兴城市建筑安装工程有限公司
兴城市建筑安装工程有限公司与某某申请执行人执行异议之诉一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
兴城市人民法院
民 事 判 决 书
（2020）辽1481民初714号
原告（申请执行人）：兴城市建筑安装工程有限公司，住所地兴城市，统一社会信用代码9121148173082399X6。
法定代表人：张志海，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王汉权，男，1953年8月19日，满族，该公司职员，群众，住辽宁省兴城市。
被告（案外人）：***，女，1990年10月4日出生，汉族，住锦州市古塔区。
第三人（被执行人）：葫芦岛市万来房屋开发有限公司，住所地葫芦岛市连山区。组织机构代码：66124963-9。
法定代表人：陈金成，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邵英魁，辽宁易木律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈巍，男，1974年2月14日，汉族，该公司职员，群众，住辽宁省锦州市太和区。
原告兴城市建筑安装工程有限公司（以下简称建安公司）与被告***，第三人葫芦岛市万来房屋开发有限公司（以下简称万来公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年11月18日作出（2016）辽1481民初1098号民事判决，被告***不服上诉至葫芦岛市中级人民法院，葫芦岛市中级人民法院作出（2017）辽14民终174号民事判决。因被告***不服该判决，向辽宁省高级人民法院申诉，辽宁省高级人民法院作出（2017）辽民申2768号民事裁定，指令由葫芦岛市中级人民法院再审本案。葫芦岛市中级人民法院于2019年10月22日作出（2019）辽14民再10号民事裁定，“撤销一、二审判决，发回兴城市人民法院重审”。本院于2020年1月20日受理本案，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告建安公司委托诉讼代理人王汉权、第三人万来公司委托诉讼代理人邵英魁、陈巍到庭参加诉讼，被告刘福权经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
建安公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告与第三人签订的购买别墅的《商品房买卖合同》为无效合同；2、本案的诉讼费由被告***负担。事实与理由：原告与万来公司系执行人与被执行人的关系，万来公司为履行生效判决确认的工程款偿还义务向兴城市人民法院提供了归其所有尚未出售的别墅12幢，在执行过程中第一被告向兴城市人民法院提出执行异议并提供了《商品房买卖合同》、《专用收款收据》。万来公司认为案涉别墅没有出售给刘福权，也没有收到一分钱的购买别墅款项，此合同根本不成立。原告认为，此《商品房买卖合同》是万来公司部分股东弄虚作假、虚构合同，该部分股东与***恶意串通、逃避法院生效判决的执行，同时根据《中华人民共和国合同法》的规定，该合同无论是从形式要件还是实质要件均不完善，存在重大瑕疵，既没有万来公司法定代表人或代理人的签名，也没有所购买商品房的楼栋号，更没有在综合办备案。综上，根据《中华人民共和国合同法》第52条规定，案涉《商品房买卖合同》依法应认定为无效合同，自始不具有法律效力。
***未出庭亦未提交书面答辩意见。
万来公司述称，2013年6月16日公司的财物印章保管人张慧波说公司的财务印章被李晓红拿走了，致使公司的财物工作陷入瘫痪，所以在2013年6月16日以后，李晓红使用公司财务印章的情况我公司不清楚。关于案涉的房子，公司没有收到房价款，但是房款是否由其他股东收取，具体收取多少我公司均不掌握。
本院经审理认定事实如下：本院在执行建安公司与万来公司施工合同纠纷一案中，于2015年10月23日依法查封了万来公司开发的位于兴城市兴海北路XX房屋，该房屋面积188.84平方米。2016年7月26日，异议人***提出异议，主张该房屋系其本人购买并提交了《商品房买卖合同》一份，收款收据3张。《商品房买卖合同》写明：出卖人为万来公司，买受人为***，房屋位置为兴城市XX房屋，价格为每平方米3200.00元，总金额640,280元，房屋用途为住宅，合同加盖万来公司合同专用章，买受人处有***签名，时间为2013年7月26日。第一张收款收据写明：2013年7月26日，金额204,824元，收款项目首付款，收款事由XX，188.84㎡，会计主管李晓红、佟艳春、关晓艳，开票张，出纳刘月，交款人***。第二张收款收据写明：2013年9月18日，金额399,464元，收款事由XX,会计主管李晓红、关晓艳，开票张，收款人刘月，交款人***。第三张收款收据写明：2014年1月12日，金额7,304元，入住水费300元、物业费2012.4-2013.12、电费300元、取暖费4,721元。以上三张收据上均加盖了葫芦岛市万来房屋开发有限公司财务专用章。该《商品房买卖合同》有以下几处未填写：买受人的联系电话、建筑面积、建设工程规划许可证号、施工许可证号、商品房预售许可证号、建设工程规划许可证号、法定代表人的名章及本人签字、兴城市建设综合开发办公室审批专用章、备案合同编号。附件一房屋平面图和附件二公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明均无详细内容。因异议人***提出执行异议，本院于2016年4月29日作出（2016）执异5号执行裁定，裁定：1、中止***购买的位于兴城市兴海北路XX房屋的执行；2、解除对***购买的位于兴城市兴海北路XX房屋的查封。该《商品房买卖合同》中房屋位于兴城市XX号，面积188.84㎡，未进行备案。2016年5月17日建安公司诉至法院，要求撤销该执行裁定，确认刘福权与万来公司签订的《商品房买卖合同》无效。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定系在买受人对所买受的不动产权利保护与基于普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，该规则实质上是以牺牲普通金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的，在一定程度上突破了债权平等原则和合同相对性原则，人民法院在适用该条规定认定案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行时，应当对与法定要件相关的事实从严审查、严格把握、慎重认定。《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中被告欲阻却建安公司对案涉房屋的执行，必须举证证明其同时满足《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的条件。本案被告持有《商品房买卖合同》、加盖万来公司财务章的收据，并主张全部购房款的支付方式为现金，涉案商品房买卖交易金额较大，又涉及申请执行人建安公司的利益，在《商品房买卖合同》本身存在诸多未填写内容的情况下，仅凭当事人提交的收款收据和收据经手人收到购房款的证言，尚不足以证明被告已经支付全部购房款的事实，且第三人万来公司表示公司并未收到该笔购房款。收据的经手人张慧波、李晓红、关晓艳分别在本案原审及再审阶段出庭作证，三人虽承认实际收到房款，但对所收房款的下落或用途陈述不清楚。关于被告提交的万来公司清算组出具的收到购房款的证明，首先行政机关对万来公司清算组进行备案的具体行政行为已经被沈阳市中级人民法院（2018）辽01行终2232号行政判决认定为有误应当予以撤销，并认为李晓红作为清算组成员不符合法律规定，故该证明没有法律效力。其次，被告未就实际交付购房款、房款资金来源、有能力一次性付房款尽到举证责任。故，被告主张已经支付全部房款证据不足，本院不予认定。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条、第三百零八条，《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
一、准予对位于兴城市兴海北路XX房屋的执行；
二、驳回兴城市建筑安装工程有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告***负担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。
本院（2016）执异5号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审判长 薄丽荣
审判员 李英志
审判员 谢 芊
二〇二〇年四月十三日
书记员 安 璐
本判决援引的相关法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
