天津市华福城市景观工程有限公司、天津市南开区义兴里小学房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

天津市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）津01民终8178号

上诉人（一审被告）：天津市华福城市景观工程有限公司，住所地天津市南开区（义兴里小学内）。

法定代表人：王金，总经理。

委托诉讼代理人：贾文晓，男，该公司监事。

委托诉讼代理人：冯四海，天津中畅律师事务所律师。

被上诉人（一审原告）：天津市南开区义兴里小学，住所地天津市南开区。

法定代表人：宋玲华，校长。

委托诉讼代理人：施韬，天津坤远律师事务所律师。

上诉人天津市华福城市景观工程有限公司因与被上诉人天津市南开区义兴里小学房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初6033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天津市华福城市景观工程有限公司的委托诉讼代理人贾文晓、冯四海，被上诉人天津市南开区义兴里小学的委托诉讼代理人施韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

天津市华福城市景观工程有限公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2．两审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人至今未出具房产证明的原件，其不具有诉讼主体资格。一审法院勘验与客观事实不符。涉案土地和房屋与教学没有任何关系。本案并非房屋租赁合同纠纷，而是土地使用权纠纷，争议焦点并非土地范围内的房屋问题，而是土地使用权的使用利益附带房屋拆迁补偿问题。一审判决超出被上诉人的诉讼请求。厂房是2010年10月岳湖路延长线修建时政府给予上诉人的补偿，厂房所用土地不需要缴纳租金。一审法院勘验和认定否定了原二审法院的勘验认定。上诉人现在使用的房屋均由其出资建设，如果上诉人腾出，作为不当得利的被上诉人应给予补偿。

天津市南开区义兴里小学辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人的特别授权代理人在一审庭审中明确承认对于南开公有房屋管理所出具的证明没有异议。本案基础法律关系是房屋租赁，并非上诉人所称的土地使用权纠纷。补充协议中并没有约定以该协议来变更原租赁合同的权利义务。被上诉人明确主张要求上诉人将涉诉的土地予以清退，明确了腾空土地中包括相应的涉诉建筑物，因此不存在一审判决超过诉讼请求的问题。一审法院现场勘验并不存在事实认定错误情形，从两次现场勘验笔录所记载的内容看，确实存在出入，但是鉴于本案一审的现场勘验确认是双方最后一次勘验，并结合一审庭审笔录中上诉人与被上诉人均对于勘验笔录无异议，故应当以双方最后一次确认的事实为准。上诉人一直在非法使用被上诉人的房屋及土地，并且没有按照合同的约定向被上诉人交纳任何费用，如果上诉人认为被上诉人存在不当得利，也不属于本案审理范围，应通过另案诉讼的方式予以解决。

天津市南开区义兴里小学向一审法院起诉请求：1．依法判令天津市华福城市景观工程有限公司将占用天津市南开区义兴里小学的位于南开区的土地（含天津市华福城市景观工程有限公司自建的二层办公楼占地约100平方米及厂房占地约400平方米，共计约500平方米）腾空交还天津市南开区义兴里小学；2．诉讼费由天津市华福城市景观工程有限公司承担。

一审法院认定事实：1．天津市南开区义兴里小学系位于南开区的土地实际使用权人。天津市南开区义兴里小学、天津市华福城市景观工程有限公司系长期租赁合同关系。2006年1月1日，天津市南开区义兴里小学、天津市华福城市景观工程有限公司签订《房屋（场地）租赁协议书》，约定天津市南开区义兴里小学将坐落于南开区义兴里小学内面积为100平方米房屋场地租赁给天津市华福城市景观工程有限公司使用，年租金18000元，按年度支付，租赁期限自2006年1月1日至2006年12月31日止。2007年5月10日天津市南开区义兴里小学、天津市华福城市景观工程有限公司再次签订协议书就天津市华福城市景观工程有限公司在天津市南开区义兴里小学校内西北角建房一事达成协议，该协议约定天津市华福城市景观工程有限公司于2003年暑假期间在天津市南开区内自建小二楼一处建筑面积二层约200平方米。到2009年12月31日收回，归天津市南开区义兴里小学所有；同时约定自2007年1月1日至2010年12月31日天津市华福城市景观工程有限公司每年向天津市南开区义兴里小学提前交付租金10000元，到2010年共收40000元租金，2011年收取租金40000元（含小二楼原基础上平房两间，年租金6000元）；2009年12月31日天津市南开区义兴里小学收回该小二楼所有权后，应签订校产管委会统一格式租赁协议书，另约定协议签订后天津市华福城市景观工程有限公司对房屋实施装修、装饰、费用自理，协议期满后无偿交给天津市南开区义兴里小学。2010年10月13日天津市南开区义兴里小学、天津市华福城市景观工程有限公司签订《补充协议书》，约定天津市华福城市景观工程有限公司已将原平房的房租交至2010年12月31日，拆迁后平房不存在了，天津市南开区义兴里小学应将2010年第四季度的房租退还天津市华福城市景观工程有限公司或冲抵2011年房租；另平房拆迁后，天津市南开区义兴里小学不再收取天津市华福城市景观工程有限公司房租，遗留空地由天津市华福城市景观工程有限公司自行整修使用，所发生费用由天津市华福城市景观工程有限公司负责。后天津市华福城市景观工程有限公司在原址基础上进行建造并使用自建厂房至今。

一审法院于2019年9月26日进行实地勘验，勘验结果为现天津市华福城市景观工程有限公司自建厂房在岳湖路现有围墙内。岳湖路于2010年年底建成开通，原岳湖路位置为一排平房，天津市南开区墙依平房背墙所建，后平房拆迁改造为岳湖路并依原平房背墙位置重新垒砌现岳湖路的墙体。天津市华福城市景观工程有限公司现使用的二层办公楼由天津市南开区义兴里小学原有两间平房改造而建。

一审法院另查明，2015年天津市南开区义兴里小学应上级“退租还教”文件要求，曾于2015年至2017年期间多次书面通知天津市华福城市景观工程有限公司腾空并返还所占用的学校土地及房屋。

一审法院认为，天津市南开区义兴里小学、天津市华福城市景观工程有限公司系租赁合同关系，案件的争议焦点为天津市华福城市景观工程有限公司现使用的房屋是否属于天津市南开区义兴里小学原出租给天津市华福城市景观工程有限公司使用的土地范围，根据一审法院实地勘验结果，2010年因规划调整，需拆除天津市南开区义兴里小学出租给天津市华福城市景观工程有限公司使用的部分房屋，拆除房屋后的土地由天津市华福城市景观工程有限公司自行整修使用，天津市南开区义兴里小学不收取租金。后天津市华福城市景观工程有限公司在拆除的土地上自建了现正在使用的挂有牌匾的二层门脸办公用房，同时又自行建造了一处厂房使用，天津市华福城市景观工程有限公司主张该厂房未在天津市南开区义兴里小学土地范围内，但根据现场勘验结果，该厂房建造在现有岳湖路围墙墙体内，然该墙体原系天津市南开区xx墙，故应认定天津市华福城市景观工程有限公司自建厂房占用的系天津市南开区xx内土地。现天津市南开区义兴里小学、天津市华福城市景观工程有限公司已签订的所有协议均已到期，双方亦未再订立新的租赁合同，故已形成不定期租赁关系，现天津市南开区义兴里小学依据主管机关出具的“退租还教”相应要求多次向天津市华福城市景观工程有限公司发函告知天津市华福城市景观工程有限公司不再出租天津市华福城市景观工程有限公司占用的房屋，应视为双方的租赁关系已经解除，现天津市南开区义兴里小学已为天津市华福城市景观工程有限公司预留了充足的腾房期限，天津市华福城市景观工程有限公司现仍继续占用天津市南开区义兴里小学享有使用权的土地及房屋没有事实和法律依据，故对于天津市南开区义兴里小学要求腾空交还的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院判决：判决生效后三十日内，天津市华福城市景观工程有限公司将其实际占有使用的天津市南开区义兴里小学的土地及房屋腾空交还天津市南开区义兴里小学。案件受理费80元，由天津市华福城市景观工程有限公司负担。

二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人系租赁合同关系，2010年因规划调整，需拆除被上诉人出租给上诉人使用的部分房屋，拆除房屋后的土地由上诉人自行整修使用，被上诉人不收取租金。后上诉人在拆除的土地上自建了现正在使用的挂有牌匾的二层门脸办公用房，同时又自行建造了一处厂房使用，上诉人主张该厂房未在被上诉人土地范围内，但根据一审法院现场勘验结果，该厂房建造在现有岳湖路围墙墙体内，该墙体原系被上诉人院墙，故一审法院认定上诉人自建厂房占用的土地系被上诉人院内土地，并无不当。上诉人主张被上诉人不具有本案诉讼主体资格，依据不足，本院不予采信。双方已签订的所有协议均已到期，亦未再订立新的租赁合同，现被上诉人依据主管机关出具的“退租还教”相应要求多次向上诉人发函告知其不再出租房屋，应视为双方的租赁关系已经解除，被上诉人已为上诉人预留了充足的腾房期限，上诉人现仍继续占用被上诉人享有使用权的土地及房屋，没有事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，天津市华福城市景观工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由天津市华福城市景观工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　康　艳

审判员　姜纪超

审判员　张玉洁

二〇二〇年七月六日

法官助理梁菁菁

书记员郭梦迪

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

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