苏州市姑苏区葑门街道南园村（居）民委员会与苏州源丰建设工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

苏州工业园区人民法院

民事判决书

（2016）苏0591民初4699号

原告：苏州市姑苏区葑门街道南园村（居）民委员会，组织机构代码K1210909-2，住所地苏州工业园区通园路209号。

负责人：沈建平，书记。

委托诉讼代理人：***，江苏名仁律师事务所律师。

被告：苏州源丰建设工程有限公司，组织机构代码73333806-8，住所地苏州市姑苏区创业园联青分园（吴中东路北侧）。

法定代表人：***，总经理。

委托诉讼代理人：***，北京市中***律师事务所上海分所律师。

委托诉讼代理人：***，北京市中***律师事务所上海分所律师。

原告苏州市姑苏区葑门街道南园村（居）民委员会(以下简称“葑门街道南园村委会”)与被告苏州源丰建设工程有限公司（以下简称“源丰建设公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案受理后，依法由审判员***适用简易程序独任审理。诉讼中，被告源丰建设公司于2016年8月15日提起反诉，并又于2016年11月11日向法院申请撤回反诉，本院口头裁定予以准许。原告葑门街道南园村委会的委托诉讼代理人***，被告源丰建设公司的法定代表人***及其委托诉讼代理人***（参加第一次）、***（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告葑门街道南园村委会向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2007年3月2日签订的《房屋租赁合同》，被告立即从租赁的厂房中迁出并向原告返还承租的厂房；2、判令被告向原告支付租金337397元及违约金13496元(租金及违约金暂计算至2016年5月31日)；3、判令被告向原告支付自合同解除之日至实际返还厂房之日止的占有使用费；4、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年3月2日，原告经涉案厂房的权利人苏州工业园区南新经济发展有限公司的同意与被告源丰建设公司签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将通园路209号1号的厂房出租给被告源丰建设公司，租赁面积为580.80平方米，租赁期限为10年（即自2007年4月1日至2017年3月31日止），租金标准为前两个年度为83635元/年，以后每年度为86144元/年。合同中还约定了先付租金后使用的原则，每年度的租金按季度即分四次付清，如被告拖欠租金超过两个月以上的，原告有权按欠付租金的百分之四的标准收取违约金，且原告有权解除租赁合同并收回厂房。租赁合同签订后，原告按约将租赁的厂房交付给了被告使用，但被告却自2012年7月1日起至今一直拖欠租金，截至2016年5月31日止，被告所拖欠的租金已高达337397元。原告为维护自身的合法权益，遂诉讼来院。

被告源丰建设公司辩称：第一，涉案的房屋并无相应的产权，且原告并非该房屋的权利人，因此涉案的租赁合同系无效的合同，原告的诉请缺乏事实依据；第二，原告将涉案厂房出租给被告后，此后其又将该厂房附近的房屋出租给了一家修车厂，该厂存在噪音等诸多问题，使得被告承租房屋用于生产经营的目的无法实现；第三，原告所主张的部分租金早已超过诉讼时效，不应予以支持。综上，被告认为应当驳回原告的全部诉讼请求。

本院经审理查明的事实如下：2007年3月2日，葑门街道南园村委会（出租方）与源丰建设公司（承租房）签订《房屋租赁合同》，合同约定葑门街道南园村委会将通园路209号1号厂房出租给源丰建设公司，租赁面积为580.8平方米，租赁期限为10年，自2007年4月1日起至2017年3月31日止。租金标准：第一年租金为83635元，第二年租金亦为83635元，第三年租金为86144元，租金从第三年起在前一年的基础上增加3%。租金支付方式：先付后用，每年分四次交清全年租金，累计二个月以上不交租金的，按百分之四收取违约金，且出租方有权解除租赁合同并收回出租的房屋。上述租赁合同签订后，葑门街道南园村委会即将涉案房屋交付给源丰建设公司使用，截止本案第二次庭审辩论终结前，涉案房屋仍由源丰建设公司在实际控制使用。庭审中，原、被告双方确认被告的租金支付至2012年6月30日止，此后的租金因双方存有争议目前尚未支付。

另查明：《房屋租赁合同》所约定的出租房屋为通园路209号1号厂房，原告葑门街道南园村委会称该厂房在建设工程规划许可证及土地使用证中的名称均为南园工业小区1#厂房，被告源丰建设公司称南园工业小区与通园路209号系同一地址。根据原告葑门街道南园村委会所提交的证据，2000年3月30日，苏州工业园区规划建设局就南园工业小区1#厂房项目向苏州市南园实业公司颁发了《建设工程规划许可证》，其建设规模为6567平米。2001年9月，苏州工业园区南新经济发展有限公司对于11046号地块获得了土地使用权的登记，庭审中，原、被告双方确认涉案的租赁房屋即建设在上述11046号地块之上。

2016年6月1日，苏州工业园区南新经济发展有限公司出具《情况说明》一份，其中载明：“2006年、2007年，我公司同意由苏州市沧浪区葑门街道南园村(居)民委员会(现名称为苏州市姑苏区葑门街道南园村(居)民委员会)与苏州源丰建设工程有限公司签订《房屋租赁合同》出租通园路209号内厂房，并收取租金。因苏州源丰建设工程有限公司严重拖欠租金，本公司同意由苏州市姑苏区葑门街道南园村(居)民委员会起诉苏州源丰建设工程有限公司至法院，主张并收取租金、违约金及房屋占用使用费、解除相应《房屋租赁合同》等。”

还查明：诉讼中，源丰建设公司为证明原告葑门街道南园村委会一方存在相应的违约情形，提交了如下证据：证据1、信访办的录音，证明原告无法办理竣工验收和消防验收手续也无法取得产权证导致双方就本案的争议无法解决;证据2、关于租赁物现场的外部环境照片一组，证明原告将租赁房屋的入口处租赁给了一家汽车维修厂，从而导致原租赁合同项下的租赁目的难以实现；证据3、房租收据一组，证明原告从未开具过租金发票仅以收据作为凭证；证据4、江苏省苏州工业园区人民检察院听取意见通知书，证明汽修厂的相关员工因涉嫌使用暴力破坏被告财物而被苏州公安局移送审查起诉进而证明原告将场地出租给汽修厂的行为严重损害了被告的应有权利；证据5、装修票据，证明被告前期的装修投入金额。葑门街道南园村委会对于上述证据的意见为：对于1证据，真实性不予认可，并认为该录音没有文字稿不符合录音证据的法定形式，证据的关联性亦不予认可；对于证据2，该照片无法确定拍摄时间，不能证明系原告将场地出租给汽修厂，也不能证明原告存在违约；对于证据3，被告未提交原件，无法确定其真实性，且原告系基于被告的要求才开具的收据而未开具发票；对于证据4，该证据的真实性没有异议，但关联性不认可，不能够证明原告将场地出租给其他人，更不能证明由于原告的行为导致了被告的损失；对于证据5，真实性无法确认，且涉案房屋并没有装修，且合同约定被告作为承租方要装修需提出申请并经出租方同意，被告所提交的票据中有一部分是2006年6月份到2007年5月份发生的，而本案所涉的租赁合同从2007年3月签订，上述票据显然是和本案无关，故对于该组证据的三性均不予认可。

上述事实，由《房屋租赁合同》、《情况说明》、国有土地证、建设工程规划许可证、照片、收据等及当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告葑门街道南园村委会与被告源丰建设公司就通园路209号1号厂房签订了《房屋租赁合同》一份，该合同依法成立、有效，双方应诚实信用地履行各自的合同权利义务。虽然被告源丰建设公司认为上述出租的房屋没有办理产权证书，进而导致租赁合同无效，但本院认为，根据原告葑门街道南园村委会提供的证据，涉案的房屋所附着的土地具有相应的土地证书且该房屋的建设单位已于2000年取得了建设工程规划许可证，且该房屋的建设单位苏州工业园区南新经济发展有限公司还出具书面材料对于葑门街道南园村委会出租行为予以认可，因此本案所涉的房屋租赁合同并无法律规定的无效情形，该合同系原、被告双方自愿签订合法有效。上述合同签订后，原告已依约将涉案的房屋交付给被告使用，被告应依照合同的约定向原告支付相应租金。

关于葑门街道南园村委会所提出的解除租赁合同的主张，根据双方租赁合同的约定，承租人累计二个月以上不交租金的，葑门街道南园村委会作为出租方有权解除合同并收回房屋，本案中源丰建设公司自2012年7月1日起至今的房租均未交纳，根据上述合同约定，葑门街道南园村委会有权单方解除房屋租赁合同，因葑门街道南园村委会所提交的证据并不足以证明其已在本案诉讼前明确表示解除租赁合同且将该解除通知有效送达给被告一方，又因原告葑门街道南园村委会在起诉时明确要求解除房屋租赁合同，故本院认为涉案的房屋租赁合同自本案副本送达被告之日即2016年6月27日解除，同时，被告源丰建设公司应将涉案租赁房屋依照合同约定返还给原告葑门街道南园村委会。另外，被告源丰建设公司应依照合同约定的标准支付在合同解除前所欠付的租金，该金额经核算为343868元（期间为：自2012年7月1日起至2016年6月27日止，原告主张按86144元/年的标准计算，该标准未超出合同约定，本院予以认可）。租赁合同解除后，由于截止本案第二次庭审之日被告源丰建设公司仍实际占用涉案的租赁房屋，故应支付相应的占有使用费，原告主张该部分费用标准参照原租赁合同中的租金标准（86144元/年）予以计算，该诉请符合合同的约定及法律规定，本院予以支持。

关于被告所提出的原告所主张的部分租金已经超过诉讼时效的主张，本院认为由于被告自2007年至今一直连续租用涉案的房屋，故本案中的出租方要求承租方给付租赁费用的诉讼时效，宜从最后一期租金的履行期限届满之日起计算，故对于被告提出的原告所主张的部分租金已经超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。

关于被告逾期支付租金的违约金，根据合同约定承租方逾期支付租金超过两个月的，按欠付金额的4%支付逾期违约金，本案中被告自2012年7月1日起即已开始欠付租金，现原告主张逾期违约金13496元，结合被告欠付的租金总额并经核算该违约金主张未超过合同约定，且不违反法律规定，本院对此予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、原告苏州市姑苏区葑门街道南园村（居）民委员会与被告苏州源丰建设工程有限公司于2007年3月2日签订的关于通园路209号1号房屋的《房屋租赁合同》于2016年6月27日解除；

二、被告苏州源丰建设工程有限公司于本判决生效之日起十五日内将涉案的通园路209号1号的房屋（合同约定的面积为580.80平方米）返还给原告苏州市姑苏区葑门街道南园村（居）民委员会；

三、被告苏州源丰建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市姑苏区葑门街道南园村（居）民委员会租金343868元及逾期违约金13496元；

四、被告苏州源丰建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市姑苏区葑门街道南园村（居）民委员会占有使用费（该占有使用费的计算方式为：按86144元/年，自2016年6月28日起计算至房屋实际返还之日止）；

五、驳回原告苏州市姑苏区葑门街道南园村（居）民委员会的其余诉讼请求。

上述款项如采用银行转账方式支付，请汇入原告指定的账户，或者汇入本院账户，开户名：苏州工业园区人民法院；开户银行：农业银行苏州斜塘支行；账号：10×××89。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费减半收取3281元，由原告苏州市姑苏区葑门街道南园村（居）民委员会自行负担281元，由被告苏州源丰建设工程有限公司负担3000元；反诉费6836元，由被告苏州源丰建设工程有限公司自行负担。上述款项均已由原告和被告分别预交，本院不再退还，经过核算被告苏州源丰建设工程有限公司还需向原告苏州市姑苏区葑门街道南园村（居）民委员会支付3000元，该款被告苏州源丰建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市姑苏区葑门街道南园村（居）民委员会。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。

审判员***

二〇一六年十一月二十九日

书记员裴启丽

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