某某、某某等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省南通市崇川区人民法院 民事判决书 （2024）苏0602民初11625号 原告：***，男，1943年8月14日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。 原告：***，女，1972年3月23日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。 两原告共同委托诉讼代理人：***，北京大成（南通）律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：***，男，1969年11月20日出生，汉族，住上海市黄浦区。 被告：南通中南新世界中心开发有限公司，统一社会信用代码913206007732191003，住所地江苏省南通市桃园路12号101室。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，女，1986年10月18日出生，系南通中南新世界中心开发有限公司员工。 被告：中南控股集团有限公司，统一社会信用代码91320684713296606K，住所地江苏省南通市海门区常乐镇常青路188号。 法定代表人：***。 原告***、***与被告南通中南新世界中心开发有限公司（以下简称中南新世界公司）、中南控股集团有限公司（以下简称中南控股公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2024年11月8日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并再次公开开庭进行了审理。两次庭审中，两原告的共同委托诉讼代理人***、***，以及被告中南新世界公司的委托诉讼代理人***均到庭参加诉讼。被告中南控股公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***、***向本院提出诉讼请求（含增加项）：1.判令被告中南新世界公司立即支付拖欠的算至2021年12月31日止的经营收益款293123元及自2022年1月1日起至实际交还房屋为止的占有使用费；2.判令被告中南新世界公司承担以293123元为基数按每日0.2‰从应付款之日计算至实际支付之日的违约金；3.要求被告中南控股公司对上述二项诉讼请求承担担保责任；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年7月14日，原告与被告中南新世界公司签订了一份《商业用房委托投资经营合同》，主要约定原告将自己购置的位于南通市商业娱乐广场内的房产委托被告中南新世界公司经营，委托期限为15年，被告中南新世界公司自第三年起的1月份及6月份每半年支付给原告投资经营收益，被告中南控股公司为该《商业用房委托投资经营合同》履行担保责任。合同成立后至2017年，被告中南新世界公司无故不按合同约定支付原告投资经营收益，截止到2021年12月31日被告中南新世界公司共欠付原告投资经营收益293123元。期间，虽经原告多次催要，但被告中南新世界公司却以各种理由推诿拖延，至今年7月份经双方交涉对欠款总额核对一致，但仍然拒付。为此，原告特诉至法院，望判如所请。 被告中南新世界公司辩称：一、案涉房屋确由被告承租，已于2020年12月31日到期，当时答辩人已经公告通知了合同到期事宜并要求原告联系收房。原告作为出租人，在房屋到期后，应积极组织收房，防止损失扩大。需要强调的是案涉房屋到期后一直是空置状态，被告未再使用案涉房屋。原告怠于行使收房权利导致损失进一步扩大，应由其自行承担相应责任。二、因疫情原因，双方的房屋租赁合同签署以后案涉房屋所在地的市场租赁条件已经发生了重大变化，房屋长期空置，当时约定的8%的收益率明显过高，继续履行原房屋租赁合同约定的租金金额对被告明显不公，请求法院依法调整收益率。三、逾期付款违约金过高，恳请法院适用违约酌减的原则予以酌减。另外，当时原告有诉讼案件，开发区曾经发过协助执行通知书给我公司，让我公司将租金直接支付至法院账户，后来并未实际支付，逾期并非我公司主观上不愿意付。四、原告未在保证期间内向被告中南控股公司主张保证责任，保证期间已过，保证责任免除。五、租金系分期支付，原告未举证证明其已就到期的租金及时主张权利，诉讼时效已经超过。 被告中南控股公司未应诉答辩。 当事人围绕其各自的诉辩意见依法进行了举证质证。对双方均已确认无异议的房产证、委托投资经营合同、担保函、微信聊天记录、疫情防控指挥部发布的公告等证据，本院依法审查后予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实： 原告***与案外人***系夫妻关系，***系其女儿。***及***以投资为目的向中南新世界公司购买了位于本市，交由中南新世界公司统一管理收益。其中***、***作为共同买受人购买了三套，分别是E017、E018、E019号房屋，购房价每套245043元，现登记于***、***二人名下（按份共有，***占70%，***占30%）；***个人购买了三套，分别是E027、E028、E029号房屋，购房价每套237305元，现登记于***一人名下。 2006年7月14日，***、***（委托方、甲方）与中南新世界公司（受托方、乙方）分别签订《商业用房委托投资经营合同》三份，***（委托方、甲方）与中南新世界公司（受托方、乙方）分别签订《商业用房委托投资经营合同》三份，将***、***共同买受的桃园路9号附2号中南世纪城·商业娱乐广场E017、E018、E019号房屋以及***独自买受的桃园路9号附2号中南世纪城·商业娱乐广场E027、E028、E029号房屋的全部投资经营管理权、全部收益权委托给乙方或乙方设立的公司进行运营管理。双方约定：委托期限15年，自2007年1月1日起至2021年12月31日止；乙方保证投资经营收益为购买该房屋是双方约定总价的税后8%/年，前两年投资经营收益在甲方交付购买首付款时由乙方一次性支付给甲方；自委托投资经营期第三年起，乙方于每年1月份及6月份的25日至30日，以半年为单位将当期委托投资经营收益通过银行账户预支付给甲方；委托投资经营期限十年后（且在15年内），如甲方需转让标的但无法找到第三方受让其所拥有的房屋时，乙方承诺对该委托标的按原价（不另计息）无条件收购，在此之前，甲方均无权要求乙方收购该房屋；在委托投资经营期限即将届满时，甲方须至少在该期限届满前90日发出书面征求意见函，并按照如下方式之一对委托标的进行处分：（1）乙方以甲方购房原始发票所载金额为准进行收购，有关收购其他条款已本协议本条第7款之约定为准；（2）如甲方不将该房屋转让给乙方，在本合同委托期限届满前90天内，如能找到高于本款第（1）项确定的收购价款的受让方式，甲方在遵循本补充协议规定的转让的前提下课对该房屋进行转让；（3）如甲方继续保留该房屋产权，甲方参加业主代表大会，并由该代表大会按其拥有的产权份额决定是否继续将“中南世纪城·商业娱乐广场”交由乙方或乙方设立的公司进行投资经营管理；（4）委托投资经营期限期满后，乙方享有在同等条件下对该商铺的有限租赁权，双方重新签订租赁合同，租期及租金另行商议；乙方无正当理由逾期向甲方交付投资经营收益，乙方应按每逾期一日依本年度约定投资经营收益的0.2‰向甲方支付违约金。 上述《商业用房委托投资经营合同》签订同一天，中南控股公司作为担保人就上述委托投资经营合同的履行出具对应《担保函》六份，载明：“本担保人自愿以合法财产为被担保人（中南新世界公司）履行《商业用房委托投资经营合同》提供担保，若因被担保人原因，导致担保权人（的买受人）不能从被担保人开发的中南世界城·商业娱乐广场取得税后8%年投资收益，或根据《商业用房委托投资经营合同》的约定，在需由被担保人回购担保权人所购买的商品房时，被担保人无力支付回购款的，则担保人自愿以全部资产代为支付被担保人未能足额支付的投资收益或回购款。本担保有效期至根据《商业用房委托投资经营合同》确定的最后一次支付投资收益的时间到期或回购款应付之日起满三个月。” 现正常合同履行期限已经届满，其间，中南新世界公司自2017年始出现逾期支付收益款的情形，至2021年12月31日止，中南新世界公司共计欠付经营收益款293123元，具体包括：E017、E018、E019房屋在2017年上半年收益29405.16元（245043元×4%×3）、2018年全年度收益58810.32元（245043元×8%×3）、2019年全年度收益58810.32元（245043元×8%×3）、2020年全年度收益58810.32元（245043元×8%×3）、2021年全年度收益58810.32元（245043元×8%×3），以及E027、E028、E029房屋在2021年下半年收益28476.6元（237305元×4%×3）。 另查明，在委托投资经营期限届满前，委托人***曾于2021年11月25日明确告知中南新世界工作人员其在合同期满后将选择回购方案，中南新世界工作人员通过微信将回购所需要的材料向***进行了告知，但后续回购事宜未能办理成功。 还查明，中南新世界公司对外出售的桃园路9号附2号中南世纪城·商业娱乐广场内全部商业用房虽有各自编号，但各编号对应的房屋包含案涉E017、E018、E019、E027、E028、E029房屋，实际均处于整体未分割状态，不同编号房屋间无任何隔断，仅地面上有简易混凝土划线用于区分位置。案涉E017、E018、E019、E027、E028、E029房屋所在区域未对外出租运营或被占有使用，目前为空置状态。 本院认为，当事人签订的案涉六份《商业用房委托投资经营合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。上述合同虽名为委托经营合同，但实际履行中委托人享有的收益均系固定比例，不受实际运营情况的影响，故双方间实际建立的是房屋租赁合同关系，其中E017、E018、E019房屋的出租人为***、***，E027、E028、E029房屋的出租人为***。虽然E017、E018、E019房屋现登记在***、***二人名下，但所有权登记对租赁合同相对方的认定并无影响，故本案中***无权以出租人身份主张房屋收益款，本院仅能判令对应收益款（租金）向原告***支付。 关于原告主张的欠付收益款（租金）金额。庭审中，当事人已确认，截至2021年12月31日止，被告中南新世界公司累计欠付收益款293123元。中南新世界公司以受疫情影响为由请求对租金进行调减，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。考虑到案涉租赁房屋系商业用房，被告相关经营确有受疫情防控相关措施影响的可能，本院结合本案实际情况及本市有关政策，根据公平原则酌定扣减被告两个月租金，即E017、E018、E019房屋的收益款减免9801.72元（245043元×8%÷6×3），E027、E028、E029房屋的收益款减免9492.2元（237305元×8%÷6×3），均从最后一期应付款中扣除。关于被告抗辩依据情势变更原则依法变更原租赁合同约定的租金标准，因案涉租赁物的占有、使用、收益系被告的自主经营行为，系其应自担之经营风险，合同中约定无论盈亏均需按约交纳租金，且被告未能就继续按案涉租金标准履行显失公平、导致双方利益失衡举证证明，故对该抗辩本院不予采信。据此，被告中南新世界公司共计应向原告***支付算至2021年12月31日止的房屋收益款273829.12元（293123.04-9801.72-9492.2）。 关于原告主张的违约金，根据双方约定，被告中南新世界公司应于每年1月及6月的25至30日间向委托人预付当期收益款（租金），逾期应按每日0.2‰向委托人支付违约金，该违约金标准并未过分高于原告实际损失，原告主张按此标准从各阶段应付租金逾期之日起分段计收，本院予以支持，判令违约金分别于以29405.16元为基数自2017年1月31日起，以29405.16元为基数自2018年1月31日起、以29405.16元为基数自2018年7月1日起、以29405.16元为基数自2019年1月31日起、以29405.16元为基数自2019年7月1日起、以29405.16元为基数自2020年1月31日起、以29405.16元为基数自2020年7月1日起、以29405.16元为基数自2021年1月31日起、以38587.84元为基数自2021年7月1日起，按每日万分之二计算至实际给付之日止。 关于原告主张的合同期满后至实际交还房屋为止的房屋占有使用费。本院你认为，原告购买的案涉房屋未进行过实体分割，各编号房屋在其所在区域内与其他编号房屋实际仍属整体状态，并不具备单独使用收益的价值，从当事人签订的委托投资经营合同及其约定来看，购房人实际是依托受托人的统一经营管理而保证自身获取收益，在委托期限届满后，双方间基于统一管理而产生的租赁关系也不当然继续，取决于各购房人的处分选择，故而案涉房屋租赁合同存在其特殊性，应根据实际履行情况对期满后的占有使用费予以判别。首先，原告***在合同期限届满前已经明确向被告中南新世界公司表示其选择回购方案，中南新世界公司工作人员也已将回购所需提交的资料明细告知了原告，双方已初步就回购事宜进行了协商，可见当事人并无期满后继续委托管理或租赁的意思表示；其次，被告中南新世界公司在合同期满后未继续占用原告的房屋，事实上原告房屋所在区域一直空置，并无持续使用收益的事实；最后，基于房屋未实体分割的现状及依赖于统一使用管理的特性，故而合同期满后双方当事人实际无法以传统方式对房屋进行交接，就返还房屋义务的履行，本院倾向于象征性交付，即案涉房屋不受占用即应视为中南新世界公司完成了交还义务，故原告主张其继续支付自合同期满后的占有使用费，缺乏事实依据，本院予以驳回。 关于原告主张的中南控股公司的连带责任。经查，中南控股公司对案涉六份《商业用房委托投资经营合同》的履行，确实向委托方出具过担保函，承诺自愿以全部资产代为支付中南新世界公司未能足额支付的投资收益，保证期限至合同确定的最后一次支付投资收益的时间到期之日起三个月。原告未举证证明其在该期间内依法向中南控股公司主张权利，对应保证责任免除。原告请求中南控股公司对中南新世界公司的付款义务承担连带责任，本院不予支持。 被告中南控股公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自身诉讼权利的放弃，本院可就现已查明的事实依法作出判决。 综上，根据《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百零九条、第五百七十九条、第五百八十五条第一款、第六百九十二条、第六百九十三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告南通中南新世界中心开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告***收益款273829.12元。 二、被告南通中南新世界中心开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告***违约金（分别于以29405.16元为基数自2017年1月31日起，以29405.16元为基数自2018年1月31日起、以29405.16元为基数自2018年7月1日起、以29405.16元为基数自2019年1月31日起、以29405.16元为基数自2019年7月1日起、以29405.16元为基数自2020年1月31日起、以29405.16元为基数自2020年7月1日起、以29405.16元为基数自2021年1月31日起、以38587.84元为基数自2021年7月1日起，均按每日万分之二计算至实际给付之日止）。 三、驳回原告***、***其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10204元，由原告***、***负担5100元，被告南通中南新世界中心开发有限公司负担5104元。被告南通中南新世界中心开发有限公司应负担的部分，限其于本判决书送达之日起十日内，按照本院提供的诉讼费用催缴通知书确定的银行账号缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时应按照本院提供的上诉案件诉讼费用交纳通知书确定的银行账号，向该院预交上诉案件受理费。 审判员*** 二〇二五年五月七日 法官助理*** 书记员***