北京三程通房屋拆迁有限公司等土地承包经营权合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民事判决书

（2021）京03民终10267号

上诉人（原审原告）：北京三程通房屋拆迁有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖镇怀丰路西侧雁栖工业开发区B区对面。

法定代表人：张胜利，总经理。

委托诉讼代理人：潘刚，广东华商（北京）律师事务所。

上诉人（原审被告）：李瑞，男，1946年1月8日出生，汉族，住北京市怀柔区。

委托诉讼代理人：姜秋石，北京市王玉梅律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张媛凤（李瑞之儿媳），1970年10月15日出生，汉族，住北京市怀柔区。

上诉人北京三程通房屋拆迁有限公司（以下简称三程通公司）因与上诉人李瑞土地承包经营权合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2020）京0116民初3369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

三程通公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持三程通公司一审全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由李瑞承担。事实与理由：一、原审法院认定“李瑞在租赁场地种植的树木”进而将全部树木拆迁款判归李瑞所有没有任何事实和法律依据。二、一审法院将建筑物拆迁款和装修、设备及附属物的补偿款按照50%的比例进行分配没有事实和法律依据。三、一审法院确认的50%的分配比例没有事实和法律依据。

李瑞辩称，1.三程通公司上诉状所述第一项地块问题，承包地是客观存在的，有相应的合同还有村委会收取承包费的凭证，三程通公司主观推断缺乏事实依据，与事实不符。2.在涉案的拆迁测绘图中一共有12处房屋，在测绘图中只有1号房和6号房在双方合作协议的5亩范围内，其余10处房屋都不在双方所签订的合作协议承包范围之内。三程通公司所主张超出双方协议5亩以外的房屋对应的拆迁利益缺乏合同依据和法律依据。一审中三程通公司认可2002年、2003年李瑞建房事实，根据现有证据证明1号和6号房屋虽然在双方合作协议5亩范围内，但是该两处房屋并非三程通公司建设，三程通公司无权主张利益。3.三程通公司主张适用的条例，与涉案的征收项目依据的客观事实和法律依据不符。案涉的是土地征收以及集体土地上房屋的拆迁，并不适用国有土地征收权益。4.与三程通公司有关的仅限于涉案双方在2003年签订的合作协议所确定的5亩范围内，在双方合作协议以外的由李瑞自行建设的房屋与三程通公司没有任何关系。三程通公司所建设的房屋在2008年111国道征收时就已经被拆除了。后续涉案的双方合作范围内再无三程通公司的投资和建设，所以三程通公司主张超出双方合作5亩范围以外的相关拆迁利益缺乏事实和法律依据，不应予以支持。

李瑞上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回三程通公司全部诉讼请求；2.三程通公司承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审认定事实不清，分割属于李瑞的拆迁补偿款项损害了李瑞的合法权益，请求二审法院支持李瑞的全部上诉请求。一、原审判决认定事实不清，房号1-12房屋除1与6之外其余10处均不在双方合作协议书约定范围内，不应成为本案诉争范围，与三程通公司无关，三程通公司无权向李瑞主张相应权益。二、原审判决认定事实不清，房号1、6均为李瑞投资建设，三程通公司无权向李瑞主张相关权益。三、原审判决认定事实不清，2020年拆迁涉及的设备附属物，多项至今仍未完全拆除，尚可判断地理位置不在双方合作协议约定5亩桃园范围内，三程通公司无权向李瑞主张相应权益。

三程通公司辩称，李瑞的上诉请求与事实不符，理由不能成立。一审法院在审理本案过程中对双方诉争的房屋和地块进行过现场勘查，有勘查笔录和照片。根据一审第一次开庭笔录第六页，法院向双方出示勘验笔录和照片，李瑞方表示认可，勘验的就是合作协议5亩地范围内。根据拆迁测绘报告显示，项目名称为怀柔雁栖小镇，拆迁测绘报告将诉争地块分为两个部分组成，LR-1\LR-2。LR-1建筑面积207.52平米，LR-2建筑面积568.25平方米。永久建筑物为1-12号，都是垂钓园所建，根据李瑞签署的地上物补偿协议书第一条第三项的记载，两个地块被搬迁房屋面积为794.04平方米，误差不足十平米，两个地块占地面积相加与怀柔科学城作出的059号北京市非住宅房屋及地上物搬迁估价报告完全一致，李瑞上诉所称双方诉争房屋不在承租范围内、在荒地范围内完全不能成立。李瑞在一审中提交的证据都是说双方争议的就是5亩地块上的东西，前后四次开庭答辩理由都是双方合同在2008年终止了，超过时效了。

三程通公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告支付原告被拆迁土地建筑物补偿款586 865.81元、搬家补助费28 426元、附属物补偿款706 297.08元、树木补偿款980 378元、空调移机费2700元，共计2 304 666.89元；2.本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2001年1月3日，雁栖镇北台上村经济合作社与李瑞签订果园承包合同（编号为22）。该果园为桃园，桃园占地5亩，东西长72.5米，南北长48米，承包期限自2000年1月1日至2015年12月31日止。

2001年1月3日，雁栖镇北台上村经济合作社与李瑞签订果园承包合同（编号为6）。该果园为苹果园，承包期限自2000年1月1日至2015年12月31日止。

2004年11月28日，怀柔区雁栖镇北台上村与李瑞签订荒地承包合同，将李瑞承包的苹果园东侧现有的东西长25米、南北长27.2米荒地一块发包给李瑞使用。承包期限为30年，自2001年11月28日至2034年11月28日止。

以上三块地块均为李瑞的承包地，其中合同编号为22的五亩果园在2002年4月20日雁栖镇北台上村委会利用果园（占地五亩）向怀柔规划局申请办理建设工程规划许可证申请，2002年5月22日经怀柔区规划局批准并出具编号为2002-怀规建字-×××9号的《建设工程规划许可证》，该建设规划许可证载明：建设项目餐饮用房，建设规模为121.6平方米。

2003年6月1日，李瑞与三程通公司签订三程通公司兆辉垂钓园合作协议书。合作协议书约定：由三程通公司与李瑞合作开发兆辉垂钓园，乙方提供五亩承包桃园作为经营场地，甲方投资建设经营场所，具体合作内容如下：一、经营管理。兆辉垂钓园是集垂钓、餐饮、采摘和住宿于一体的服务中心。由甲方负责经营管理，乙方不参与经营。兆辉垂钓园的一切建筑和设备，其产权归甲方所有。二、甲方双方合作期限暂定为十二年，即：自2003年1月至2015年1月。期满后甲方双方继续合作，续签合同。三、合作方式。1.甲方以投资控股，占100%股份。2.甲方每年付给乙方5000元。每年6月30日付清。3.兆辉垂钓园所占土地应缴纳承包费用，由甲方支付。

三程通公司缴纳了2006年1月至12月的租金5000元和2007年1月至12月的租金1万元。

2008年因国道111进行道路改建工程建设，对位于河防口-雁栖环岛段涉及到李瑞与北京三程通兆辉垂钓园协议租赁区部分地块进行拆迁，该拆迁协议最终由甲方北京市怀柔区市政管理委员会与何兆辉签署，约定由甲方补偿拆迁地上物补偿款417 765元，拆迁补助费169 890元，其中包括搬家补助费323.6㎡*25=8090元，停产停业补助费323.6㎡*500=161 800元。上述补偿款由何兆辉领取。何兆辉为三程通公司的原法定代表人。

2011年8月22日，北京市怀柔区雁栖镇北台上村村委会出具证明：2002-怀规建字-×××9房屋为合法建筑，同意将上述地址的已建房屋以自有方式供李瑞使用，房屋所有权属于李瑞个人所有，使用期限为长期。

2020年，包括涉案果园的李瑞的承包地因怀柔雁栖小镇土地一级开发项目而涉及搬迁，2020年8月28日李瑞与北京怀柔科学城建设发展有限公司签订地上物补偿协议书，由北京怀柔科学城建设发展有限公司补偿李瑞搬迁补偿补助款共计人民币3 863 882元。其中地上物补偿款3 822 380元，其中房屋重置成新价小计801 103元，装修、设备及附属物评估值小计954 824元，树木苗木评估值2 066 453元；搬迁补助费38 802元；移机费合计2700元。

三程通公司认为拆迁补偿款应为自己所有，该果园内的多间房屋及其他设施为其所建，该拆迁补偿应为三程通公司所有。建造的面积为568.52平方米，部分树木为其经营期间种植，园区内附属物是其经营期间所购置与建造，在2002年至2007年间，为了经营需要，经北京市怀柔区雁栖镇人民政府许可，合法建造了多间房屋及其他设施，并对其进行装修后，投入运营。

李瑞称，2001年左右，投资了15万元，在5亩果园西侧建房，并提供图纸，显示2002年果园内有1、2、3、4、6处房产地块，2003年有1、2、3、4、5、6处房产地块。在2002年-2007年间，为了经营需要，经北京市怀柔区雁栖镇人民政府许可，合法建造了多间房屋及其他设施，并对其进行装修。三程通公司兆辉垂钓园建的房屋已经在2008年的拆迁中获得了补偿，且2008年该公司已经搬离此果园，不在此地进行实际经营。

另，三程通公司请求追加北京怀柔科学城建发展有限公司为第三人，一审法院不予准许。

一审法院认为：本案中，双方的合作协议书，实际为土地承包经营权合同，双方签订了合作协议书约定了兆辉垂钓园的一切建筑和设备，其产权归甲方所有，虽然三程通公司在2008年之后并未举证证明缴纳每年5000元租金，且合作协议书已于2015年1月到期，在2020年遇到拆迁时，对于三程通公司在涉案土地建设的建筑物和装修、设备及附属物设施应和土地承包人李瑞共同分割，对于李瑞在租赁场地种植的树木的拆迁款均由土地承包人李瑞享有。拆迁协议书系针对李瑞三块土地的补偿，故对于三程通公司要求李瑞支付三程通公司被拆迁土地建筑物补偿款的诉讼请求，一审法院根据搬迁估价结果通知单载明的房号1-12的房屋重置成新价再按50%比例予以支持269 390.5元；对于三程通公司要求李瑞支付三程通公司搬家补助费的诉讼请求，一审法院以搬迁估价结果通知单载明的房号1-12的建筑面积再按50%比例为14

213元；对于三程通公司要求李瑞支付附属物补偿款的诉讼请求，因无法确认三程通公司承租的土地所涉及的装修、设备及附属物评估值，一审法院按照双方的房屋建筑面积的比例再按50%比例支持349 747.79元；对于三程通公司要求李瑞支付空调移机费的诉讼请求，一审法院按照房屋建筑面积比例再按50%比例支持989元；对于三程通公司要求李瑞支付树木补偿款的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，一审法院判决：一、李瑞于判决生效后十日内给付北京三程通房屋拆迁有限公司建筑物补偿款、搬家补助费、附属物补偿款和空调移机费共计634 340.29元；二、驳回北京三程通房屋拆迁有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李瑞提交证据1.证明一份，证明李瑞共计占用承包地4个地块，涉案合作协议中的1亩已被征收。证据2.证明一份，证明《拆迁测绘成果图》（LR-2）中除1和6号房屋以外其他房屋均建设在无协议开荒地1.46亩土地上，不在合作范围内，与三程通公司无关。证据3.2002、2007、2009、2017年航拍图，证明2002年期间《拆迁测绘成果图》（LR-2）中显示的1、4、5、6号房屋已建成，属于李瑞所有，与三程通公司无关。证据4. 证明一份，证明变压器位于协议开荒地1.02亩内，不在大寨田果园承包范围内，与三程通公司无关。证据5. 证明一份，证明与111国道连接的桥为村委会统一建设且不在大寨田果园承包范围内，与三程通公司无关。证据6.

证明一份，证明石凉亭（含石桌）系李瑞购买和安装，与三程通公司无关。证据7. 证明一份，证明机井位于李瑞承包苹果园4.6亩土地内，不在合作协议承包土地范围内，与三程通公司无关。证据8.低压电供电合同一份，证明2008年三程通公司获得拆迁补偿后撤离现场。三程通公司发表质证意见，认为村委会出具的证明不规范、不严谨，不符合证据规定的要求，不具有效力，且村委会与李瑞有利益关系；对航拍图的真实性、关联性、证明目的均不予认可；对低压电供电合同的关联性、证明目的不予认可，认可该复印件与证据原件一致。

本院二审期间，李瑞申请证人董雷红出庭作证，证明董雷红于2016年12月为李瑞安装了石凉亭。三程通公司发表质证意见，不认可该证人证言，认为石凉亭与本案没有关联性，双方系口头约定，没有其他证据佐证，不能单独作为定案证据。本院经询问，董雷红称其与李瑞未就此签订合同，系现金支付安装款，未产生转账记录。本院认为，该证人证言与本案无关，故不予采信。

本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以维持。

本院认为，本案争议焦点为一审判决关于诉争土地范围及补偿比例的认定是否正确。

对于诉争土地范围。李瑞认为一审法院认定合作协议书所涉土地范围错误，仅李瑞建设的1、6号房屋位于合作协议书所载土地范围内，其他房屋均位于一审法院遗漏查明的1.46亩荒地上，与本案无关。本案一审期间，一审法院对涉案地块进行了现场勘验，李瑞对勘验笔录亦予以认可。二审期间李瑞提出上述主张，但未提供充分证据予以证明，本院不予采信。

对于补偿比例的认定。本案一审期间，李瑞提供涉案果园图纸，并称2003年果园内有1-6处房产地块。2003年后，涉案果园由三程通公司承包使用，双方约定兆辉垂钓园的一切建筑和设备产权归三程通公司所有。本案二审期间，李瑞、三程通公司亦均认可拆迁土地上由三程通公司所建房屋、设备的拆迁补偿费用应归三程通公司所有。依据拆迁评估结果通知单，涉案土地上共存在12处房屋，故一审法院认定该12处房屋中的50%补偿款应归三程通公司所有并无不当，本院予以维持。三程通公司主张一审判决关于李瑞曾投资建房的事实认定错误，其应获得所有房屋的补偿款，但未提供证据予以证明，本院亦不予支持。

综上所述，李瑞、北京三程通房屋拆迁有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费29 977元，由北京三程通房屋拆迁有限公司负担19 833元（已交纳）；由李瑞负担10 144元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　全奕颖

审　　判　　员　　　潘　蓉

审　　判　　员　　　王　黎

二〇二一年九月三十日

法　官　助　理　　　张燕欣

书　　记　　员　　　田亚男