北京托普世纪科技企业孵化器有限公司与某某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市丰台区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)京0106民初17181号 原告：北京托普世纪科技企业孵化器有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路186号四区1号楼1层08室。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：**，北京市中灿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市中灿律师事务所律师。 被告：***，男，1970年7月16日出生，汉族，住北京市丰台区南四环西路186号一区1号楼-4至7层01内4层12室。 被告：北斗数睿（北京）科技有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号五区26号楼1至7层全部5层501室。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 被告：***联慧车（北京）科技有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路186号一区1号楼-4至7层01内4层13室。 法定代表人：***，经理。 三被告共同委托诉讼代理人：***，北京市京都律师事务所律师。 原告北京托普世纪科技企业孵化器有限公司（以下简称托普世纪公司）与被告***、被告北斗数睿（北京）科技有限公司（以下简称北斗数睿公司）、被告***联慧车（北京）科技有限公司（以下简称***联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告托普世纪公司委托诉讼代理人**、***，被告北斗数睿公司委托诉讼代理人***，三被告共同委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 托普世纪公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的合同编号（A1-2019-33）《汉威国际广场写字楼租赁协议专用条款》《汉威国际广场写字楼租赁协议通用条款》，合同编号（A1-2019-33[变1]）《变更协议》于2021年5月12日解除；2.依法判令被告北斗数睿公司向原告支付欠缴的房屋租金221256.15元及项目管理费83492.88元，合计304749.03元及逾期付款违约金（以每季度租金、项目管理费为基数，自应付款之日起至实际付款之日止，按每日千分之五计算）；3.依法判令被告***联公司向原告支付欠缴的房屋租金220650.73元及项目管理费83264.42元，合计303915.15元及逾期付款违约金（以每季度租金、项目管理费为基数，自应付款之日起至实际付款之日止，按每日千分之五计算）；4.依法判令被告北斗数睿公司向原告支付欠缴的能源费6827.76元；5.依法判令被告***联公司向原告支付欠缴的能源费6827.76元；6.依法判令三被告向原告支付装修期间的房屋租金80795.57元；7.依法判令被告北斗数睿公司向原告支付相当于6个月租金及项目管理费的损失赔偿338953.98元；8.依法判令被告***联公司向原告支付相当于6个月租金及项目管理费的损失赔偿338026.5元；9.依法判令三被告赔偿原告律师费45084元；10.依法判令三被告对上述第一项至第九项债务承担连带责任；11.本案的诉讼费由三被告承担。事实和理由：一、原告与被告***于2019年7月14日签订合同编号为A1-2019-33的《汉威国际广场写字楼租赁协议专用条款》及《汉威国际广场写字楼租赁协议通用条款》（以下简称《租赁协议》），约定被告***承租位于北京市丰台区南四环西路186号一区1号楼4层12-13室，场地建筑面积883.21平方米，租期36个月，自2019年7月20日起至2022年7月19日止，每月租金81917.73元，每月项目管理费为30912.35元。被告***依约向原告缴纳了租赁押金338490.24元、能源保证金8832.1元及场地还原押金88321元。原告依约履行了交付场地义务。2019年8月19日原告与被告***、被告北斗数睿公司、被告***联公司签订合同编号为A1-2019-33（变1）的《变更协议》，被告***将租赁场地全部分租给被告北斗数睿公司、被告***联公司。被告北斗数睿公司变更为新承租人一，承租位于一区1号楼4层12室，面积442.21平方米，每月租金41014.98元，每月项目管理费为15477.35元，被告***联公司变更为新承租人二，承租位于一区1号楼4层13室，面积441平方米，每月租金40902.75元，每月项目管理费为15435元。依据《租赁协议》的约定，被告北斗数睿公司、被告***联公司应分别于2020年11月25日之前向原告支付下一季度即2020年12月至2021年2月的租金、项目管理费169476.99元及169013.25元。因二被告未在约定时间缴纳上述费用，原告分别于2020年11月26日、27日及30日连续发送《催款通知单》至二被告预留Email邮箱。后又因二被告申请延期至2020年12月15日前支付欠缴的上述费用但到期后依然未予支付，遂原告分别于2021年1月14日、1月21日向二被告发送《催款函》及《违约行为告知函》，并于2021年2月25日再次致函二被告就欠费事宜尽快与原告进行沟通。原告考虑到疫情对整个市场经济带来的冲击，已于2021年3月26日致函二被告，建议其由季度缴纳租金改为月缴以减轻二被告的交租负担，但被告对此未予答复。2021年4月，原告就被告欠缴租金等费用事宜提起民事诉讼。2021年4月23日原告收到被告北斗数睿公司与被告***联公司提交的《退租说明》，并于4月26日向二被告送达《＜退租说明＞的回函》，明确告知二被告若提前退租，其应依约先缴纳欠缴费用、承担赔偿责任，支付装修期间的租金并与我方办理场地交接手续等事宜。后二被告又申请于2021年4月29日、30日进行物品搬出，但未向原告支付欠缴费用，亦未履行退租手续。鉴于被告北斗数睿公司、被告***联公司已单方搬离租赁场地且明确表示不再履行《租赁协议》的行为，原告于2021年5月12日向二被告送达《解除合同函》，同意解除双方租赁关系，并于次日5月13日共同完成承租场地的收楼工作。截止现在，被告北斗数睿公司、被告***联公司分别欠付原告自2020年12月1日至2021年5月12日的房屋租金及项目管理费304749.03元、303915.15元及逾期付款违约金，以及分别欠付原告能源费6827.86元、6827.76元。依据《租赁协议》通用条款第8（2）、（5）条之约定，二被告应分别向原告支付上述费用。二、根据《租赁协议》通用条款第4（4）条的约定，由于被告北斗数睿公司、被告***联公司提前退租，不享有装修期间的免租期，应向原告全额补缴自2019年7月20日起自2019年8月18日止装修期间的租金80795.57元。三、鉴于被告提前退租给原告造成房屋空置的租金损失，依据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第26条以及《租赁协议》通用条款第30条的约定，被告在租期届满前提出终止本协议的，还应赔偿原告相当于6个月的租金及项目管理费的损失，即被告北斗数睿公司向原告赔偿338953.98元、被告***联公司向原告赔偿338026.5元。四、根据《租赁协议》通用条款第8（4）条约定，本案原告支付的律师费45084元、诉讼费均是原告为追讨《租赁协议》项下二被告欠付款项所支出的合理费用，亦应由其承担。五、根据《变更协议》第三条第一项约定，承租关联方中任何一方违约，由另外两方连带承担对出租方的违约责任（包括但不限于支付租金、能源费、违约金等）。故三被告应对欠付原告的款项承担连带责任。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。 ***、北斗数睿公司、***联公司共同辩称：同意原告的第一项诉讼请求，《租赁协议》《变更协议》的解除时间均为2021年5月12日；同意原告第四项、第五项诉讼请求，同意支付欠缴的能源费；同意原告第十项诉讼请求，三被告互相承担连带责任；不同意原告第二、三、六、七、八、九、十一项诉讼请求。一、本案租赁合同协商一致解除，被告腾退房屋的时间为2021年4月30日，被告欠缴的租金、管理费总额为564150.4元。原告与被告***于2019年7月14日就案涉房屋签订了《租赁协议》，对于建筑面积、租期、租赁期限、租金及项目管理费标准进行了约定。2019年8月19日，原告与三被告共同签订了《变更协议》，被告***将案涉房屋全部分租给被告北斗数睿公司、被告***联公司。合同签订后，被告积极履行合同义务，截至2021年1月5日，被告已向原告履行完毕2019年8月19日至2020年11月30日的租金、缴纳完毕2019年7月26日至2020年11月30日的电费（能源费）、缴纳完毕全部的停车租金。租赁期限内，受新冠疫情影响，被告于2021年4月23日向原告发送《退租说明》，后原告同意解除租赁合同。案涉房屋的腾退时间为2021年4月30日，因此被告欠缴房租的期间为2020年12月1日至2021年4月30日，共计564150.4元，并非原告主张的2020年12月1日至2021年5月31日约60万元。二、被告向原告支付押金、保证金等费用共计438443.34元，原告未予退还，请求原告返还。1.场地还原押金88321元，合同并未明确约定予以扣除，应当退还。被告***按照合同约定缴纳了场地还原押金88321元，该场地还原押金在双方签订的租赁合同中未明确约定被告违约不予退还。若场地未达到原告的还原标准，按照原告的要求，将不予办理交接手续。而本案中，2021年5月13日办理完毕全部的交接腾退手续，场地已经还原，原告应当退还该费用。2.租赁押金338490.24元、能源保证金8832.1元，请求法院予以抵扣房租。被告***按照合同约定缴纳了租赁押金338490.24元、能源保证金8832.1元，双方系协商解除合同，截至目前，原告未予退还，被告请求法院予以抵扣房租。3.被告向原告缴纳的1800元停车位押金，原告未退还。在租赁期限内，原告向被告出租2个地下非固定停车位，双方约定2个车位押金共计1800元，2个车位每月租金共计1800元。被告按照合同约定于2019年9月5日支付了1800元押金，原告提供了收据；被告按照合同约定支付租金直至2020年年底，2021年未再续租车位，现1800元押金未予退还，原告应当退还该费用。4.被告向原告缴纳的1000元电话线押金，原告未退还。2019年8月29日，被告通过银行转账的方式，向原告缴纳电话租线押金1000元，现该押金未予退还，原告应当退还该费用。三、关于原告请求被告支付装修期间的房屋租金的诉讼请求应予驳回。1.本案系受新冠疫情影响而产生的租赁合同纠纷，被告作为承租方受疫情影响导致资金周转困难且没有营业收入，被告请求人民法院根据法律规定免除违约金。被告根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”又根据北京市二中院关于《“疫情”对房屋租赁合同履行及相关审判工作的影响及建议》第4条“可援引情势变更或公平原则要求减免租金和违约责任。”关于原告要求被告支付免租期的房屋租金的请求，属于违约金条款。且原告已经主张已经支付的租金押金不予退还，对于该部分违约金的请求，被告的同一违约行为不应反复计算违约金，应当予以驳回。2.按照合同约定的免租期由于原告原因导致减少16天，产生的损失为43689.45元。按照双方签订的房屋租赁合同约定，免租期起算时间应当为7月21日。被告一直向原告申请办理开工证，但因原告原因拖延办理，经过被告多次催促，仍未在约定时间办理完毕，导致最终开工证的办理时间为8月7日，免租期少了16天，被告已经补充提交了被告工作人员***与原告工作人员**微信聊天记录，聊天记录显示被告多次催促原告办理，但是原告一直拖延，这部分涉及的金额为43689.45元免租期损失，应予赔偿。（计算方式为“房租／30＊16”即92.75／30＊442.21＊16＝21874.65；92.75／30＊441＊16＝21814.8；合计：43689.45元）。四、原告关于诉请被告支付6个月租金及项目管理费的损失赔偿应予驳回。原被告签订的租赁合同虽然约定了提前退租的违约金，6个月租金及项目管理费的违约金标准过高，按照民法典等相关法律规定，该违约金超过原告确定损失的百分之三十，且被告于2021年4月30日解除了租赁合同，于2021年5月13日办理完毕腾退交接手续，且房屋现在由原告占有，因此并未对原告造成实际损失。另外，双方签订的租赁协议为标准格式，该合同模板为原告所提供，被告也对该条款提出异议，但是原告作为出租方，在交易中属于优势及强势地位，无法就标准格式中的格式条款如违约金条款等进行修改。因此，被告恳请法官兼顾合同订立时的情况、被告资金周转困难、因疫情原因导致无营业收入等综合因素，免除被告的违约责任。五、不同意原告关于律师费由三被告承担的诉讼请求。首先，被告在签订租赁合同时，该合同模板为原告所提供，被告也对律师费条款提出异议，但是原告作为出租方，在交易中属于优势及强势地位，无奈签订该条款。其次，关于律师费由违约方承担实际上也属于违约责任的一部分，恳请法院兼顾合同订立时的情况、被告资金周转困难、因疫情原因导致无营业收入等综合因素，免除被告的违约责任。六、本案系受新冠疫情影响而产生的租赁合同纠纷，被告作为承租方受疫情影响导致资金周转困难且没有营业收入，被告请求人民法院根据法律规定对于租金进行减免。被告承租案涉房屋用于被告北斗数睿公司、被告***联公司的日常经营，自2020年初疫情爆发以来，受疫情防控及客观经济环境影响，正在运营的项目因不可抗力导致延期，项目资金无法收回，导致资金周转困难。从被告提供的利润表、资产负债表显示，被告两公司营业收入、营业利润、所有者权益等均为负数，由此可以得知，被告作为承租方受疫情影响导致2020年至今资金周转困难且没有营业收入。但被告仍然克服诸多困难，优先保证员工工资及房租租金的支付。2020年11月，被告账面资金所剩无几、承建的项目资金迟迟无法收回，被告经过多方筹措资金，仍然无能力支付2020年12月至2021年2月的租金。被告将公司资金周转困难的情况多次函告原告，并非恶意拖欠租金。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解。”又根据北京市二中院关于《“疫情”对房屋租赁合同履行及相关审判工作的影响及建议》第4条：“一般认为，虽然疫情防控对房屋租赁合同的履行造成一定影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，故此时承租人无权要求解除合同，但可援引情势变更或公平原则要求减免租金和违约责任。”根据上述规定，被告恳请法官考虑被告作为小微企业，在受疫情影响导致没有营业收入、且入不敷出的情况，在法官的主持下，就被告欠付房租酌情予以减免。七、被告虽然欠付租金，但因疫情防控导致被告居家办公未实际使用房屋等情形，造成损失161723.12元，恳请法院考虑免除被告违约金。2020年2月3日至2020年3月16日共计43天，被告受新冠疫情及疫情防控措施影响，被告未在承租的案涉房屋的办公地点进行办公、办公地点闲置未使用的情况下，被告依然按期履行合同义务，全额支付房屋租金。这部分涉及的金额为161723.12元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证，并认定事实如下：2019年7月18日，托普世纪公司（出租方）与***（承租方）签订《租赁协议》，该协议专用条款部分载明：第二部分，租赁场地及面积。租赁场地：北京市丰台区南四环西路186号一区1号楼4层12-13室。租赁面积：883.21平方米。第三部分，租期细节。租期：36个月。起始日期：2019年7月20日。届满日期：2022年7月19日。第四部分，租金及项目管理费细节。上述租期的起始日至届满日期间的租金应为人民币92.75元／月／平方米（租赁面积），每月租金[含百分之五（5％）增值税]；项目管理费（包括写字楼常规工作时间内的空调费）为人民币35.00元／月／平方米（租赁面积），每月项目管理费[含百分之六（6％）增值税]。租金及项目管理费金额所含增值税税率随国家政策调整而调整，均应由承租方全部承担。承租方应于每个应付款日或之前一次性向出租方足额支付三个月的租金及项目管理费，每三个月支付一次。每月租金及项目管理费具体为：租金总额：￥81917.73元，其中，租金：￥78016.89元，增值税：￥3900.84元；项目管理费：￥30912.35元。第五部分，装修期。共计30天为装修期，自2019年07月20日起至2019年08月18日止。装修期内承租方无需支付租金，但应支付本协议专用条款第四部分约定的项目管理费人民币35元／月／平方米及根据本协议规定支付其他应支付的费用，并承诺遵守本协议的其他规定。第六部分，租赁押金、能源保证金、场地还原押金。承租方应于本协议签署时向出租方支付相当于三个月场地租金及项目管理费的租赁押金、能源保证金、场地还原押金，以确保承租方执行和遵守其在本协议项下的一切义务。租赁押金、能源保证金、场地还原押金具体为：租赁押金：338490.24元；能源保证金：8832.1元；场地还原押金：88321元。第七部分，停车位。在租赁期内，出租方向承租方出租5个地下非固定停车位。承租方同意按照本协议专用条款第十二部分有关收费标准支付停车位租金及押金：具体事宜由出租方（或出租方的代理人或管理方）和承租方另行签订协议。第八部分，场地交付。出租方应在起始日按照场地的“现状”（包括固定的附属物及装修），将场地交付予承租方。第十二部分：汉威国际广场项目管理各项收费标准。……车位押金：相当于一个月停车位租金：900元……电话占用押金：1000元/条……。 该协议通用条款部分载明：4.装修期。（4）因承租方自身原因及承租方违反本协议条款等事由致使本协议提前终止的，则承租方不享有本条约定的装修期，承租方应于本协议提前终止之日起三个工作日内，按本协议专用条款第四部分中租金标准，向出租方全额补缴已发生的全部装修期的租金。5.停车位。在租赁期内，承租方同意按照本协议专用条款第十二部分中有关收费标准支付停车位租金及押金；具体事宜由出租方（或出租方的代理人）和承租方另行签订协议。在“租期起始日”之后6个月内，承租方需全部启用出租方向承租方提供的全部停车位，未启用的车位，出租方不再向承租方提供。7.租赁押金、能源保证金、场地还原押金。（1）押金和保证金由出租方保留，在此期间不支付给承租方任何利息。如承租方违反或未遵守或未履行本协议约定条款，出租方有权终止本协议，承租方同意不要求出租方退回押金和保证金。如该押金和保证金不足以弥补承租方给出租方造成的损失，承租方仍应向出方承担赔偿责任。如出租方选择不终止本租赁协议，承租方同意出租方从其支付的押金和保证金中扣除等同于因承租方违反、未遵守或未履行本协议条款，从而给出租方造成的损失的金额或应付的租金及其他应付款项。如果在租期内，出租方扣除了押金和保证金，承租方应于出租方要求的五日内按本协议专用条款第六部分约定的数额补足押金和保证金数额。如果承租方未能补足，出租方有权终止本协议。（2）除本协议第25条另有约定外，本协议终止时，出租方将在承租方满足下列全部条件后二十二个工作日内，把承租方已付的押金和保证金无息退还给承租方：a）承租方已按照本协议的约定将该场地完整交还出租方，并向出租方提交经管理方签字**确认的场地状况、设备、设施检查完好的检验证明；b）承租方已按照本协议的约定缴清全部应支付的费用，包括但不限于应支付而未支付的租金、项目管理费、水费（如场地内有供水）、电费、违约金、损害赔偿金及由此产生的追索费等费用；c）承租方办妥以该租赁场地为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续的证明。（3）如承租方在本协议终止后的三十日内未能满足本条（2）款c）所述的条件，导致出租方无法将场地作为注册地址的，视为承租方给出租方造成经济损失，上述押金和保证金出租方不予退还。此外，出租方有权向所属工商管理部门通报，将承租方列入工商经营异常名单。8.付款。（2）承租方在本协议项下应支付的一切租金、项目管理费、停车位租金及其他定期付款均应于每个应付款月的前一个月的二十五日（“应付款日”）或之前支付（如4、5、6月的场地租金及项目管理费，应于3月25日或之前支付；此处举例仅为理解本协议之用，不构成任何对本协议的规定或解释）。其他能耗费用、通信费等，包括但不限于水费（如场地内有供水）、电费等应每月支付一次，应于每个应付款月的二十五日（“应付款日”）或之前支付（例如4月的水费，应于5月25日支付；此处举例仅为理解本协议之用，不构成任何对本协议的规定或解释）。（4）承租方应支付出租方或管理方追讨本协议项下承租方欠付各项款项所引起的所有合理费用和开支，包括但不限于已实际发生的邮寄费、公证费、律师费、诉讼***全费（指向法院交付的保全费用和因按照法院要求需提供担保而支付给保险公司、担保公司等第三方的相关费用）等费用。（5）如本协议下应支付的任何款项未于应付款日支付，则承租方同意该款项在支付时还应支付从该应付款日起至实际付款日止按每日千分之五计收的逾期付款违约金。（10）承租方因经营许可或其他纠纷等原因致使其未能达到租赁目的的，均不能免除承租方在本协议中的租金、项目管理费及任何相关费用的支付义务。23.违约终止及解除权。（1）承租方违反本协议约定的行为即构成违约，在出租方或管理方向承租方送达要求纠正违约行为的书面通知后的三日内，承租方未按书面通知其纠正违约行为并履行各项义务的，出租方有权单方面通知承租方解除本协议。本协议自出租方将解除本协议的书面通知送达承租方之日起解除。（2）承租方违约包括但不限于以下事项：a）全部或部分租金或项目管理费于应付款日（无论是否经正式要求）未付；b）承租方在本协议项下应付的任何其他款项于应付款日（无论是否经正式要求）未付。24.违约赔偿。（1）依第23条情形解约的，承租方本协议项下的全部押金和保证金作为违约金归出租方所有，不予退还。承租方应另外再向出租方赔偿等同于本协议全部押金和保证金总金额的违约金。（2）本条规定不影响出租方或管理方依照本协议第8条、第21条、第25条、第28条及本协议中其他条款的规定向承租方主张其他类型的违约金或就承租方的违约行为向其进一步追究违约责任。（3）本协议中表述的各项违约责任所对应的违约金、赔偿计算方法等，均为并列累计计算。25.向出租方清退场地。（1）承租方应在本协议终止时向出租方清退场地，并将场地还原成出租方向承租方交付时的原始状态。出租方有权决定恢复工作由出租方完成，承租方支付的场地还原押金不予退还；出租方决定恢复工作由承租方完成的，在出租方验收通过后，出租方无息退还承租方支付的场地还原押金。如出租方与承租方双方约定不需拆除还原的，承租方需保证场地的状况达到整洁、完好、可供出租方再行租赁的状态，并经出租方验收通过后，出租方无息退还承租方支付的场地还原押金。（2）在清退场地时，承租方应拆除任何改动或添加（包括在租期起始日之前承租方所进行的任何改动或添加），修复因拆除而造成的损坏，并应承担一切有关费用。如出租方同意承租方在清退场地时，可以不拆除任何改造或添加，承租方无需承担任何费用。若承租方拒绝或未能履行修复、拆除义务或承租方进行的修复、拆除工作未能达到出租方要求的，出租方或其受托人有权处置该等改动或添加，不必给承租方任何补偿，并且出租方有权从承租方所支付的押金、保证金中扣减以上工作所需费用，并使用该扣减的款项自行完成恢复原状。若押金、保证金不足以支付出租方施工所需费用，承租方仍应向出租方支付不足部分。30.提前退租租金及项目管理费损失的赔偿。如果承租方在租期届满之前提出终止本协议的，承租方除同意出租方扣除承租方支付的所有押金及保证金之外，承租方再按照以下约定向出租方及管理方支付租金及项目管理费损失赔偿：（1）自租期起始日起的12个月内提前终止本协议的，承租方应向出租方及管理方支付相当于9个月租金及项目管理费的损失赔偿；（2）自租期起始日起的第13个月至第24个月提前终止本协议的，承租方应向出租方及管理方支付相当于6个月租金及项目管理费的损失赔偿；（3）自租期起始日起的24个月后提前终止本协议的，承租方应向出租方及管理方支付相当于3个月租金及项目管理费的损失赔偿。44.场地的使用。场地仅供承租方作为办公室自行办公使用，承租方不得用作其他用途。 2019年8月19日，托普世纪公司（出租方）与***（承租方）、北斗数睿公司（新承租方一）、***联公司（新承租人二）签订《变更协议》[合同编号：A1-2019-33（变1）]，约定：出租方、承租方于2019年7月14日签署了有关承租北京市丰台区南四环西路186号一区1号楼4层12-13室的合同编号为A1-2019-33的《租赁协议》，场地租赁面积为883.21平方米。现承租方要求对原协议进行变更，将承租方所租用面积全部分租给新承租方一、新承租方二，承租方不再承租。经出租方与承租方、新承租方一、新承租方二协商，对分租后各方租用场地明确如下：第一条，自2019年8月19日起，原协议中承租方承租的一区1号楼4层12室，租赁面积442.21平方米，由新承租方一承租。车位3个，按租赁协议规定另行交付租金。原协议该**项下的权利与义务全部由新承租方一享有与承担。承租方同意原协议项下承租方交纳的一区1号楼4层12室的租赁押金、能源保证金及场地还原押金继续作为新承租方一承租4层12室的租赁押金、能源保证金及场地还原押金，出租方不再向承租方办理退还手续。新承租方一细节如下：……。第二条，自2019年8月19日起，原协议中承租方承租的一区1号楼4层13室，租赁面积441平方米，由新承租方二承租。车位2个，按租赁协议规定另行交付租金。原协议该**项下的权利与义务全部由新承租方二享有与承担。承租方同意原协议项下承租方所交纳的一区1号楼4层13室的租赁押金、能源保证金及场地还原押金继续作为新承租方二承租4层13室的租赁押金、能源保证金及场地还原押金，出租方不再向承租方办理退还手续。新承租方二细节如下：……。第三条，鉴于承租方、新承租方一、新承租方二互为关联方且租用的场地为一个整体，具有位置上和功能上的同一性，且新承租方一、新承租方二对原协议各项条款已充分理解并完全接受，现承租关联各方共同向出租***如下：1.承租关联方中任何一方违约，由另外两方连带承担对出租方的违约责任（包括但不限于支付租金、能源费、违约金等）。2.若承租关联方中任何一方拖欠租金等费用或提前终止租赁协议，出租方有权直接向承租关联方中任何一方要求代为履行租约。另外两方均有义务代违约方履行（包括但不限于租金、管理费、保证金、押金、水费、电费、电话费用、网络费用、滞纳金、违约金，以及追索上述费用所支出的律师费、诉讼费、公证费等）。3.如承租关联方中任何一方均未在出租方告知的时间内完成连带清偿责任，则视为承租关联方整体实施了违约行为，出租方即获得依据本协议、原协议向承租关联各方或其中任何一方主张违约责任的权利（包括但不限于：主张违约金、行使终止及解除权、向出租人清退场地等）。……第四条，本协议为出租方与承租方、新承租方一、新承租方二共同对原协议的变更，本协议与原协议的相关条款不同之处，以本协议为准，其他条款均应按照原协议执行。 《租赁协议》签订后，***、北斗数睿公司、***联公司累计向托普世纪公司支付各项押金共计438443.34元，其中包括租赁押金338490.24元、能源保证金8832.1元、场地还原押金88321元、两个车位的押金1800元、电话占用押金1000元。***、北斗数睿公司、***联公司已付清截至2020年11月30日的租金、项目管理费和能源费。对于***、北斗数睿公司、***联公司已经支付的押金，托普世纪公司认为因北斗数睿公司、***联公司存在欠缴费用及提前退租的违约行为，故依据《租赁协议》通用条款第30条约定，其公司无需向北斗数睿公司、***联公司退还。 2020年11月23日，北斗数睿公司和***联公司分别向托普世纪公司提交《说明函》，《说明函》内容均为：“今年以来受到客观社会经济环境以及项目延期的影响，项目资金没能按期回收，目前我司的资金情况仍未得到改善，无法按期向贵方支付本月25日应付的物业租金和管理费，故此向贵方表示歉意，我们会积极筹措资金，承诺于2020年12月15日前向贵方支付所欠租金及管理费，希望得到贵方的理解和支持。近两个月来我司承接的项目已经进入实施，各项业务在正常进行中，随着业务的恢复，我们的资金状况会逐步改善，我们希望贵方的理解与支持，帮助我方克服一时的困难。我们非常感谢贵司一直以来给予我方的大力支持。”托普世纪公司分别于2020年11月26日、11月27日、11月30日通过电子邮箱向北斗数睿公司、***联公司发送《催款通知书》。2020年12月25日，北斗数睿公司和***联公司共同向托普世纪公司提交《说明函》，载明：“今年以来受到疫情影响，我公司的运营受到较大的影响，所承接的项目直到四季度才逐步恢复实施，项目资金没能按期回收，财务状况仍未得到改善，致使难以支付本期应付的物业租金和管理费，故此向贵方表示歉意，我们会积极筹措资金，目前承建的二个项目已进入验收阶段，预计下个月收回部分项目资金，我***收回的资金首先用于支付物业租金和管理费。希望得到贵方的理解和支持。我公司自成立以来入住汉威国际写字楼办公，得到了贵方大力支持，良好的环境和细致的服务，有力支持了我司的业务开展，随着客观经济环境的改善，我司的业务已经逐步恢复，我们有信心和合作伙伴共克难关，在此我们非常感谢贵司一直以来给予我方的大力支持和理解。”2021年1月14日，托普世纪公司通过邮箱向北斗数睿公司、***联公司发送《催款函》。2021年1月21日，托普世纪公司通过邮箱向北斗数睿公司、***联公司发送《违约行为告知函》。2021年2月25日，托普世纪公司向北斗数睿公司、***联公司发送邮件，要求两公司尽快纠正违约欠费行为，或尽快与托普世纪公司商谈。2021年3月26日，托普世纪公司通过邮箱向北斗数睿公司、***联公司发送《沟通函》，载明：“***（承租方）与我方（出租方）于2019年07月14日就承租方承租位于北京市丰台区南四环西路186号一区1号楼04层12-13室，面积为883.21平方米的租赁场地（以下统称‘场地’）签订了编号为A1-2019-33的《汉威国际广场写字楼租赁协议专用条款》及《汉威国际广场写字楼租赁协议通用条款》。2019年08月19日，出租方、承租方、北斗数睿（北京）科技有限公司（新承租方一）与***联慧车（北京）科技有限公司（新承租方二）签署了编号为A1-2019-33（变1）的《变更协议》（上述协议以下统称‘租赁协议’），约定自2019年08月19日起，新承租方一的租赁场地为一区1号楼4层12室（442.21平方米）、新承租方二的租赁场地为一区1号楼4层13室（441.00平方米），同时在租赁协议项下新承租方一与新承租方二任何一方发生的违约，由承租方连带承担对出租方的违约责任。自2020年以来，贵两方多次发生欠缴租金及项目管理费等费用的违约行为，鉴于贵两方曾向我方提出延期支付租金、项目管理费的申请及有继续履行租赁协议的意愿。我方建议贵两方将剩余租期内租金及项目管理费的付款周期由按季度支付改为按月支付，即《汉威国际广场写字楼租赁协议专用条款》第四部分租金及项目管理费细节中‘……每个应付款日或之前一次性向出租方足额支付三个月的租金及项目管理费，每三个月支付一次。’变更为：……每个应付款日或之前一次性向出租方足额支付一个月的租金及项目管理费，每一个月支付一次。如贵两方接受我方的上述建议，请在收到本函件之日起三日内以书面形式回复我方或与我方商谈。”2021年3月26日，北斗数睿公司、***联公司回复前述邮件，回复内容为：“**管您好：我们因为项目资金没有回来，导致拖欠租金，真诚表示歉意。我们公司几个负责人现在都去外地催款，我本人周六也去广西催款。我们计划4月份将以前全部应付款都支付上，后面视情况改为月度支付。再次表示歉意！”2021年3月26日、3月31日，托普世纪公司再次通过邮箱向北斗数睿公司、***联公司发送《催款通知单》。 2021年4月23日，北斗数睿公司和***联公司向托普世纪公司送达《退租说明》，载明：“我公司自2019年8月成立并租赁汉威国际广场一区1号楼4层12-13**，由于客观上受到新冠疫情的严重影响，我公司的业务遭遇很大的困难，直至去年年底才有所进展，但由于项目回款周期长，致使我公司资金状况一直未得到解决，针对公司目前的经营状况，我们作了业务调整，对业务及人员进行收缩，并保障已有项目的执行，以期确保公司度过目前的困难。业务调整后现租赁的办公场所已非必要，故此向贵方提出退租请求，租期到本月底结束。目前我方欠付的场地租金、管理费及能源费在扣除已经交付的相关押金后的余额，我***在2021年5月底前付清。在以往的合作中我们得到贵方的理解和支持，特别是在今年以来我方处于资金困难没能按期支付费用的情况下，仍得到贵方的宽容和理解，对此我们表示诚挚的感谢。”2021年4月26日，托普世纪公司向北斗数睿公司、***联公司送达《北京托普世纪科技企业孵化器有限公司关于北斗数睿（北京）科技有限公司、***联慧车（北京）科技有限公司<退租说明>的回函》，载明：“首先感谢贵两司对我司一直以来的工作支持！贵两司于2021年4月23日提交的《退租说明》，我司已收悉。针对贵两司提出的提前退租事宜，我司现向贵两司回复如下：2019年7月14日我司与***签订合同编号为A1-2019-33的《汉威国际广场写字楼租赁协议专用条款》及《汉威国际广场写字楼租赁协议通用条款》（以下简称：《租赁协议》），***承租一区1号楼4层12-13室，场地建筑面积883.21平方米，租期36个月，自2019年7月20日起至2022年7月19日止。每月租金81917.73元，每月项目管理费为30912.35元。2019年8月19日我司与***、贵两司签订合同编号为A1-2019-33（变1）的《变更协议》，租赁场地全部由贵两司承租。《租赁协议》对贵两司提前退租需承担的责任作出了如下明确约定：一、根据《汉威国际广场写字楼租赁协议通用条款》第30条‘提前退租租金及项目管理费损失的赔偿’约定：如果承租方在租期届满之前提出终止本协议的，承租方除同意出租方扣除承租方支付的所有押金及保证金之外，承租方再按照以下约定向出租方及管理方支付租金及项目管理费损失赔偿：……（2）自租期起始日起的第13个月至第24个月提前终止本协议的，承租方应向出租方及管理方支付相当于6个月租金及项目管理费的损失赔偿；因此，根据上述条款的约定，我司将扣除贵两司已支付的所有押金及保证金（包括车位押金），不予退还；且贵两司需要向我司支付6个月租金及项目管理费的损失赔偿。二、根据贵两司与我司签署的《汉威国际广场写字楼租赁协议通用条款》第4条‘装修期’（4）款约定：因承租方自身原因及承租方违反本协议条款等事由致使本协议提前终止的，则承租方不享有本条约定的装修期，承租方应于本协议提前终止之日起三（3）个工作日内，按本协议专用条款第四部分中租金标准，向出租方全额补缴已发生的全部装修期的租金。又根据贵两司与我司签署的《汉威国际广场写字楼租赁协议专用条款》第五部分‘装修期’约定：自2019年07月20日起至2019年08月18日止；共计30天为装修期。因此，根据上述条款的约定，贵两司应于租赁协议提前终止之日起三（3）个工作日内，按照租赁协议专用条款第四部分中约定的租金标准，向我司一次性全额补缴30天装修期的租金。三、贵两司已欠缴我司自2020年12月至2021年05月的租金、项目管理费等费用，如贵司提前退租，应支付截止至解除日的场地租金、项目管理费、能源费、违约金及其他应支付的费用。四、**两司提前退租，应将承租场地还原成我司交付贵司时的原始状态并应于解除日17时或之前将所有办公家具、办公设备及全部物品搬离场地、退还场地内房间钥匙并签署《北京汉威国际广场项目管理部租户房间设备、设施交接单》，将场地交还我司。且贵两司还应于解除日前办理完成住所的工商注册地址变更（迁出）手续。否则，每逾期一（1）日，应按每日人民币叁佰元整【￥300.00】向我司支付违约金，直至上述工商注册地址变更手续办理完成为止。综上，**两司决定提前退租，请在收到本函件之日起五个工作日内向我司支付欠缴费用以及上述提前退租租金及项目管理费损失的赔偿以及装修期租金等全部款项，如果贵两司逾期支付或怠于履行，我司将依据法律规定和《租赁协议》约定，行使进一步追究因贵两司相关违约行为导致我司经济利益受到损失的权利。如贵两司取消提前退租的决定，请在收到本函件之日起三日内以书面形式回复我司。” 2021年4月29日，北斗数睿公司向托普世纪公司提交《搬入或搬出申请》，申请于2021年4月29日至2021年4月30日搬出办公设施、家电等物品。 2021年5月11日，北斗数睿公司、***联公司向托普世纪公司发送标题为“关于我公司退租场地交接事宜”的邮件，该邮件内容为：“张经理：您好。我们公司在2021年4月23日向贵方发送《退租说明函》，正式提出退租并提出租期截止到2021年4月底，我们已于4月30日完成搬离工作，腾空场地且具备交还场地条件，我分别于4月30日、5月6日及后续几日多次与您和赵总电话联系，提出办理场地交接要求，均未得到你们的明确答复，也未告知我们进一步处理的方式，这样拖延下去给我们造成很大困惑。本着公平合作的态度，我们再次提出场地交接要求，请你们尽快安排交接工作。由于你方不予响应造成5月以来新产生的场地租金我方将不予承担。敬请理解，**。” 2021年5月12日，托普世纪公司通过邮箱向北斗数睿公司、***联公司发送《解除合同函》，载明：“我方（出租方）与承租方***于2019年7月14日签订合同编号为A1-2019-33的《汉威国际广场写字楼租赁协议专用条款》及《汉威国际广场写字楼租赁协议通用条款》（以下简称：《租赁协议》），约定承租方承租位于北京市丰台区南四环西路186号一区1号楼4层12-13室，场地建筑面积883.21平方米，租期36个月，自2019年7月20日起至2022年7月19日止，每月租金81917.73元，每月项目管理费为30912.35元。2019年8月19日我方、承租方与贵两方签订合同编号为A1-2019-33（变1）的《变更协议》，承租方将租赁场地全部分租给贵两方，由贵两方享有与承担租赁协议项下的全部权利与义务。依据《租赁协议》的约定，贵两方应于2020年11月25日之前向我方支付下一季度租金、项目管理费。因贵两方未在约定时间缴纳，我方分别于2020年11至2021年2月期间向贵两方送达《催款通知单》《催缴函》及《违约行为告知函》，并于2021年3月26日再次致函贵两方，建议由季度缴纳租金改为月缴方式以减轻交租负担，但贵两方未予答复且未予缴纳欠缴费用。我方已于2021年4月就贵两方欠缴租金等费用事宜提起民事诉讼。2021年4月23日，贵两方提出《退租说明》，我方于4月26日向贵两方送达《退租说明》的回函，明确告知贵两方若提前退租，应依约先缴纳欠缴费用、承担赔偿责任，支付装修期间的租金并与我方办理场地交接手续等事宜。后贵两方申请于2021年4月30日进行物品搬出，但未向我方支付欠缴费用，亦未履行退租手续。鉴于贵两方已搬离租赁场地且明确提出不再履行《租赁协议》的行为，我方特函告如下：1.我方现依法依约行使合同解除权，自贵两方收到本《解除合同函》之日（电子邮件及纸质版形式的通知具有同等效力，以到达在先的时间为准），解除与贵两方签署的合同编号为A1-2019-33的《汉威国际广场写字楼租赁协议专用条款》《汉威国际广场写字楼租赁协议通用条款》以及合同编号为A1-2019-33（变1）的《变更协议》；2.自贵两方收到本《解除合同函》之日起3日内，将租赁场地恢复原状后交还我方，并与我方办理退租收楼手续。否则，我方将自行收房。依据《租赁协议》的约定，任何留在场地内的物品，均视为贵两方丢弃的物品，我方有权处理该物品，贵两方无权要求我方或管理方返还、给予补偿或赔偿。3.我方将依据法律规定和合同约定，进一步追究因贵两方提前退租的违约行为而导致我方利益受损的违约责任。” 2021年5月13日，托普世纪公司与北斗数睿公司、***联公司就案涉房屋办理了退租交接手续并共同签署《客户房间设备、设施检查交接单》，该交接单载明：交付状况为遗留装修；除照明灯具存在遗留外，其他设备、设施检查状况均为正常；无退租还原项。 对于北斗数睿公司、***联公司欠付租金及管理费的数额。***、北斗数睿公司、***联公司主张：两公司按照《退租说明》于2021年4月30日腾空案涉房屋，后两公司一直催告托普世纪公司办理交接手续，直至2021年5月13日托普世纪公司才通知两公司前往案涉房屋办理完毕全部交接手续，因此两公司欠缴租金及管理费的期间为2020年12月1日至2021年4月30日。托普世纪公司主张：其公司收到北斗数睿公司、***联公司提交的《退租说明》后，于2021年4月26日就退租说明予以回函，明确告知两公司若选择提前退租应按照《租赁协议》约定先缴纳欠缴的各项费用并承担相应责任后再与其公司办理场地交接手续。基于合同履行期间两公司有权申请将物品搬入或搬出租区，其公司对两公司的搬出申请予以批准，但两公司系直接搬离案涉房屋并未与其公司办理场地交接手续，双方之间的租赁合同于2021年5月12日解除，双方于2021年5月13日办理案涉房屋交接手续，故两公司应向其公司支付2020年12月1日至2021年5月12日的租金及管理费。 ***、北斗数睿公司、***联公司向本院提交***与托普世纪公司于2019年7月9日签订的《汉威国际广场租赁意向书》，该意向书载明：“……14）签署租赁协议：承租方应于保留期内与出租方以本租赁意向书约定的商业条件签订出租方的标准格式《租赁协议》……”，用以证明双方签订的《租赁协议》为标准格式，且该合同模板为托普世纪公司提供，***也对合同条款提出过异议，***世纪公司作为出租方在交易中属于优势及强势地位，无法就标准格式中的格式条款如违约金条款等进行修改，导致《租赁协议》存在违约金过高、同一违约行为重复约定违约金的情形。托普世纪公司对该份证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可，《租赁协议》并非格式条款或格式合同，***在《租赁协议》签订前、签订时均未提出过任何异议，且双方已实际履行合同近两年，期间北斗数睿公司、***联公司从未就格式条款提出过异议。 ***、北斗数睿公司、***联公司向本院提交两公司工作人员***与托普世纪公司工作人员**2019年7月30日至2019年8月29日期间的部分微信聊天记录截图、《汉威国际广场一区施工证》（施工地点：一区1#4F12-13**[***883.21㎡]，施工期限：2019年8月7日至2019年9月10日33天），用以证明***向托普世纪公司申请办理开工证，但因托普世纪公司原因拖延办理，导致最终开工证的办理时间为2019年8月7日，免租期减少16天，涉及的损失43689.45元应当由托普世纪公司予以赔偿。托普世纪公司对该组证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可，并表示免租期是出租方给承租方的一种优惠方式，施工与否以及施工时间由承租方自行决定，根据《租赁协议》关于场地装修的约定，托普世纪公司不存在拖延办理的情况，并向本院提交***于2019年8月1日提出的《汉威国际广场一区1号楼四层12-13**局部装修申请》予以佐证。***、北斗数睿公司、***联公司对该份证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可。 ***、北斗数睿公司、***联公司向本院提交微信公众号“汉威国际广场”于2020年3月2日发布的消息《汉威国际广场落实北京市新型冠状病毒疫情防控相关工作的通知》，北斗数睿公司、***联公司于2020年1月29日的发布的《关于疫情防控及节后上班相关事项的通知》，北斗数睿公司于2020年2月16日通过邮箱向员工群发的《关于下周仍在家办公的通知》，北斗数睿公司于2020年3月16日通过邮箱向员工群发的《关于公司恢复正常工作时间的通知-2020年3月16日》，用以证明2020年2月3日至2020年3月16日共计43天的疫情期间，北斗数睿公司、***联公司的员工居家办公并未使用案涉房屋，该期间涉及的租金及管理费金额为161723.12元。托普世纪公司对公众号文章的真实性予以认可，对北斗数睿公司、***联公司发布通知的真实性、关联性均不予认可，对该组证据的证明目的不予认可，表示疫情期间其公司仅是按照北京市政府规定采取防控措施，并未封闭大厦、禁止出入办公场地，且***、北斗数睿公司、***联公司的租赁用途是作为办公室，其公司的防控措施并不影响北斗数睿公司、***联公司正常使用案涉房屋。 ***、北斗数睿公司、***联公司向本院提交北斗数睿公司、***联公司2020年的《利润表》《资产负债表》，用以证明两公司受疫情影响导致2020年至今资金周转困难且没有营业收入，并非恶意拖欠租金。托普世纪公司对该组证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的均不认可，表示其公司也受到疫情带来的负面影响，但疫情原因不能免除两公司支付租金的义务，且拖欠租金的主观原因并不能改变违约的事实，两公司应按合同约定承担违约责任。 托普世纪公司向本院提交***承租案涉房屋时签署的《租户房间设备、设施交接单》，案涉房屋装修改造前、改造后的施工图纸三张，用以证明***在承租案涉房屋后进行了局部装修改装，共涉及五处隔断及吊顶的修复工作，根据《租赁协议》中向出租方清退场地的约定，因北斗数睿公司、***联公司未履行场地还原义务，两公司缴纳的场地还原押金不予退还。***、北斗数睿公司、***联公司对该组证据的证明目的不予认可，托普世纪公司已经与北斗数睿公司、***联公司办理完毕交接手续，应当返还场地还原押金。 为证明其公司为追讨《租赁协议》项下欠付款项所支出的合理费用，托普世纪公司向本院提交以下证据：1.托普世纪公司（委托人、甲方）与北京市中灿律师事务所（被委托人、乙方）于2021年4月7日签订的《委托代理协议》，载明：甲方因与***、北斗数睿公司、***联公司房屋租赁合同纠纷案件，委托乙方律师为该案一审诉讼阶段的代理人，律师代理费45084元。2.北京市中灿律师事务所于2021年4月7日向托普世纪公司开具的律师代理费增值税发票，金额为45084元。3.托普世纪公司向北京市中灿律师事务所支付律师代理费45084元的银行回单。***、北斗数睿公司、***联公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，对证明目的不予认可，主张《租赁协议》系格式条款，关于律师费由违约方承担实际上也属于违约责任的一部分。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，托普世纪公司与***签订的《租赁协议》、托普世纪公司与***、北斗数睿公司、***联公司签订的《变更协议》均系各方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，北斗数睿公司、***联公司未按照合同约定支付租金和项目管理费，托普世纪公司依约享有合同解除权，托普世纪公司于2021年5月12日通过电子邮箱向北斗数睿、***联公司发送《解除通知函》，现托普世纪公司主张《租赁协议》《变更协议》均于2021年5月12日解除，***、北斗数睿公司、***联公司表示同意，本院对此不持异议，双方之间的《租赁协议》《变更协议》均于2021年5月12日解除。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。对于托普世纪公司主张的2020年12月1日至2021年5月12日的租金及项目管理费，因托普世纪公司与北斗数睿公司、***联公司之间的房屋租赁合同于2021年5月12日解除，双方均确认北斗数睿公司、***联公司已支付截至2020年11月30日的租金及管理费，且北斗数睿公司、***联公司提交的证据不足以证明托普世纪公司未采取适当措施导致案涉房屋的空置损失扩大，故本院对托普世纪的该两项诉讼请求均予以支持，***世纪公司主张的租金及项目管理费数额有误，本院根据合同约定予以调整。对于北斗数睿公司、***联公司辩称案涉房屋租赁合同系双方协商解除，两公司已于2021年4月30日将案涉房屋腾退，故欠缴房租的期间为2020年12月1日至2021年4月30日的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。对于托普世纪公司主张的欠缴能源费，北斗数睿公司、***联公司均予以认可，本院对此不持异议。对于托普世纪公司主张的装修期房屋租金，具有合同依据，本院予以支持，但其主张数额有误，本院根据合同约定予以调整。对于***、北斗数睿公司、***联公司辩称该约定系违约金条款，违约金不应反复计算，故不应支付装修期房屋租金的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。对于***、北斗数睿公司、***联公司辩称装修免租期因托普世纪公司拖延办理施工手续，造成损失应予赔偿的意见，因其提供的证据不足以证明托普世纪公司存在拖延办理施工手续的情形，故本院不予采纳。对于托普世纪公司主张的律师费，实际发生且具有合同依据，本院予以支持。对于***、北斗数睿公司、***联公司辩称《租赁协议》系格式条款，且律师费亦属于违约责任的一部分，故不应支付的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。对于托普世纪公司主张的逾期付款违约金、提前退租违约损失赔偿和***、北斗数睿公司、***联公司主张应当返还或抵扣的押金、保证金，应当减免租金、免除违约责任等事项，本院一并予以论述。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，《租赁协议》约定在承租方违约导致解约或承租方提前退租的情况下，承租方交纳的全部押金和保证金作为违约金不予退还或承租方同意扣除其支付的所有押金及保证金，实际上均将承租方交纳的押金和保证金转化为违约金，并且《租赁协议》还约定了逾期付款违约金的计算方法、提前退租的租金及项目管理费损失的计算方法。本院综合考量案涉租赁合同的履行情况，疫情期间租金减免的情况，北斗数睿公司、***联公司受疫情影响的情况，北斗数睿公司、***联公司的过错程度，双方当事人缔约地位的强弱等因素，以北斗数睿公司、***联公司的违约行为可能给托普世纪公司造成的损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则，对托普世纪公司主张的违约金和违约损失赔偿一并予以调整，酌情确定托普世纪公司无需返还北斗数睿公司、***联公司租赁押金、能源保证金、场地还原押金、车位押金、电话占用押金，北斗数睿公司、***联公司向托普世纪公司支付相当于一个月租金和项目管理费的违约损失赔偿。对于托普世纪公司主张的逾期付款违约金和其他提前退租损失赔偿，本院不再予以支持；对于***、北斗数睿公司、***联公司辩称押金、保证金予以抵扣房租或返还的意见，本院不予采纳。对于托普世纪公司主张***、北斗数睿公司、***联公司对案涉债务应当相互承担连带责任的诉讼请求，具有合同依据且***、北斗数睿公司、***联公司表示认可，本院予以确认。 综上所述，对于托普世纪公司主张确认《租赁协议》《变更协议》于2021年5月12日解除的诉讼请求，本院予以支持；对于托普世纪公司主张北斗数睿公司、***联公司支付自2020年12月1日至2021年5月12日期间的欠缴房屋租金及项目管理费的诉讼请求，本院对符合合同约定的数额予以支持，超出部分不予支持；对于托普世纪公司主张北斗数睿公司、***联公司支付欠缴能源费的诉讼请求，本院予以支持；对于托普世纪公司主张北斗数睿公司、***联公司支付逾期付款违约金和损失赔偿的诉讼请求，本院对相当于一个月租金及项目管理费的损失赔偿予以支持，超出部分不予支持；对于托普世纪公司主张***、北斗数睿公司、***联公司支付装修期间房屋租金的诉讼请求，本院对符合合同约定的数额予以支持，超出部分不予支持；对于托普世纪公司主张***、北斗数睿公司、***联公司支付律师费的诉讼请求，本院予以支持；对于托普世纪公司主张***、北斗数睿公司、***联公司对案涉债务相互承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条第一款、第五百六十六条第二款、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下： 一、北京托普世纪科技企业孵化器有限公司与***于2019年7月18日签订的《汉威国际广场写字楼租赁协议专用条款》《汉威国际广场写字楼租赁协议通用条款》（合同编号：A1-2019-33），北京托普世纪科技企业孵化器有限公司与***、北斗数睿（北京）科技有限公司、***联慧车（北京）科技有限公司于2019年8月19日签订的《变更协议》[合同编号：A1-2019-33（变1）]均于2021年5月12日解除； 二、***、北斗数睿（北京）科技有限公司、***联慧车（北京）科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向北京托普世纪科技企业孵化器有限公司支付自2020年12月1日起至2021年5月12日止期间的房屋租金及项目管理费共计607826.56元； 三、***、北斗数睿（北京）科技有限公司、***联慧车（北京）科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向北京托普世纪科技企业孵化器有限公司支付能源费13655.62元； 四、***、北斗数睿（北京）科技有限公司、***联慧车（北京）科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向北京托普世纪科技企业孵化器有限公司支付装修期间的房屋租金79275.22元； 五、***、北斗数睿（北京）科技有限公司、***联慧车（北京）科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向北京托普世纪科技企业孵化器有限公司支付损失赔偿112830.08元； 六、***、北斗数睿（北京）科技有限公司、***联慧车（北京）科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向北京托普世纪科技企业孵化器有限公司支付律师费45084元； 七、驳回北京托普世纪科技企业孵化器有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17626.62元，由***、北斗数睿（北京）科技有限公司、***联慧车（北京）科技有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。 审判员　　** 二〇二二年十一月十日 书记员　　**