广东广业创展工程建设有限公司、某某租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省封开县人民法院

民 事 判 决 书

（2022）粤1225民初650号

原告：广东广业创展工程建设有限公司，住所地肇庆市高要区蚬岗镇工业园蚬一村（蚬一村民委员会第三十六号厂房）。统一社会信用代码：91441283MA4WQWCGXK。

法定代表人：张佩丽，该公司经理。

委托诉讼代理人：莫新权，男，广东携作律师事务所律师。

委托诉讼代理人：莫志文，男，广东携作律师事务所律师。

被告：***（曾用名：吴伟），男，汉族，1964年11月15日出生，住址广东省封开县。

原告广东广业创展工程建设有限公司与被告***租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东广业创展工程建设有限公司的委托诉讼代理人莫新权和被告***均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告广东广业创展工程建设有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告***返还租地押金50000元给原告广东广业创展工程建设有限公司。二、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2020年1月3日，吴伟（现更名为***）与肇庆市广业沥青混凝土路面养护有限公司（现更名为广东广业创展工程建设有限公司）签订一份《租地意向合同书》约定，甲方（***）同意将坐落在江口镇贺江S535线路侧（原长大公司水泥搅拌站场地）的地块，约三十亩工业用地，租赁给乙方（原告）建设沥青混凝土搅拌站使用；在双方签订意向书时，乙方（原告）向甲方（***）支付意向信用金壹万元（小写10000元）；意向书还约定如下政府部门不允许建设（搅拌站）的情况下，合同意向书作废。等等内容。意向书签订后，原告支付了10000元给***。随后，***将意向书约定土地拆分出租，于2020年1月18日以封开县江口镇伟华电子元件厂名义与肇庆市广业沥青混凝土路面养护有限公司签订《土地租赁合同》，约定出租其中的约10亩土地给肇庆市广业沥青混凝土路面养护有限公司使用，租赁期限12年，租金为100000元/年，签订合同时缴纳租地押金50000元。同日，***又以封开县大湾山庄实业有限责任公司名义与肇庆市广业沥青混凝土路面养护有限公司签订《土地租赁合同》，将另外的10亩土地出租给肇庆市广业沥青混凝土路面养护有限公司，签订合同时也需要缴纳租地押金50000元。上述两份合同签订后，原告于2020年1月19日支付了租地押金90000元给***收取（加上之前支付的意向金10000元，共100000元）。但是，由于封开县政府部门不批准原告在涉案地块内建设搅拌站。2020年6月15日，经双方协商同意将作废，并在《土地租赁合同》写上“本合同作废”。合同签订后，原告从未进场建设使用土地。《土地租赁合同》作废后，原告多次与***协商退还押金50000元，而***只是口头同意退还，但至今并无退款。经查，封开县江口镇伟华电子元件厂没有在工商部门注册登记。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十二条“下列情形，以行为人为当事人：(一)法人或者其他组织应登记而未登记，行为人即以该法人或者其他组织名义进行民事活动的；...”的规定，以签订合同的行为人***为被告。为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，望依法判决。

被告***答辩称，2020年1月3日双方签订《租地意向合同书》，约定：本意向合同书为原则条款，其余细节在正式合同中进行细化，双方按正式合同执行。在甲乙双方在本意向书上签名时，乙方向甲方支付意向信用金1万元。在签订合同意向书后，乙方向政府有关部门咨询建设、环保以及水电安装等方面的政策许可情况，如果政府部门在建设、水电安装及环保方面不允许建设的情况下，合同意向书作废，被告***退还原告信用金1万元，双方不作违约处理。2020年1月18日，双方签订《土地租赁合同》，约定：原告租赁坐落在封开县××镇××村的土地作建立沥青混凝土搅拌站，租赁期限为12年，自2020年3月1日起至2032年2月28日止，每年租金10万元，每年租金分两次支付，每半年支付一次，租金5万元。如乙方逾期未能交清租金的，甲方有权按实欠金额每月收取1%的违约金；拖欠租金超过三个月的，甲方有权解除合同，并追收乙方所欠的租金，因此而造成乙方损失的，由乙方自行负责。《土地租赁合同》签订后，被答辩人没有将租赁合同交给答辩人。2020年6月15日，广东广业创展工程建设有限公司的叶大明以了结涉案合同为由，请答辩人吃饭，趁答辩人酒后而骗答辩人在《租地意向合同书》上写“同意作废，吴伟，2020.06.15”；在《土地租赁合同》上写上：“本合同同意作废，***，2020.6.15”。《土地租赁合同》至今没有给答辩人。综上，鉴于广业公司不诚实行为，民法典第四百九十六条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。由于《土地租赁合同》是广业公司是事先准备好的格式合同，且答辩人至今没有得到该文本，根据上述法律规定，《土地租赁合同》的四.1.租金：该土地的租赁费为每年租金人民币每亩一万元，每年共10万元。租金每五年调整一次，递增5%。该条款不予认可，属无效条款。答辩人认为应该按《租地意向合同书》上的约定：租金每年三十万元。所以，2020年3月1日至2020年6月15日（107天），被答辩人应该按约定交纳租金300000÷12（个月）÷30天（天）×107＝89166.67元。由于被答辩人没有按约定交纳租金，按约定，被答辩人必须支付违约金：891266.67×1%÷30（天）×852（2020.03.01-2022.07.01）天＝25323.33元。以上共114498元。由于被答辩人于2020年已向答辩人支付了10万元，故被答辩人还应向答辩人支付14498元。2020年4月2日，原告就壮大企业经营，发展经济，加大投入，支持社会公益事业建设，开启就业之路，公司（广东鸿业沥青混凝土工程有限公司）向肇庆市封开县人民政府提起立项申请。另，依据法律法规及事实，答辩人不应成为（2022）粤1225民初649号案的被告，充其量只是第三人。综上所述，被答辩人的诉请与事实及法律规定不符，恳请法院查明事实，依法采纳，并依法驳回原告的不合法诉求。

本院经审理认定事实如下：2020年1月3日，被告***与原告肇庆市广业沥青混凝土路面养护有限公司签订《租地意向合同书》，双方约定：被告***将坐落于江口镇贺江S535线路侧（原长大公司水泥搅拌站场地）、约三十亩工业用地租赁给原告，租赁期十二年，租金每年30万元，每年分两次缴交租金，先交租后使用。本意向合同书为原则条款，其余细节在正式合同中进行细化，双方按正式合同执行。原告向被告支付意向信用金1万元。如果政府部门在建设、水电安装及环保方面不允许建设的情况下，合同意向书作废，被告***退还原告信用金1万元。被告***和原告代表叶大明在该意向书上签名盖章。2020年1月3日，被告***收到原告交来的意向金1万元。

2020年1月18日，被告***以封开县大湾山庄实业有限责任公司名义与原告肇庆市广业沥青混凝土路面养护有限公司签订《土地租赁合同》，约定原告租赁坐落在封开县××镇××村的土地作建立沥青混凝土搅拌站，租赁期限为12年，自2020年3月1日起至2032年2月28日止，每年租金10万元，签订合同时缴纳租地押金5万元，合同期满被告无条件退还押金。封开县江口镇伟华电子元件厂与原告均在合同上盖章确认。2020年1月19日，原告通过银行转账向被告汇款人民币9万元。

2020年3月23日，原告出具《关于立项投资建设广东鸿业沥青混凝土工程有限公司的申请函》，向封开县招商局介绍了项目选址、未来前景、项目投资情况及具体建设方案等情况。2020年4月30日，封开县环境局出具《封开县环境局关于申请广东鸿业沥青混凝土工程有限公司新建项目开展环境影响评价的复函》，复函内容如下：项目位于封开县××镇××村，经核对，项目初步选址位于《省级廊道美丽乡村示范带建设项目》规范范围内、省道Ｓ535的附近。项目选址的可行性，原告须征求江口街道、县农业局、县资源局、县文广旅体局、县交通局的意见。待取得相关部门的确定意见后，开展项目的环评报告编写和报批工作。

2020年6月15日，原告与被告***协商解除上述《租地意向合同书》和《土地租赁合同》。双方在《租地意向合同书》和《土地租赁合同》签署“同意作废”后签名确认。

另查明，封开县大湾山庄实业有限责任公司的法定代表人是被告***，该公司目前已经注销。该公司的股东为***和封开县扶来服装厂，封开县扶来服装厂未进行登记注册。肇庆市广业沥青混凝土路面养护有限公司现已更名为广东广业创展工程建设有限公司。

以上事实，有原告提供的《租地意向合同书》和《土地租赁合同》、企业机读档案登记资料、收据、《关于立项投资建设广东鸿业沥青混凝土工程有限公司的申请函》、封开县环境保护出具的复函、银行转账汇款单以及庭审笔录予以证实，本院予以确认。

本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，该租赁合同的法律事实发生在民法典施行前，但租金、押金结算持续至民法典施行后，故本案应适用民法典的规定。

根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，原被告之间签订的《租地意向合同书》和《土地租赁合同》，双方当事人均具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应是合法有效的。合同当事人应当根据合同约定全面履行合同义务。被告***辩称《土地租赁合同》是格式合同，对此，本院认为，格式合同是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方进行协商的合同，此种合同通常只能在双方当事人事实上的地位不平等时产生。而本案中，原被告双方都具有平等地位，且订立合同时双方事先签署了《租地意向合同书》，并约定其余细节在正式合同（即《土地租赁合同》）细化，表明该合同条款并非事先制作，而是双方经过平等协商后拟定的，被告的辩解无事实据，本院不予支持。

被告辩解称自己应作为本案的第三人参加诉讼。对此，本院认为，封开县大湾山庄实业有限责任公司已经注销，而被告***是该公司的股东及法定代表人，被告***在庭审中承认封开县大湾山庄实业有限责任公司的股东只有其本人，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十二条第一款第（三）项“下列情形，以行为人为当事人：(三)法人或者其他组织依法终止后，行为人仍以其名义进行民事活动的。”的规定，被告***应当以本案当事人的（即本案被告）身份参加诉讼。

被告辩称合同是在酒后签订的、签订时其状态比较迷糊，但均未提供任何证据予以佐证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和第六十八条第一款“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”的规定，本院对被告的辩解不予采信。

原被告双方于2020年6月15日同意解除《租地意向合同书》和《土地租赁合同》，被告***和原告均在该两份协议上签署“合同作废”后落款。本院确认解除《租地意向合同书》和《土地租赁合同》均是原被告双方的真实意思表示。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”的规定，原告已经向被告***支付人民币10万元（属于本案合同的押金5万元），已经履行合同约定的义务，有权请求被告对押金5万元予以返还，故对于原告请求被告***向其返还租地押金5万元的诉讼请求，本院依法予以支持。至于被告***认为押金应抵扣租金，且原告存在违约行为应承担违约责任的问题，因被告在本案中没有提出反诉，其可另案起诉。

综上所述，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第六十八条第一款的规定，判决如下：

被告***应于本判决发生法律效力之日起十日内退还押金人民币5万元给原告广东广业创展工程建设有限公司。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1050元，减半收取525元，由被告***负担。胜诉方预交但不应负担的诉讼费用，可在本判决生效后向本院申请退还，由败诉方向本院交纳,但胜诉方自愿承担或同意败诉方直接向其支付的除外。败诉方应负担的费用，应在本判决生效之日起七日内交纳，逾期不交纳的，将依法强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。

审 判 员　莫湛慈

二〇二二年七月二十四日

法官助理　陈芷君

书 记 员　张　莉