某某、枣庄力源电力工程集团有限公司等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

山东省枣庄市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）鲁04民终1018号

上诉人（原审原告）：**，女，1985年8月24日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。

委托诉讼代理人（系**之母）：张萍，女，1960年12月28日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。

委托诉讼代理人：李纬华，山东信雅律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：枣庄力源电力工程集团有限公司，住所地山东省枣庄市高新区泰山北路3177号，统一社会信用代码：9137040016444277XA。

法定代表人：陈宁，董事长。

委托诉讼代理人：徐斌，山东龙头律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘尚，山东龙头律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：山东昂立房地产集团有限公司，住所地山东省枣庄高新区长白山路西侧，统一社会信用代码：91370400779711411T。

法定代表人：王赞林，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：王伟，男，该公司员工。

上诉人**因与被上诉人枣庄力源电力工程集团有限公司（以下简称力源公司）、山东昂立房地产集团有限公司（以下简称昂立公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2022）鲁0403民初146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

**上诉请求：1.撤销（2022）鲁0403民初146号民事判决，依法改判支持**的一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由力源公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。具体理由如下：一、力源公司与昂立公司签订的《团购房屋协议》实为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。1、力源公司与昂立公司签订的《团购房屋协议》主要内容符合《商品房销售管理办法》第十六条关于商品房买卖合同的规定。2014年8月14日，昂立公司（甲方）与力源公司下属全资子公司枣庄力源电力置业有限公司（乙方）签订《来泉山庄合作开发项目补充协议》一份。该协议约定：“四、截止2014年7月20日，上述约定甲方合计共需向乙方支付人民币7412.56万元。双方同意：甲方以开发的来泉山庄一、二期部分商品住宅抵帐还款；乙方以上述确认款项作为购房订金，团购来泉山庄一、二期部分商品住宅具体方案以双方签订协议为准。”2014年11月26日，昂立公司（甲方）与力源公司（乙方）签订《团购房屋协议》一份。该协议约定：“第三条团购房屋数量及面积：3-1团购房屋数量：乙方团购甲方开发的来泉山庄二期7、8号楼共计28套复式[含车库]、建筑面积约6652平方米（以房产证确权面积为最终结算面积，顶层阁楼甲方赠送给乙方）的住宅商品房（见附件一，团购房源表）。3-2团购房屋方式：甲方按乙方提供的购房者名单（包括楼号、楼层、单元号、面积、户型等唯一确定信息）为其办理正常购房手续、开具购房款发票及办理房产证（注：购房者在本协议中指购买乙方团购房屋的购买者，以下简称购房者）。第五条付款方式：5-1依据甲、乙等各方在2014年11月20日签订的《协议》，乙方以合计人民币4000万元债权转为支付给甲方的购房款，其中人民币800万元作为定金，剩余人民币3200万元作为预付款。甲乙双方一致确认签订本协议之日，视为乙方将人民币4000万元购房款全部支付给甲方。5-2乙方向甲方以人民币4000万元债权所作的购房定金和预付款，乙方按甲方实际交房面积转为相应的购房款。房屋总价款最终结算超出部分，双方另行协商。5-3甲方与购房者签订《商品房买卖合同》时向每个购房者开具购房款发票。第八条双方共同责任和义务。8-1乙方购买的房屋，经过审批的规划设计方案，在实施过程中甲方不得变更。8-4除本合同及其附件另有规定者除外，乙方的购房者在购房及使用期间享有和其他购房权利人同等权利和地位。8-5-4甲方不得随意变更乙方所团购的经规划局批准的商品房楼盘控制性规划平面图。8-5-6甲方负责与购房者签订商品房买卖合同，并报产权登记机关备案，为购房者办理房产证。8-5-7甲方承担乙方团购房屋建筑质量的法律责任和经济责任。8-6-1乙方负责签订本团购房屋合同。8-6-2乙方配合甲方与购房者签订商品房买卖合同。”同时，该协议对商品房的销售方式（第五条5-1款）、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间（第四条4-1款、第五条5-1款）、交付使用条件及日期（第六条6-1款）、装饰、设备标准承诺（第六条6-2款）、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任（第四条4-2款）、公共配套建筑的产权归属（第七条）、面积差异的处理方式（第五条5-2款）、办理产权登记有关事宜（第六条6-3款）、解决争议的方法（第十一条）、违约责任（第九条）等内容进行约定。**认为，案涉《团购房屋协议》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。2、力源公司已将4000万元购房款全部支付给昂立公司。通过案涉《来泉山庄合作开发项目补充协议》及《团购房屋协议》可知，昂立公司通过“以房抵债”已将涉案房屋在内的房屋交付给力源公司，且力源公司已在2014年11月26日将人民币4000万元购房款全部支付给力源公司。抵债房屋的处置权、销售权等早已转移至力源公司，并由力源公司对外与购房者协商确定销售政策、收款金额等事宜。昂立公司欠力源公司债务较多，力源公司与昂立公司经协商一致终止来泉山庄合作开发项目合作关系，继而建立商品房买卖合同关系，通过“力源公司以债权作为房款支付给昂立公司、昂立公司将其开发所有的商品房出售给力源公司”的方式实现双方权利义务平衡。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定。因此，力源公司与昂立公司签订的《团购房屋协议》应当认定为商品房买卖合同。3、昂立公司已向力源公司交付房屋。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。如前所述，力源公司与昂立公司签订“团购协议”，实为商品房买卖合同签订后，力源公司已向昂立公司支付全部房款。同时明确，力源公司单独向购房者收取房款。从《团购房屋协议》内容看，并无违反法律、法规强制性规定，当事人意思表示真实、自愿，故该合同应认定为有效，且力源公司已对案涉全部商品房进行了转移占有。综上，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。因此，力源公司与昂立公司签订的相关协议实际上属于商品房买卖合同。二、**以购房者的身份成为《团购房屋协议》的一方当事人。《中华人民共和国民法典》第五百五十五条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。1、力源公司向**转让7号楼4单元201户的合同权利及义务。如前所述，按照力源公司与昂立公司的约定，力源公司与昂立公司确认的购房者在购房及使用期间享有和其他购房权利人同等权利和地位。**通过与力源公司签订《来泉山庄购房诚意金缴纳确认书》、《关于来泉山庄二期高层（#27楼）、复式房（#7、#8楼）购房诚意金的说明》的行为，表明其实际已受让了力源公司在该《团购房屋协议》中7号楼4单元201户的权利与义务，依法享有购房者的权利。2、**作为购房者已与昂立公司形成房屋买卖合同关系。从《团购房屋协议》、《来泉山庄购房诚意金缴纳确认书》、《购房诚意金的说明》内容看，相关约定并无违反法律、法规强制性规定，当事人意思表示真实、自愿，力源公司已确认**是案涉房屋的购房者。为此，**按约定向力源公司缴纳10万元现金，力源公司应当履行相关约定义务。三、力源公司应当履行通知义务，昂立公司无权拒绝与**签订商品房买卖合同。1、力源公司在《来泉山庄购房诚意金缴纳确认书》中对**明确做出总价承诺。《商品房销售管理办法》第十八条规定：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价；第十九条规定：按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。力源公司与**所签订的《来泉山庄购房诚意金缴纳确认书》载明：来泉山庄二期复式住宅7号楼4单元201户（含GC16号车库）合同总价款为145.5002万元（含车库款）。涉案房屋2015年前就早已封顶，之后房屋的大小、结构等没有变化，力源公司对房屋内部结构、层高、大小等情况一目了然。力源公司销售人员带领**去涉案房屋现场看房、实地勘察后，双方才签订《购房诚意金缴纳确认书》、《购房诚意金的说明》。这更加充分证明：该涉案房屋力源公司实际是按“套”承诺让**购得。测量面积后来有变是正常的，但是面积再变也不能改变承诺完的“总价”。力源公司在房子已盖好多年、需要如何收款且实际已取得房屋处置权等事宜均清晰的情况下，在2017年5月做出的房款总价（含车库款）承诺明显是其真实意思表示。结合当时力源公司的复式房销售情况不佳、房产市场销售一直存在整体打包折扣优惠情况，完全可以理解为力源公司对涉案房屋（含车库）总价款做出一口价优惠约定。且庭审已查明，《团购房屋协议》约定了阁楼属于房屋赠送部分（昂立公司也在一审中再次确认阁楼已赠送）。这实质上确认了力源公司负责以承诺的总金额让**购得该套住宅（含车库），并由力源公司协调昂立公司（开发商）配合办理网签等手续。昂立公司对此是认可的。因此，这个总价未经**同意，力源公司无权改变，也不能以任何事由对抗**。2、力源公司应当履行通知义务，昂立公司实际上也无权拒绝与**签订商品房买卖合同。《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。一审庭审中昂立公司明确表示在是否与**签订合同问题上听从力源公司“安排”，且“根据力源公司的指示为购房者办理合同等手续”。力源公司以房屋面积变更为由拒不履行协助**与昂立公司签订商品房买卖合同没有事实依据。其理由与“庭审已查明的《团购房屋协议》约定顶层阁楼赠送、昂立公司也在一审中再次确认阁楼已赠送”等实际情况矛盾。同时，上述材料可以证明原判决书中“第三人与被告约定的阁楼价格已发生改变”的论述也与实际不符。因此，由于案涉《团购房屋协议》具备商品房买卖合同的主要内容，并且昂立公司已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。**通过签订《购房诚意金缴纳确认书》、《购房诚意金的说明》取得《团购房屋协议》中7号楼4单元201户的合同权利，力源公司与昂立公司已确认**为购房者。力源公司与**确认合同总价款后，依约收取了**支付款项。涉案房屋早已具备上房、网签条件，依法应当由力源公司继续履行合同义务，并安排昂立公司就来泉山庄二期7号楼4单元201户住宅（含GC16号车库）与**签订商品房买卖合同。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院在查清事实的基础上，依法支持**的上诉请求。

力源公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，**的上诉观点没有事实及法律依据，且**的诉请不具有可执行性，请求二审法院驳回**的上诉请求。

昂立公司辩称，昂立公司一直愿意配合**和力源公司签订购房合同，但**是否对房屋的实际面积要经过规划部门进行测绘，方可签订购房合同。

**向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告与第三人就来泉山庄二期7号楼4单元201户住宅（含GC16号车库）签订商品房买卖合同；2.诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2010年7月4日，昂立公司与力源公司合作开发来泉山庄房地产项目。2014年8月14日，双方签订《来泉山庄计合作开发项目补充协议》，约定由昂立公司用其开发的来泉山庄一、二期部分商品住宅折价抵偿应向力源公司支付的款项。2014年11月26日，昂立公司与力源公司签订《团购房屋协议》，约定由力源公司团购昂立公司开发的来泉山庄二期7、8号楼复式房（含车库，以房产证确权面积为最终结算面积，顶层阁楼昂立公司给力源公司），并由昂立公司按照力源公司提供的购房者名单为其办理正常购房手续、开具购房款发票及办理房产证。

2017年5月19日，案外人刘洋通过建设银行向力源公司支付房款100000元。

2017年5月27日，力源公司向案外人刘洋出示《关于来泉山庄二期高层（#27楼）、复式房（#7、#8楼）购房诚意金的说明》，注明在具备条件时，由其公司协调昂立公司为认购人办理签订合同及上房手续，案外人刘洋在认购人处签字。

2017年5月31日，力源公司向案外人刘洋出具《来泉山庄购房诚意金缴纳确认书》，注明收到案外人刘洋交来的来泉山庄二期7-4-201号复式房购房诚意金10万元，并注明了面积为200.82平方米、总价1455002元（含车库款）。

2020年7月18日，昂立公司与力源公司又签订《关于来泉山庄团购房的补充协议》，昂立公司承诺在7月30日前就来泉山庄二期复式7、8号楼完成开票、网签和备案。

2021年4月26日，经力源公司同意，刘洋将其上述购房的权利与义务转让给**。

一审法院认为，《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房买卖合同应当具备当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房销售方式、商品房价款和付款方式、时间以及办理产权登记、解决争议的方法等内容。在实践操作中，若是商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该认购协议可认定为商品房买卖合同。本案中的《来泉山庄购房诚意金缴纳确认书》仅仅约定了案涉商品房位置、面积、房款等内容，但对商品房的交付时间、房屋验收、办理证件、配套问题、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并没有明确约定，需要进一步协商，能否达成最终合意从而签订买卖合同取决于当事人的磋商结果。现昂立公司与力源公司约定的阁楼价格已发生改变，而**在对该变化不认可、力源公司表示无法协助其与昂立公司签订购房合同的情况下，要求法院判决强令力源公司协助其与昂立公司签订商品房买卖合同于法无据，妨碍了当事人的合同自由，更不具有可执行性。一审法院释明后，**仍表示“坚持诉讼请求，不变更”，故一审法院依法驳回其该诉请，其可另行主张权利。

依照《中华人民共和国民法典》第四百六十九条、第四百七十条、第四百九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决：驳回原告**的诉讼请求。案件受理费100元，由原告**负担。

二审中，**围绕其诉讼请求向本院提交团购房屋协议复印件，拟证明：该协议约定内容与**一审中提交的来泉山庄合作开发项目补充协议内容一致，即涉案房屋阁楼属于赠送面积。

力源公司质证称，该协议系复印件不予质证，该证据与本案争议焦点没有必然联系，合同的签订需要另行磋商。

昂立公司质证称，需要查证协议原件。

二审查明的其他事实与一审查明的相一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房买卖合同应当具备当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房销售方式、商品房价款的确定方式及总价款和付款方式、时间交付使用的条件和日期以及办理产权登记、解决争议的方法等内容。本案中，通过一审查明的事实可以看出，**虽经力源公司同意受让来泉山庄购房诚意金缴纳确认书中确定的权利和义务，但**与力源公司就案涉房屋买卖合同的相关条款仍在磋商过程中，双方尚未达成最终合意，**二审中提交的团购房屋协议亦不能证明双方就案涉房屋买卖合同的签订已达成一致意见，并具备订立商品房买卖合同的条件，故**在其与力源公司对合同有关条款未能达成一致意思表示的情况下，请求判令力源公司协助其与昂立公司签订案涉商品房买卖合同，依据不足，一审法院对其诉讼请求未予支持，并无不当。**的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。

综上所述，上诉人**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人**负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　赵　慧

审 判 员　　邵明伟

审 判 员　　李　帅

二〇二二年五月五日

法官助理　　孙　微

书 记 员　　刘美汝