葫芦岛市三和建筑装饰工程有限公司、中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司租赁合同纠纷二审民事判决书

辽宁省葫芦岛市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）辽14民终2321号

上诉人（原审被告）：葫芦岛市三和建筑装饰工程有限公司，住所地辽宁省葫芦岛市龙港区锦葫路中段新新家园****。

法定代表人：任振辉，该公司经理。

委托诉讼代理人：时凯，北京市浩天信和（沈阳）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）:中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地辽宁省沈阳市皇姑区宁山中路**。

负责人：陈福刚，该公司经理。

委托诉讼代理人：张丽荣，辽宁益行律师事务所律师。

原审第三人：中国农业银行股份有限公司葫芦岛连山支行，住，住所地辽宁省葫芦岛市连山区连山大街**楼/div>

负责人：王洪波，该支行行长。

委托诉讼代理人：颜超，男，该行职员。

委托诉讼代理人：王梓涵，女，该行职员。

原审原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称华融公司）与原审被告葫芦岛市三和建筑装饰工程有限公司（以下简称三和公司）租赁合同纠纷一案，葫芦岛市龙港区人民法院于2019年9月10日作出（2019）辽1403民初1674号民事判决。宣判后，华融公司不服，上诉至本院。本院经审理，于2019年12月2日作出(2019)辽14民终2421号民事裁定，撤销一审判决，将本案发回重审。在重审过程中，葫芦岛市龙港区人民法院追加中国农业银行股份有限公司葫芦岛连山支行（以下简称农行连山支行）为本案第三人参加诉讼，并于2020年6月30日作出（2020）辽1403民初228号民事判决。宣判后，三和公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人三和公司的委托诉讼代理人时凯，被上诉人华融公司的委托诉讼代理人张丽荣，原审第三人农行连山支行的委托诉讼代理人颜超、王梓涵参加诉讼。本案现已审理终结。

三和公司上诉请求：撤销一审判决，驳回华融公司对三和公司的诉讼请求；由华融公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：2012年3月，三和公司与葫芦岛新新家园实业有限公司签订《新新家园门市房租赁协议》，租期5年。三和公司与葫芦岛市新新家园实业有限公司存在租赁合同关系。2012年12月17日，辽阳市人民法院作出民事裁定书，裁定将案涉门市房作价抵顶农行连山支行欠款。农行连山支行获得案涉门市房的所有权。至此，三和公司与农行连山支行存在租赁合同关系。案涉门市房至今未发生物权变动，所有权仍归属农行连山支行。三和公司与农行连山支行至今存在租赁合同关系，租赁合同尚未解除。2017年12月15日，华融公司通过《不良资产批量转让协议》受让案涉门市房，并不导致三和公司与农行连山支行之间租赁合同关系自动解除，三和公司与华融公司也不必然形成租赁合同关系。一审法院认定华融公司通过《不良资产批量转让协议》取得案涉门市房的所有权，违反了物权法定原则。据此判决解除华融公司与三和公司之间的租赁合同也是错误的。本案中主张解除租赁合同的诉讼主体应为农行连山支行，华融公司主张解除租赁合同，诉讼主体不适格。因三和公司对租赁物进行了装修，解除租赁合同会造成三和公司经济损失。请求二审法院支持上诉请求。

华融公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。华融公司依据不良资产转让协议取得了诉争门市房的所有权。三和公司原有的书面租赁合同已经到期。三和公司承租门市房至今是事实的租赁关系，没有书面租赁合同。华融公司对于不定期的租赁合同是有权随时提出解除的。一审判决正确。

农行连山支行陈述称，通过2012年12月17日辽阳中院民事裁定，农行连山支行依法成为三和公司的“房东”，农行连山支行与三和公司开始有了租赁合同关系。之后，三和公司的房东换人了。对于2017年12月15日中国农业银行股份有限公司葫芦岛分行与华融公司签订的《不良资产批量转让协议》，农行连山支行予以认可。在《不良资产批量转让协议》签订后，农行连山支行同意受该协议约束，也同意向华融公司履行协议约定的义务。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

华融公司向一审法院起诉请求：1、判令华融公司解除与三和公司租赁关系有效，三和公司立即腾退房屋恢复原状返还给华融公司；2、判令三和公司向华融公司支付门市租金（至租赁门市实际交付日止），截止2018年10月份四个月租金为15332元；3、判令三和公司返还擅自多占场地，并向华融公司支付场地占用费至实际返还日，截止2018年9月30日应付场地占用费为93000元；4、由华融公司承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2009年6月15日，三和公司与案外人葫芦岛市新新家园实业有限公司签订《新新家园门市租赁协议》，由三和公司承租新新家园3#门市用作经营场地（建筑面积180平方米），租用期限为2009年6月20日至2014年6月19日，年租金4万元。2012年10月1日，三和公司与葫芦岛市新新家园实业有限公司再次签订《新新家园写字间租赁协议》，三和公司将承租办公室二层作为办公场地(建筑面积30平方米)，租用期限为2012年10月5日至2013年10月4日，年租金6000元。房屋租赁费共计46000元/年。两份租赁协议到期后，三和公司一直继续使用租赁门市。一审另查明，原葫芦岛市新新家园实业有限公司在锦葫路42号有商城一处，房权证号**××79，建筑面积20808.78平方米，土地使用权证号为（2006）1300101，面积11907.6平方米。该资产于2012年12月17日被辽宁省辽阳市中级人民法院以（2011）辽阳执字第31号执行裁定书作价163710659.97元交付农行连山支行抵顶欠款后，农行连山支行一直未办理转移、过户手续。2014年6月,中国农业银行葫芦岛分行对农行连山支行下发农银葫办发[2014]423号文件,将葫芦岛市新新家园实业有限公司等12户不良贷款客户资产上收统一由其管理。2017年12月15日，中国农业银行股份有限公司葫芦岛分行与华融公司签订《不良资产批量转让协议》，将涉案资产及其他系列资产打包统一转让给华融公司。华融公司接管上述资产后，三和公司曾于2018年7月26日，按原来与案外人签订的合同租金数额，通过银行转账的方式向华融公司支付了2018年1月至6月的租金23000元。双方未再签订新的合同，三和公司与案外人签订的合同也已经到期。一审再查明，中国农业银行股份有限公司葫芦岛分行在转让给华融公司上述资产时，附件3：关于7户物权资产瑕疵情况的说明中，对上述财产进行了以下描述：……七、葫芦岛市新新家园实业有限公司（阳光家居）抵债资产（二）由于抵债人欠缴过户税费，资产接收后我行未办理过户手续，登记房屋所有权人和土地使用权人仍为葫芦岛新新家园有限公司。一审同时查明，农行连山支行明确表示，对中国农业银行股份有限公司葫芦岛分行与华融公司签订的《不良资产转让协议》无异议，中国农业银行股份有限公司葫芦岛分行行使相关权利不需要农行连山支行的授权确认，农行连山支行对此也无授权的依据。

一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，根据华融公司及农行连山支行提供的证据，华融公司对三和公司现使用的房屋享有所有权，该事实清楚，予以确认。三和公司交纳房屋租金至2018年6月，之后未再交纳租金，华融公司与三和公司之间亦未再续签相关协议，双方之间形成了不定期的租赁合同。对该合同，华融公司享有解除权，但应给三和公司预留必要的时间。同时，三和公司应该交付其使用期间的房屋租赁费。华融公司主张按原合同价款执行，不违反法律规定，予以支持。关于华融公司主张的多占用场地的租金问题，华融公司未能提供充分证据证明其主张，故对该项请求依法不予支持，可待证据完备后另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除华融公司与三和公司之间位于新新家园3#门市一、二层的房屋租赁合同，三和公司于判决生效后60日内腾出该房屋，并交付华融公司；二、三和公司自2018年7月份起，每月支付给华融公司租金3833元，至该房屋腾出之日止，一次性付清；三、农行连山支行不承担责任；四、驳回华融公司其他诉讼请求。一审案件受理费2470元，由三和公司承担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：与一审判决认定的事实一致。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”华融公司依据与中国农业银行股份有限公司葫芦岛分行签订的《不良资产批量转让协议》，取得了案涉租赁物所有权项下的占有、使用、收益和处分权利。同时，因华融公司与农行连山支行之间的转让行为未经登记，华融公司未取得案涉租赁物的所有权。一审法院认定华融公司对三和公司现使用的房屋享有所有权，存在不当之处，予以纠正。案涉租赁物（新新家园3#门市一、二层房屋）原属葫芦岛市新新家园实业有限公司。2012年12月17日，辽宁省辽阳市中级人民法院以（2011）辽阳执字第31号执行裁定书将新新家园相关房产作价163710659.97元交付农行连山支行抵顶欠款后，案涉租赁物的所有权变更至农行连山支行名下。2017年12月15日，中国农业银行股份有限公司葫芦岛分行与华融公司签订《不良资产批量转让协议》。经一、二审庭审询问，农行连山支行认可前述《不良资产批量转让协议》并同意受该协议约束。依据《不良资产批量转让协议》，华融公司于协议约定的基准日（即2017年9月30日）后，取得了案涉租赁物的处分和收取孳息等权利。换言之，在本案租赁合同中，三和公司的原“房主”系葫芦岛市新新家园实业有限公司；在2012年12月17日后，其“房主”变更成为农行连山支行；在2017年9月30日后，其“房主”变更为华融公司。因三和公司原有书面租赁合同已经到期，到期日之后的租赁均应视为不定期租赁合同关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条规定，华融公司作为对案涉租赁物具有处分权利的“房主”，可以随时向三和公司主张解除租赁合同。一审法院判令华融公司与三和公司解除租赁合同关系，三和公司向华融公司支付相应租金，并无不当之处。对于三和公司主张的“装修损失”问题，因其在原一、二审及本次一审中均未提出，故不属于本案二审审理范围。

综上所述，三和公司的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2470元，由葫芦岛市三和建筑装饰工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　陈　瞳

审判员　李春学

审判员　朱　丹

二〇二〇年十月二十五日

法官助理孙敬伟

书记员王田芃

本判决书援引的相关法律条款：

1、《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”

2、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”

第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”

3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……”

4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。”