天津市大天建筑工程有限公司、中国人民解放军32134部队房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

天津市第二中级人民法院

民事判决书

（2017）津02民终8367号

上诉人(原审被告)：天津市大天建筑工程有限公司，住所地天津市河东区红星路85号增8号。

法定代表人：***，总经理。

委托诉讼代理人：***，女，项目办主任。

委托诉讼代理人：吕家鹏，天津四方君汇律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：中国人民解放军32134部队，住所地天津市蓟州区渔阳镇仓上屯村1号。

主要负责人：章楠，旅长。

委托诉讼代理人：***，副旅长。

委托诉讼代理人：***，天津景松律师事务所律师。

上诉人天津市大天建筑工程有限公司（以下简称大天建筑）因与被上诉人中国人民解放军32134部队（以下简称32134部队）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2016）津0102民初5332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人大天建筑上诉请求：1、依法撤销一审判决第一、二、三、五项，判令被上诉人向上诉人支付转让费5027300元或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费及鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清。1、上诉人不同意一审法院对于自建设施有偿转让价值时点的确定。因为双方约定“合同终止后乙方将其租用的土地和房屋交给甲方，乙方自建的设施按当时的质量和市场价有偿转让给甲方”，上诉人认为应以2015年作为自建设施有偿转让价值确认的时点，而非一审法院认定的“建造时”为时点。2、不应扣除建造二层的费用，涉诉房屋二层系2000年建成，被上诉人此前就此并无异议，应认定其对建造该房屋的认可，不应扣除该费用。3、不应扣除装修部分价值。装修部分应属上诉人自建设施的一部分。4、转让费中不应扣除管理费、税费、规费、利润等，一审判决于法无据。5、对于13333元违约金上诉人不予认可，因为系被上诉人原因造成上诉人无法按时缴纳租金，不应承担违约责任。6、对于一审法院酌定50%的比例上诉人不予认可，应按照评估价格确定转让费用。

被上诉人32134部队辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉,维持原判。双方签订合同在20年前，上诉人签订该租赁合同的目的亦属自用，而非转让，应以其建造时造价为准，考虑折旧。二层小楼的问题，上诉人并未经被上诉人同意进行了建造，系违约，被上诉人不应承担该转让费。关于装修问题，系上诉人对设施的添附，且已经使用多年，应予扣除。对于50%的扣除，被上诉人同意一审法院的认定。

32134部队向一审法院起诉请求：1、要求被告给付2014年度、2015年度欠缴租金80000元及欠缴租金违约金471728元；2、从2015年合同到期至2017年欠缴租金1678148元；3、房屋二层自2010年建成至2015年合同到期租金2819808元；4、要求被告将租赁原告天津市河东区万东路房产及土地腾空返还原告，并恢复原状；5、追究被告私刻公章、伪造部队公文，私自建造二楼的责任。

大天公司提出反诉请求：1、判令原告支付被告转让费5027300元；2、本案诉讼费由原告承担。

一审法院认定事实：1995年8月19日，中国人民解放军51418部队作为甲方，被告作为乙方，签订《租赁合同》，约定“一、乙方租用甲方空闲荒地2.5亩，平房226平方米，……。二、租赁期限二十年，自1995年8月19日至2015年8月18日止，合同终止后乙方将租用的土地和房屋交给甲方，乙方自建的设施按当时的质量和市场价有偿转让给甲方。三、租金：每年四万元人民币，不再涨价。……四、乙方可在租用的土地上建造坚固平房，建成的平房归乙方所有，甲方不予干涉。……五、双方责任……3、因甲方出租的平房已超过使用年限（已使用30多年），属危房，乙方在租用期间如因改造不能保持原样和原质量，不属违约，甲方不予追究。……”上述合同现已到期，被告仍使用涉诉地块。庭审中，双方对腾退该地块均无异议。中国人民解放军51418部队编号曾变更为中国人民解放军66021部队，2017年4月，因部队调整，66021部队再次更改编号为32134部队。

一审法院认为，原、被告所订《租赁合同》期限已满，原告要求被告将涉诉地块及地上物交还，符合法律规定，被告亦同意，一审法院照准，但原告应给予被告搬离的合理期限，定为三十日为宜。关于原告本诉要求被告将地块恢复原状的意见，因双方约定为合同到期后原告受让被告相关财产，并无恢复原状的约定，因此，原告此主张不予支持。关于原告本诉主张的相关费用。一审法院认定被告应给付原告2014年8月19日-2015年8月18日租金40000元及违约金13333元，2015年8月19日至2017年11月8日土地使用费90000元。

关于反诉。1、关于建造时点：本案涉及租赁期限较长，被告在租赁地块上建设的地上物由于无建造手续、产权证照，不能按照正式房屋价值计算，且建造房屋所需费用的变化之巨大是双方二十余年前订立《租赁合同》时所不能预料的，因此，如果按照该条款，以2015年合同到期时的价值计算转让费，有违公平原则。2、应扣除项目费用的认定。结合鉴定机构的建议，考虑被告本身系建筑公司，其亦自认地上物系自行建设，因此，部分费用的支出与向社会雇请企业进行建设的费用有所简省亦属客观，一审法院结合鉴定机构意见，在费用中扣减管理费、税费、规费、利润等项费用。3、被告建造二层费用应否支持。双方合同第四条约定，被告“可在租用的土地上建造坚固平房”，因此，被告建造二层的费用，原告要求扣除属合理意见。综合以上两点，被告建筑费用支持1031089元。4、关于折旧问题。被告装修目的系为合同履行期间自用的舒适、美观，且双方约定合同终止后，被告将自建“设施”转让与原告，而装修系添附，不属“设施”范畴，现装修部分亦已使用多年，合同又已期满，故此，鉴定结论中的装修部分，一审法院不予支持。其次，被告建造地上物的目的同样为合同期内自用，考虑本案所涉地上物无相关证照，不属通常意义上法律保护的“房屋”的特点，一审法院支持被告建筑费用50%，计515545元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、二百三十五条、二百三十六条规定,判决如下：“一、本判决生效之日起三十日内，被告天津市大天建筑工程有限公司将占有使用原告中国人民解放军32134部队坐落于天津市河东区万东路2.5亩地块及地块院内地上物、附属设施等腾空，一并交还原告中国人民解放军32134部队；二、本判决生效之日起十日内，被告天津市大天建筑工程有限公司给付原告中国人民解放军32134部队2014年8月19日-2015年8月18日租金40000元及违约金13333元、2015年8月19日至2017年11月18日使用费90000元，合计143333元；三、本判决生效之日起十日内，原告中国人民解放军32134部队给付被告天津市大天建筑工程有限公司转让费515545元；四、驳回原告中国人民解放军32134部队其他诉讼请求；五、驳回被告天津市大天建筑工程有限公司其他反诉请求。如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费49540元，由原告中国人民解放军32134部队负担48054元，被告天津市大天建筑工程有限公司负担1486元。反诉案件受理费53800元，由原告中国人民解放军32134部队负担4304元，被告天津市大天建筑工程有限公司负担49496元。鉴定费140000元，由原告中国人民解放军32134部队负担70000元，被告天津市大天建筑工程有限公司负担70000元。”

本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案围绕房屋租赁合同解除后的腾退及补偿问题成讼。二审期间的争议焦点是：1、上诉人自建设施的补偿范围；2、上诉人自建设施有偿转让的价值计算时点；3、一审法院酌定转让费比例是否恰当；4、腾房时间及违约金应否给付。首先，双方于1995年签订的《租赁合同》中第四条约定，“乙方（即上诉人）可在租用的土地上建造坚固平房，……甲方（即被上诉人）协助乙方办理建造平房和围墙的有关手续”，说明双方均认可上诉人可在涉诉土地上建造平房。但上诉人自行于2000年加盖二层小楼，该行为并未经过被上诉人许可，上诉人对此亦未提交证据予以佐证，对上诉人此项主张本院不予支持；上诉人对于涉诉楼房的装修应系其自身出于使用目的的添附，被上诉人亦认可上诉人将相关装修进行拆除利用，本院对上诉人此项上诉主张不予支持。其次，双方在《租赁合同》第二条约定，“……合同终止后乙方将租用的土地和房屋交给甲方，己方自建的设施按当时的质量和市场价有偿转让给甲方”，上诉人主张该约定中的“当时”应系合同到期日即2015年8月18日的时点。考虑双方约定该项补偿的条款的目的在于对上诉人建造设施的行为进行保护，应以上诉人建造设施时的成本计算相应的转让费用。一审法院在评估报告中对于一些税费及利润进行了扣除，也是考虑上诉人本身建筑公司的性质，其认定并无不妥，应予维持。再次，由于上诉人并未就相关涉诉地上物向被上诉人提交相关手续进行报备，造成涉诉地上物本身不具备“房屋”的属性，上诉人对此负有责任，一审法院充分考虑该涉诉地上物的特殊性，酌定支持上诉人建造费用的50%，并无不妥，应予支持。最后，关于上诉人主张腾房时间过短及违约金一节，在一审及二审期间，双方对于腾房及租金的给付问题并无争议，结合双方关于租赁问题的协商过程，本院认为，双方自2015年合同到期后即就相关问题进行了协商，上诉人对腾房事宜及欠付租金及使用费情况均系明知，理应履行合同义务给付租金及使用费，并对腾迁事宜进行安排，一审充分考虑实际情况，所作裁判并无不妥，应予维持。

综上所述，上诉人的上诉请求，不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费24614元，由上诉人天津市大天建筑工程有限公司承担。

本判决为终审判决。

审判长包颖

审判员*珊

代理审判员***

二〇一七年十二月二十八日

书记员***