成都嘉润置业有限责任公司、某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）川01民终13841号

上诉人（原审原告）：成都嘉润置业有限责任公司。住所地：四川省成都市荷花池市场******。

法定代表人：陈先德，职务不详。

委托诉讼代理人：王艺璇，四川时代经纬律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，男，1974年6月6日出生，藏族，住四川省理县。

委托诉讼代理人：刘晓东，北京市高通（成都）律师事务所律师。

上诉人成都嘉润置业有限责任公司（以下简称嘉润公司）因与被上诉人***房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2020）川0181民初1333号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

嘉润公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持嘉润公司一审的全部诉讼请求。

事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.嘉润公司与***签订的《商品房买卖合同》上虽显示的签订时间是2007年12月25日，但根据合同原件上系统打印时间，实际双方签订时间为2015年6月26日，与案涉房屋网签备案时间相吻合。由此可知，***在2015年6月26日签订《房屋买卖合同》时，是有购买意向的，并非如一审认定的***长达八年时间未支付分文购房款的情况下，嘉润公司将案涉房屋备案到了***名下。

2.***并非明确表示是因为2008年5月12日地震不愿购买案涉房屋，而是因为5.12地震后房屋所在楼盘受到了不同程度的损伤，嘉润公司需要一定时间完成案涉房屋的修复以达到交房条件加之当下***也未缴纳房款，所以双方达成一致意见，把案涉房屋的买卖事宜推后。

二、一审法院运用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，当事人双方可以协商订立合同，也可以协商解除合同。本案中***未缴房款，嘉润公司也未对房屋进行交付的情况下，双方签订了退房协议，解除了原《商品房买卖合同》，该解除行为是当事人的合意行为，应当认定为有效，从而认定双方《商品房买卖合同》已解除，但是一审法院却引用成都市房管局《关于促进我市房地产市场平衡健康发展的若干措施》的地方性政府指导文件否定嘉润公司拥有的《合同法》所赋予的合同解除权，运用法律错误。

***辩称，***对一审法院认定的基本事实部分没有异议，但对一审法院适用的法律部分有异议，一审法院认定原购房合同合法有效，依据合同法93条或者94条都可以依法解除合同。同时，确认之诉是当事人之间民事法律关系是否存在的确认，本案中当事人协商一致解除合同不违反法律的规定，法院应予以确认。其次，一审法院提到的2016年11月6日成都市办公厅发布的文件在2020年的6月已经发布了新的文件，该文件的内容中涵盖了经人民法院生效裁判文书确认解除合同，合同无效或者终止履行的任一当事人可单方申请办理商品房买卖合同网签备案注销手续，因此亦不存在无法履行的情况。

嘉润公司向一审法院起诉请求：1、请求确认嘉润公司与***所签《商品房买卖合同》（合同编号：28-1-1-1）已解除；2、***配合嘉润公司在都江堰市房地产管理局办理案涉房屋的撤销备案登记手续（合同签约备案号：8XX0）。

一审法院认定事实：一、嘉润公司与***于2007年12月25日签订了《商品房买卖合同》（合同备案号为8XX0），约定***购买嘉润公司销售的位于都江堰市“青城两河山庄”住宅（商品房预售许可证号：760），并约定房屋价款为771036元。合同同时约定，付款方式为一次性付款。合同未约定付款时间。

二、合同签订后，***未向嘉润公司支付过购房款。嘉润公司于2015年6月29日将案涉房屋备案至***名下。案涉房屋未交付给***。

三、2019年1月14日，嘉润公司、***双方就案涉房屋签订了《退房协议》，载明因***未能在约定时间付清房款，双方协商一致解除合同并由***积极配合嘉润公司到都江堰市房地产管理局办理撤销备案手续，嘉润公司自愿放弃对***主张违约赔偿金。

一审诉讼中，嘉润公司、***均陈述嘉润公司起诉前确已与***协商好案涉房屋合同解除事宜，但嘉润公司到房管局办理相关手续时，房管局工作人员告知嘉润公司要解除备案需要法院的裁判文书或调解书才能办理，故双方到法院处理该案。另，***当庭陈述其与嘉润公司法定代表人系朋友关系。关于嘉润公司在***未支付分文购房款的情况下将案涉房屋备案至***名下的原因，嘉润公司陈述系管理不完善，加之嘉润公司急于出售房屋，出售的对象大多都是亲友、熟人。

一审法院认为，嘉润公司与***签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且嘉润公司具有商品房预售资格，该合同未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。诉讼中，双方亦对解除《商品房买卖合同》及办理案涉房屋解除备案手续事宜均不持异议，但因房管局需要法院出具裁判文书，故涉诉法院。对此，一审法院认为，首先，双方签订的商品房买卖合同明确约定，***应向嘉润公司一次性支付购房款771036元，但嘉润公司在***长达八年之久未支付分文购房款的情况下，于2015年6月29日将案涉房屋备案至***名下，与一般的交易习惯及常理不符，嘉润公司对此亦未作出合理解释。其次，虽***明确其系因2008年5.12地震而不愿再购买案涉房屋，但案涉购房合同签订于2007年，2008年地震后***既然已不愿再继续购买案涉房屋，嘉润公司却于地震八年后又将案涉房屋备案至***名下，与常理不符，双方对此亦未作出合理解释。再次，2016年10月1日，成都市人民政府办公厅转发了成都市房管局等部门《关于促进我市房地产市场平衡健康发展的若干措施》，其中第五条“加强商品房销售管理”规定：“严格商品房合同网签备案管理，严禁期房转让，商品房住房合同网签备案后，不予变更、注销”。故客观上，嘉润公司、***完成房屋撤销备案手续仍存在障碍，而撤销备案系解除房屋买卖合同的法律后果，故嘉润公司关于确认与***签订的《商品房买卖合同》已经解除及解除备案的诉讼请求，一审法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：驳回嘉润公司的诉讼请求。一审案件受理费5755元（已减半），由嘉润公司负担。

二审中，嘉润公司向本院提交成都市住建局关于印发《成都市商品房买卖合同网签备案办法》的通知一份，拟以此证明案涉合同可以解除备案。

***对嘉润公司提交的该证据予以认可。

本院审查认为；上述文件系成都市住建局发布，本院对真实性、合法性予以认可。但是，该证据与本案需审查的关键事实即***与嘉润公司之间是否建立了真实的买卖合同关系并无关联，故不能达到嘉润公司的证明目的。

经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。

二审另查明以下事实：

一、嘉润公司提交的并由***确认的《商品房买卖合同》载明，与***签署合同的时间为2007年12月25日。

二、嘉润公司向一审法院递交的《民事起诉状》的“事实与理由”部分载明：“2007年12月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》”；嘉润公司向本院递交的《上诉状》载明“实际双方签订时间为2015年6月26日，与案涉房屋网签备案时间相吻合”。

三、上述《商品房买卖合同》第一条“项目建设依据”中，载明“该国有土地使用证号为：都国用（2009）第××号”。

四、为查明相关案件事实，本院向都江堰市不动产登记中心查询都国用（2009）第××号国有土地使用证的相关情况。该中心向本院出具《土地登记卡》一份，在“土地权属来源证明文件类型、编号、日期”一栏中载明为“都国用2004第3951号”；都江堰市不动产登记中心向我院告知；都国用（2009）第××号国有土地使用证的领取时间为2009年1月14日中午12时许。

五、在一审法院2020年5月21日庭审中，***针对嘉润公司的起诉答辩称：“后由于2008.5.12发生地震，被告不愿意购买房屋，没有向原告缴纳房款”。

六、上述《商品房买卖合同》中，约定交房时间为“出卖人应当在2008年9月3日前向买受人交付该商品房”；在案涉《商品房买卖合同》，约定付款方式为“一次性付款”，“具体付款方式及期限的约定件附件五”，但附件五的内容显示为“×”。

七、上述《商品房买卖合同》中，约定的案涉房屋所在楼栋权属证明取得时间应为2012年1月30日前；在商品房销售依据的约定中，明确了该商品房为“现房”，所在楼栋房屋所有权证号为0XX3；在项目建设依据的约定中，明确了建设工程施工合同约定的竣工日期为2007年10月30日。

八、为查明相关案件事实，本院向都江堰市不动产登记中心查询案涉房屋所在楼栋房屋产权证书的办理时间、案涉房屋办理分户产权时间。查明以下事实：

1.2011年4月24日，嘉润公司向都江堰市房管局提交《申请》，载明“申请办理本公司发开的位于大观镇××号的青城两河山庄项目，共计57栋，面积32902.35㎡的房屋产权总证”。

2.案涉房屋于2012年1月17日办理分户登记，登记于嘉润公司名下。

九、上述《退房协议》中，载明“乙方（***）于2007年12月15日购买甲方（嘉润公司）开发的青城两河山庄项目……因乙方未能在约定时间付清房款，经双方协商一致……解除合同”。该协议由双方签字捺印。

十、一审庭审中，嘉润公司与***均确认案涉房屋未交付、***未付款项。

十一、一审庭审中，嘉润公司与***均表示，合同已解除、需要法院出具相关文书，房管局才能解除备案。双方就诉讼费已经协商好了，由原告（嘉润公司）承担。

十二、二审中，嘉润公司陈述：2015年的合同系补签，补签的合同是嘉润公司从备案系统上，根据备案系统上存在的合同，更改了买受人信息、房屋信息内容后签订，更改的信息与2007年签订购房合同时买受人和房屋信息一致。合同的格式条款的其他信息没有更改。

本院认为，嘉润公司以***未支付房款、双方已达成解除合同意思表示为由，向人民法院提起诉讼，请求确认案涉合同已解除、判决办理撤销案涉合同备案手续；其诉讼请求的依据，为双方签订了《商品房买卖合同》，现合同解除后应当发生的后果。但根据本案一审、二审查明的相关事实，本案审查的重点问题系双方是否具备买卖房屋的真实意思表示，就案涉房屋是否建立了真实的买卖合同关系。

第一，对该合同的订立时间予以审查。

1.嘉润公司对合同订立时间的陈述前后矛盾。

嘉润公司、***在一审中均确认合同在2008年5月12日地震发生之前签订，合同文本的尾部显示签订时间为2007年12月25日，《退房协议》也载明合同签订时间为2007年12月。嘉润公司、***在一审中的陈述可以契合。

但是，嘉润公司向本院提交的上诉状中，又变更其理由，认为签订时间为2015年6月26日。但在其上诉状中，又确认“因为5.12地震后房屋所在楼盘受到了不同程度的损伤，嘉润公司需要一定时间完成案涉房屋的修复以达到交房条件加之当下***也未缴纳房款，所以双方达成一致意见，把案涉房屋的买卖事宜推后”。嘉润公司二审在对其在一审确认的合同签订时间予以否认，但在上诉状中又对其在一审确认中的签订时间加以固定，对签订时间作出前后多次矛盾的陈述。假定如嘉润公司二审主张合同在2015年签订，但其二审理由又有因2008年地震房屋损伤、需要修复达到交付条件。此主张与理由明显不合逻辑。

同时，***在一审中陈述系因为2008年“5·12”地震，不愿意购买房屋，此理由与嘉润公司的一审主张契合、二审主张相悖。

2.合同确定的“项目建设依据”中国有土地使用权证的时间与签约时间不符。合同中，确定的建设依据之一都国用（2009）第××号证书在2009年由相关行政部门发放，但案涉合同签订的载明时间、一审中双方当事人确定的签订时间均为2007年12月25日。该证书在2009年方由行政机关发放，但双方在2007年的合同中即确认了该证书的证号，明显悖离常识。

第二，对合同的相关内容与当事人实际履行情况进行审查。

1.关于支付房款的约定。

合同中约定了付款金额，但未对支付时间予以确认。根据生活常识，出卖人最关注的权利应为何时能够收取对价，而案涉合同就付款时间不做约定，与一般合同约定存在巨大差异。在诉讼中，双方就何时应当支付款项均未作出一致陈述，但《退房协议》又载明“乙方未能在约定时间付清房款”。在诉讼中，嘉润公司未提交任何证据证明其向***催收、***也未提交任何证据证明因案涉房屋存在损坏故不愿购买房屋，故对双方就房款未支付的陈述原因不予采纳。

2.关于合同约定的房屋交付。

合同约定的房屋交付时间为2008年9月3日，而嘉润公司二审上诉所主张合同签订于2015年6月26日。假设双方签订合同的时间在2015年，则房屋交付时间在签订合同前7年，此种情况亦与常理不符。假设嘉润公司主张合同签订在2015年6月26日的事实成立，而***未行使收房权利，嘉润公司也未履行交房义务，此种情况亦与常理明显不符。

3.关于合同约定的初始登记、竣工日期。

按照双方在一审中的陈述，案涉合同签订于2007年12月。合同约定的竣工日期在2007年10月，初始登记的时间为2012年1月30日前。即根据双方一审确认的签订时间2007年时，房屋的初始登记尚未到办理期限，但合同中即确认了该商品房所在楼栋房屋所有权证号为0XX3。在本案中，本院查明案涉房屋所在楼栋系嘉润公司在2011年4月24日方申请办理楼栋权属证书，而双方在一审中明确的合同签订时间为2007年，约定了楼栋权属证书编号，而当时嘉润公司尚未申请办理楼栋权属证书。此合同内容与嘉润公司申请办理初始登记的时间不符。

4.关于双方对案涉房屋处置情况。

根据本案二审查明的事实，案涉房屋在2012年1月17日办理分户登记，登记在嘉润公司自身名下。而双方确认案涉合同签订于2007年，在2015年6月29日将案涉房屋备案至***名下，在2019年1月14日双方签订了《退房协议》。假设双方在2007年签订合同，在2012年房屋转移登记在嘉润公司时，该合同尚未解除，嘉润公司将房屋转移登记到自己名下与常理不符。而嘉润公司已将房屋转移登记在自己名下、且***未支付任何款项的情况下，嘉润公司又将买卖合同备案登记在***名下，双方并未对该系列行为作出合理解释。

第三，对双方当事人解除合同的行为进行审查。

嘉润公司、***已自行协商解除其主张存在的合同，则可自行处理相关后续事宜。其陈述系因行政机关对撤销合同备案的申请不予处理，故向法院提起诉讼。但本案中，双方签订合同的时间与当事人陈述存在矛盾、签订合同的时间与合同的建设依据相互矛盾、约定的初始登记办理时间与实际办理时间存在矛盾、约定的合同义务与当事人的实际履行相互矛盾。且在合同订立后，嘉润公司未按照约定交付房屋，***不主张收房，***未支付任何款项，嘉润公司也不催收，后双方迳行解除合同，但因其认为行政机关对其申请撤销合同备案行为不予处理，遂向人民法院起诉，并约定由原告嘉润公司承担诉讼费用，要求人民法院予以确认合同已解除，其目的为通过人民法院出具裁判文书突破行政机关对房地产市场的监管。

结合上述分析，嘉润公司并未准备实际交付房屋、不催促收取款项，***也不主张房屋交付、要求办理房屋产权。当事人对合同签订时间的陈述前后矛盾；合同的形式、内容与常理不符；双方当事人并未实际履行合同、且即便履行合同也存在如约定房屋交付时间与嘉润公司二审主张的签订时间冲突、房款给付时间不明等客观障碍。故本院认定，双方当事人之间并无真实的房屋买卖意思表示。

在此情况下，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”之规定，嘉润公司与***之间并非真实的买卖法律关系，其签订的《商品房买卖合同》应属无效。嘉润公司以双方建立了商品房买卖合同关系后已解除为由向法院提起诉讼，丧失诉权依据，本院不予采纳。

综上，原审判决认定事实清楚，程序合法。因二审查明新的事实故对于合同效力予以重新认定，但不影响一审判决结果，不属于一审法院错误判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费11510元，由成都嘉润置业有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　赵　锋

审判员　白福群

审判员　冯　璐

二〇二〇年十月十日

书记员　龙春光