河北亚太通信科技集团有限公司、北京环宇天地商贸有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

河北省保定市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）冀06民终762号

上诉人（原审原告）：河北亚太通信科技集团有限公司，住所地保定市莲池区恒祥南大街315号。

法定代表人：王平，该公司总经理。

委托诉讼代理人：云红，女，1971年2月27日出生，蒙古族，住址保定市莲池区，该公司员工。

委托诉讼代理人：邱聪沛，河北达公律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：北京环宇天地商贸有限公司，住所北京市朝阳区垂杨柳中街4号4号楼1层。

法定代表人：徐亚男，该公司副总经理。

委托诉讼代理人：陈红涛、史云娟，北京市康达律师事务所律师。

上诉人河北亚太通信科技集团有限公司（以下简称河北亚太公司）与上诉人北京环宇天地商贸有限公司（以下简称北京环宇公司）租赁合同纠纷一案，均不服河北省保定高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0691民初622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

河北亚太公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判北京环宇公司作出的“解除《房屋租赁合同》通知函”无效，继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，判令北京环宇公司支付河北亚太公司房租40万元及逾期付款违约金；一、二审诉讼费、担保费、保全费由北京环宇公司承担。事实和理由：北京环宇公司在不具有法定或约定的合同解除情形出现的前提下，擅自单方发出的解除通知函不具有法律效力，依据最高人民法院2019年11月8日公布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定，应认定解除通知函无效，该公司在合同履行期间没有任何违约情形，根据合同约定任何一方不得单方提前解除合同，故一审判决认定北京环宇公司作出的解除通知函无效，又判决双方解除租赁合同，相互矛盾，应判令双方继续履行《房屋租赁合同》，并且判令北京环宇公司支付年度租金40万元及迟延支付租金的滞纳金；北京环宇公司擅自提前终止合同的行为，给河北亚太公司造成巨大的经济损失，如果判决本案符合解除条件，一审判决认定损失过低，没有考虑该公司的可得利益，不能弥补公司的损失。

北京环宇公司辩称，双方租赁合同不具备继续履行的条件，租赁合同人身依附性比较强，从客观上也不适合继续履行，相关判例中如果承租方不继续履行，一般不判决继续履行，从法律和事实上双方都不具备继续履行的条件；从河北亚太公司自述其门脸房的状况看，其门面容易出租，该公司不再续租时亦帮助找第三方继续租赁，故其没有损失；该公司通过多种方式向河北亚太公司表示要退租、解除合同，但是均被拒绝，因此河北亚太公司存在严重的错误导致损失扩大，对损失扩大的责任不应由该公司承担。

北京环宇公司上诉请求，请求撤销一审判决第二项，改判驳回河北亚太公司的全部诉讼请求；河北亚太公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决变更河北亚太公司的诉求，违背了《民事诉讼法》不告不理原则，应改判驳回河北亚太公司全部诉讼请求；该公司在2019年6月11日口头通知河北亚太公司不继续承租涉案房屋，7月31日发出“解除《房屋租赁合同》通知函”，多次与河北亚太公司协商寻找承租方事宜，且该房屋属于易再行出租情况；由于河北亚太公司懈怠放任、未采取措施，导致损失扩大，依据《合同法》第一百一十九条规定，扩大部分的损失应由河北亚太公司负担，故北京环宇公司不应承担6个月的租金损失，一审判决未考量该公司过错程度较轻的情况，也未对河北亚太公司拒绝进行交接、决绝接受钥匙的事实予以查清，认定事实不清，在认定双方过错责任的举证责任分配上存在瑕疵，损害了该公司的合法权益。

河北亚太公司辩称，北京环宇公司的解除通知函无效、双方合同至今仍未解除，应当按照合同约定向该公司支付租金及滞纳金；如认定符合解除条件，北京环宇公司应按相关规定赔偿合同解除后的损失，一审认定的赔偿损失应调整，该公司也没有对方所述的放任导致损失扩大的情形，涉案房屋至今闲置，该房屋也并不像对方所述很容易找到新的承租人；根据九民会议纪要第48条之规定，法院判决解除合同时违约方本应当承担的违约责任不应因合同解除而不承担，法院可以一并处理解除后的责任及相关后果，因此一审判决北京环宇公司赔偿该公司的损失符合程序，只是数额较低，应予以调整。

河北亚太公司向一审法院起诉请求：确认北京环宇公司《解除房屋租赁合同通知函》无效；判令北京环宇公司继续履行《房屋租赁合同》；给付河北亚太公司租金40万元及逾期付款违约金；承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：，河北亚太公司与北京环宇公司签订《房屋租赁合同》，约定河北亚太公司将位于保定市容大商务中心约300平方米底商出租给北京环宇公司使用，租期五年，自起至止；租金前三年每年租金40万元，后两年每年租金45万元，每年缴纳一次，除第一年租金于签订合同当日缴纳外，剩余租金北京环宇公司应提前30日交纳给河北亚太公司；双方任何一方不得擅自提前解除合同，否则违约方赔偿守约方因此产生的一切损失。合同签订后河北亚太公司将租赁房屋交付给北京环宇公司，北京环宇公司交纳了至第一年的租金。，北京环宇公司向河北亚太公司寄送《解除房屋租赁合同通知函》，通知河北亚太公司不再继续履行租赁合同。次年租金交纳到期日，北京环宇公司未交纳至租金。

一审法院认为，河北亚太公司与北京环宇公司签订《房屋租赁合同》，双方意思表示自主真实，合法有效，双方均应按照该合同约定全面履行各自义务。北京环宇公司没有证据证实其具有合同约定和法定单方提前解除合同的情形，在未与河北亚太公司协商一致的情况下，其《解除房屋租赁合同通知函》不具有解除合同的法律效力，双方《房屋租赁合同》并不因此解除；北京环宇公司撤离所租赁房屋，不再占用使用，不再交纳租金，以其实际行为表示不再继续履行双方之间的租赁合同，构成根本违约，故河北亚太公司主张继续履行租赁合同已不符合实际，双方依法可以解除合同，但北京环宇公司依法应承担相应违约责任；北京环宇公司的违约行为，导致河北亚太公司房屋租金受损，北京环宇公司依法应予以赔偿；综合考虑本案双方解除租赁合同后，需给河北亚太公司房屋寻租、出租整修等预留出空档期，租金损失计算六个月为宜。

综上所述，河北亚太公司请求继续履行合同已不可能，如果判决驳回其诉讼请求，其再另行提起解除合同之诉，徒增双方当事人诉累，在不损害其合法权益的情况下，直接判决解除河北亚太公司与北京环宇公司之间的《房屋租赁合同》，使双方法律关系尽快稳定，符合法律程序的价值取向。酌定北京环宇公司赔偿河北亚太公司违约损失20万元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除河北亚太通信科技集团有限公司与北京环宇天地商贸有限公司之间的《房屋租赁合同》；二、北京环宇天地商贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿河北亚太通信科技集团有限公司违约损失20万元。案件受理费3650元、保全申请费2620元，由河北亚太通信科技集团有限公司负担3135元，由北京环宇天地商贸有限公司负担3135元，于本判决生效之日起七日内交纳。

本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为，河北亚太公司与北京环宇公司签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容合法且已实际履行，原审判决认定双方的租赁合同有效是正确的；北京环宇公司没有证据证实其具有合同约定和法定单方提前解除合同的情形，在未与河北亚太公司协商一致的情况下，其《解除房屋租赁合同通知函》不具有解除合同的法律效力。北京环宇公司撤离所租赁房屋，不再占用使用，不再交纳租金，以其实际行为表示不再继续履行双方之间的租赁合同，构成根本违约，双方之间已经没有继续履行租赁合同的基础，原审判决解除租赁合同并无不当；北京环宇公司的违约行为，导致河北亚太公司房屋租金受损，北京环宇公司依法应予以赔偿；原审判决依据双方解除租赁合同后给河北亚太公司房屋寻租、出租整修等预留出空档期，判决北京环宇公司赔偿河北亚太公司六个月租金的违约损失20万元，并无不妥。

综上所述，上诉人河北亚太通信科技集团有限公司和上诉人北京环宇天地商贸有限公司的上诉请求，均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4300元，由上诉人北京环宇天地商贸有限公司负担；二审案件受理费7300元，由上诉人河北亚太通信科技集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　邓彦威

审判员　　钱　娜

审判员　　郑　东

二〇二〇年四月二十四日

书记员　　林冠臣