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某某与大连顺发房屋开发有限公司及第三人大连嘉林建筑安装工程有限公司房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书

来源：中国裁判文书网
文书内容
大连市甘井子区人民法院
民事判决书
（2017）辽0211民初9501号
原告**。
委托代理人***，律师。
被告大连顺发房屋开发有限公司。
法定代表人***，总经理。
委托代理人朱爱民，律师。
委托代理人***，律师。
第三人大连嘉林建筑安装工程有限公司。法定代表人***。原告**与被告大连顺发房屋开发有限公司（以下简称“顺发公司”）、第三人大连嘉林建筑安装工程有限公司（以下简称“嘉林建筑公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月28日作出（2016）辽0211民初5217号民事判决。宣判后，被告顺发公司不服提起上诉。大连市中级人民法院于2017年9月26日作出（2017）辽02民终5799号民事裁定，撤销本院（2016）辽0211民初5217号民事判决，发回本院重审。本院收到市中院裁定后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告**的委托代理人***、被告顺发公司的委托代理人***到庭参加了诉讼。第三人嘉林建筑公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告***称，1999年1月28日，被告顺发公司与第三人嘉林建筑公司（原普兰店市四平建筑工程公司）签订了《联建住宅协议书》，约定由第三人垫资承建案涉红嘴子X号楼楼房，建成后以立方方式五五分配，第三人分得部分自行出售，自行收取款项，购房人与第三人及被告分别签订《商品房销售合同》。2001年5月23日，原告与被告签订了《商品房销售合同》，购买案涉房屋，并于2001年7月16日与第三人签订《商品房销售合同》，并依合同约定向第三人交纳全额购房款138,980元，第三人出具《专用收款收据》，被告于2001年10月31日出具《商品房销售专用发票》。原告于2001年7月实际入住案涉房屋并使用至今。后因第三人与实际施工人因工程款纠纷产生诉讼，导致原告一直无法取得房屋权属证书，现该案纠纷已终结，但被告及第三人现则处于歇业状态，无从联系，故诉至法院。原告请求法院判令被告履行《商品房买卖合同》附随义务，协助办理大连市甘井子区东海街33号楼3-5-1房屋产权手续。被告顺发公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、案涉《商品房销售合同》尚未生效。原告与顺发公司签订的《商品房销售合同》是附条件生效的合同，在合同的第十六条明确约定，该合同经鉴证后才生效。而所有的这些合同，均没有办理鉴证，所以它们都尚未生效。既然合同未生效，那么原告不能依据其要求顺发公司履行合同所约定的义务。二、顺发公司与嘉林建筑公司之间是以房抵债关系；原告与嘉林建筑公司之间并不是真正的房屋买卖关系，也是以房抵债关系。而以房抵债是实践合同、要物合同，在产权转移手续办理之前，任意一方都可以反悔；反悔后，双方回归到原始的债权债务关系。因此顺发公司有权不配合履行抵债协议。本案中，顺发公司与嘉林建筑公司之间是以房抵债关系，原告与嘉林建筑公司之间也是以房抵债关系，原告并没有真正的出钱买房。最高人民法院认为：债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。案涉的房屋现在仍登记在顺发公司名下，顺发公司是所有权人，嘉林建筑公司与原告因欠付顺发公司工程款发票、税费、管理费、气源费、维修费等费用，所以顺发公司有权不配合履行抵债协议，那么原告和嘉林建筑公司、嘉林建筑公司和顺发公司都应回归到原始的债权债务关系。三、即使嘉林建筑公司与原告之间存在真实的房屋买卖关系，但是顺发公司与原告之间却不存在买卖关系，故顺发公司没有义务配合原告办理产权登记手续。嘉林建筑公司在从顺发公司处办理了产权登记手续取得房屋所有权后，原告可以要求嘉林建筑公司配合办理产权转移手续。顺发公司自始至终都没有从原告处收过购房款，因此与原告之间并不存在房屋买卖关系。虽然顺发公司是案涉房屋的所有权人，但并不是卖房者，故不应当履行卖房者的义务。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，因此作为房屋真正的卖方，嘉林建筑公司首先应当合法取得案涉房屋的产权，之后再履行其作为卖房者应尽的义务，即将案涉房屋转移登记至原告处。四、退一步讲，即使顺发公司要协助原告办理房屋产权登记，原告应当自己承担与产权登记有关的税费等所有相关费用。顺发公司与嘉林建筑公司之间、嘉林建筑公司与原告、顺发公司与原告之间对产权登记的税费等费用都有约定，这些费用都与顺发公司无关。第三人嘉林建筑公司未到庭应诉答辩，亦未递交书面答辩意见。经审理查明，1999年1月28日，被告顺发公司与第三人嘉林建筑公司（原名普兰店市四平建筑工程公司）签订《联建住宅协议书》，约定：被告顺发公司与第三人嘉林建筑公司联建大纺小区7#、15#、16#住宅楼。协议第四条约定，双方以立体面积各50%分配商品住宅楼，房屋产权归各自所有，商品房销售手续及发票由被告顺发公司提供，商品房销售税金各自负担。2000年12月20日，被告顺发公司与第三人嘉林建筑公司签订《大纺红嘴子小区X号住宅楼分配合同》，就大纺红嘴子小区X号楼的分配问题进行了约定。经第三人嘉林建筑公司介绍，2001年5月23日，原告与被告顺发公司签订了《商品房销售合同》，约定：被告顺发公司将坐落在大连市甘井子区东海街红嘴小区XX号楼X单元X层X号房屋出售给原告，付款方式为2001年5月23日付定金5,000元，余款为161,776元。原告应于房屋交付三十日内办理房屋所有权登记，被告顺发公司应予协助。2001年7月16日，原告与第三人嘉林建筑公司签订了《商品房销售合同》，约定：第三人嘉林建筑公司将坐落在大连市甘井子区东海街红嘴小区X号楼X单元X层X号的商品房（以下简称“案涉房屋”）出售给原告。2001年10月30日，被告顺发公司向原告出具《发票联》，购房面积为69.49㎡，结算金额为166776.00元。2001年，第三人嘉林建筑公司向原告实际交付了案涉房屋，原告在案涉房屋内一直居住至今。另查，案涉房屋现行政街号为大连市甘井子区东海街XX号X单元X层X号，无权利登记信息、他项权登记信息、预告登记信息及商品房合同备案信息。经本院向大连市不动产登记管理中心咨询，案涉房产现具备办证条件。以上事实有联建住宅协议书、大纺红嘴子小区X号住宅楼分配合同、商品房销售合同、发票、收据，房屋信息查询结果及本院的庭审笔录在案为凭，这些证明材料经本院的审查，可以采信。本院认为，本案的争议焦点为：原、被告及第三人之间关于案涉房屋买卖的法律关系及被告顺发公司是否有义务协助原告办理房屋所有权登记手续。本院认为，从被告与第三人签订的《联建住宅协议书》可以看出，被告与第三人就联建大纺小区X号、XX号、XX号住宅楼事宜，达成了共同投资、共享利润、共担风险的意向，双方的联建行为属于合作开发的性质，故被告与第三人之间形成合作开发关系。按照被告及第三人形成的分配合同，涉案房产已分配给第三人，原告向第三人购买了涉案房产，故原告与第三人之间成立房屋买卖关系。被告通过另行与原告签订《商品房销售合同》及向原告出具全款发票的方式对原告与第三人之间的买卖房屋的行为予以确认，应视为被告认可了自己负有协助办理涉案房屋所有权登记手续的义务。现第三人下落不明，被告顺发公司做为涉案房屋的开发单位，其有能力及义务协助原告办理所有权登记手续。现原告诉至本院，要求被告协助办理大连市甘井子区东海街红嘴小区XX号楼X单元X层X号房屋的产权手续的请求，理由正当，应予支持。关于被告辩称案涉《商品房销售合同》尚未生效的意见。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（五）项的规定，履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。本案中，原、被告签订的《商品房销售合同》第十六条约定，本合同经鉴证后生效，但上述合同中并未约定鉴证的部门、方式及需要鉴证的原因，应当认定为约定不明确。考虑到案涉合同已经具备成立、生效的全部要件，且已实际履行，故本院对于被告的该项主张不予支持。关于被告主张与第三人之间是以房抵债关系，原告与第三人也是以房抵债关系，依据法律规定，以房抵债是实践合同、要物合同，在产权转移手续办理之前，被告有权不履行抵债协议，且即使第三人与原告之间存在真实的房屋买卖关系，但是被告与原告之间却不存在买卖关系，所以被告没有配合原告办理产权登记手续的义务的意见，本院认为，如上所述，第三人与被告之间系合作开发关系，根据被告与第三人签订的《联建住宅协议书》及《大纺红嘴子小区X号住宅楼分配合同》的约定，涉案房屋产权归第三人所有，从第三人对分至其名下的房屋的实际处理方式可以确认，第三人并非意在对分至其名下的房屋享有占有使用的目的，而是通过合作方即有销售资质的被告采取商品房买卖的方式实现其联建开发的利益，而被告作为合作伙伴对此认可并协助，案涉的房屋正是通过此方式，使房屋的相关权利凭证即房屋买卖合同、房屋销售结算发票流转至原告的名下并使原告实际占有案涉房屋，在原、被告订立房屋买卖合同后，原、被告即进行交付房屋、办理权属证书等合同约定的权利义务，被告作为合同相对方必须主动履行约定。现被告拒绝履行协助义务，于法无据，本院不予支持。关于被告主张案涉房屋的按国家规定应由开发单位承担的税费应由原告承担的意见，本院认为，本案中，根据被告与第三人签订的《联建住宅协议书》及《大纺红嘴子小区X号住宅楼分配合同》的约定，商品房销售税金各自负担，第三人与被告之间因房屋销售引发的税务争议应由该双方自行处理。对此并不负有承担义务，故对被告的此节意见，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条之规定，判决如下：被告大连顺发房屋开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助将位于大连市甘井子区东海街XX号楼X-X-X号房屋办理至原告**名下。案件受理费人民币100元，其他诉讼费50元，合计150元（原告已预交），由被告大连顺发房屋开发有限公司负担；公告费1,550元（原告已预交），由被告大连顺发房屋开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判长***审判员***审判员***二〇一八年六月二十二日书记员***附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。