杭州可俐物业管理有限公司、杭州市余杭区人民政府崇贤街道办事处物业服务合同纠纷二审民事判决书

浙江省杭州市中级人民法院

民事案件判决书

（2020）浙01民终10179号

上诉人杭州可俐物业管理有限公司（以下简称可俐物业公司）因与被上诉人杭州市余杭区人民政府崇贤街道办事处（以下简称崇贤街道办）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省杭州市余杭区人民法院（2020）浙0110民初7637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

宣判后，可俐物业公司不服，向本院提起上诉称：一审中，上诉人针对被上诉人提交的证据在庭审中逐一发表了质证意见，但原审判决载明上诉人对被上诉人提交证据的真实性、合法性、关联性均无异议，与事实不符，应予纠正。原审判决查明事实部分载明与被上诉人陈述一致，与事实不符。一、招标文件中第四部分“承包合同的一般和特殊条款”与双方签订的《物业管理服务合同》从文本格式以及内容都是两份不同的合同。双方实际合作中，显然依据《物业管理服务合同》履行，且该合同为被上诉人提供，出于被上诉人真实意思表示。《物业管理服务合同》在街道签订，上诉人当时基于对街道对政府的信任，对于合同是否与招标文件一致，没有审查的意识与实践，直接盖章签订，实际也按照《物业管理服务合同》履行。被上诉人作为街道政府，每一份合同的签订，都需要领导开会通过并签有会议纪要。一审中，被上诉人隐瞒会议纪要，将责任推卸给上诉人，在合同履行完毕后又挑拣出对其不利的条款，要求确认无效，明显违反诚实信用原则。二、招标文件第四部分第一条的约定实际就是给了一定的自由协商限度，《物业管理服务合同》第四、五条未影响到合同主要条款以及合同服务价格40万元，仅根据实际情况，对租金收缴进行一个补充，也未损害其他投标人及合同各方的利益，是在招标文件给出的限定范围内进行补充和协商，当然有效。三、上诉人在服务的三年期间内，为了收回租金，投入了大量人力物力。不论是根据招标文件还是物业服务范围，物业都仅有代为收租的义务，没有保证租金全部收到位的义务。对于物业费收回多少的合同事项，本身就是额外补充条款，不违反招标管理条例。被上诉人要回奖励金，完全忽视上诉人的投入成本，违背公平公正原则。四、若上诉人认为《物业管理服务合同》因和招标文件不一致而违反了《中华人民共和国招标投标法实施条例》，那么《物业管理服务合同》应当完全无效，应当以招标文件履行，即被上诉人应提供办公场地。实际上，物业使用的办公室由上诉人自行装修。政府征迁后，该部分装修所得的补偿款46875元应当属于上诉人。中标后，菜市场很多设施不完善，均由上诉人添置并垫付花费，这部分添置物在征迁后经评估应当得到544950元。上述两部分共计591825元未全部给上诉人，而是进入被上诉人账户，经催讨上诉人仅拿到25000元左右。综上，上诉人请求二审撤销原审判决，依法改判或发回重审，一二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人崇贤街道办答辩称：双方签订的《物业管理服务合同》第五条第四、五款，违反了《中华人民共和国招标投标法实施条例》第五十七条，对原招标文件中收费项目、金额进行了额外增加，构成了对招标文件的违反，故该条款无效。结合合同法第五十二条、五十六条、五十八条的规定上诉人应当返还奖励款407184元。根据招标公告载明，单位及商户租金上交，已经包含在物业服务合同内，在招标文件中也明确采用包干制。所有物业管理费及服务费均包含在内，不得另行收取其他任何费用。上诉人根据招投标流程以40万每年的价格中标，其根据中标通知书的通知与被上诉人签订《物业管理服务合同》。其对《物业管理服务合同》中第五条第四、五款关于代收租金额外获得奖励的约定与招标文件不符，是明知的。上诉人在上诉状中提出《物业管理服务合同》和招标文件是格式、内容完全不一样的两份合同。又在上诉状中提出，《物业管理服务合同》与招标文件是否一模一样，根本没有审查的时间和意识，前后矛盾。这也说明上诉人在签订服务合同时明知奖励条款是后续添加的。《中华人民共和国招标投标法实施条例》对补充调整范围进行了限定，即不得做出如价款、质量等实质性变更。案涉《物业管理服务合同》第五条四、五款属于实质性变更，做出实质性变更是法律法规禁止的。上诉人认为该条款属于自由协商的限度范围，对法律理解错误。案涉租金及奖励金依法属于被上诉人管理下的国有资产，上诉人取得该部分奖励于法无据。上诉人提出其在接管物业后投入大量人力、物力，最大程度帮助收缴租金，收缴租金服务本身就包含在《物业管理服务合同》中，上诉人作为物业服务提供主体，理应提供代收租金的义务。关于办公场地的装修和吊顶、监控、洗手间、地面瓷砖的维修等，与本案争议无关。

原审判决认定事实如下：2015年2月，崇贤街道办通过公开招标的方式，确认由可俐物业公司作为前村农贸市场物业管理公司。同月，双方签订《崇贤街道前村农贸市场物业管理服务合同》（以下简称《物业管理服务合同》），其中合同第五条第四款约定，“鉴于农贸市场第三方托管市场化运作第一年为培育期，且需配套完善监控、公厕、垃圾箱、分户水电表等零星设施，摊位和商铺的租金在本协议签订二个月内一次性收缴后上交给甲方的，甲方给予乙方总租金25%的奖励”，合同第五条第五款约定，“从第二年开始纯市场化运作，乙方按额定每年83万元租金为基数上交甲方，如未能收缴83万元租金的，从物业管理费中补足；完成收缴83万元租金的，按15%奖励乙方；超过收租83万元租金的，超过部分再按50%奖励乙方”。在合同实际履行过程中，累计三年，可俐物业公司在向崇贤街道办上缴摊位和商铺租金时，已自行扣除奖励金407185元。之后崇贤街道办发现，双方签订的上述两款内容违反了《招投标法实施条例》第五十七条，双方签订的物业服务合同，是经公开招投标程序实施的政府委托项目，依法不得额外增加、减少主要条款内容，而上述条款的订立构成了对招标文件的违反，因此可俐物业公司所得的407184元奖励款，应属于崇贤街道办管理之下的国有财产，可俐物业公司取得该部分奖励不具有合法依据。崇贤街道办于2020年5月诉至原审法院，请求判令：1、确认双方签订的《物业管理服务合同》第五条第四、五款无效；2、可俐物业公司向崇贤街道办退还违规所得的奖励金407184元；3、本案诉讼费由可俐物业公司承担。

原审法院认为：案涉《物业管理服务合同》系经政府公开招投标后由崇贤街道办、可俐物业公司签订，合同的内容理应遵守国家有关招投标工作的相关法律规定。《中华人民共和国招标投标法实施条例》第五十七条规定：“招标人与中标人应当依照招标投标法和本条例的规定签订书面合同，合同的标的、价款、质量、履行期限等主要条款应当与招标文件和中标人的投标文件的内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其它协议。……”，案涉合同第五条中的第四款、第五款内容，实质是对原招标文件中收费项目、收费金额的额外增加，构成了对招标文件的违反，因此应认定上述内容无效，可俐物业公司据此所得的奖励款407184元应当予以返还，故对崇贤街道办的诉讼请求，原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认杭州市余杭区人民政府崇贤街道办事处与杭州可俐物业管理有限公司签订的《崇贤街道前村农贸市场物业管理项目服务合同》第五条中的第四款、第五款无效；二、杭州可俐物业管理有限公司于判决生效后十日内返还杭州市余杭区人民政府崇贤街道办事处款项407184元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7408元，由杭州可俐物业管理有限公司负担。

本院认为，《中华人民共和国招标投标法》第四十六条规定：“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。”《中华人民共和国招标投标法实施条例》第五十七条规定：“招标人和中标人应当依照招标投标法和本条例的规定签订书面合同，合同的标的、价款、质量、履行期限等主要条款应当与招标文件和中标人的投标文件的内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。招标人最迟应当在书面合同签订后5日内向中标人和未中标的投标人退还投标保证金及银行同期存款利息。”本案中，被上诉人通过公开招投标方式，确定由上诉人对涉案项目实施管理，并与之签订《物业管理服务合同》。虽然上诉人提出双方签订《物业管理服务合同》系属自主协商范畴，但涉案项目关系政府民生工作，双方既然选择了通过招投标方式缔结合同，就应当在遵守招标投标秩序的前提下订立具体合同。现上诉人与被上诉人所签《物业管理服务合同》第五条“摊位及商铺租金收缴上交”第4、5款中，在按照中标价格支付物业服务费40万之外新设收缴租金的奖惩条款，即超出原招标文件范围对合同内容另作实质性更改，原审认定上述条款内容无效，上诉人应当返还据此所得的奖励款407184元，并无不当，本院对此予以维持。关于上诉人对原审判决所载质证内容所提异议。一审中，上诉人对于被上诉人提交的证据的真实性、合法性均予认可，原审判决对此记载内容无误，但原审判决对于上诉人就部分证据关联性的质证意见确系存在记载出入，但不影响本案实体处理结果。另，上诉人提出的被上诉人应提供办公场地、给付装修补偿款、添置物征迁款项等问题，不属于二审审理范畴。综上，上诉人可俐物业公司的上诉请求依据不足，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

上诉人可俐物业公司与被上诉人崇贤街道办在二审期间均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。另查明，涉案物业管理招标文件第四部分“承包合同的一般和特殊条款”中第七条“物业管理收费”项下，载明本合同期内物业管理服务费采用包干制，除本合同明确约定可以另行收取的费用外，所有物业管理及服务费用均包括在内，乙方不得另行向甲方或使用人收取任何费用。余杭区建设工程中标通知书记载，涉案物业管理项目中标价为40万元/每年。

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7408元，由杭州可俐物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。

审 判 长　姚炜强 审 判 员　周志军 审 判 员　孔文超

法官助理　翟羽佳