北京怀仁前景工程技术有限公司与北京六建集团有限责任公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市石景山区人民法院

民 事 判 决 书

(2018)京0107民初678号

原告（反诉被告）：北京怀仁前景工程技术有限公司，住所地北京市海淀区阜玉路口东南角玉阜嘉园A座1单元905室。

统一社会信用代码：911101087526150915

法定代表人：景胜德，董事长。

委托诉讼代理人：孙燕芝，女，1987年7月7日出生，系该单位职工，住北京市石景山区。

委托诉讼代理人：杨洪明，男，1970年3月27日出生，汉族，系该单位职工，住北京市石景山区。

被告（反诉原告）：北京六建集团有限责任公司物业管理分公司，营业场所北京市海淀区复兴路32号院二区西办公楼一层5号。

统一社会信用代码：911101087906821135

负责人：王营，经理。

被告（反诉原告）：北京六建集团有限责任公司，住所地北京市海淀区玉泉路甲2号院8号楼。

统一社会信用代码：911101081011064969

法定代表人：潘朝辉，董事长。

二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：王珊，女，1987年1月18日出生，系北京六建集团有限责任公司员工。

二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：魏冬，男，1990年1月12日出生，系北京六建集团有限责任公司员工，住北京市海淀区。

原告（反诉被告）北京怀仁前景工程技术有限公司（以下简称怀仁前景）与被告（反诉原告）北京六建集团有限责任公司物业管理分公司（以下简称六建物业）、被告（反诉原告）北京六建集团有限责任公司（以下简称六建集团）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）怀仁前景之委托诉讼代理人杨洪明、孙燕芝，被告（反诉原告）六建物业及六建集团之共同委托代理人王珊、魏冬均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。

原告（反诉被告）怀仁前景向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告对北京市石景山区古城大街西侧特殊钢厂东门内六建三工区内的1号院、2号院、3号院、4号院内所有租赁房屋的装修及扩建费用6626249元；2.判令被告返还强制原告收购的废旧物资品款345000元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年4月11日原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将其经营管理的北京市石景山区古城大街西侧特殊钢厂院内面积3071平方米的土地及地上建筑物租赁给原告，用于办公、车间、公寓使用。租期自2012年1月1日起至2021年12月31日止，共10年。双方同时约定了租金缴纳方式、违约责任以及对租赁房屋改造装修等条款。在招标签订房屋租赁合同前，被告强迫原告收购一些堆放在租赁房屋处的无用废旧物品，被告表示如果原告不收购，不能参加投标签订房屋租赁合同，为此原告支付被告人民币345000元，现废旧物品仍存在。被告依照合同约定向原告交付的房屋是五十年代至七十年代间建设的砖木结构房屋，如不修缮改造，根本无法正常使用，甚至存在安全隐患。为此，原告依照合同约定同时经被告方同意后，于2012年5月投资934368元对4号院内原有的简易棚子进行改造，2013年又投资707562元对4号院内房屋进行改造，2014年4月，经被告同意，北京市石景山区住房和城乡建设委员会批准，原告投资4984319元对其他房屋进行改造，原告先后改造增加建筑房屋面积1766.36平米。2016年4月27日，被告起诉原告要求解除房屋租赁合同，腾退房屋，一、二审法院均就此作出判决。综上所述，双方签订房屋租赁合同后，原告依照合同约定，根据租赁物的实际状况，征得被告同意，且经有关部门批准对房屋进行修缮，改造投资巨大被告强迫原告收购无用物品，造成原告损失。现双方合同已经解除，被告拒绝赔偿以上损失，故原告诉至法院。

被告（反诉原告）六建物业、六建集团共同辩称：涉案房屋租赁合同是双方真实意思表示，合同中明确约定了承租人自行承担房屋装修费用。而原告的自建均未经过被告同意，被告从未强迫原告收购废弃物料，原告诉求均已经超过诉讼时效，故不同意原告全部诉讼请求。根据生效判决，原告应当于2018年1月16日完成腾退工作并将所占房屋返还给被告，但至今对方未腾退房屋，因此，被告有权要求原告支付房屋占用费，故提出以下反诉请求：1.判令怀仁前景支付2017年4月1日至实际腾退之日的房屋占用费；2.本案反诉费由反诉被告承担。

反诉被告（本诉原告）怀仁前景针对反诉辩称：如果反诉原告同意恢复六建三公区内的1、2、3、4号院内所有的租赁房屋（包括自建房）的水电并赔偿反诉被告的所有损失，反诉被告即同意反诉原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

位于北京市石景山区古城大街西侧特殊钢厂东门内六建集团公司三工区内7879.15平方米的土地使用权人为六建集团，在该土地上的5938.8平方米的建筑物的所有权人为六建集团。

2012年4月11日，六建物业（出租方、甲方）与怀仁前景（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：第一章1.北京市石景山区古城大街西侧特殊钢厂院内，乙方同意按照本合同各项条款之要求租用该土地及地上建筑物，租赁部分建筑及场地面积3071平方米（租赁位置及范围详见附图）。2.该租赁房屋仅作为办公、车间、公寓使用，未经甲方允许不得改变房屋用途。租赁期限：自2012年1月1日起至2021年12月31日止。3.该房屋年租金为20万元。每两年按照前一年租金的5%滚动递增。本合同所涉及的房屋租金每一年结算四次。首期费用自本合同签署之日起十日内付清。以后各期费用须在上一付款期满前十五日内付至甲方。第二章1.合同签订三日内，乙方向甲方交付保证金2万元。2.甲方在乙方全部履行本合同各项条款条件下，合同到期乙方交还所租房屋、腾空所租房屋内所有乙方物品并结清房租、水电费等相关费用，经甲方验收后三日内，甲方将保证金（不计利息）如数退还乙方……第五章甲方的责任1.乙方按时缴纳本合同约定的保证金的情况下，甲方应在正式合同文本签订后十个工作日内将房屋交给乙方使用，并由甲乙双方共同确定该房产周边设施（如水电等）。4.乙方如有违约行为，甲方有权终止合同，收回租赁房屋。其损失由乙方承担……第七章对所租房间进行改造及装修的有关规定1.乙方有权对所租赁的房屋及场地进行装修改造并符合乙方使用要求，并自行办理齐全各项建设审批手续，期间所发生的一切费用由乙方自行承担。若因改造给甲方造成损失由乙方负责赔偿。因此造成有关行政部门处罚均由乙方负责处理。2.在房内合理的装饰及设备之外，乙方如需增加设备或进行其它装修，须经甲方同意，并向甲方提供施工图纸，该施工不得影响建筑物的结构安全，应符合安全规定，其费用和风险由乙方承担。3.乙方经甲方同意后，乙方装修的房屋及安装的固定设施、设备、管线等及其它附着在甲方所属房屋建筑物上的不可移动的装修资产，在双方合同到期或因其他原因终止时应无条件留给甲方，乙方不得拆除与损害。第八章违约责任1.双方均应遵守本合同的规定，任何一方违反本合同的规定，应当承担违约责任，给对方造成经济损失的，应赔偿损失。2.甲方未能按期向乙方交付出租房屋供乙方使用，应当顺延相应租赁期限，顺延交付房屋日期不超过30个工作日。3.本合同执行期内遇政府部门及单位征用土地、拆迁，导致无法继续履行合同，甲方须提前一个月书面通知乙方，并向乙方返还保证金及使用期以外的租金。拆迁补偿事宜由甲方处理，与乙方无任何经济关系……6.合同期内，未经甲方许可，乙方不得对所租房屋进行转租、转让。否则，甲方有权解除合同，收回房屋，并扣除全部保证金作为违约金。给甲方造成的损失，由乙方负责赔偿。7.若乙方在本合同期内有违约行为，甲方有权提前终止。8.合同生效后，双方应按照上述条款所约定履行。因一方违约导致该协议无法继续执行，违约方应赔偿无责一方相关损失并按本合同期限内总金额两倍赔偿给无责方，并一次性付清同时合同废止。

合同签订后，六建物业向怀仁前景交付了涉案房屋及场地。2013年，怀仁前景在4号院内修建了3层楼房，并将锅炉房改造成2层小楼。

2014年，怀仁前景将2号院的东房加盖了一层，并将其他原始房屋进行扩建。此外，怀仁前景在3号院内东面扩建了二层小楼，并将北面的大仓库改造成二层楼房。

随后,怀仁前景在1号院内拆除了部分原有房屋，在北面、西面新建了二层楼房，并将原有的南房改造成二层楼房。

另查明，2014年4月3日，北京六建集团有限责任公司（以下简称六建集团）向怀仁前景出具《证明》，同意怀仁前景对石景山区古城大街西侧特殊钢厂院内部分房屋及场地进行装修改造。2014年4月15日，北京市石景山区住房和城乡建设委员会向怀仁前景颁发《建筑工程施工许可证》。许可证书上的编号为[2014]施[石]装字0013。该许可证仅针对第2号、第3号院装修使用。

2014年7月24日，六建物业向怀仁前景发出《停工通知》。通知载明:现再次通知贵公司停止租赁合同面积内的一切在施工程，因不按要求停工，造成的一切后果及经济损失，全部由贵公司承担。

2014年8月27日，六建物业向怀仁前景发出《告知函》。告知函明确表述多次要求怀仁前景停止施工的事实。

2014年11月20日，怀仁前景和六建物业就涉案房屋租赁等事宜召开会议。六建物业明确表示:室外再建，原则是坚决不允许，室内局部水电装修可以网开一面，工程施工图报备物业部并取得同意后可继续进行，新建好的房屋不准对外出租。

2014年12月30日，六建物业向怀仁前景发出《告知函》。要求怀仁前景停止自建房屋，待协议完成并缴纳房屋租金及相关费用后方可继续施工。

2015年2月5日，怀仁前景向六建物业发《函》。其中载明：由于整体改造投入大，产权归六建，投入之前曾经和贵公司约定单价：原来有产证面积0.55元/平米，新建改造面积按照0.4元/平米，按照最终改造面积计量，自投入使用之日计价。按照确认的面积，总体计价应为：367230.15元，比原合同价格增长164230.15元。由于至今没有投入使用，特申请适当减免。

2015年4月13日，六建物业向怀仁前景发出《通知》。提出如下要求：1.2015年4月30日前，自行拆除自2015年1月7日后搭建的建筑物、恢复原貌；2.逾期不拆或再有私自搭（扩）建现象发生，我公司将立即终止租赁合同。

2015年9月22日，怀仁前景向六建物业发出《告知函》。其中载明:现有锅炉房未合理规划使用，为了对资源有效利用，增加双方收益，特将以下事宜函告贵单位。1.我单位愿以0.5元/平方米/天的价格承租贵单位的锅炉房，相关改造费用由我公司自行承担。2.原合同补充协议及锅炉房面积使用协议，均从2016年1月1日起执行。对此，六建物业于2015年9月25日《回函》。其中载明:1.特钢宿舍区“锅炉房”不在你方承租合同区域内，我公司近期没有出租该处房产的计划。2.你公司提出从2016年起计算房租的要求没有依据和道理。我公司认为应从2015年1月起计算房屋租金。如你公司再不认可这项基础条件，我公司不再与你公司进行继续签订补充协议的工作。

2015年10月20日，六建物业向怀仁前景发出《律师函》。该函载明:贵司承租租赁区域后，在未经六建物业的同意下，擅自对租赁区域进行了改造，新增房屋建筑面积1766.36平方米。《房屋租赁合同》第七章第2条约定，乙方如需增加设备或进行其它装修，须经甲方同意。现贵司新增房屋建筑面积的行为已经超出合理装饰范围，应取得六建物业的同意，贵司擅自新增房屋建筑面积的行为违反了《房屋租赁合同》的约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及《合同法》的规定，六建物业有权解除合同并要求赔偿损失。

2015年12月7日，六建集团向怀仁前景发出《合同解除通知函》。其中载明：贵司承租租赁区域后，违反合同约定，违反法律规定擅自新增地上建筑物，虽经我公司制止，贵司仍未停止相应违约、违法行为，贵司的行为已构成了合同解除的条件。现函告贵司，在本函送达之日起《房屋租赁合同》即解除，贵司应于2015年12月31日前将所有租赁区域交还给我公司。怀仁前景于2015年12月12日签收该通知。

2016年3月31日，六建物业将怀仁前景公司以房屋租赁合同为由诉至本院，提出以下诉讼请求：1.判令解除原、被告于2012年4月11日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告将石景山区古城大街西侧特殊钢厂东门内六建三工区内的1号院、2号院、3号院、4号院内所有租赁房屋包括自建房腾退并交付给六建物业；3.判令怀仁前景向六建物业支付违约金20000元；4.本案诉讼费由被告承担。2017年5月26日本院做出（2016）京0107民初2288号民事判决书，判决如下：一、解除北京六建集团有限责任公司物业管理分公司与北京怀仁前景工程技术有限公司于2012年4月11日签订的《房屋租赁合同》；二、北京怀仁前景工程技术有限公司于本判决生效后三个月之内将北京市石景山区古城大街西侧特殊钢厂东门内六建三工区内的1号院、2号院、3号院、4号院内所有租赁房屋包括自建房腾退并交付给北京六建集团有限责任公司物业管理分公司；三、驳回北京六建集团有限责任公司物业管理分公司的其他诉讼请求。

后怀仁前景不服该判决提起上诉，北京市第一中级人民法院于2017年10月16日做出（2017）京01民终5697号民事判决书，该院认为《房屋租赁合同》中约定的“对房屋进行装修改造”应当理解为“对房内合理的装修和设备的投入”，故怀仁前景未经六建物业同意，在租赁场地内进行扩建，六建物业有权利解除合同。怀仁前景与六建物业的《房屋租赁合同》已经于怀仁前景签收《合同解除通知函》之日即2015年12月12日解除。自合同解除之日至六建物业在一审法院起诉，该租赁关系的履行期限已经超过了六个月，双方未订立书面合同，怀仁前景与六建物业之间视为成立不定期租赁。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。六建物业起诉要求怀仁前景腾退涉案场地，已经包含了解除六建物业与怀仁前景之间的不定期租赁合同的意思表示。六建物业要求怀仁前景腾退涉案场地，于法有据，应予支持。故该院判决驳回上诉，维持原判。

本案审理过程中，怀仁前景主张房屋急需修缮且其修缮行为经过了相关部门及六建物业的准许，为此怀仁前景向本院提交了以下证据：（一）院内原有房屋照片若干，二被告认为怀仁前景系在明知租赁物状况的情况下订立的房屋租赁合同；（二）北京三茂建筑工程检测鉴定有限公司于2014年4月14日做出的房屋检测鉴定报告，二被告认为怀仁前景的装修及扩建均在该鉴定报告做出前，鉴定报告无证明力；（三）2014年5月4日的建筑工程施工许可证，所许可的工程名称为六建特钢基地装修改造工程，二被告认为怀仁前景的自建行为已经超出以上许可范围；（四）2014年4月3日六建集团出具的证明一份，其中载明六建集团同意怀仁前景对租赁物进行装修改造，二被告认可对怀仁前景的装修行为表示过同意，但未同意其进行扩建。为证明双方就扩建的协商过程，怀仁前景公司提交了录音文件一份，怀仁前景表示双方未最终达成一致意见。

庭审中，怀仁前景表示其主张的装修及自建均发生于2015年12月12日以前，六建物业表示不同意对怀仁前景的装修进行利用。怀仁前景向本院提交鉴定申请书，申请对装修及自建部分的损失价值进行鉴定。

怀仁前景称其在参加租赁物的承租招投标前，六建物业胁迫其购买了345000元的废旧物资方准许其参加招投标，故要求对方返还购买废旧物资费用345000元。怀仁前景提交了六建集团开具的收据2张，日期分别为2011年6月30日、2011年7月4日，费用名称分别为废旧物资、废旧行政用品，数额合计345000元。二被告认可收据的真实性，否认有胁迫行为。怀仁前景未就其主张的胁迫行为进行举证。

再查明：怀仁前景已向六建物业交纳保证金20000元，并已付清2017年3月31日前的房租。六建集团及六建物业反诉主张怀仁前景支付自2017年4月1日至房屋实际腾退之日的房屋租金及房屋占用费，支付标准按照合同约定的第六年的租金标准即每季度55125元。怀仁前景认可租赁物现仍由其占用做办公及员工宿舍使用，怀仁前景同意以上占用费计算标准，但仅同意支付租赁物断水断电之日前的费用。六建物业提交了六建物业2018年1月12日的告知书一份，内容大致为：2018年1月12日接到古城街道的通知，政府要求2018年1月16日对涉案租赁物区域进行断水断电。怀仁前景认可该告知书的真实性，双方均表示断水断电时间为2018年1月16日。

本案审理过程中，六建集团表示不定期租赁合同期间的租金及后续占用费均由六建物业主张并取得，并当庭将该债权转移事实告知怀仁前景。

本院认为：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。承租人未经出租人同意扩建发生的费用，由承租人负担。依据（2016）京0107民初2288号民事判决书、（2017）京01民终5697号民事判决书认定的事实，怀仁前景未经六建物业同意擅自在租赁场地内进行扩建导致合同解除，怀仁前景本案中提交的证据仅能证明其装修行为经过了六建物业的同意，不能证明其扩建行为经过了六建物业的同意，六建物业表示不同意继续利用怀仁前景的装饰装修，故本案中怀仁前景主张的装饰装修损失及扩建费用本院均不予支持。因本案中对装修损失及扩建费用无鉴定之必要，本院对怀仁前景提出的鉴定申请不予准许。

就怀仁前景主张的回收废旧物品的费用，因其未举证证实被告存在胁迫行为，对其该项主张本院不予支持。

就二反诉原告主张的房屋占用费及租金，经法院生效判决双方之间的房屋租赁合同解除，合同解除后怀仁前景仍占用房屋，六建集团作为房屋的权利人向怀仁前景主张房屋占用费于法有据，现六建集团表示不定期租赁合同期间的租金及后续占用费均由六建物业取得，并将该债权转移事实当庭告知怀仁前景，而双方就费用的给付标准达成一致意见，故本院认为怀仁前景应当自2017年4月1日起按照每季度55125元的标准向六建物业支付房屋占用费、租金，就怀仁前景主张停水停电一事，因六建物业于2016年即起诉其要求腾房且经法院判决支持，而怀仁前景在二审判决做出后仍占用房屋半年有余，六建物业虽称系基于政府要求于2018年1月6日停水停电，本院认为即便六建物业主动采取停水停电，亦应当认定为其对房屋的合理管理行为，怀仁前景在停水停电后仍拒不腾退，应当视为其对停水停电下的房屋状态的认可，故对其拒付停水停电后房屋占用费的主张本院不予支持。

综上所述,依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条之规定，判决如下：

一、北京怀仁前景工程技术有限公司于本判决生效后七日内给付北京六建集团有限责任公司物业管理分公司自2017年4月1日至房屋实际腾退之日的占用费、租金（按照每季度55125元计算）；

二、驳回北京怀仁前景工程技术有限公司全部诉讼请求；

三、驳回北京六建集团有限责任公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费60598元，由北京怀仁前景工程技术有限公司负担（已交纳30299元，剩余30299元于本判决生效后七日内交纳）。

反诉案件受理费4375元，由北京怀仁前景工程技术有限公司负担(北京六建集团有限责任公司物业管理分公司与北京六建集团有限责任公司已交纳，北京怀仁前景工程技术有限公司于本判决生效后七日内给付北京六建集团有限责任公司物业管理分公司与北京六建集团有限责任公司）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审　判　长　　刘丽媛

人民陪审员　　张丹茹

人民陪审员　　牛淑珍

二〇一八年五月二十四日

书　记　员　　毛　婧