**、江苏昆山农村商业银行股份有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2022)苏05民终133号

上诉人（原审原告、反诉被告）：**。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏昆山农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省昆山市前进东路828号。

法定代表人：谢铁军，董事长。

委托诉讼代理人：魏晓丽，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：昆山市华特装饰工程有限公司，住所地江苏省昆山开发区新都银座3号楼1801室。

法定代表人：叶仁荣。

上诉人**因与被上诉人江苏昆山农村商业银行股份有限公司（以下简称昆山农商行）、昆山市华特装饰工程有限公司（以下简称华特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2021)苏0583民初17061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

**上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持本人全部诉讼请求。事实和理由：朱志贵明确至物业公司办理相关手续代昆山农商行办理，得到昆山农商行同意，承诺书是装修的必要前提条件，否则不予装修。一审法院认定昆山农商行于2020年11月30日搬离错误。2020年12月1日双方联系，房屋门锁着，钥匙在小陈处。证明至少至2020年12月1日未进行房屋交接。本人并不清楚昆山农商行拆除四家独立商铺之间的全部隔断和外玻璃墙及所有大门。由于本人将装修审批和技术监督委托给物业管理公司，故带领朱志贵至物业辅助其办理了装修手续，因昆山农商行拆建巨大，特意要求签署承诺书，同时要求物业第三方见证和技术监督。开发商及本人委托物业代为装修申请审批和技术监督管理，故所有物业审批文件理应符合房产开发商和本人授权的装修要求。所有向物业的承诺等同于向开发商及本人的承诺。从租赁关系看出，复原承诺书是出租方与承租方之间的约定。昆山农商行应支付房屋拆除和复原相关费用。请求支持本人的诉讼请求。

昆山农商行二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉请求。

华特公司二审辩称，本公司对租赁合同不清楚。本公司根据装修合同约定进行装修，未约定恢复工作。朱志贵按照昆山农商行的装修方案进行装修。根据物业管理要求和昆山农商行的委托，朱志贵为昆山农商行办理装修进场的相关手续，相关责任应当由昆山农商行承担。案涉“承诺书”是装修进场相关手续，针对的是物业管理机构，与**无关。请求法院驳回对本公司的诉请。

**向一审法院提出诉讼请求：1.判令原审被告支付位于昆山花桥××、××、××、××室××昆山××银行花××路网点的房屋拆除和复原相关费用78286元整；2.判令原审被告支付延迟交房房屋占用费，位于昆山花桥××、××、××、××室的延期交付房屋的房屋占用费即房租17321.45元：3.要求原审被告承担本案的诉讼费。庭审过程中，本诉**增加两项诉请：1.请求判令原审被告共同支付**垃圾上车费、运输垃圾的人工费共计4350元。2.请求判令原审被告共同支付**恢复涉案房屋所另行支出的玻璃幕墙费用6200元。

昆山农商行向一审法院提出反诉请求：1、判令**返还30000元履约保证金。2、反诉诉讼费用由**承担。

一审法院认定事实如下：2015年12月21日,**(出租方/甲方)与江苏昆山农村商业银行股份有限公司(承租方/乙方)签订一份租赁协议,约定甲方同意将坐落于昆山市花桥镇花集路588号可逸兰亭苑26号楼壹层105、106、107、108号房屋租赁给乙方经营，经甲乙双方确认该租赁部分房屋建筑面积为137.03平方米。租赁期限：1、租赁期自2016年3月1日起至2020年11月30日止。2、上述租赁期限届满乙方若需续租，须在租赁合同期满两个月前，书面通知甲方。履约保证金、租金及支付方式：1、履约保证金：乙方须在签订本合同当日，向甲方一次性缴纳履约保证金人民币叁万元整（30000元），该履约保证金用于保证乙方在本合同的期限内对甲方提供的房屋等财物妥善保管和使用，同时用于担保乙方在本合同期限内依约缴纳租金，不拖欠水、电等其它款项。待本合同终止后，乙方将水、电等相关费用全部结清并将清单及钥匙交还给甲方，甲方于收到清单及钥匙当日一次性无息退还全部履约保证金。2、租金：（1）987323.09元）【注：此金额为开票含税价】。（2）租金实行先付后用。本合同签订并由甲方向乙方提供房屋租赁发票后，乙方在一个月内向甲方支付2016年3月1日至2020年11月30日的租金人民币987323.09元，一次付清。（3）乙方以转账方式支付租金给甲方。在租赁期限内产生的水电费由乙方自行承担。1.甲方违反本合同约定，不承担维修责任，使乙方无法继续使用出租房屋，乙方有权解除本合同。2.租赁房屋因不可归责于乙方的事由毁损、灭失，致使乙方不能按照约定的用途使用租赁房屋的。甲方未依约履行维修义务给乙方造成损害的，甲方应当赔偿损失。乙方延期支付租金等费用的，每逾期一天按实欠租金等费用的5%加收滞纳金。任何一方违反合同约定导致合同解除的，应按该年度租金20%承担违约金。租赁期内，乙方要求解除合同的，应提前1个月通知甲方，与甲方结清房租及相关费用。涉案租赁合同签订后，**依约将涉案房屋交付昆山农商行使用，昆山农商行进行银行相关装修后使用，昆山农商行依约支付租金，并支付履约保证金30000元，并未结欠租金。

另查明，涉案房屋由农商行委托昆山市华特装饰工程有限公司进行装修，朱志贵系昆山市华特装饰工程有限公司在案涉装修工程的负责人。2016年9月6日，朱志贵出具一份承诺书，载明本人为昆山市花桥镇花集路可逸兰亭苑商业街26楼（幢）店铺=在房屋装修过程中防水层剥落或破坏外墙保温层，导致以后出现墙体开裂、渗漏等问题由业主自己承担责任。1、餐饮排水需进废水管路，经隔油池排放不可经带水或污水管道排放：（雨污分流）。2、广告牌须有规划，城管部门批文。3、店铺在300㎡以上需消防备案并报物业如增加烟感、温感等需按规定缴纳增容费，4、道路侵占需有相关政府批文。5、喷淋管道改造需交纳相关费用。6、用电设计计算负荷不得超过所租赁房间电箱允许载荷。7、租赁合同到期后商铺应恢复原样。庭审中朱志贵明确，其系涉案租赁房屋实际装修施工人，该承诺书系应物业装修需要向物业提交，并非对本案**返还房屋恢复原状的确认。

朱志贵还向一审法院提交书面“申诉书”本人朱志贵，身份证，当时（2016年）是昆山市华特装饰工程有限公司的一名员工，负责昆山农商行聚福分理处室内装饰工程，工程地址位于花桥镇××路××商业街××105-108，因前期开工前昆山农商行需要办理一些材料，当时昆山农商行负责基建的朱云林朱主任（电139××××****），说他们银行比较忙，并且这个网点急着要开张，工期很紧张，这些手续让我们施工单位替他们尽快办理一下（建设行业中这个现象很普遍）：包括从花桥支行拿取银行提供的相关申报材料，到行政审批城管办理店招审批手续，再到物业公司办理装修的相关手续等等这些都是本人代为办理，该承诺书也是办理的资料之一，（当时房东表示该承诺书如果不签字，不让进场施工。）当时我也把这个资料反映给银行，并且明确表示这个承认书应该昆山农商行签字才行。当时银行表示：租赁期满退租通常都是要恢复原样的，这个资料没有什么问题，就让我代签了，并且说如果后期房东要他们银行补盖章，说让我再去找银行盖章。试问如果当时银行不让我代提他们签字，这样的承诺书压根与我或者华特公司毫不相干，我为什么要签？本人慎重声明上述内容全部属实！

再查明，2020年10月20日，江苏昆山农村商业银行股份有限公司向**发送《不续租房屋告知函》，2015年12月21日，江苏昆山农村商业银行股份有限公司（以下简称“我行”）与您签订了《房屋租赁合同》，约定将坐落于昆山市花桥镇花集路588号可逸兰亭苑26号楼壹层105、106、107、108号房屋租赁给我行经营使用。房屋建筑面积为137.03平方米，租期自2016年3月1日起至2020年11月30日止，共4年零9个月，房租共987323.09元（含税）及30000元履约保证金，我行均已一次付清。因合同到期后续租租金未达成一致意见，上述租赁合同2020年11月30日到期后，我行不再向您续租房屋，我行将于2020年11月30日前搬离房屋并与您办理相关钥匙交接手续，请您在我行搬离之日起一周内将30000元履约保证金退回给我行账户。后2020年11月30日昆山农商行实际搬离并未实际使用涉案房屋。昆山农商行工作人员还将该告知函以微信形式发送**，**2020年12月1日回复“你门锁着呢，你门等下打开拆走”农商行人员回复：钥匙在新网点那，你找小陈。

又查明，2020年10月26日，**曾与昆山农商行处人员发送微信“你们到时候要负责复原就行”，被：合同上没有说要复原，原：哦，那你们自己去和房东沟通吧，被：胡总：合同是我行跟你签的，我们以合同办事。原：随便合同怎么写，上哪都要复原的，你们敲了那么多墙拆了那么多门窗，你们自己搞搞清楚再来和我说吧哦！我租你家房子走的时候把你墙拆掉门拆掉不管，你同意吗？我看侬脑子瓦特了吧？2020年11月1日，昆山农商行向**发送“胡总：不续租房屋告知函交给你老婆了，跟你说一下。”**主张其实际拆除已花费相关装修花费为：木工人工费14000元，小型挖掘机5600元，垃圾上车费4350元，垃圾清运2800元，隔墙砌块砖4500元，隔断砌墙5000元，烟感回复1500元，喷淋恢复4786元，玻璃门20000元，玻璃幕墙26200元。

上述事实，有房屋租赁合同、承诺书、照片、微信截图、转账凭证、收条、不续租告知函等以及到庭当事人的陈述予以证实。

一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中2015年12月21日**(出租方/甲方)**与江苏昆山农村商业银行股份有限公司(承租方/乙方)签订的租赁协议系双方真实意思表示，双方应依据合同约定各自履行相应义务。**在与昆山农商行签订租赁协议时已明知系作为银行网点使用，且租赁的近五年期间从未提出对昆山农商行装修的异议，其对昆山农商行的装修系明知且同意。双方并未约定租赁期间届满时应恢复原状，**举证的承诺书朱志贵已明确说明系装修时物业备案资料需要所作，并非代表昆山农商行或装修公司出具的恢复原状的承诺，且在当事人之间的微信聊天记录中昆山农商行提出双方并未约定装修需恢复原状，**并未予以反驳，而是坚持应拆除的意见，一审法院认为该承诺书并非本案当事人之间关于装修恢复原状的约定，且**要求恢复原状但其并未举证其与昆山农商行在签订合同时就所谓原状向昆山农商行予以明示,本案合同系到期不再继续履行而非因昆山农商行违约导致的合同解除，**要求支付恢复费用于法无据。昆山农商行向**发送书面不续约告知函且实际已于2020年11月30日搬离，并不存在**主张的占用费，双方合同已到期终止履行，**应将已收取的30000元履约保证金返还昆山农商行。

据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、驳回本诉**的全部诉讼请求。二、**于本判决生效后十日内返还江苏昆山农村商业银行股份有限公司履约保证金30000元。本诉案件受理费减半收取1095元，由**负担。反诉案件受理费减半收取275元，由**负担，该款项昆山农商行已预交一审法院不再退还，由**在履行本判决时一并支付昆山农商行。

二审对一审法院认定的事实予以确认。

二审中，**提供以下新证据：物业公司出具的情况说明及照片，证明**要求昆山农商行在装修审批时签订装修承诺书，承诺合同到期后复原，是昆山农商行向**作出的承诺。昆山农商行质证认为，昆山农商行未授权朱志贵签订承诺书，亦未确认该承诺，对昆山农商行没有法律效力。华特公司质证认为，对该证据不清楚，不能证明**与昆山农商行之间的约定。

本院认为,**与昆山农商行自愿签订案涉房屋租赁合同，不违反法律法规强制性规定，一审法院认定合法有效正确。合同到期前，昆山农商行明确到期不再续租，**可及时收回房屋。案涉租赁合同于2020年11月30日到期。2020年12月1日，双方再次联系，昆山农商行告知钥匙所在，证明昆山农商行并未拖延返还案涉房屋。**主张合同到期后的占有使用费不能成立，一审法院未予支持并无不当。朱志贵陈述反映给银行，承诺书应该由昆山农商行确认，昆山农商行委托其代签承诺书，如后期房东要补盖章，找银行盖章。朱志贵已经明确承诺书需要银行盖章确认，但**未能证实昆山农商行同意加盖印章，本院难以认定朱志贵得到昆山农商行授权。朱志贵向物业公司的承诺，对昆山农商行并无法律效力。物业公司出具的情况说明，未能证实案涉承诺书得到昆山农商行确认，不能证实昆山农商行同意在租赁合同终止后恢复原状。根据昆山农商行租赁房屋用途及租赁时间，一审法院认定**应当知晓并同意昆山农商行对房屋进行了装修使用合理。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合合同约定或者租赁物的性质使用后的状态。双方当事人在合同中未约定到期恢复原状。**在租赁合同到期后，要求昆山农商行恢复房屋原状、支付垃圾上车费、运输垃圾费、恢复玻璃幕墙费用没有依据，本院不予支持。

综上所述，**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2190元，由**负担。

本判决为终审判决。

审判长　　王稚群

审判员　　郑　雄

审判员　　黄学辉

二〇二二年三月三十日

书记员　　毛莉莉

法律文书履行提示

人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：

一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。

二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。

三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。

四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。

五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：

（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；

（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；

（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；

（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；

（五）购买非经营必须车辆；

（六）旅游、度假；

（七）子女就读高收费私立学校；

（八）支付高额保费购买保险理财产品；

（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。

七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。

国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。

八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。