3104昆山巨之亿机电设备有限公司与苏州市天一实业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏05民终3104号

上诉人（原审被告）：昆山巨之亿机电设备有限公司。

法定代表人：陈梨进，该公司负责人。

委托诉讼代理人：王晓义，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马庆国，江苏颂朗律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：苏州市天一实业有限公司。

法定代表人：顾旭明，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：种柏旭，江苏六典律师事务所律师。

委托诉讼代理人：金钧，江苏六典律师事务所律师。

上诉人昆山巨之亿机电设备有限公司（以下简称巨之亿公司）因与被上诉人苏州市天一实业有限公司（以下简称天一公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初21282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

巨之亿公司上诉请求：确认一审判决第一项超出天一公司起诉请求，且判决认定事实、适用法律错误，与生效判决矛盾，请求撤销一审判决第一项，改判驳回天一公司“确认双方合同于2018年7月28日已终止”的诉请；一、二审诉讼费由天一公司承担。事实和理由：一、巨之亿公司及转承租人不存在严重排污水、大量排废气、严重噪声污染的情况，仅因天一公司不配合盖章等多种原因导致租户未及时办理手续，属管理性的行为整改，没有合同严重违约行为及实质性违法行为，合同中未规定此行为的法律后果。在纠纷发生期间，天一公司强行收租，造成重大安全事故。二、即使转承租人存在轻微手续不全需整改的违约行为，也不影响守约方合同目的的实现（其收取租金、保证厂房安全的目的完全可以实现），且巨之亿公司已整改（清退所有承租人，将厂房改为仓库，争取生产零污染）。根据九民会议纪要第47条，法院应不支持解除的请求。三、租赁合同第二条约定“不得对周边环境、水气产生污染（包括噪音污染）”属明显不合理约定。只要工厂开张、汽车开动、人员生活均会有相应的污染和能源消耗。只要生产不存在严重污染均是合理的。上述合同条款有违公平合理原则，应为无效。四、民法总则规定民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境，并非要求零污染。合同法第107条、111条、112条均规定轻微违约、瑕疵履行后要求整改、赔偿、促使合同继续履行的责任，没有规定必须解除合同。五、关联案件（2019）苏05民终5757号案件认为2018年11月巨之亿公司在缴纳该月的租金后对涉案房屋享有使用及收益权，判决天一公司继续履行合同，停止违法堵门等侵权行为。本案判决与该案相互矛盾。六、天一公司以造成租赁物损失为由起诉确认合同于2018年7月28日解除，后撤回造成损失的诉讼请求。一审法院在2018年8月天一公司未通知解除合同、未以环保违法起诉要求解除合同的情况下，以环保问题判决合同于2018年8月30日解除，超出天一公司诉讼请求，违反不告不理原则。七、天一公司诉请为确认之诉，法院超判为形成之诉，二者法律关系、法律基础、诉讼收费均不同，不应混淆并错误判决。

天一公司辩称，1.天一公司作为出租方，合同目的主要是收取租金，当然也包括使房屋按照约定的用途得到安全恰当的使用。房屋租赁合同第二条、第七条、第八条对使用房屋的要求做了约定。巨之亿公司与次承租人多次被相关部门要求整改，且未整改到位，并被采取了强制停电等措施，给天一公司的企业声誉造成了不良影响，已经导致天一公司的合同目的无法实现，构成根本违约，天一公司有权解除合同。2.（2019）苏05民终5757号判决系排除妨碍的诉讼，该判决与本案没有关联性。3.对于巨之亿公司提出的确认之诉与形成之诉的问题，司法实践中关于合同解除是判决解除还是确认解除存在理论争议。一审法院在案件审理后，认为本案租赁合同存在解除的条件且天一公司已向巨之亿公司通知解除，确认双方合同于2018年8月31日解除并无不当。请求驳回巨之亿公司的上诉请求。

天一公司向一审法院起诉请求：1、判决确认天一公司与巨之亿公司之间的房屋租赁合同已于2018年7月28日解除；2、判令巨之亿公司将租赁房屋恢复原状并返还天一公司，如巨之亿公司不恢复原状，则由巨之亿公司承担相应的恢复费用；庭审中天一公司变更该项诉请为：判令巨之亿公司将租赁房屋恢复原状；后天一公司表示放弃该项诉请；3、判令巨之亿公司支付天一公司2018年8月1日至返还租赁房屋之日的使用费(以租赁面积5603.765平米，市场价26.4元/平米计算，暂计算至2018年11月为591757.6元)；4、诉讼费用由巨之亿公司承担。

一审法院认定事实：2016年9月7日，天一公司（甲方）和巨之亿公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同第二条约定，乙方所租房屋之经营必须合法，其生产过程中不得对周边环境、水、气产生污染（包括噪音影响），最重要的生产机械设备的使用不可对房屋质量产生危害，由此造成的一切后果和损失均由乙方承担。第三条约定，房屋地址：昆山民营科技工业园区望山南路251号；租赁面积：5603.765平方米。第四条约定，租期为十五年，租期为2016年11月1日至2031年10月31日止，每三年为一个租赁期，每到一个新租赁期，租金在原基础上递增5%。第五条约定，租金按房屋面积计算，本期租金按每平方米14元／月（不含税），每月支付78452.71元（不含税），租金支付方式为每三个月为一个支付期，以现金方式支付，甲方出具收条，实行先付租金后使用原则。第八条约定，乙方有权将多余部分的厂房转租，但转租必须是合法经营的企业（乙方配套企业），因转租第三方所发生的法律责任问题由乙方负责与甲方无关。第九条约定，甲乙双方均不得无故解除合同。乙方如提前解除合同，则必须付清合同期内贰年的租金。并扣除押金人民币10万元整，乙方在付清所有租金后方可将设备搬迁。甲方以现房屋状况出租给乙方，如无故终止租赁合同，则承担相对应的违约责任，并无息退回乙方押金人民币10万元整。

另查明：涉案房屋所有权人为天一公司。上述合同签订后，巨之亿公司实际承租了房屋，并将部分厂房转租。2018年6月23日（应为2018年6月13日，一审法院存在笔误），涉案厂房内的昆山市玉山镇四个星精工机械厂收到高新区环境保护整改通知书一份，要求整改事项为：立即停止违法生产行为，补办环保审批手续，未经环境保护主管部门审批同意并取得生产许可前不得擅自建成、投产。；涉案厂房内的昆山乐丰源包装制品有限公司收到高新区环境保护整改通知书一份，要求整改事项为：立即停止违法生产行为，建设项目必须经环境保护主管部门审批同意后方可建设。；涉案厂房内的昆山华辰精密工具有限公司收到高新区环境保护整改通知书一份，要求整改事项为：洗手池废水、洗气枪废水不得擅自排入雨水管网，建设项目经验收合格后方可正式投产。；涉案厂房内的昆山市玉山镇成权精密模具厂收到高新区环境保护整改通知书一份，要求整改事项为：立即停止违法生产行为，补办环保审批（备案）登记手续，未经环境保护主管部门审批同意并取得生产许可前不得擅自建成、投产。

2018年10月21日、2018年11月6日，昆山高新技术产业开发区管理委员会分别向供电公司发出《关于继续对苏州天一实业有限公司存在安全、环保消防隐患采取强制停电措施的函》，载明：苏州天一实业有限公司存在堵塞消防应急通道等行为，7月份已对该企业实施停电措施，但到目前为止未见成效，为彻底消除安全环保和消防隐患，请贵公司继续对苏州天一实业有限公司（地址“望山路**，用电编号6800144931）继续采取停电强制措施。

再查明：2018年2月6日，天一公司向巨之亿公司发出告知函一份，要求终止与巨之亿公司之间的房屋租赁合同；2018年6月26日，天一公司再次向巨之亿公司发函要求解除合同；2018年7月28日，天一公司向巨之亿公司发告知函要求解除合同并要求巨之亿公司搬离。2018年8月11日，巨之亿公司向天一公司回函表示天一公司所述并非事实，天一公司无权要求解除合同。

2018年8月2日，巨之亿公司向天一公司支付第八次房租235358元，天一公司拒绝接收该房租，又将房租退还给巨之亿公司。

上述事实有房屋租赁合同、高新区环境保护整改通知书、高新区现场检查笔录、高新区管委停电措施函、告知函、付款凭证以及当事人的庭审陈述等予以证实。

一审法院认为：天一公司、巨之亿公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同合法有效。关于合同的解除，巨之亿公司违反了合同第二条、第八条的约定，且巨之亿公司和次承租方均被要求环境保护整改。虽然巨之亿公司辩称关于环保问题已依法处理，但并未举证证明，对该辩称一审法院不予采信，一审法院认为巨之亿公司的上述行为已构成根本违约，天一公司可解除合同。对于恢复原状的诉请，天一公司表示放弃，系对其民事权利的自行处分，不违反法律规定，一审法院予以准许。巨之亿公司支付的第八次租金被退回，可知巨之亿公司已向天一公司支付了七期租金，按照合同约定的租金支付方式，可推定巨之亿公司已支付了截至2018年8月31日的租金，至该日期巨之亿公司享有对房屋的正常使用权。之后巨之亿公司支付的租金天一公司拒收，应认定天一公司作出了不愿再继续履行合同的意思表示，故一审法院认定双方的合同于2018年8月31日解除。关于占用费，巨之亿公司辩称于2018年8月搬离房屋，天一公司亦认可房子已经不再使用，且天一公司未举证证明巨之亿公司在合同解除后继续占有房屋，故天一公司主张占用费依据不足，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、苏州市天一实业有限公司与昆山巨之亿机电设备有限公司之间的房屋租赁合同于2018年8月31日解除；二、驳回苏州市天一实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9718元，由苏州市天一实业有限公司负担4718元，昆山巨之亿机电设备有限公司负担5000元。

二审经审理查明的事实与一审查明事实相一致。

二审中，巨之亿公司提交如下证据：1.《昆山高新区苏州市天一实业有限公司办公楼外墙涂料改造工程“10.27”高处坠落事故调查报告》，证明巨之亿公司注意安全生产，因为天一公司强行收回房屋造成重大安全事故，合同应继续履行。巨之亿公司表示该调查报告来源于昆山市人民政府网站。2.厂房地图，证明2016年在厂房出租前天一公司已搭建违章建筑。3.视频光盘及图片，证明天一公司纠集多名涉黑人员强占厂房。4.巨之亿公司、天一公司、转承租户的租赁合同、产证，证明天一公司同意巨之亿公司承租房产并转租。5.2018年付款凭证，证明天一公司同意2018年2月之后继续履行合同，收取了巨之亿公司前三个季度的租金。6.排水许可证盖章确认件，证明天一公司同意巨之亿公司转租，并同意提供排水的证件供承租户办理环保安全审批手续，明确安全环保由承租户负责，与天一公司及合同履行无关。7.发票一张，证明天一公司在2018年8月仍同意继续履行合同，开具了前三季度租金发票并收取了租金，天一公司主张合同于2018年7月已解除与其实际行为不符。

天一公司质证认为：对证据1，对于网站上的查询情况予以确认，但认为该证据与本案无关，在调查报告显示的意外发生时间2018年10月27日前天一公司已行使了合同解除权，在对巨之亿公司破坏的租赁场地进行整修。对证据2的真实性、合法性、关联性均不认可，巨之亿公司在承租房屋后存在一系列违反《房屋租赁合同》第二条、第八条约定且造成消防、环保、安全隐患的行为，其提供的证据仅是厂房外部情况，形成时间和来源均无法判断，无法证明巨之亿公司违约是天一公司导致。证据3与本案无关联性。对证据4中市场监督局盖章的档案件真实性无异议，但关联性不认可。对证据5付款凭证真实性认可，与本案无关，付款只是巨之亿公司单方行为，多余租金天一公司已经返还。证据6真实性要核实。证据7真实性无异议，关联性不认可。后天一公司未对证据6的真实性提出异议。

二审另查明：1.天一公司于2018年2月6日发告知函给巨之亿公司，主张巨之亿公司将厂房全部用于出租，完全违反了合同约定，天一公司决定提前终止合同，要求巨之亿公司做好清场准备。给予宽限期3个月（至2018年4月30日清场结束）。特别警告：1.不能再将清洗设备的污水直接排到雨水沟里；……4.厂房内大小租户8-9家，将原有消防通道及消防设施全部搞乱，一旦发生火灾，自动喷淋灭火将不起作用，造成相关财产及经营设备损失谁来承担？5.你方将厂房分割增加隔墙出租后，造成原设计消防逃生通道堵塞，一旦发生生产事故，员工往哪里逃生，出现人身伤害事故谁负责？

2018年6月26日，天一公司发告知函给巨之亿公司，称由于巨之亿公司不服从管理，未及时搬迁退场，致使昆山市安全生产监督管理局现场检查发现大量环境安全问题，并对天一公司下发责令限期整改指令书。同时昆山市安全生产监督管理局发现巨之亿公司承租厂区内绝大部分生产企业未办理环保审批（备案手续），并逐一开出整改通知书。……鉴于以上多方面原因，天一公司通知巨之亿公司解除双方之间的租赁合同关系。

2018年7月28日，天一公司再次发告知函给巨之亿公司，称天一公司多次发函，巨之亿公司一直没有配合整改，在政府部门进行专项检查和安环检查时被责令限期整改。政府部门于2018年7月27日对厂区内进行了断电拆违停产处理，导致天一公司停车棚等也被连带损坏，巨之亿公司在没有配合政府整改的同时仍然于2018年7月28日自行发电继续违法生产。由于巨之亿公司在政府勒令整改期限内未进行任何整改已违反双方租赁合同第一章第二条。根据《合同法》第291条规定，天一公司与巨之亿公司解除合同。该告知函于2018年8月2日被签收。

2.巨之亿公司曾于2018年9月14日起诉天一公司，要求判令排除妨碍，责令天一公司不得实施拉闸停电、封堵大门的行为，不得妨碍巨之亿公司及厂区承租户的正常生产经营。一审法院认为无证据证明双方合同已经解除，在合同解除前，巨之亿公司仍可占有、使用涉案房屋，判决天一公司拆除脚手架、排除封堵大门的行为。天一公司上诉后，在二审中举证（2018）苏0583民初21282号即本案的起诉状、证据、传票等材料。本院二审认为天一公司以巨之亿公司违约为由向其发函要求解除合同，但目前并无生效判决认定该函件发生合同解除的法律效力，故认定天一公司的行为构成对巨之亿公司对涉案房屋使用、收益权利的妨碍。判决维持原判。

上述事实，由告知函、（2019）苏05民终5757号民事判决书为证。

本院认为，天一公司与巨之亿公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。

本案二审争议焦点之一是天一公司主张合同于2018年7月28日解除的理由是否成立。天一公司于2018年7月28日向巨之亿公司发函，主张巨之亿公司在政府勒令整改期限内未进行任何整改，违反租赁合同，通知双方的租赁合同解除。巨之亿公司主张其未构成根本违约，天一公司不享有法定解除权。本院就此认为，《中华人民共和国民法总则》第九条规定，民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。《房屋租赁合同》第二条约定，巨之亿公司所租房屋之经营必须合法，其生产过程中不得对周边环境、水、气产生污染（包括噪音影响）。该约定的真实意思应指巨之亿公司生产中不得违反环境保护的相关规定，造成环境污染。《房屋租赁合同》第八条约定巨之亿公司有权将多余部分的厂房转租，但转租必须是合法经营的企业。双方在给次承租人办理工商登记的房屋租赁合同书中还约定安全、环保问题与天一公司无关，由巨之亿公司负责，承租方不得以此拒绝履行合同，拒付租金。该约定不能证明天一公司放弃因安全、环保问题追究巨之亿公司责任的权利。巨之亿公司承租房屋后将房屋转租给多家企业。天一公司在2018年2月6日发告知函时已提出巨之亿公司存在违规排放污水、变更及堵塞消防通道的行为。2018年6月13日，有四家巨之亿公司转租的次承租人收到高新区环境保护整改通知书，要求停止违法生产行为、补办环保审批手续等；2018年6月14日，行政部门向巨之亿公司发现场检查记录，显示存在厂房内被隔断、部分应急疏散通道被堵塞、电线私拉乱接、大部分企业未依法办理环评手续、生产污染物未经环保设备处理直接向外排放、未建立安全生产责任制、未建立隐患排查治理制度等多项问题，要求在2018年7月5日前落实全部隐患整改，逾期未完成整改，将实施断电措施。巨之亿公司未提交证据证明其或次承租人在收到天一公司或政府部门的通知后积极按要求进行整改。巨之亿公司在涉案合同履行过程中，未能合法、安全、环保地使用房屋，且经通知未在合理时间内实施整改措施，与合同约定以及天一公司出租房屋的目的不符。本院认为至天一公司2018年7月28日发函时，巨之亿公司的行为已构成根本违约，天一公司有权解除合同。双方的房屋租赁合同应于解除合同通知到达时即2018年8月2日解除。一审法院认为巨之亿公司的行为已构成根本违约，但以巨之亿公司支付了截至2018年8月31日的租金为由认定合同于2018年8月31日解除，认定事实和适用法律不当，本院予以改判。

在本院（2019）苏05民终5757号案件审理过程中，因天一公司已就合同解除问题提起本案一审诉讼，在未判决合同解除的情况下，本院当时未支持天一公司要求排除妨碍的请求。本案对于合同应否解除的问题进行审理，巨之亿公司在本案中依据（2019）苏05民终5757号判决主张合同未解除不能成立。

关于本案判决是否超出天一公司的诉讼请求的问题。天一公司请求确认双方的房屋租赁合同于2018年7月28日解除，实质是要求对双方合同解除的状态及时间进行明确。在查明解除合同通知到达时间的情况下，本院对合同解除时间作出认定及判决，虽然认定的解除时间与天一公司主张不同，但不超出天一公司诉请范围。

综上，巨之亿公司的上诉请求不能成立，但一审判决对于合同解除时间认定不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初21282号民事判决第二项；

二、撤销江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初21282号民事判决第一项及案件受理费负担部分；

三、苏州市天一实业有限公司与昆山巨之亿机电设备有限公司之间的房屋租赁合同于2018年8月2日解除。

一审案件受理费99948元，由昆山巨之亿机电设备有限公司负担。二审案件受理费99948元，由昆山巨之亿机电设备有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　沈维佳

审判员　　曾雪蓉

审判员　　卞干国

二〇二〇年十二月二十八日

书记员　　王冰雅

法律文书履行提示

人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：

一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。

二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。

三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。

四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。

五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：

（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；

（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；

（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；

（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；

（五）购买非经营必须车辆；

（六）旅游、度假；

（七）子女就读高收费私立学校；

（八）支付高额保费购买保险理财产品；

（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。

七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。

国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。

八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。