苏州市鸿德隆餐饮管理有限公司与苏州华杰送变电工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

苏州市吴中区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）苏0506民初5829号

原告（反诉被告）：苏州市***餐饮管理有限公司，住所地苏州吴中经济开发区兴南路7号3幢。

法定代表人：杨博文，经理。

委托诉讼代理人：刘继平，江XX开利律师事务所律师。

被告（反诉原告）：苏州**送变电工程有限公司，住所地苏州吴中经济开发区兴南路7号。

法定代表人：查**，总经理。

委托诉讼代理人：顾军，江苏大名大律师事务所律师。

原告苏州市***餐饮管理有限公司（以下简称为***公司）诉被告苏州**送变电工程有限公司（以下简称为**公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案受理，由审判员鲁超适用简易程序公开进行了审理，后组成合议庭公开开庭进行审理。审理中，被告提起反诉，本院依法将本诉和反诉合并审理。原告委托诉讼代理人刘继平，被告委托诉讼代理人顾军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***公司向本院提出诉讼请求：判令被告恢复供电，赔偿损失240000元（按每天营业额40000元计算至恢复供电止，且与租金抵扣），并支付律师费5000元。事实和理由：2014年5月，其与被告签订厂房租赁合同，租用坐落于兴南路7号第3幢房屋，租赁期限10年，但被告未履行义务，于2018年6月29日擅自将其电闸关闭，致使无法经营生产，损失严重。庭审中，原告表示，被告已于2018年7月5日恢复供电，放弃要求被告供电的诉讼请求。

被告**公司辩称，租赁合同约定，原告需提前30天支付下半年租金，并要合法经营，合理管理厂房，且要承担因管理不善导致的维修清洁义务。但是，原告多次未按时支付租金，且将餐厨垃圾排放至雨水管道，致其被环保部门处罚。因原告存在违约行为，其才通过断电形式要求原告履行合同义务。原告备有发电装备，已自行发电进行生产，不存在损失。相反，原告的行为对其造成严重影响，应驳回原告诉讼请求。被告**公司反诉称，原告应先付后用，提前30天支付后续6个月房租，每月15日要将水电费结清，但原告未按此履行，还将餐厨垃圾排放至雨水管道，导致其面临行政罚款，要求原告支付2018年7月10日至2019年1月9日的租金320567.03元，赔偿罚款150000元及律师费5000元。庭审中，被告变更租金为2018年12月10日至2019年7月9日共计373938.32元，罚款数额调整为130000元。

针对被告的反诉，原告辩称，对租金数额无异，但其与被告于2017年4月达成口头协议，租金改为按月支付，双方以实际行为对合同内容作出变更。行政罚款不应由其承担，雨水与污水的管道是分开的，其未将油污排放至雨水管道，不存在违约行为，不应承担律师费用，要求驳回被告反诉请求。

经审理查明，被告为苏州市吴中经济开发区兴南路7号3幢房屋所有权人。2014年5月10日，原告作为承租方（乙方）与被告（出租方，甲方）签订厂房租赁合同，约定甲方将兴南路7号3幢厂房出租给乙方，建筑面积3230.22㎡，租期10年，自2014年7月10日至2024年7月9日；租金15元/㎡/月，每半年支付一次房租，前2年租金保持不变，以后每2年递增5%；乙方先付后租，合同生效后应向甲方支付半年租金，以后提前30天支付6个月租金；乙方向苏州华昌XXX塑料有限公司交付电费，向甲方交付线路损耗及管理费，于每月15日前一次性付清，乙方不得以任何方式、理由拒付电费；乙方直接向甲方交付水费，并于每月15日前付清；甲方移交厂房时，乙方应予验收，发现存在漏水或其他问题，要当面提出。验收合格，合同期内乙方装修需要修葺、加固的，由乙方自己负责；租赁期内，如因房屋建筑质量和正常使用损耗需要维修，由甲方承担费用。乙方应合法经营，并承担经营引起的相应责任。乙方应管理该厂房，并承担管理不善导致的维修、清洁等义务；该合同的补充或修改必须经双方作出书面约定才生效。合同下发生的纠纷，双方应友好协商解决，如协商不成，应提交甲方所在地法院裁判（违约方承担全部诉讼费、律师费及一切诉讼相关费用）。

原告租用厂房后，用于生产快餐。2018年6月29日，被告对原告厂房进行断电，原告使用发电机维持经营。2018年7月2日，原告向被告发送律师函，要求被告恢复供电、清理厂房门口堆放的线缆等物品，以每天40000元的标准赔偿由此造成的经营损失，其要求暂停支付租金，以租金抵扣损失。被告已收取该函件。2018年7月4日，被告回复原告律师函，明确原告未及时履行付租义务，水电费不按时缴纳，租金仅付至2018年6月9日，仍欠2018年5月的水电费用22280.40元，属于严重违约；原告还将餐厨垃圾排入雨水管网，致其面临被处罚风险，要求原告收到函件后5日内结清租金、水电费，出具不再违规排放餐厨垃圾的书面承诺。2018年7月5日，原告按被告要求，出具承诺书，内容为“承租苏州**送变电工程有限公司3号楼，租赁使用过程中，合理使用，确保污水不排入雨水管道之中，定期清理，如产生油污及污水流入雨水管道中（三号楼北面），由租赁单位负责监督。（雨天除外，天晴清理）”。同日，被告恢复原告厂区供电。

就此，原告表示，经多次报警，其出具承诺书以后，被告才恢复供电。被告则称，断电是因为原告逾期支付租金，拒不出具不再向雨水管道排放垃圾的承诺书，为纠正原告的该行为，其才进行断电，后其与行政部门一再要求，原告才签订承诺书。为证明相应损失，原告提供以下证据：

1、2018年4月、5月用餐统计表及2018年5月、6月部分发票，原告表示，其租用厂房接受各公司订单，配送快餐，全部餐点均在厂房内制作完成，主要客户为名硕电脑、康硕电子两家企业，并已签订合同，供应早、午、晚、夜四餐，每天在就餐时间之前送至客户食堂，形成用餐统计表，其中4月份餐费1226457.52元，5月份餐费1093726.10元，每天平均营业额40000元。被告断电后，其购买2台发电机维持经营，操作发电机过程中还有员工手指被夹伤，其保留向被告追诉的权利。

2、两份旧发电机收据及柴油发票，收据均为2018年6月25日开具，金额为15000元、8000元；柴油发票是苏州XX加油站有限公司于2018年7月12日开具，金额8255元。原告表示，被告之前多次进行停电，其原有小型发电机，但功率不够，6月25日因排污问题停电半天，其才购买两台发电机防止损失的扩大。使用发电机以后，供餐未受影响，但宿舍及办公楼无法使用空调，属于非正常经营状态。

3、微信转账记录，为华某某于2018年6月29日至7月5日向XX加油站的付款记录，同一天存在多次付款情况，金额不等，共计8240元。原告表示，华某某系其法定代表人妻子，为购买发电机使用的柴油，支出上述款项，柴油发票是后续才开具的。

4、聘请律师合同，原告与江XX开利律师事务所签订，就本案需支付律师费5000元。

针对以上证据，被告表示，原告经营情况并未因断电受到影响，原告自行发电，从未停止经营；原告之前就有发电机，两份发电机收据是6月25日开具，与6月29日的断电行为无关，柴油发票无法确定与断电存在关联；原告违约在先，其不应承担律师费。为证明原告违约行为及相应损失，被告提供如下证据：

1、告知书，系吴中区城南街道“263”办公室于2018年4月18向被告发出，内容为“现经街道排查后发现你企业厂区内污水违规排入市政雨水主管网，对黄泥浜河道造成严重污染”，已涉嫌违反相关法规，“即日起街道将对你厂区内的违规排污口进行封堵，限你单位自收到整改告知书起10日内对企业违规排污问题自行整改，待整改结束并经街道环保部门同意后方可打开封堵口，恢复排水”。

2、行政处罚告知书，系苏州市吴中区环境保护局（以下简称为吴中环保局）于2018年6月26日向被告作出，明确“2018年4月18日，我局环境监察大队执法人员对你单位进行现场检查。检查发现，你单位雨水总排口在向市政雨水管网排水，经吴中区环境监测站监测，雨水总排水口排出水化学需氧量为1110mg/L，超出国家相关排放水标准”，“责令立即改正，处罚款壹拾伍万元整”。

3、行政处罚决定书、罚没款缴款通知单，由吴中环保局于2018年8月8日作出，被告系被处罚单位，罚款金额调整为130000元。另有客户回单显示，被告于2018年8月21日缴纳该笔罚款。

4、收条，由韩某某于2018年6月6日出具，内容为“今收到（5月12号）**公司清理雨污水井费用10车*280元/车，计2800元”。

5、现场照片及视频资料，照片显示原告厂房北侧道路中间铺设雨水管道，井盖打开看到里面出现堵塞，积水较高，未能排出，管道中仍粘附垃圾，附近有原告的排污房间，道路两侧边缘有雨水排放口，靠近原告厂房一侧的排水口南边已被混凝土封堵。视频资料中，工人从管道清理出来大量固体垃圾，但无法看出该管道的具体位置。

6、关于整治厂区污水处理（排放）的通知，被告于2018年7月5日向各租赁单位发放通知，载明“吴中区环保局会同城南街道环保办公室对厂区雨、污水进行情况摸排，发现雨水井有大量污水流进”，要求各租赁单位根据实际情况进行整治改造，并以书面承诺书形式确保各单位的油污及污水不排入雨水管网之中，定期进行污水管道的清理。

7、委托代理合同，系被告与江苏大名大律师事务所于2018年7月23日签订，就本案产生律师费用5000元。

对于被告提供的证据，原告表示，告知书、行政处罚告知书、行政处罚决定书不能证明其存在向雨水管道排污的行为；收条真实性无法确认，照片及视频关联性不认可，其与租用2号厂房的苏州市好XX美食食品有限公司（以下简称为好XX公司）确实对雨水管道进行清理，该管道位于好XX公司厂房边上，清污费用是其与好XX公司平分的；被告向每个租户都发送整治通知，不能证明其向雨水管道排污；委托代理合同无异议，不应由其承担。原告补充提供2017年4月至2018年6月支付租金的凭证，认为双方已口头约定按月付租。被告则称，2017年4月，原告因资金紧张要求先付一个月租金，其予以同意，但从未认可原告后续每月底支付租金的方式；原告的排污房间旁边就是雨水管道，原告将油污直接排放至雨水口里，还将堵住该雨水口与总管道的塞子拔掉，才导致管道堵塞。

审理中，本院至现场进行查勘，被告共有四幢厂房，在同一个院子内，自北向南依次排列，第一幢由被告自用，第二幢承租户为好XX公司，第三幢承租户即原告，第四幢承租户为苏州瑞延塑料有限公司。原告与好XX公司两幢厂房之间的道路上，由西向东铺设雨水管道，共有两个雨水井盖，道路两侧各有排水口，雨水流入管道后再汇入院子东侧的总管道，排入外部市政道路中的雨水管网。污水管道则由东向西排列，与雨水管道无交叉。好XX公司厂房的污水井在厂房西侧，并不经过雨水管道。原告的排污房间是将污水排入污水管道，位置靠近道路西侧的雨水井盖，该井盖相连的位于原告厂房一侧的排水口一侧被堵实，一侧有塞子，但已拔除。原告表示，2014年租用厂房后，2015年时，被告认为其油污进入雨水管道，为自证清白，其将排水口堵实，另一侧用塞子塞住的，雨水与污水管道确实是分开铺设的。被告则称，原告之前有油污混入雨水管道，原告在2015年把排水口一侧堵住，另一侧由其使用塞子堵塞的，但原告将塞子拔掉，故意排放油污至雨水管。

本院向好XX公司进行调查，该公司人员表示，环保部门查处后，被告召集租户开会，要对管道进行排查，发现原告厂房北侧道路的雨水管道存在大量油污，其帮忙联系清理人员，使用消防水对管道进行冲刷，清理出大量固体垃圾，水费是其与原、被告三方平分的，清理费用是其与原告平摊的，其不使用该管道，原告不同意自己承担，其不想为此麻烦就负担了部分费用。生产污水，其都是经几次处理再排放污水管道，并定期将污水管道进行清理，交专门人员回收，按车收费，每车280元；雨水管道中固体垃圾是长时间未清理造成的，因油污含有大量淀粉，容易凝固，垃圾都是在原告厂房边的雨水管道清理出来的。原告排污房间在下雨的时候会有油污渗出，也是未及时清理造成的，原告该方面做得不好，污水管道当时未检查出问题。对此，原告认为，属于好XX公司个人意见，为推卸责任所作出的陈述，垃圾是在清理其与好XX公司厂房附近的污水管道时形成的，污水管遭到污染并不是其造成的，其排放的污水也是要多次处理，并有专门的污水池，按期请市政人员对餐厨垃圾进行回收；该人员陈述与实际情况不符，不应采纳；雨水管道含氧量超标，原因是多种的，与管道的合理性有关，环保部门已多次要求被告整改，其他企业同样会产生化学污染物，不能要求其承担责任；每到雨季，厂区会出现积水，管道排水不畅，致使污水漫出，可能会进入雨水管道。被告对好XX公司人员陈述无异议，认为原告为节约成本，才违规排放餐厨油污，如是污水管道漫出来的，其不可能没有发现；6月25日，其并未断电，6月29日，因原告未付租金，还将排水口塞子拔除，继续向雨水井排放污水，其口头要求支付租金并进行整改，原告未同意，其才采取断电措施。

另，原告在审理过程中，仍按月支付部分租金，租金已付至2018年12月9日。被告予以确认，认为2018年12月10日至2019年7月9日租金373938.34元已到期，要求原告支付。

以上事实，由原告提供的厂房租赁合同、律师函、用餐统计表及发票、收据、柴油费发票，被告提供的行政处罚告知书、决定书、照片、视频资料、收条、律师函及当事人陈述等证据附卷佐证。

本院认为，原、被告签订的厂房租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。合同约定，原告需先付租后使用，租金每两年递增5%，提前30天支付后续6个月租金，合同补充或修改必须以书面方式进行。原告认为，2017年4月，其已与被告达成按月支付租金的口头协议，但未提供充分证据，且与合同约定不符，被告也予以否认，难以采纳。原告未按约支付租金，被告虽未提出异议，但不代表原告该行为并不违约。双方未要求解除租赁合同，原告仍应按照合同约定的方式支付租金。按此计算，2018年12月10日至2019年7月9日的租金应为373938.34元，均已到期，被告要求原告支付373938.32元，合法有据，予以支持。原告逾期支付租金，被告要求其承担由此产生的律师费用5000元，符合双方约定，应予支持。

关于本诉，双方确认，被告于2018年6月29日进行断电，7月5日恢复供电。断电期间，原告已自行发电维持生存经营，其业务未受影响，经营并未中断，无相应损失。原告要求按每天40000元的营业额进行赔偿，缺乏事实依据。原告提供的购买发电机的收据为2018年6月25日形成，其表示被告于6月25日曾断电半天，但未提供相应证据，被告不予认可，无法确定该两份收据与6月29日的断电行为存在关联。原告主张该项损失，同样缺乏依据。对于购买柴油的费用，原告提供的付款材料较为零散，金额不一，不能排除原告因送餐或其他行为购买柴油的可能，无法认定全部是发电机使用的柴油。在断电情况下，原告以发电机的形式替代正常用电，已减少用电支出，难以确定其实际损失的情况。从被告的律师函及陈述来看，其因原告逾期支付租金、水电费及违规排放污水，才采取断电行为，用以催促原告履行合同义务。虽无证据显示已向原告尽告知义务，但原告确实违约在先。原告未能证明被告存在违约行为以及断电行为造成的损失，其要求被告进行赔偿，不予支持，相应律师费由原告自负。

关于反诉中的其他部分，从环保部门发出的告知书、决定书来看，被告确实因2018年4月18日所查明的污水进入雨水管道，致使化学需氧量超标，遭到罚款。根据原告及好XX公司人员陈述，遭到处罚后，被告已要求全体租户进行整改，出具承诺书，并对管道进行排查，前后时间联系紧密，后续的排查清理行为与行政处罚必然存在关联。从被告提供的照片看，原告租用厂房北侧道路中，排污房间附近的雨水井盖打开以后，可以看出管道处于堵塞状态，积水较深，而视频中就是在清理管道里的垃圾。两项证据相互印证，并结合好XX公司人员陈述，可以认定垃圾就是从原告厂房北侧雨水管道清理出来的，且是长期积累形成的。原告先称，视频中就是在清理雨水管道，后又认为是污水管道，前后存在矛盾，可信性较低。

经现场查勘，雨、污水管道分开铺设，不存在污水直接进入雨水管道的情况。按双方陈述，被告之前就向原告提出过油污进入雨水管道的问题，原告才堵实排水口。可见，原告早已存在污水进入雨水管道的情况。被告认为，原告故意向雨水井排放污水，无相应证据，但原告排污房间距离雨水管道较近，而雨水井无其他连通渠道，靠近好XX公司的雨水排水口未发现异常，能够推定雨水管道中的油污来源于原告的生产经营。原告作为快餐企业，制作餐点过程中肯定有大量污水产生，其应当依约依规处置餐厨垃圾。原告未能证明存在其他油污来源或因管道问题致使污水进入雨水管道，对此意见不予采纳。从清理出来的垃圾看，雨水管道的堵塞同样与长期进入的污水有关。合同履行过程中，原告未能妥善处理其生产过程中产生的污水，致使混入雨水管道，被告遭至行政罚款130000元。被告要求原告予以赔偿，符合法律规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、原告苏州市***餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告苏州**送变电工程有限公司租金人民币373938.32元、律师费用人民币5000元，并赔偿原告损失人民币130000元。

二、驳回原告苏州市***餐饮管理有限公司的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费4976元，反诉案件受理费8889元，合计人民币13865元，由原告苏州市***餐饮管理有限公司（反诉被告）负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。

审　判　长　　鲁　超

人民陪审员　　金香明

人民陪审员　　张建芳

二〇一九年一月三日

法官　助理　　王　辉

书　记　员　　王　晶