某某、广州声华科技股份有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤01民终4104号 上诉人（原审被告）：***，男，1985年1月3日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。 被上诉人（原审原告）：广州声华科技股份有限公司，住所地广州高新技术产业开发区科学城科研路3号自编A5栋501、502房。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**绮，广东法全律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人广州声华科技股份有限公司（以下简称声华公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2021）粤0105民初22715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年2月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判；2.一二审诉讼费用由声华公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。***与声华公司双方签订的涉案租赁合同约定租赁期限为2016年5月20日至2019年5月19日，有声华公司提交的租赁合同可以证明。***在合同期满后就不再实际使用物业，也没有交过任何租金。声华公司提交的证据未能证明***在合同期满后曾与其沟通有关租金的减免、缴纳问题。***在一审中提交了案外人***作为涉案房屋实际使用人出具的《说明》，其承认其才是自租赁合同期满后的实际使用人，并对此债务承担责任。二、一审法院适用法律错误。上述《说明》能够证明涉案房屋实际使用人并非***，且***在一审开庭前提交了《追加被告申请书》，但一审法院未予采纳，而不予采纳的理由并未在一审判决中释明。***虽为广州市权柏网络科技有限公司的法定代表人，但涉案租赁合同的相对方并非广州市权柏网络科技有限公司。在***作为相对人的租赁合同期限届满且案外人***自认是涉案房屋的实际使用人的情况下，一审法院仍判决***承担责任，既不符合合同的相对性原则，也并非由实际使用人承担责任，没有法律依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审改判，支持***的全部上诉请求。 声华公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。理由如下：一、声华公司与***签订涉案租赁合同后，已将涉案房屋交付***使用，***称是用于广州市权柏网络科技有限公司的经营且该公司至今仍实际占用涉案房屋。交付后***已将涉案房屋门锁更换，钥匙至今由***保管，***在一审庭审中已全部承认上述事实，故声华公司与***已成立不定期租赁合同关系。二、一审法院已释明不追加***作为被告的理由，适用法律正确。一审庭审中对拒绝追加***作为被告给出了充分合法的理由，***也未就一审法院拒绝追加提出异议。三、***提出其已与案外人***协商退出合作经营广州市权柏网络科技有限公司的抗辩理由与本案租赁合同纠纷无关，也与事实不符。根据天眼查信息显示，***一直是广州市权柏网络科技有限公司唯一股东及法定代表人。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 声华公司于2021年8月23日向一审法院起诉请求：一、***从广州市海珠区南华东路草芳围2号亚誉商务公馆607房迁出，将房屋腾空交回给声华公司使用；二、***应支付由2019年6月1日至交楼之日止的房屋使用金（每月3859元，减去2020年2月减免的一个月租金及***2020年11月支付的2000元），其中2019年6月份的租金为4567元（***从2016年5月5日至2019年6月30日应付租金减去已付租金所得出的款项）；三、***支付欠交的涉案房屋的2020年11月至2021年8月的物业管理费（每月为401.184元）、2021年7月1日至2021年7月31日电费（单元电费63.3元及公用电费36.2元）、2021年7月8日至2021年8月8日期间的水费75.1元。 一审法院认定事实：房产地址位于海珠区南华东路草芳围2号自编150号607房的权属人是广东易高旅游发展有限公司（以下简称易高公司），占有房屋全部份额，建筑面积为50.148平方米；登记时间为2009年9月9日；使用性质为商业；等。 2010年3月9日，广州声华科技有限公司（买方）与易高公司（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方所售房屋位于广州市海珠区南华东路草芳围2号自编150号607房；等。 2010年9月1日，易高公司向广州声华科技有限公司出具涉案房屋的《收楼手续书》。 2016年5月4日，广州声华科技有限公司（出租人，甲方）与***（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区南华东路草芳围2号正誉商务公馆607房的房产出租给乙方作为办公用途使用，建筑面积50.148平方米；租赁期限自2016年5月5日至2019年5月4日；甲方给乙方15天（2016年5月5日-2016年5月19日）的装修期，装修期间免除租金；其中2016年5月20日至2017年5月19日每月租金为3500元；2017年5月20日至2018年5月19日每月租金为3675元；2018年5月20日至2019年5月19日每月租金为3859元；租金按月结算，从2016年5月起，乙方在每月的15日前结清下月租金；双方签订本合同当日乙方应向甲方支付保证金7000元和一个月的租金；租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按时迁出时，甲方应及时将保证金无息退还甲方；若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从中扣除相关费用；租赁期间，水电费、电话费、网络费、电视费、物业管理费、垃圾费等以及因乙方使用该房屋而产生的公共费用由乙方负责支付；乙方于租赁期满、解除合同或终止合同同时，应即时迁出并将自置家具、杂物等全部搬走，清理干净房屋，否则将视为乙方对余下物品放弃权利，由甲方全权处理，乙方不得有异议；乙方有下列情况行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，没收保证金，因此造成损失的，由乙方赔偿经济损失：1.未经甲方同意，擅自将该房屋转租，分租给他人使用或调换使用的；3.拖欠租金或相关费用或违约金、赔偿金超过一个月；等等。 2020年10月26日，广州声华科技有限公司申请变更名称为广州声华科技股份有限公司，广州市黄埔区市场监督管理局准予变更登记。 声华公司就其主张还提交了以下证据：1.物业缴费通知单；2.涉案房屋的现场照片（显示经营单位为“***技”）。***质证表示：对上述证据的真实性、合法性没有异议，关联性不予确认；从证据2的照片可知，本案物业实际使用人并非***，***对于声华公司所主张的租金的实际情况并不知情。 ***就其抗辩意见向一审法院提交以下证据：1.***于2021年10月21日出具的《说明》，内容为合同期满后，原承租人即本案***已实际变更为本人承租，并承租至今；本人愿意在查清事实的基础上，对具体拖欠的款项承担清偿责任，本案债务与***无关，***清偿后有权向本人追偿；2.***的身份证复印件。声华公司质证表示：对证据1《说明》的真实性、合法性、关联性不予认可，无论***与***是什么关系，与声华公司签订租赁合同的是***，而且截止至目前，涉案房屋一直是由***实际占有使用，而且也是***在2020年11月份向声华公司支付过2000元的租金。对证据2***的身份证复印件的真实性、合法性、关联性不能确认，因为声华公司也不认识***。 另查，国家企业信用信息公示系统显示：广州市权柏网络科技有限公司（以下简称权柏公司）的法定代表人为***。 一审诉讼中，声华公司、***一致确认：***向声华公司支付了租赁保证金7000元；签订租赁合同后，声华公司将房屋钥匙交付给***，***将大门的门锁更换了；租赁合同约定的租赁期限届满后，双方没有续签合同。声华公司表示：本案中要求解除双方的租赁合同；由于***拖欠租金超过一个月，按照合同约定，其有权没收保证金；其并没有代付第3项诉讼请求的款项。***表示：其退出涉案房屋时，没有将大门的钥匙交还给声华公司或物管；***已经没有再使用涉案房屋，但确认权柏公司仍然在涉案房屋内经营。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。声华公司与***签订的涉案租赁合同是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行义务。租赁合同约定的租赁期限届满后，***继续使用涉案房屋，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，声华公司可以随时解除合同。现声华公司要求解除合同并收回涉案房屋、***按原租金标准支付从2019年6月1日起房屋使用费（扣除2020年2月的租金3859元及2020年11月的2000元）的请求，合法有据，一审法院予以支持。***抗辩其不是本案的适格主体，并表示其在租赁期限届满后已经退出涉案房屋，但声华公司对此不予确认，且***自认其退出时并未将涉案房屋的大门钥匙交还给声华公司或者物业管理处，而又确认现涉案房屋由其作为法定代表人的权柏公司在经营，故***主张其已退出涉案房屋的事实，证据不足，一审法院不予确认。***以其退出涉案房屋，并非适格主体的意见，理据不足，一审法院不予采纳。声华公司要求***支付涉案房屋的物业管理费和水电费，但其并未代缴上述费用，故其要求***承担，理据不足，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百三十三条、第七百三十四条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2021年11月22日作出如下判决：一、解除声华公司与***就广州市海珠区南华东路草芳围2号正誉商务公馆607房签订的租赁合同。二、***在本判决生效之日起十日内向从广州市海珠区南华东路草芳围2号正誉商务公馆607房迁出，将房屋腾空交回给声华公司使用。三、***在本判决生效之日起十日内向声华公司支付从2019年6月1日至实际交还房屋之日止的房屋使用费（每月按3859元计算，其中2019年6月租金为4567元，总额需减去3859元和2000元）。四、驳回声华公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费128元，声华公司负担8元，***负担120元。 本院二审期间，双方均无新证据提交。 经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。 另查明，声华公司与***共同向本院提交一份说明，内容为声华公司与***确认***已于2022年3月31日将涉案房屋腾空交还给声华公司。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，根据***的上诉请求，结合双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点是：***应否承担涉案租赁合同的相关责任。对此，一审法院结合双方提交的证据情况和诉辩意见对事实进行分析认定并依法作出处理，理由阐述充分，本院予以认可。***主张其并非涉案房屋的实际使用人，应由实际使用人，即案外人***支付租金的抗辩，一审已详细论述，本院予以认可，不再赘述。本案二审过程中，声华公司与***均确认***已于2022年3月31日将涉案房屋腾空交还给声华公司。***作为涉案租赁合同关系中的承租人，在租赁合同期满后并未向出租人返还涉案房屋，理应向出租人声华公司支付租金至涉案房屋实际交还之日，即2022年3月31日。至于***与案外人***之间的权利义务，应另循法律途径解决。经计算，2019年6月1日至2022年3月31日止应支付的房屋租金为126055元（每月按原合同约定租金标准3859元计算，其中2019年6月租金为4567元，总额减去3859元和2000元）。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，鉴于二审出现新的事实，本院予以相应改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广州市海珠区人民法院（2021）粤0105民初22715号民事判决第一项； 二、撤销广州市海珠区人民法院（2021）粤0105民初22715号民事判决第二项、第四项； 三、变更广州市海珠区人民法院（2021）粤0105民初22715号民事判决第三项为：***在本判决生效之日起十日内向广州声华科技股份有限公司支付从2019年6月1日至2022年3月31日止的租金126055元； 四、驳回广州声华科技股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费2326元,由***负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　邓娟闰 审 判 员　谢　平 审 判 员　刘　卉 二〇二二年三月三十一日 法官助理　*** 书 记 员　黄　艳