安庆市皖宜顶管工程有限责任公司、安徽省绿安物业管理有限公司安庆分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

安徽省安庆市中级人民法院

民事案件判决书

（2019）皖08民终2866号

上诉人安庆市皖宜顶管工程有限责任公司因与被上诉人安徽省绿安物业管理有限公司安庆分公司物业服务合同纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2019）皖0802民初1895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人安庆市皖宜顶管工程有限责任公司的委托诉讼代理人陈磊，被上诉人安徽省绿安物业管理有限公司安庆分公司的委托诉讼代理人李本瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

安庆市皖宜顶管工程有限责任公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审审理程序错误。本案应将案涉房屋原业主叶劲松、苏凤仙追加为本案当事人或共同被告，以查明案涉物业费有无拖欠及拖欠的具体金额。二、原判适用法律错误。1、拍卖公告对本案双方当事人没有和拘束力，其自身也不具备司法、行政效力。即使上诉人未按拍卖合同约定履行，依据《合同法》第六十四条、第六十五条规定，其仅向拍卖人承担违约责任。被上诉人无权依据拍卖条款主张任何权利，人民法院也无权依据拍卖条款判决上诉人承担给付义务。2、原判引用的拍卖条款系免责条款，拍卖公告第七条的作用为限制或免除拍卖方的合同义务，部分强制要求竞拍人履行给付义务。上诉人作为房屋买受人无任何理由承担前任房主所欠的物业费。

安徽省绿安物业管理有限公司安庆分公司辩称，一、上诉人提供拍卖程序取得案涉房屋所有权，在拍卖公告、房产标的调查表中均列明了购买方需要承担房屋上存在的水、电、物业费等拖欠费用，上诉人在经书面告知房屋存在且需由上诉人承担物业费欠费的情况下，自愿签订拍卖合同，即自愿承担所欠的物业费，原业主所欠物业费已发生债务转移，被上诉人向上诉人索要欠费，即为债权人对债务转移的同意，至此债务转移成立，上诉人应当向被上诉人承担支付义务。二、本案欠费金额系按照物业服务合同约定的物业费单价、计算方式等计算得出的，结果合理、准确。请依法维持一审判决，驳回上诉人上诉请求。

安徽省绿安物业管理有限公司安庆分公司向一审法院起诉请求：1、请求被告支付原告物业费10164元（自2014年7月至2017年10月）；2、请求被告承担本次诉讼的诉讼费。

一审法院认定事实：2014年4月11日,原业主叶劲松、苏凤仙向原告购买了迎江世纪城启航社2幢12层7室、17房屋,7室面积为51.59平米、17室面积为58.85平米涉案房屋,并与原告签订《绿地世纪城1oft、饕界、启航社业主临时管理规约》,其中约定物业费标准为2.3元每平方米每月,即每月254.61元,并约定被告如逾期未付款,则按照日3‰向原告支付违约金。原告依约向上述二人履行了物业管理义务,但自2014年7月起,二人即不再向原告缴纳物业费，截止2017年10月共欠物业费10164元。后涉案房屋被安庆市宜秀区人民法院司法拍卖,本案被告于2017年11月17日竞买购得,司法拍卖公告第七条规定：拍品标的物过户登记手续由买受人自行办理,竞买人需详细咨询房屋过户的相关政策,过户风险自行承担。本次拍卖标的物过户的一切税费含买卖双方应缴的及可能影响其使用的水、电、物业等欠费均由买受人承担。但此笔欠费买受人即本案被告却不愿缴纳，原告便向本院提起诉讼。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与原业主签订《绿地世纪城1oft、饕界、启航社业主临时管理规约》系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，原业主应当按照协议约定及时缴纳物业服务费。后因经济纠纷，该房屋被安庆市宜秀区人民法院司法拍卖,司法拍卖公告第七条规定：拍品标的物过户登记手续由买受人自行办理,竞买人需详细咨询房屋过户的相关政策,过户风险自行承担。本次拍卖标的物过户的一切税费含买卖双方应缴的及可能影响其使用的水、电、物业等欠费均由买受人承担。在此情况下，被告参加竞买，即视为接受此规定，被告竞买成功，就应缴纳原业主对涉案房屋所欠的物业费10164元。 综上，本院对原告要求被告给付物业服务费10164元的诉讼请求予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：被告安庆市皖宜顶管工程有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告安徽省绿安物业管理有限公司安庆分公司支付物业服务费10164元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费54元，减半收取计27元（原告已预缴），由被告安庆市皖宜顶管工程有限责任公司负担。 本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人二审提交律师函与邮寄凭证各一份，证明目的：证明上诉人于2019年8月26日，委托律师函告被上诉人要求被上诉人履行供水供电义务，并表明根据法律规定不再履行前业主所欠物业费的事实。 被收入经质证后认为，对该证据真实性无异议，关联性有异议。该份律师函仅是上诉人自己对于事实部分的主观认识，并不能说明其不需要缴纳前业主所欠的物业费，并且在律师函的第三条明确表示，上诉人收到了被上诉人的对前业主所欠物业费的催要，表示被上诉人已经同意了上诉人承担该笔费用。 合议庭经评议认为，上述证据真实性双方无异议，对其真实性应予认定，对其证明目的，从该证据内容看，仅能够证明双方当事人就案涉的物业费进行过交涉，但因双方对于上诉人是否应支付原业主所欠物业费问题未达成一致，该证据与本案双方争议焦点缺乏关联性。 上诉人而申请复核被上诉人一审提交的向原业主的催费记录，认为该证据不能证明欠付的物业费的欠费金额。 被上诉人认为，被上诉人与原业主及上诉人签订的物业服务合同中，双方约定的物业费单价均为2.3元每平方米每月，即涉案房屋每月的物业费为254.61元，本案的欠费数额计算方式为物业费的每月应缴额乘已欠费时间，即2014年7月至2017年10月，计算结果为10164元。催要记录中数额与主张的数额不同，是因为催要的时间并非为2017年10月，所以即计算的金额只是到催要当日起。 合议庭经评议认为，该证据系被上诉人向案涉房屋原业主催缴物业费的通知，该证据显示的催缴金额与被上诉人提交的原业主缴费记录、催缴欠费律师函等证据显示的物业费金额计算方式相符，故上诉人申请复核该证据的目的不能成立。 二审经审理查明的事实与原判查明的事实一致，本院对原判查明的事实予以确认。

本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点：1、原审判决上诉人向被上诉人支付物业服务费10164元是否正确；2、上诉人主张本案应追加案涉房屋原业主参加诉讼理由能否成立。 关于争议焦点一。本案上诉人系通过拍卖方式取得案涉房产所有权，司法拍卖公告第七条规定：拍品标的物过户登记手续由买受人自行办理,竞买人需详细咨询房屋过户的相关政策,过户风险自行承担。本次拍卖标的物过户的一切税费含买卖双方应缴的及可能影响其使用的水、电、物业等欠费均由买受人承担。上诉人参加竞买并竞买成功，即视为接受此规定，原审法院判决上诉人支付原业主对涉案房屋所欠的物业费并无不当。上诉人主张依据《合同法》第六十四条、第六十五条规定，其仅向拍卖人承担违约责任。《合同法》第六十四条规定：“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。”第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”从上述法律规定看，上诉人作为拍卖合同的当事人，其未按约定向第三人（即本案被上诉人）履行债务，其因向拍卖人承担违约责任，但上述法律并未规定上诉人因此而免除其应履行的债务，故上诉人该节上诉理由不能成立。上诉人又称公告第七条仅系免责条款，但未举证证实，该上诉理由无事实及法律依据。 关于争议焦点二。上诉人主张本案应追加案涉房屋原业主参加诉讼，其的理由是为查明案涉物业费有无拖欠及拖欠的具体金额。一审中被上诉人提交了2014年7月前原业主缴费记录、被上诉人张贴的催费记录、催缴欠费律师函等证据，上述证据能够证明欠费的事实及欠费金额，故上诉人该主张不能成立。 综上所述，安庆市皖宜顶管工程有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费54元，由安庆市皖宜顶管工程有限责任公司负担。 本判决为终审判决。

审判长　　周大庆 审判员　　马　骥 审判员　　陈铜林

书记员　　储贻燕