某某与成都市金晟祥置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

四川省都江堰市人民法院

民事判决书

(2018)川0181民初3464号

原告：***，男，1962年2月13日出生，汉族，住四川省遂宁市蓬溪县。

委托诉讼代理人：何锦，北京市中银（成都）律师事务所律师。

被告：成都市金晟祥置业有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市永安大道南2段**号。

法定代表人：***，公司经理。

委托诉讼代理人：***（公司员工），女，1975年4月3日出生，汉族，住四川省阆中市。

委托诉讼代理人：**（公司员工），女，1985年5月10日出生，汉族，住四川省都江堰市。

第三人：易桂林，男，1976年8月6日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。

第三人：青海鑫瑞建设工程有限公司。住所地：青海省西宁市城西区胜利路**号申宝大厦****室。

法定代表人：***，总经理。

委托诉讼代理人：**，江苏锡海律师事务所律师。

原告***与被告成都市金晟祥置业有限公司（以下简称“金晟祥公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月23日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告***及其诉讼代理人何锦到庭，被告金晟祥公司诉讼代理人***、**到庭，第三人易桂林到庭，第三人青海鑫瑞建设工程有限公司（以下简称“鑫瑞公司”）委托诉讼代理人**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求如下：1、依法确认双方签订的“河曲佳苑”商品房买卖合同合法有效[a1]；2、依法判令金晟祥公司办理购房网签备案及过户手续；3、本案诉讼费由金晟祥公司承担。事实和理由：2016年5月5日，***与金晟祥公司签订了一份《“河曲佳苑”商品房买卖（预售）合同》（以下简称“预售合同”），约定***购买金晟祥公司开发的位于都江堰市永安大道南二段29号2-2-2-5号商品房一套，建筑面积98.98平方米，销售价格3640元/平方米，房款360141元，用易桂林工程款抵扣房款。金晟祥公司于合同签订当日出具编号为00010381收据一张。后双方办理了房屋验收交接手续并领取了钥匙。由于单元门统一调整，本案涉诉房屋房号改为2-1-2-3，但金晟祥公司至今未办理房屋备案手续及房权证。为维护合法权益，***诉至法院以支持其诉请为盼。

金晟祥公司辩称，其一、双方的买卖合同签订于2016年5月5日，而商品房预售许可证下发时间是2016年5月19日，按照法律规定，在未取得预售证而销售房屋是无效的。其二、金晟祥公司未收到***的房款，且***也一直未主动配合办理过户事宜。其三、由于***与***就《借款偿还抵偿协议书》产生纠纷并诉至法院，按易桂林通知，金晟祥公司停止办理涉诉房屋的产权过户手续。其四、金晟祥公司与鑫瑞公司签订工程合同，协商上写的是抵扣鑫瑞公司工程款而非易桂林。

第三人易桂林辩称，***所说属实。其欠***200多万，为了归还借款，***找到金晟祥公司和鑫瑞公司协商，三方同意用金晟祥公司、鑫瑞公司欠易桂林的工程款来抵扣***持有的债权，并以交付由金晟祥公司开发的包括本案涉诉房屋在内的七套商品房的方式予以履行，后金晟祥公司出具了合同及房款收据。

第三人鑫瑞公司辩称，其与***并不存在任何债权债务关系，且涉诉房屋不是鑫瑞公司资产，鑫瑞公司主体不适格，房屋买卖合同因违法而无效。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。***向本院提交如下证据：1、双方身份证复印件、户口簿复印件，拟证明双方诉讼主体适格；2、《预售合同》，拟证明双方法律关系；3、《收据》，拟证明金晟祥公司出具了房款收据；4、《房屋验收交接单》，拟证明金晟祥公司实际交付了涉诉房屋；5、《领条》，拟证明金晟祥公司欠易桂林工程款340万元，并将其转让给他的另一债权人，即***和案外人***；6、《借款偿还抵押协议书》，拟证明***与易桂林达成以协议，约定将金晟祥公司欠易桂林的工程款抵偿涉诉房屋的房款；7、《说明》，拟证明债权转让的事实；8、《买受人信息变更情况说明》，拟证明***按金晟祥公司提供的格式文本出具情况说明；9、《购房情况明细表》，拟证明金晟祥公司交付了包括本案涉诉房屋在内的五套房；10、***发的函告及裁定书，拟证明其已将确认《借款偿还抵押协议书》无效的诉讼作撤诉处理。金晟祥公司认可***提交的第1、2、3、8、9、10组证据，易桂林认可所有证据，鑫瑞公司认可第1、8、10组证据。

金晟祥公司向本院提交的证据为：1、商品房预售许可证，拟证明取得预售证的时间为2016年5月19日；2、函告、律师函、委托书，拟证明易桂林要求停止办理案涉房屋产权；3、买受人信息变更证明原件，拟证明已办理了工程款可以抵扣的两套房屋产权证；4、裁定书，拟证明易桂林撤回起诉，并办理了两套房屋的产权；5、支付工程款明细，拟证明在纠纷过程中一直在向鑫瑞公司支付工程款。***认可上述证据的第1、3组，其余证据不予认可。易桂林认可第2、4组证据，鑫瑞公司认可第1、3、5组证据。

易桂林提交如下证据：1、2014年1月6日保证金，拟证明有金晟祥公司及鑫瑞公司的公章；2、财务明细，拟证明于2016年5月用易桂林工程款抵扣***的房款；3、与案外人***诉讼判决书，拟证明案涉房屋已经没有纠纷；4、与金晟祥公司、鑫瑞公司建筑合同纠纷诉讼判决书，拟证明抵款情况早已完善。***认可上述所有证据，金晟祥公司认可第1组证据，鑫瑞公司认可第3、4组证据。

鑫瑞公司提交如下证据：民事判决书，拟证明易桂林借款同鑫瑞公司没有关系。***、金晟祥公司与***均认为此证据与本案无关。

本院对***提交第1、2、3、5组证据，金晟祥公司提交的第1组证据以及易桂林提交的第3组证据的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证，对其他证据的关联性不予认可。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月9日金晟祥公司作为开发商，向鑫瑞公司发出中标通知书，由其承包河***小区建设工程。后鑫瑞公司又将部分项目交由易桂林分包，部分工程款未支付。易桂林在承包工程期间因资金周转需要向***借款。2016年5月5日，作为售房人（甲方）的金晟祥公司与作为购房人（乙方）的***签订《预售合同》，双方约定，乙方购买甲方的位于都江堰市永安大道南二段29号编号为2-2-2-5的房屋，其建筑面积3640元/平方米，房款共计360141.6元（大写：叁拾陆万零壹佰肆拾壹元陆角整），该房款用易桂林工程款抵交。在2016年5月5日，金晟祥公司向***出具收据一份（00010381），载明其收到***支付的房款360141.6元，后期费用31443.77元，合计391585.37元，并注明此房款系由易桂林工程款抵扣。另查明，涉诉房屋在合同签订之后已交付使用。

本院认为，金晟祥公司提出因易桂林与***之间的债权转让协议《借款偿还抵押协议书》上未有其签字，故该债权转移与之无关，但结合其在庭审中对《预售合同》无任何异议，出具的房款收据中也明确了是以易桂林工程款抵扣的形式支付房款等事实，视为金晟祥公司知晓并同意易桂林与***之间的债权转让。关于金晟祥公司提出的在签订《预售合同》时其尚未取得预售许可证故双方合同应无效，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，本院认为，《预售合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，且不存在合同无效的其他情形，故该合同有效。

关于***提出的要求金晟祥公司为其办理购房网签备案及过户手续的诉讼请求，依照《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（成发办〔2018〕17号）第三条“在我市其他区（市）县新购买商品住房或二手房的，购房人应具有本市户籍，或非本市户籍但在本市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上”之规定，***不具备成都市户籍，且在庭审中亦未提出能证明其在本市有稳定就业、连续缴纳社保12个月以上的证据，[a2]故***不具备购房资格，本院驳回其提出的要求金晟祥公司办理购房网签备案及过户手续的诉讼请求。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第八十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，判决如下：

一、确认原告***与被告成都市金晟祥置业有限公司签订的《“河曲佳苑”商品房买卖（预售）合同》有效。

二、驳回原告***的其他诉讼请求。

本案案件受理费7174元，减半收取3587元，由被告成都市金晟祥置业有限公司承担[a3]。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审判员***

二〇一八年十二月七日

法官助理*娟

书记员****

[a1]庭审笔录中未核实其是否解除合同并依法赔偿损失。

[a2]庭审笔录中(P9）对询问的是否购买社保，当事人未正面回答。

[a3]请确认。