北京市南郊花圃有限公司与某某租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市丰台区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）京0106民初32881号

原告（反诉被告）：北京市南郊花圃有限公司，住所地北京市丰台区黄土岗29号。

法定代表人：何天宇，执行董事。

委托诉讼代理人：丁宁宁，北京市天驰君泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘静，女，1987年12月2日出生，北京市南郊花圃有限公司职员。

被告（反诉原告）：***，男，1957年8月3日出生，住安徽省。

委托诉讼代理人：刘盛梅，北京观道律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈鹏飞，北京观道律师事务所律师。

原告（反诉被告）北京市南郊花圃有限公司（以下简称南郊公司）与被告（反诉原告）***租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南郊公司的委托诉讼代理人丁宁宁、刘静，被告（反诉原告）***及其委托诉讼代理人刘盛梅、陈鹏飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）南郊公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《土地租赁协议》，解除时间为2019年5月31日；2、被告向原告支付土地占用金，自2019年6月1日起至2019年10月7日止，按照每年16万元的标准，共计56547.95元；3、被告支付其拖欠原告的水费1876元、电费35466元；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与北京鑫红雪日用百货经营部于2007年4月1日签订《租房协议》，协议约定：涉租土地及房屋位置为北京市丰台区黄土岗200号，北京市南郊花圃西圃场。原告提供水电，电费每度1元，水费每吨4元，价格随市场价格调整。租期为2007年6月1日至2019年5月31日。其中，2015年6月1日至2019年5月31日的年租金为16万元。原告与北京鑫红雪日用百货经营部之后分别于2007年6月29日、2007年7月10日签署两份《租赁补充协议》，对双方合作中可能出现的问题进行了协商。2008年12月12日，原被告双方、北京鑫红雪日用百货经营部签署的《协议变更书》，约定《租房协议》变更为《土地租赁协议》，自2008年12月12日起，变更被告为全部协议的乙方承担相应义务；其他协议内容不变（原告为甲方）。协议签订后，被告实际占用该土地并违章建设及转租他人，改变了协议约定的租赁用途。经原告多次催告后未予改正。原告于2019年5月10日向被告发送了《房屋租赁合同到期不予续租通知书》，告知被告租期于2019年5月31日到期，到期后不予续租，被告应在协议到期前进行腾空，被告已经签收。截至诉讼前，除被告外的其他租户已经腾退。原告认为，《土地租赁协议》、两份《租赁补充协议》及《协议变更书》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行自己的义务。现《土地租赁协议》已于2019年5月31日到期，且被告在接到原告《房屋租赁合同到期不予续租通知书》后仍占用租用地不予返还。以上行为严重损害原告的合法权益，且违反北京市人民政府相关规定及存在安全隐患。为此，特向贵院提起诉讼，望判如所请。

被告（反诉原告）***辩称：1、认可双方签订的租赁协议及其补充协议于2019年5月31日解除，但系因原告单方违约、违法解除，而不是因租赁协议到期解除。双方签订的租赁协议约定租期为两年，实际双方口头约定只要国家没有占用土地，被告可以一直租下去，因无法预见多年后租赁费的上涨程度，故只在租赁协议中列举了2007年至2019年的租金递增条款。2、不同意向原告支付土地占用金，被告在2019年3月起经原告通知解除后，被告积极地办理承租区域内所有租户的清退工作，并于2019年5月31日前完成。2019年5月31日，原告前往承租区域进行了验收，2019年6月3日，新村街道执法部门也到承租区域进行了视察，确认了租户已全部清退，房屋已腾空。从2019年3月起，被告一直就合同解除后被告出资建设的房屋补偿问题与原告协商，因原告无法立即解决该问题，故经双方协商确认由被告派出两三个人负责在租赁区域留守，与原告协商补偿问题，被告并没有实际占有并使用所有房屋，且两三个人客观上也无法占有使用所有房屋，故不同意支付土地占用金。3、认可欠缴水费及电费，同意交纳。

被告（反诉原告）***向本院提出反诉请求：1、请求依法判令被反诉人赔偿反诉人地上物损失110万元；2、请求依法判令被反诉人赔偿反诉人2019年3月7日至2019年5月31日停止营业的经营损失177824元；3、评估费用由被反诉人承担。事实与理由：2007年4月1日，被反诉人与北京鑫红雪日用百货经营部签订了《租房协议》，2008年反诉人与被反诉人及北京鑫红雪日用百货经营部共同签订《协议变更书》，约定由反诉人享有协议书约定的权利和义务。租赁期限内，经被反诉人同意，反诉人在承租地上出资建设房屋192间及公厕两间。2019年3月始，被反诉人在承租区域内贴出通知，反诉人自2019年3月开始清退租户并停止营业，2019年5月31日，被反诉人单方解除双方签订的协议书及其补充协议。被反诉人的行为违反双方的约定，给反诉人造成了重大的经济损失，截至起诉之日，双方未就地上物及反诉人的经营损失赔偿问题达成一致，现为维护反诉人之合法权益，特诉至贵院，请求判令如所请。

原告（反诉被告）南郊公司针对被告（反诉原告）***的反诉辩称：1、双方签订的租赁合同约定是修建临时库房，但没有对修建库房的用法和建设面积进行约定，也没有对承租所有土地全部建房的约定，被告建房没有相关合法手续，属于违章建筑；2、租房协议第五条约定相关补偿建立在遇到国家规划、开发、改造等占地时，可能涉及补偿问题，现在双方的协议到期，原告不同意续租，不涉及到补偿问题；3、根据合同法233条、235条，被告没有经原告同意私自建设违章建筑，原告有权要求被告恢复原状；4、原告的领导已经在租赁期满前三个月开始相关房屋腾退、住房疏解的安排；5、被告没有提交实际证据，证明停止营业损失。合同是2019年5月31日到期，我们是提前告知到期不予续租，对方的经营也没有合法手续，不同意第二项诉讼请求；6、评估费不同意承担。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：

2007年4月1日，南郊公司（甲方、原名称为北京市南郊花圃，于2017年8月22日变更为现名称）与北京鑫红雪日用百货经营部（乙方）签订《租房协议》，约定甲方将位于丰台区黄土岗200号北京市南郊花圃西圃场出租给乙方，约定自2007年6月1日至2009年5月31日租金每年13万元……2015年6月1日至2019年5月31日租金为16万元。如遇国家规划、开发、改造等占地，甲方产权建筑及土地补偿为甲方所有（温室乙方可进行简单改造，但补偿为甲方所有），乙方投资修建的临建按乙方直接减去折旧给予乙方补偿，乙方无其他异议，甲方协助补偿事宜。

2007年6月29日及2007年7月10日，南郊公司（甲方）与北京鑫红雪日用百货经营部（乙方）签订《租赁补充协议》，约定：乙方所建临时住房，必须建立健全各种手续，入住人员需遵纪守法……乙方需在租赁场地内自检厕所、污水井。

2008年12月12日，南郊花圃与北京鑫红雪日用百货经营部及***签订《协议变更书》，约定南郊花圃公司2007年4月1日与北京鑫红雪日用百货经营部签订的租房协议，经甲乙双方协商，更改为土地租赁协议，更改乙方名称为***承租，合同内容不变，变更书自签订之日起与协议同效。

2019年5月10日，南郊公司向***发出《房屋租赁合同到期不予续租通知书》，载明：我司出租给你的位于北京市丰台区黄土岗200号南郊花圃西苗圃内土地及配套花洞子，租期将于2019年5月31日届满到期，我司决定合同到期后不再与你续约。请你于租赁合同到期前进行腾空。我司将大力配合乙方进行有关解除合同的谈判事宜。

另查，北京市花木有限公司出具《证明》，载明：我公司将所属位于北京市丰台区黄土岗200号的全部土地授权由我公司全资子公司北京市南郊花圃有限公司全权管理和使用，并全权拥有授权土地产生的经营收益。

本案审理过程中，本院委托北京鼎春德房地产土地评估有限公司对丰台区黄土岗200号西圃场内地上物进行评估，评估公司于2019年9月25日出具《房地产司法鉴定估价报告》，确定估价对象总价为2217608元。被告***支付评估费22176元。

收到评估报告后，南郊公司对该估价报告提出异议：1、评估报告显示估价对象单价为886元／平方米*建筑面积，是如何得出的，请提供具体依据及此单价包含的内容。重置成本要减去折旧，折旧如何计算评估报告也没有说明，本案涉及的房屋是违章建筑，评估报告的估计是虚高的。2、装修及附属物部分，单价过高。3、建筑物最北侧、南侧、西侧为花圃原有围墙、温室墙。评估价中应扣除此部分造价。4、最高最佳使用原则：“根据估价对象地理位置、周边自然与人文经济环境及充分利用土地资源，我们认为估价对象维持现状为最高最佳使用。”估价公司未充分了解到估价对象所处地理位置的实际现状：人口居住密集、环境脏乱差、原房屋为彩钢顶简易门、简易旱厕、平均每间出租房屋使用面积不超过10平方米。5、关于评估报告中一般假设中“本次评估以估价对象的建筑质量达到国家或行业规定的标准要求为前提”，但对于本次***委托评估的房屋在建设时未取得任何建设工程规划许可证、施工许可证等行政许可。这些均是国家法律对合法建筑的批建必须文件，对于未取得上述批建文件的房屋，不得办理任何产权证书。因此，本次估价对象属于违章建筑。对于未取得合法产权证书的房屋，无法确认估价对象的建筑质量达到国家或行业规定的标准要求。北京鼎春德房地产土地评估有限公司针对原告提出的异议进行回复：一、评估报告中估价对象单价问题根据《房地产估价规范》【GB/T50291-2015】要求，估价报告需明示估价结果单价及总价。单价仅为估价结果表述方式，并不代表所有建筑物价格相同，具体建筑物及相关附属物价格详见《北京市房屋估价结果通知单》。二、装修及附属物部分本次评估估价结果为估价对象地上物重置成新价，严格依据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》【北估秘[2016]001号】计算而来。技术标准中对于灯的说明为：包括线、开关、灯管灯泡、灯罩及插座．，且其单位为“份”并非“个”，故本次评估是严格按照技术标准测算其重置成新价的。三、建筑物内围墙等问题本次评估估价对象地上物内容为双方签字指认内容，于现场勘查当日已与双方反复确认确定。估价对象最终结果仅为贵院确定该涉案土地的地上物价值提供价格参考依据，并非最终双方赔偿价格。具体评估明细亦在报告附件中列明，如贵院认为该部分不作为案件赔偿范围，直接扣除即可，不影响其他估价对象地上物价值。四、最高最佳使用原则是评估工作的原则之一，其目的是不贬损估价对象的价值，于本报告中亦写明“它是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，进过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用”。于本次评估中，估价对象现状即为估价对象最可能的最高最佳价值。五、关于建筑质量的设定由于估价对象未取得合法的产权证书，亦未取得任何相关工程类文件，因此无法确认估价对象的建筑质量问题。本次评估假设其建筑质量达到国家或行业规定的标准要求为前提。综上所述，我公司出具的《房地产司法鉴定估价报告》符合相关技术标准及国家规范，可以作为案件中涉及地上物价值的价格参考依据，估价报告是客观的、公正的、合理的，能够满足本次鉴定估价的目的。

另，被告***提交原告南郊花圃于2019年6月18日出具的《南郊花圃“疏解整治促提升”西三院疏解整治阶段性工作汇报》，其中载明3月7日，张玉国、郝志遵、张士鸿到西三院，向租户发放停止续租宣传单100份。故被告据此反诉要求原告给付2019年3月7日至2019年5月31日停止营业的经营损失，另提交50间房的租金收据以证明经营损失。原告认为3月7日只是发放宣传单，对收据的真实性、合法性、证明目的均不认可，并认为收据是手写的，被告是擅自转租，经营也是违法所得。

庭审中，经本院询问，原、被告均认可双方签订的《土地租赁协议》于2019年5月31日解除。另，双方均认可2019年5月31日房屋已腾空，被告留了两个人解决腾退问题。另查，原告南郊花圃于2019年6月18日出具的《南郊花圃“疏解整治促提升”西三院疏解整治阶段性工作汇报》中关于西三院现在人员情况载明：截至6月10日，西三院130余户400余人全部搬走，只剩承租人***及合伙人暂住，解决全部腾退问题。

本院认为：涉案场地原为南郊公司与北京鑫红雪日用百货经营部之间签订租赁协议，2008年12月12日南郊公司与北京鑫红雪日用百货经营部、***三方签订的《协议变更书》将租赁合同双方当事人变更为南郊公司与***。因租赁合同约定的租赁期限截止至2019年5月31日，且合同到期后，双方未再续签合同，亦未形成不定期租赁关系，故双方合同已于2019年5月31日期限届满终止。故对原告在合同终止的情况下再要求确认2019年5月31日双方合同已解除的请求，本院不予支持。

南郊公司要求***支付2019年6月1日至2019年10月7日的土地占用金，依据南郊公司于2019年6月18日出具的《南郊花圃“疏解整治促提升”西三院疏解整治阶段性工作汇报》中关于西三院现在人员情况载明，截至6月10日，西三院130余户400余人全部搬走，只剩承租人***及合伙人暂住，解决全部腾退问题。且原、被告均认可2019年5月31日房屋已腾空，被告留了两个人解决腾退问题。故本院认为房屋腾空，***并未实际占有使用土地，且南郊公司亦认可是承租人留了两个人暂住，且是为了解决全部腾退问题，故对南郊公司要求***支付土地占用金的诉讼请求，本院不予支持。另，南郊公司要求***支付水费1876元、电费35466元，***同意支付，本院不持异议。

***在租赁土地上建房，依据双方合同约定可以看出，对此南郊公司知情且同意，故理应支付***合理扩建费用。***建设房屋，没有规划审批手续，对此***应承担主要过错责任。本院在评估报告结论的基础上，综合考虑建房情况，过错程度等情况，酌定南郊公司给付***地上物补偿665282元。***主张要求经营损失，证据不足，本院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十六条之规定，判决如下：

一、***于本判决书生效之日起七日内给付北京市南郊花圃有限公司水费1876元及电费35466元；

二、北京市南郊花圃有限公司于本判决书生效之日起七日内给付***补偿款665282元；

三、驳回北京市南郊花圃有限公司其他诉讼请求；

四、驳回***其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费21558元，由北京市南郊花圃有限公司负担20833元（已交纳），由***负担725元（于本判决书生效之日起七日内交纳）；反诉费8596.5元，由北京市南郊花圃有限公司负担3596.5元（于本判决书生效之日起七日内交纳），由***负担5000元（已交纳）；评估费22176元，由北京市南郊花圃有限公司与***各负担11088元（评估费***已预交，北京市南郊花圃有限公司于本判决生效之日起七日内给付***11088元）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

审　判　长　　张刚燕

人民陪审员　　马新民

人民陪审员　　袁　莉

二〇一九年十二月二十六日

书　记　员　　岳　婷