贵州宇航致景装饰有限公司、某某等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书

贵州省遵义市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）黔03民终4056号

上诉人（原审原告、申请执行人）：贵州宇航致景装饰有限公司，住所地：遵义市南部新区共青社区南湖之春5栋1单元10层3号，统一社会信用代码：91520393MA6DXFG106。

法定代表人：李天勇，执行董事。

委托诉讼代理人：李良俊，贵州山一律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、案外人）：***，男，1984年10月29日出生，汉族，现住遵义市播州区。

原审第三人（被执行人）：黄国锋，男，1963年4月25日生，汉族，住遵义市红花岗区。

原审第三人（被执行人）：贵州齐屿建筑安装有限公司（原遵义静山建筑安装有限责任公司），住所地：遵义市红花岗区公园路59号，统一社会信用代码：915203007309476930。

法定代表人：余珊珊，执行董事。

委托诉讼代理人：彭剑，公司员工。

原审第三人：中国农业银行股份有限公司遵义分行，住所地：遵义市汇川区厦门路，统一社会信用代码：91520300709641104U。

法定代表人：陈国江，行长。

委托诉讼代理人：郑宇翔，该行员工。

上诉人贵州宇航致景装饰有限公司（以下简称宇航公司）因与被上诉人***、原审第三人黄国锋、中国农业银行股份有限公司遵义分行、中国齐屿建筑安装有限公司申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2021）黔0302民初30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

宇航公司上诉请求：1、撤销（2021）黔0302民初30号民事判决书，驳回***的执行异议申请，继续对黄国锋名下的位于贵州省遵义市播州区安创·美域中央11栋1单元11层3号（1-11-3号）房屋一套进行执行；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人***提出执行异议的时间超过了执行公告上限定的时间，应视为放弃异议权利。红花岗区人民法院于2020年11月17日发出（2020）0302执603号执行公告，责令被执行人黄国锋（含实际占用人、使用人）限期腾空涉案房屋交付执行。被上诉人于2020年12月12日才提出书面执行异议，其提出执行异议的时间超过了执行公告上限定的时间，应视为放弃异议权利。二、被上诉人***所举证据，不能证明系支付黄国锋的涉案房屋购房款，一审判决认定事实不清，缺乏证据支撑，故不能阻止法院对涉案房屋的执行。1、一审认定被上诉人于合同签订当日支付给黄国锋现金174616元购房款，并没有证据支撑。从被上诉人一审提供的证据看，并没有提供支付给黄国锋现金174616元购房款的证据佐证。2、一审认定被上诉人于合同签订当日，根据黄国锋提供的指定收款人胡某账号支付黄国锋20万元购房款，没有胡某的证人证言佐证，也没有提供黄国锋是怎样提供胡某账号代收房款的证据佐证。故不能证明转账至胡某账号的20万元就是支付给黄国锋的购房款20万元。3、一审认定2016年10月8日，被上诉人根据黄国锋提供的指定收款人唐某账号支付黄国锋17万元购房款，缺乏充分证据支撑。并没有唐某的证人证言佐证，也没有提供黄国锋是怎样提供唐某账号代收房款的证据佐证。故不能证明转账至唐某账号的17万元就是支付给黄国锋的购房款17万元。4、被上诉人称，由贵州安创房地产开发有限公司先开具购房款收据给被上诉人后，被上诉人才支付全部房款给黄国锋，贵州安创房地产开发有限公司并未收到***任何购房款的情况下，由该房开公司开具购房款收据给***不符合生活逻辑和常理，也不符合财务收支的规定。5、从被上诉人提供的案涉《房屋买卖协议》记载的房屋建筑面积为143.32㎡，其显示签订的时间为2016年3月3日。但从住建局查询资料得知，于2014年7月10日登记的建筑面积为153.69㎡，两者的信息不相吻合，其案涉《房屋买卖协议》签订时间在后，买卖双方应当知道涉案房屋建筑面积为153.69㎡，但在案涉《房屋买卖协议》上约定的房屋建筑面积为143.32㎡，有违生活逻辑和常理。6、上诉人对被上诉人提供的案涉《房屋买卖协议》及收据的真实性存疑，是否是真实购买，是否系双方于2016年3月3日签订的，是否是黄国锋为了规避债务事后倒签，是否存在恶意串通后以银行转账凭证来倒签收条的可能，对其形成时间等内容存疑，需要进一步查实或鉴定。三、涉案房屋系黄国锋按揭贷款购买，至今仍处于贷款期间，假如黄国锋与***之间的房屋买卖是真实的，因案涉买卖双方在并未征得抵押权人（银行）同意的情况下，将抵押房屋进行出卖交易，并未将出卖房款用于清偿银行贷款，故其签订的案涉《房屋买卖合同》违反了《物权法》第一百九十一条的强制性规定，其合同效力应为无效。基于合同无效，案涉买卖双方应相互返还，对涉案房屋可以进行执行。但一审判决对案涉《房屋买卖合同》是否有效未作出评价。1、从播州区住建局查询的资料得知，在2013年9月黄国锋以按揭贷款的方式在贵州安创房地产开发有限公司购买了涉案房屋，在农业银行遵义分行按揭贷款，并办理了该商品房屋的抵押登记（其不动产登记证明号为：201309321），该银行系抵押权人。假如黄国锋与***之间的房屋买卖是真实的，因案涉买卖双方在并未征得抵押权人（银行）同意的情况下，将抵押房屋进行出卖交易，且并未将出卖房款用于清偿银行贷款，故其签订的案涉《房屋买卖合同》违反了《物权法》第一百九十一条的强制性规定，其合同效力应为无效。2、假如被上诉人***与黄国锋之间的买卖是真实的，但因不合法，双方之间至今属于一种合同债权债务关系，并没有产生物权变动的法律效果，不能以此来对抗法院对其涉案房屋的查封执行。3、涉案房屋涉及的按揭贷款至今尚有12年多未偿还，其分期还款一直由黄国锋在负责偿还。4、涉案房屋自始一直登记在黄国锋名下，对外具有物权公示效力。根据物权法定原则，涉案房屋属于黄国锋所有，属于合法查封，红花岗区人民法院可以继续执行。四、假如被上诉人与黄国锋之间的买卖是真实的，在长达4年多时间里，被上诉人完全有时间主张自己的权利，找黄国锋解决涉案房屋尚欠贷款偿还事宜、办理过户变更事宜，且被上诉人未提供主张办理涉案房屋变更过户的证据，也未通过诉讼主张权利，涉案房屋至今没有办理变更过户手续，被上诉人自身存在过错。因此，被上诉人提出的异议理由不成立，不能阻止法院对涉案房屋的执行。

***答辩称，***是按时提交执行异议以及相关证据的，法院有签收记录。关于支付购房款问题，之前在一审法院提交了转账记录，***转账给黄国锋，但黄国锋因个人原因未能向银行偿还按揭贷款。胡某一审参与旁听的，一审法官也打电话询问过的。

黄国锋答辩称，房子多年前就卖给了***，其也实际居住了很多年，一直都是***缴纳的水电费、物业费。关于欠款问题，工程款下来后就可以偿还。

中国农业银行股份有限公司遵义分行答辩称，我们只是房屋抵押权人。

贵州齐屿建筑安装有限公司答辩称，黄国锋挂靠了我们公司承建工程，这个案子与齐屿公司无关。

宇航公司向一审法院诉讼请求：1、撤销（2020）黔0302执异126号执行裁定书，驳回***的异议申请，继续对黄国锋名下的位于贵州省遵义市播州区安创?美域中央11栋11层3号（1—11—3）房屋一套进行执行；2、本案诉讼费全部由***承担。

一审法院认定事实：2016年3月3日，黄国锋（甲方）与***（乙方）签订《房屋买卖协议》，甲方黄国锋以544616元价格将遵义市播州区龙坑镇桂花社区美域中央11栋1单元11层3号房（建筑面积143.32ｍ2）卖给乙方***。由于房屋为甲方黄国锋按揭购买，合同约定乙方***付清全款后，甲方黄国锋立即还清贷款并办理房屋过户手续。***于合同签订当日支付给黄国锋现金174616元，根据黄国锋提供的指定收款人胡某账号支付黄国锋200000元。黄国锋于2016年3月3日向***出具收条收到购房款374616元收条一张。2016年10月8日，***又根据黄国锋提供的指定收款人唐某账号支付黄国锋170000元，黄国锋于当日出具收到购房款170000元的收条一张给***，***支付了美域中央11栋1单元11层3号房全部购房款共计544616元。2016年7月15日，***与遵义铭胜物业管理有限公司签订《美域中央前期物业服务合同》及《物业装修协议》装修后入住。水电气、物业服务费一直由***交纳。2019年4月17日，***要求黄国锋协助办理过户登记，但黄国锋未配合。2017年4月20日，宇航公司与齐屿公司签订《塑钢门窗安装施工合同》后，双方在合同履行过程中发生讼争。宇航公司向一审法院起诉，后一审法院就该诉讼作出的（2019）黔0302民初8776号民事判决于2019年11月22日生效后，宇航公司向一审法院申请强制执行。一审法院于2020年11月17日发出（2020）黔0302执603号执行公告，责令被执行人黄国锋（含实际占有人、使用人）限期腾空房屋所有人黄国锋所有的位于贵州省遵义市播州区安创?美域中央（不动产权证号：20××56，建筑面积：153.69ｍ2）房屋一套交付执行。***看到一审法院发出（2020）黔0302执603号执行公告后，以该房屋系其购买取得，不能执行该房屋为由向一审法院提出执行异议。一审法院经审查认为***的执行异议成立，便于2020年12月15日作出（2020）黔0302执异126号执行裁定书，中止对了对位于贵州省遵义市播州区的执行2016年3月3日，房屋开发商贵州安创房地产开发有限公司向***开具收据，收到11-1-11-3号房购房款544616元、维修金8599元。2020年11月23日，遵义安创房地产开发有限公司（2019年8月27日前名称为贵州安创房地产开发有限公司）出具《证明》，该房原属黄国锋按揭购买，原价544616元，因黄国锋经济困难无力支付按揭款，于2016年3月3日将该套房屋原价转卖给***，为了避免纠纷，***要求公司开具收款收据后将购房款支付给黄国锋。付款后，黄国锋一直没有还清按揭贷款也没有向公司提出协助过户。另查明，案涉房屋于2019年9月5日被一审法院以（2019）黔0302民初8776号民事裁定书、（2019）黔0302执保852号协助执行通知书预查封，预售商品房买卖预告登记号为201309315，预售商品房抵押权预告登记号为201309321，房地产开发企业不动产权证号为20××56。

一审法院认为，***与黄国锋在本案债务发生前即签订了房屋买卖合同，支付了全部价款，并与物业服务企业签订了物业服务合同后装修入住该房多年，实际占有了争议房屋并一直交纳使用该房屋产生的水电气及物业服务费用，该房屋买卖合同并经房地产开发企业承认。黄国锋在收到全部购房款后，未按照房屋买卖合同的约定清偿银行债务，致使房屋不能办理过户手续，责任不在***，该责任应当由黄国锋承担。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，***在已经支付完毕购房款并合法占有案涉房屋的情况下，已取得物权期待权，为案涉房屋业主，其合法权益应当得到保护。宇航公司请求撤销（2020）黔0302执异126号执行裁定书，驳回***的异议申请，继续对黄国锋名下的位于贵州省遵义市播州区安创?美域中央11栋11层3号（1—11—3）房屋一套进行执行的请求没有法律根据，对此，判决如下：驳回贵州宇航致景装饰有限公司的诉讼请求。案件受理费60元，由贵州宇航致景装饰有限公司承担。

本院二审期间，***申请证人唐某、胡某出庭作证。二人均证明代黄国锋收取了购房款。其中胡某证实其代收的购房款已转化为黄国锋与胡某合作项目的投资款，唐某证实其代收的购房款已转化为黄国锋支付工人工资及其他费用。胡某另证实***支付现金时其在现场。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为：本案争议焦点为一、***提起异议的时间是否合法；二、***对案涉房屋是否享有足以排除执行的权利。

一、关于***提起异议的时间是否合法的问题，案涉房屋未执行终结，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出”之规定，***在执行标的终结前提出执行异议申请，未违反前述法律规定。

二、关于***对案涉房屋是否享有足以排除执行的权利的问题。

（一）关于《房屋买卖协议》是否有效的问题，***与黄国锋签订房屋买卖协议时，案涉房屋设定了抵押权。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外”、《中华人民共和国民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响”之规定，在抵押权存续期间，黄国锋将案涉房屋出让给***，双方签订的《房屋买卖协议》合法有效。宇航公司关于案涉房屋因设立了抵押权而导致买卖合同无效的上诉理由不成立，本院不予采信。

（二）关于***是否交付全部房款的问题：在***与黄国锋签订《房屋买卖协议》后，***通过现金支付及银行转账的方式向黄国锋或黄国锋委托的收款人支付了房款。本院二审中，证人唐某、胡某出庭证实了前述事实，且***提供了银行转账记录及黄国锋出具的收款收据予以佐证。故本院认定***按合同约定支付了全部房款。

综上，***在人民法院查封前与黄国锋签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部房款，合法占有了案涉房屋。又因案涉房屋因设定了抵押权而不能办理变更登记，该未办理过户登记的原因不能归责于***。故，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，***对案涉房屋享有足以排除执行的权利。宇航公司要求继续执行案涉房屋的上诉理由不成立，本院不予采信。

综上所述，宇航公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费60元，由贵州宇航致景装饰有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　周亚琼

审 判 员　何　容

审 判 员　喻　茜

二〇二一年八月五日

法官助理　张　洋

书 记 员　田　林