张权利，鑫淼公司在向本院申请财产保全时另行支出保险费15,000.00元，该费用系合理必要的诉讼费用，与衡丰建筑公司的违约行为具有因果关系，依法应由衡丰建筑公司承担。

综上，鑫淼公司的诉讼请求有理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：

一、哈尔滨衡丰建筑工程有限公司于本判决生效后十日内给付黑龙江省鑫淼房地产开发有限公司项目转让款2100万元；

二、哈尔滨衡丰建筑工程有限公司于本判决生效后十日内给付黑龙江省鑫淼房地产开发有限公司利息（以2100万元本金为基数，按照年利率24%计算，自2017年3月7日计算至实际给付之日止）；

三、驳回黑龙江省鑫淼房地产开发有限公司其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费146,800.00元、保全费5,000.00元、保险费15,000.00元，均由哈尔滨衡丰建筑工程有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。

审判长　　卢轶楠

审判员　　于成林

审判员　　王　婧

二〇一九年十二月九日

书记员　　李　微