余作会与西藏嘉隆建设工程有限公司、西藏比日神牦牛角工艺制品有限公司、茂县格桑花牦牛角梳生产基地房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

西藏自治区拉萨市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）拉民二终字第133号

上诉人（原审被告）余作会，女，汉族，四川省阿坝藏族羌族自治州人，现住四川省阿坝藏族羌族自治州。

委托代理人李义才，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）西藏嘉隆建设工程有限公司，住所地拉萨市。

法定代表人赖康，该公司经理。

委托代理人秦升，西藏雪成律师事务所律师。

委托代理人陈波，西藏雪成律师事务所律师。

原审被告西藏比日神牦牛角工艺制品有限公司，住所地拉萨市。

法定代表人余作奎，该公司经理。

委托代理人曹永彬，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。

委托代理人王宪刚，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。

原审被告茂县格桑花牦牛角梳生产基地，住所地茂县凤仪镇宗渠村乔面沟组（宗渠工业集中区）。

投资人余作会，该公司经理。

委托代理人康昆成，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。

上诉人余作会因与被上诉人西藏嘉隆建设工程有限公司（以下简称嘉隆公司）、原审被告西藏比日神牦牛角工艺制品有限公司（以下简称比日神公司）、茂县格桑花牦牛角梳生产基地（以下简称格桑花生产基地）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区堆龙德庆县人民法院作出的（2015）堆民二初字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月7日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月22日公开开庭进行了审理。上诉人余作会的委托代理人李义才，被上诉人嘉隆公司的委托代理人陈波，原审被告比日神公司的委托代理人王宪刚、曹永彬，原审被告格桑花生产基地的委托代理人康昆成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

嘉隆公司在一审中起诉要求：一、解除嘉隆公司与比日神公司、余作会、格桑花生产基地签订的《房屋租赁使用合同》及《房屋租赁使用合同的补充协议》，并将房屋返还给嘉隆公司；二、由比日神公司、余作会、格桑花生产基地向嘉隆公司支付拖欠的房租、水电和垃圾费共计1379361.54元、滞纳金413808.46元，合计1793170元；三、比日神公司、余作会、格桑花生产基地承担连带支付责任；四、诉讼费用由比日神公司、余作会、格桑花生产基地承担。

余作会在一审中答辩称：对补充协议的真实性认可，但余作会仅对420000元承担责任。协议中约定的滞纳金不合法，不应支持。合同在2014年4月就已解除，嘉隆公司主张的租金数额与事实不符。本案中应起诉个体工商户的字号而非个人。

比日神公司和格桑花生产基地在一审中未出庭应诉，也未向一审法院提交任何答辩意见和证据。

一审法院经审理查明：2010年3月，嘉隆公司与比日神公司签订了一份《房屋租赁使用合同》。合同约定：由比日神公司承租嘉隆公司位于拉萨市金珠西路88号后院库房两栋、停车场空地及平房各一个。租赁期限为6年，从2010年4月1日起至2016年3月31日止。2010年4月1日至2013年3月31日年租金为650000元，2013年4月1日至2016年3月31日年租金为750000元。电费为1.5元／度，水费为2元／吨，分别按表收取水电费。垃圾清运费为1500元／月。双方另约定了其他事项。合同签订后，比日神公司向嘉隆公司交纳押金100000元，嘉隆公司向比日神公司提供了房屋及场地，比日神公司在该场地从事牦牛角制品加工、销售等业务。由于比日神公司拖欠部分房租未交，2013年8月6日，比日神公司、格桑花牦牛角制品销售中心（以下简称格桑花销售中心）共同向嘉隆公司出具了一份《欠款承诺》，确定截止2013年7月21日，比日神公司拖欠嘉隆公司房租、水电费共426504.54元，并承诺由比日神公司于2014年6月29日前付清，若比日神公司无力付清时，则由格桑花销售中心于2014年6月30日付清，如格桑花销售中心逾期未支付，则向嘉隆公司支付违约金，违约金以未支付款项的千分之五，按日计算。8月8日，比日神公司、格桑花销售中心共同作为乙方，与嘉隆公司签订了一份《房屋租赁使用合同的补充协议》，该协议中确定嘉隆公司与比日神公司于2010年3月25日签订的《房屋租赁使用合同》所指租赁房屋的使用人增加了格桑花销售中心，年租金为750000元，格桑花销售中心于每月5日前支付租金。双方在协议中再次对拖欠的租金进行了确认，内容同《欠款承诺》。2014年9月20日，余作会以格桑花生产基地法定代表人的名义出具委托书，委托余作龙与嘉隆公司协商解决2013年拖欠的房租遗留问题，但协议未果。2013年12月23日，比日神公司法定代表人余作奎向嘉隆公司出具欠条，确认欠付10月、11月、12月房租、水电费共计194302元。2014年4月21日，比日神公司的法定代表人余作奎再次向嘉隆公司出具欠条，确认欠付嘉隆公司2014年1月、2月、3月房租和水电费共计196055元。

格桑花销售中心系个体工商户，其经营者为余作会。格桑花生产基地系余作会投资的个人独资企业。嘉隆公司认可2013年7月22日至2013年9月30日的房租已结清。2014年8月开始，比日神公司将部分房屋出租给拉萨中铁物流有限公司，月租金为8500元。拉萨中铁物流有限公司将房租直接支付给嘉隆公司，至2014年12月共向嘉隆公司支付租金42500元。

一审法院认为，比日神公司与嘉隆公司签订的《房屋租赁使用合同》，比日神公司、格桑花销售中心与嘉隆公司签订的《房屋租赁使用合同的补充协议》是各方的真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效，一审法院予以确认。本案的争议焦点是：一、合同解除时间；二、责任承担主体如何确定的问题；三、欠付租金的数额及滞纳金是否应当支付的问题。

关于争议焦点一，嘉隆公司主张合同尚未正式解除，租金应当计算至嘉隆公司向法院起诉之前即2014年12月30日。余作会辩称合同在2014年4月就已解除，租金应计算至2014年4月。对此，一审法院认为，余作会向一审法院提供的三份《证明》是证人证言，由于证人未出庭质证，一审法院不予采纳。邹某是格桑花生产基地的委托代理人，其又以证人身份出具证言，不符合法律规定，一审法院对其证言不予采纳。余作会未提供证据证明已与嘉隆公司正式解除合同，一审法院对其辩解理由不予采纳。《房屋租赁使用合同》及《房屋租赁使用合同的补充协议》并未解除。一审法院对嘉隆公司要求解除该两份合同并返还房屋的诉请予以支持。

关于争议焦点二，一审法院认为，比日神公司与嘉隆公司签订了《房屋租赁使用合同》，比日神公司是合同相对方，应当承担支付租金的义务。2013年8月22日，比日神公司、格桑花销售中心共同作为承租方与嘉隆公司签订了《房屋租赁使用合同的补充协议》，格桑花销售中心对于比日神公司与嘉隆公司在2010年3月25日签订的合同予以认可，对比日神公司欠付的房租也予以认可，并愿意以承租人的身份与比日神公司共同承继该合同的权利义务，故格桑花销售中心作为承租方，应当承担向嘉隆公司支付租金的义务。由于格桑花销售中心是个体工商户，经营者为余作会，嘉隆公司在2015年1月5日向法院起诉时，以余作会个人作为被告，要求其承担责任并无不妥。格桑花生产基地是余作会投资的个人独资企业，虽然该企业在2014年9月20日以委托人的身份委托余作龙处理房租遗留问题，但并未明确表示愿意承担承租人的义务，嘉隆公司也未提供证据证明该企业参与过租赁事宜，故格桑花生产基地在本案中不承担责任。

关于争议焦点三，一审法院认为，根据比日神公司、格桑花销售中心向嘉隆公司出具的《欠款承诺》，截止2013年7月21日，比日神公司和格桑花销售中心欠付租金共计426504.54元。比日神公司法定代表人余作奎向嘉隆公司出具的两张欠条，即2013年10月至2014年3月房租共计390357元。2014年4月至12月房租共计562500元。比日神公司和格桑花销售中心共拖欠房租和水电费为1379361.54元。由于比日神公司曾向嘉隆公司交纳押金100000元，嘉隆公司并未退还，可抵扣租金。拉萨中铁物流有限公司直接向嘉隆公司交纳的房租42500元，应抵扣。余作会辩称曾于2014年6月27日向嘉隆公司交纳房租100000元，并提供了一份收条为证，嘉隆公司对此不予认可。由于该收条上无嘉隆公司印章，余作会也没有提供证据证明收款人杨某与嘉隆公司的关系，一审法院对该份收条不予采纳。综上，通过抵扣，比日神公司、余作会欠付的租金和水电费为1236861.54元。一审法院对嘉隆公司要求比日神公司和余作会支付拖欠的房租和水电费1236861.54元予以支持，对超出部分不予支持。对嘉隆公司主张的滞纳金，一审法院认为，双方在合同中约定滞纳金其实质是违约金，是对违约行为的一种惩罚方式。比日神公司和余作会未按照约定按时足额支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。现嘉隆公司主张的滞纳金数额为413808.46元，已超出损失的30%，一审法院予以调整，以损失的30%计算，即一审法院对违约金371058.46元予以支持，对超出部分不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除嘉隆公司与比日神公司于2010年3月25日签订的《房屋租赁使用合同》，解除嘉隆公司与比日神公司、格桑花销售中心于2013年8月8日签订的《房屋租赁使用合同的补充协议》；二、比日神公司、余作会连带向嘉隆公司支付租金和水电费合计1236861.54元，违约金371058.46元，两项合计1607920元，此款于判决生效后十五日内付清；三、驳回嘉隆公司的其他诉讼请求。案件受理费20939元（嘉隆公司已预交），由比日神公司、余作会承担19271元，由嘉隆公司承担1668元。

宣判后，余作会不服上述一审判决，向本院提出上诉，要求依法撤销（2015）堆民二初字第7号民事判决，驳回嘉隆公司对余作会的全部诉讼请求，或者将本案发回重审。事实及理由如下：一、一审法院严重违反法定程序，错列被告。格桑花销售中心是个体工商户，余作会是经营者，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十九条第一款规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”一审法院在立案时错误的将余作会列为当事人，在案件审理过程中发现但并未纠正，是程序的严重错误。二、一审法院适用法律错误，将第三人代履行等同于债务承担。本案嘉隆公司是出租人，比日神公司是承租人，余作会作为第三人，在比日神公司不能支付租金的情况下代为履行。在第三人同意履行后又反悔的，或者第三人向债权人瑕疵履行的，违约责任由债务人即比日神公司承担。三、一审法院认定事实错误。一审法院将代履行的范围、租赁合同解除时间和租金交纳的事实认定错误。余作会代履行的范围仅限于截止2013年7月21日比日神公司拖欠的426504.54元，并不包括比日神公司之后应支付的其他费用。租赁合同的解除时间是2014年4月，租金也应计算至此时。比日神公司的法定代表人余作奎支付的100000元应从应付租金中扣除。

嘉隆公司在二审中答辩认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，应驳回上诉人余作会的上诉请求。

比日神公司在二审中答辩认为：一审判决对部分事实认定错误，如合同解除时间和支付租金的数额方面认定错误，依法应予以改判。

格桑花生产基地在二审中答辩认为：一审判决与格桑花生产基地没有关系，其与嘉隆公司也没有合同关系。

在二审举证期限内，余作会向本院提交了如下证据用以证明其主张：一、格桑花销售中心的营业执照复印件，用以证明格桑花销售中心是个体工商户，具备诉讼主体资格，应追加格桑花销售中心为被告，一审遗漏了当事人，程序错误；二、比日神公司交付房租的记录复印件，用以证明杨某的身份；三、胥某的证人证言，用以证明租赁合同的解除时间是2014年4月16日。

嘉隆公司对余作会提交的证据发表如下意见：一、对格桑花销售中心营业执照的真实性、合法性和关联性无异议，对证明目的不予认可；二、对比日神公司交付房租的记录的真实性、合法性和关联性不予认可；三、对胥某的证人证言，因胥某与余作奎存在利害关系，其证言应不予采纳。

比日神公司对余作会提交的证据的真实性、合法性和关联性均认可。

格桑花生产基地对余作会提交的证据认为与其无关，对证据的真实性不清楚。

经审理查明：余作会提供的格桑花销售中心营业执照显示其是个体工商户，名称为格桑花牦牛角制品销售中心。证人胥某在二审中出庭陈述：2014年4月16日，余作奎打电话让其帮忙搬东西，将比日神公司的东西从展厅搬到了库房，余作奎将钥匙交给了一个叫“三姨”的人。余作会在一审过程中向法院提交了拉萨中铁物流有限公司出具的说明一份，该说明载明：“中铁物流集团拉萨分公司陈建红与西藏比日神公司签订了房屋租赁合同，后来比日神公司于2013年10月8日停止经营，我公司的租金被西藏嘉隆建设工程有限公司按8500元／月收走，房租交纳时间从2014年8月1日起开始交的，现已交房租至2015年3月31日，共交了6.8万元。”

比日神公司、格桑花销售中心共同作为承租方与嘉隆公司签订《房屋租赁使用合同的补充协议》的时间是2013年8月8日，而不是一审判决本院认为部分写明的2013年8月22日。

本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

以上事实有房屋租赁使用合同、房屋租赁使用合同的补充协议、欠款承诺、欠条、委托书、说明、营业执照、证人证言、当事人陈述以及一、二审庭审笔录等在卷为凭。

本院认为，本案的争议焦点是：一、余作会作为一审被告是否合法；二、余作会是否承担责任；三、房屋租赁合同的解除时间；四、尚欠的租金数额。

关于余作会作为一审被告是否合法的问题。余作会上诉认为补充协议和欠款承诺上的一方当事人是格桑花销售中心，而该中心是个体工商户，依据法律规定，应以格桑花销售中心为当事人。本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十九条的规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”个体工商户在有字号的情况下，以字号作为当事人，没有字号的，以经营者作为当事人。嘉隆公司在一审起诉前，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》并未施行，且由于个体工商户的财产与其经营者的财产是一体的，不管是以谁作为当事人，在责任承担上是一致的，对当事人的实体权利并没有任何影响，因此，一审法院以经营者余作会作为当事人并不存在严重的程序问题。

关于余作会是否承担责任的问题。余作会上诉认为其在本案中是代比日神公司履行债务，现其不同意履行债务，应由比日神公司向嘉隆公司履行，余作会在本案中不承担责任。本院认为，依据2013年8月6日的《欠款承诺》和2013年8月8日的《房屋租赁使用合同的补充协议》，格桑花销售中心作为共同承租人向嘉隆公司履行义务，而不是作为第三人向嘉隆公司代为履行义务。在作为共同承租人的情况下，嘉隆公司要求余作会承担连带支付租金的义务符合双方合同的约定，一审法院对此的认定正确，本院依法予以维持。

关于房屋租赁合同的解除时间问题。余作会上诉认为合同解除时间是2014年4月16日，并提供了证人证言予以证明。嘉隆公司认为合同的解除时间是其向一审法院起诉前，即2014年12月30日。本院认为，余作会认为合同的解除时间是2014年4月16日，提供了证人证言和录音资料予以证明，该两份证据并不能充分的证明房屋租赁合同已于2014年4月16日已经解除，且如果比日神公司、格桑花销售中心与嘉隆公司之间的房屋租赁关系于2014年4月16日已经解除，则比日神公司向拉萨中铁物流有限公司收取房租的前提就不存在，因此，根据现有证据并不能证明比日神公司、格桑花销售中心与嘉隆公司之间的房屋租赁合同于2014年4月16日已经解除。嘉隆公司认为双方之间的房屋租赁合同于起诉前解除，但其对比日神公司何时将钥匙交还以及谁交还的具体情况并不清楚，且嘉隆公司于2014年8月开始直接向拉萨中铁物流有限公司收取房租，嘉隆公司以自己的行为表示其与比日神公司、格桑花销售中心之间的房屋租赁关系已经解除，否则，嘉隆公司无权直接收取次承租人即拉萨中铁物流有限公司的房租。综上，根据现有证据，本院认为嘉隆公司与比日神公司、格桑花销售中心之间的房屋租赁关系的解除时间是2014年8月，房屋租金也应计算至2014年8月。一审法院关于房屋租赁合同的解除时间认定错误，本院予以纠正。

关于欠付租金和水电费的具体数额问题。嘉隆公司将欠付房租和水电费计算至2014年12月，合计为1379361.54元。余作会认为应将2014年6月27日杨某收取的房租100000元予以扣减，并提供了杨某出具的收条原件和比日神公司交付房屋的记录复印件予以证明。本院认为，根据余作会提供的证据并不能证明杨某向比日神公司收取房租的行为是代表嘉隆公司，因此，本院对余作会提出的杨某收取的100000元应予以扣减的意见不予支持。根据《房屋租赁使用合同》、《房屋租赁使用合同的补充协议》、《欠款承诺》和两份欠条，计算至2014年7月30日，比日神公司、余作会拖欠的房租经核算为426504.54元＋194302元＋196055元＋62500元×4个月=1066861.54元，对超出部分不予支持。双方当事人在合同中有关于滞纳金的约定，一审法院认为滞纳金的实质是违约金，是对违约行为的一种惩罚方式，对嘉隆公司主张的滞纳金按违约金予以支持。本院认为，当事人虽然对承租人延期交付租金的违约行为约定出租人可以收取滞纳金，但滞纳金本身是对违约行为的一种惩罚，其实质是关于违约金的约定，且双方在《欠款承诺》中明确约定在逾期支付租金的情况下违约金的计算方式，该计算方式与滞纳金的计算方式一致，因此，一审法院关于滞纳金的约定其实质是违约金的认定正确，本院予以维持。现比日神公司、余作会未按约定支付租金，存在违约行为，嘉隆公司主张按欠付租金的30%支付违约金，经核算，该部分数额为320058.46元，对超出部分本院不予支持。

综上，一审判决关于比日神公司、格桑花销售中心与嘉隆公司之间的房屋租赁关系的解除时间认定不正确，其余认定正确。上诉人余作会的上诉理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持（2015）堆民二初字第7号民事判决第一项和第三项判决，即解除西藏嘉隆建设工程有限公司与西藏比日神牦牛角工艺制品有限公司于2010年3月25日签订的《房屋租赁使用合同》，解除西藏嘉隆建设工程有限公司与西藏比日神牦牛角工艺制品有限公司、格桑花牦牛角制品销售中心于2013年8月8日签订的《房屋租赁使用合同的补充协议》；驳回西藏嘉隆建设工程有限公司的其他诉讼请求；

二、撤销（2015）堆民二初字第7号民事判决第二项判决，即西藏比日神牦牛角工艺制品有限公司、余作会在本判决生效之日起十五日内连带向西藏嘉隆建设工程有限公司支付租金、水电费合计1236861.54元，违约金371058.46元，合计1607920元；

三、西藏比日神牦牛角工艺制品有限公司、余作会在本判决生效之日起十五日内连带向西藏嘉隆建设工程有限公司支付租金、水电费合计1066861.54元，违约金320058.45元，两项合计1386919.99元。

如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费20939元（嘉隆公司已预交），由嘉隆公司承担4805.97元，由比日神公司、余作会承担16133.03元；二审案件受理费19271.28元（余作会已预交），由嘉隆公司承担2697.98元，由余作会承担16573.30元。

本判决为终审判决。

审判长　苏 加 棠

审判员　李　　静

审判员　王 永 伟

二〇一五年十月二十三日

书记员　白玛玉珍