某某、宁波福尔敦酒店物业服务有限公司等确认合同无效纠纷一审民事裁定书

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}

浙江省宁波市海曙区人民法院

民事裁定书

（2021）浙0203民初9899号

原告：**，男，1985年4月27日出生，汉族，住宁波市海曙区。

被告：宁波福尔敦酒店物业服务有限公司，住所地浙江省宁波市海曙区通达路156号（7-1）室，统一社会信用代码9133020357054830XH。

法定代表人：张忠明，该公司总经理。

委托诉讼代理人：朱冠军，该公司员工。

被告：中国铁塔股份有限公司宁波市分公司，住所地宁波市新材料创新中心东区6幢41号1-1，统一社会信用代码91330201308947540R。

法定代表人：沃松国，该公司总经理。

委托诉讼代理人：谢金娥，国浩律师（宁波）事务所律师。

委托诉讼代理人：贾晶晶，国浩律师（宁波）事务所律师。

原告**与被告宁波福尔敦酒店物业服务有限公司（以下简称福尔敦物业公司）、被告中国铁塔股份有限公司宁波市分公司（以下简称铁塔公司）确认合同无效纠纷一案，于2021年8月26日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序审理。因工作原因，变更由审判员张严独任审判，于2022年3月21日公开开庭进行审理，原告**，被告福尔敦物业公司的委托诉讼代理人朱冠军，被告铁塔公司的委托诉讼代理人谢金娥、贾晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告**向本院提出诉讼请求：1．判令确认被告福尔敦物业公司与被告铁塔公司签订的两份《通信站使用协议》无效，并要求被告铁塔公司拆除13幢楼顶的通信基站；2．两被告共同赔偿原告10000元。庭审中，原告撤回第2项诉请，确认诉讼请求为：判令确认被告福尔敦物业公司与被告铁塔公司签订的两份《通信站使用协议》无效，并要求被告铁塔公司拆除13幢楼顶的通信基站。事实与理由：被告福尔敦物业公司在未取得业主授权的情况下私自与被告铁塔公司签署协议将望童北苑13幢楼顶空间供其使用，修建通信基站，严重侵犯业主物权，侵犯个人房屋所有权，被告福尔敦物业公司与被告铁塔公司签署的协议为无效协议。根据《中华人民共和国民法典》第二百零七条、第二百三十六条、第二百三十七条、第二百三十八条、第二百六十六条、第二百六十七条要求拆除电信基站。

被告福尔敦物业公司辩称：望童北苑小区是拆迁安置房小区，社区业主大多都是老年人，之前业主们向物业反映说过因为小区没有信号，如果遇上紧急情况，他们无法及时联系医护人员，因此需要安装基站。在物业与被告铁塔公司联系后，由被告铁塔公司根据信号情况在13幢安装了通信基站。请求法院驳回原告诉讼请求。

被告铁塔公司辩称：一、原告并非合同当事人，作为合同以外的第三人提起诉讼，不符合原告主体资格，且与本案没有利害关系。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定，原告不对房屋楼顶享有所有权，楼顶是公共区域，并非原告专有。且合同是为了整个小区居民的使用利益而建设，不妨碍原告的任何权益行使，与原告没有直接利害关系，原告无权起诉。二、合同不存在法律规定的无效情形。三、被告铁塔公司是合法建设使用基站，并支付了使用费。建设基站过程中是响应广大居民需求的，不存在未告知的情形。四、基站建设具有公益属性，服务对象为不特定的社会公众，小区业主对此负有一定的容忍义务。请求法院驳回原告诉讼请求。

经审理查明：望童北苑小区为旧村改造村民安置房项目，2017年11月24日，宁波市海曙区旧村改造办公室与被告福尔敦物业公司签订了前期物业服务合同，合同期限为2017年11月24日至2019年11月23日，约定合同期满业主大会尚未成立的，自动延续至业主大会成立时。原告**系望童北苑13幢33号1801室的业主，于2019年3月取得房屋所有权。截至起诉时，望童北苑小区尚未成立业主委员会。2018年7月18日，被告福尔敦物业公司与被告铁塔公司签订了《通信站使用协议》（合同编号：CTC-ZJNB-2018-001277，基站址名称：鄞望春北搬迁）。合同约定：福尔敦物业公司同意将望童北苑13号楼楼顶的场地提供给铁塔公司使用。使用期自2018年7月15日至2021年7月14日，管理费每年20000元，在使用期内一次性付清管理费。2018年8月22日，被告铁塔公司向被告福尔敦物业公司汇款3年的管理费60000元。2021年8月，两被告续签了《通信站使用协议》，约定使用期自2021年7月15日至2024年7月14日，使用费每年20000元。通信基站自2018年建成后使用至今。

上述事实有《前期物业服务合同》、《通信站使用协议》、《通信站使用协议》（续签）、照片、不动产使用权证等在案佐证。

本院认为，本案系确认合同无效纠纷，原告是否具有提起本案诉讼的主体资格，为审理之前提。合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议，依据合同相对性的原则，合同效力通常及于合同各方当事人，合同当事人只能向合同相对人主张权利。对合同以外的第三人提起确认合同无效之诉，应审慎审查其诉讼主体资格。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条第一项规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。第三人如与诉讼标的没有利害关系或者仅有事实上的利害关系，则不能作为原告起诉。本案中，通信基站建在小区13幢的楼顶，该楼顶为建筑物的共有部分。从庭审各方陈述可知，通信基站的建立是为满足包括小区全体业主在内的不特定公众正常使用电信网络进行通讯的权利。原告主张确认合同无效并拆除通信基站，有可能损及小区内的正常公共通讯，涉及的是全体业主对共有部分的管理权利，并非单个或部分业主能够决定。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”虽然涉案小区暂未设立业主委员会，但根据《中华人民共和国民法典》相关规定，对共有部分的管理应由业主共同决定，通常而言是小区全体业主。退而言之，提起本案诉讼原告至少应取得该幢专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，同时获得参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。现原告无证据证明提起诉讼取得了业主共同表决同意及授权，不具备诉讼主体资格。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条第一项、第一百五十七条第一款第三项之规定，裁定如下：

驳回原告**的起诉。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。

审判员张严

二〇二二年四月八日

代书记员毛一涵

本案引用的相关法律条文

《中华人民共和国民法典》

第二百七十八条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百二十二条第一项起诉必须符合下列条件：

（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；

第一百五十七条第一款第三项裁定适用于下列范围：（三）驳回起诉。