苏州辉图精密工业有限公司与苏州正豪建设工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏05民终2703号

上诉人（原审被告）：苏州辉图精密工业有限公司。

委托诉讼代理人：朱晗，江苏加得律师事务所律师。

委托诉讼代理人：白海燕，江苏加得律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：苏州正豪建设工程有限公司。

委托诉讼代理人：陈兆帅，江苏寒山律师事务所律师。

上诉人苏州辉图精密工业有限公司（以下简称辉图公司）因与被上诉人苏州正豪建设工程有限公司（以下简称正豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

辉图公司上诉请求：改判驳回正豪公司的诉讼请求。事实和理由：1.辉图公司与正豪公司签订房屋租赁合同明确约定案涉房屋用于工业生产，正豪公司提供的房产信息也载明用地性质为工业，与合同约定一致，辉图公司已尽到了合理注意义务。辉图公司在支付租金并对房屋装修后才了解到由于用地规划调整，该区域不能再用于工业厂房，无法办理环保审批验收手续并收到相关部门的搬离通知。正豪公司作为出租人应明确知晓区域规划调整，但未告知辉图公司，造成辉图公司无法合法使用该房屋，产生的租金损失应由正豪公司自行承担。2.双方合同明确约定了押金，也符合房屋租赁商业习惯，一审判决不予认定不符合法律规定。

正豪公司辩称，1.2018年3月前辉图公司、正豪公司就存在租赁合同关系，辉图公司股东曹军同时也是苏州欣尔飞精密机械有限公司的股东，两家公司的生产活动以及与正豪公司的租赁事宜均由曹军负责。辉图公司作为长久使用租赁房屋的实际经营者，相较出租人来说对于该地区的政策性变化应更为清晰。辉图公司作为承租方，在知悉合同目的已无法正常实现的情况下，负有向正豪公司提出变更或调整合同的附随义务，但辉图公司从2018年5月环保办开始检查直到2018年9月6日都未积极采取补救措施，反而使用承租房屋至退租交接之日，故过错方在于辉图公司。2.一审判决已将押金抵扣。

正豪公司向一审法院起诉请求：辉图公司支付房租224924元、水电费26433元、违约金40399元，共计291756元并支付相应的利息（以291756元为本金，自2018年9月6日起按同期贷款利率计算至实际之日止）、违约金（两套房屋一个月租金）。

一审法院认定事实：苏州吴中经济开发区1、2、3幢房屋（建筑面积共计12327.08平方米）的所有权人为苏州市吴中区龙桥社区股份合作社。

2014年4月1日，正豪公司（承租方，乙方）与苏州市吴中区长桥街道龙桥社区经济合作社（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为甲方将位于吴中经济开发区，面积为12327平方米的标准厂房及配套设施租赁给乙方用于生产经营，租期自2014年4月1日至2020年3月31日。另，正豪公司提供的合同复印件比原件多有苏州市吴中区长桥街道龙桥社区股份合作社的盖章并注明为“仅供办理工商执照用，复印无效”。

2015年3月，正豪公司（出租方，甲方）与苏州欣尔飞精密机械有限公司（承租方，乙方，股东有曹军）签订的《房屋租赁合同》，主要内容为：甲方将位于吴中区房屋出租给乙方用于生产经营；经营所需的有关证件由乙方自行办理，费用自理；建筑面积为883平方米（西一楼），租赁期自2015年3月16日至2018年3月15日；房租第一年为每平方米18元，第二年为每平方米19元，第三年为每平方米20元，物业费为0.8元每月每平方米，押金为一个月房租。

2018年3月16日，正豪公司（出租方，甲方）与辉图公司（承租方，乙方，股东有曹军）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：甲方将位于吴中区房屋出租给乙方用于生产经营，经营所需要的有关证件由乙方自行办理，费用自理；房屋建筑面积883平方米（位于**），租期自2018年3月16日起至2020年3月15日止；年租金总计243708元即每月每平方米23元，支付方式为半年付，第一次租金及保证金在签订合同时支付，以后租金按规定的付款期限提前一个月将下期房款支付给甲方；乙方在租赁期限内使用的水、电、煤气、电话费、有线电视费、物业管理费等其他费用由乙方按有关规定自行负担；甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或全部房屋；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应结清租金和相关费用后按照一个月租的租金向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；乙方逾期支付房租或逾期交还房屋超过30天的，甲方可强行收回房屋，由此产生的相关损失由乙方负责，甲方可要求乙方结清租金和相关费用后按一个月的租金支付违约金。同时，该合同的附加条款约定电费按每千瓦时1.2元计算；水费按乙方实际产生的费用计算。

期间，正豪公司（出租方，甲方）与辉图公司（承租方，乙方）又于2018年3月5日签订《房屋租赁合同》，主要内容为：甲方将位于吴中区房屋出租给乙方用于生产加工，经营所需要的有关证件由乙方自行办理，费用自理；房屋建筑面积1148平方米（（位于**，租期自2018年3月5日起至2020年3月19日止，装修期为20天（即该期间不算租金）；年租金总计241080元即每月每平方米17.5元（包含物业费）；支付方式为【√】半年付【√】年付，押金为1个月房租，第一次租金及保证金在签订合同时支付，以后租金按规定的付款期限提前一个月将下期房款支付给甲方；乙方在租赁期限内使用的水、电、煤气、电话费、有线电视费、物业管理费等其他费用由乙方按有关规定自行负担；甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或全部房屋；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应结清租金和相关费用后按照一个月租的租金向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；乙方逾期支付房租或逾期交还房屋超过30天的，甲方可强行收回房屋，由此产生的相关损失由乙方负责，甲方可要求乙方结清租金和相关费用后按一个月的租金支付违约金。同时，该合同的附加条款约定电费按每千瓦时1.2元计算；水费按乙方实际产生的费用计算。

2018年5月24日，苏州市吴中区郭巷街道环境保护办公室查封了案涉房屋并于次日向辉图公司出具告知书。告知书记载：2018年5月14日，经环保检查发现，辉图公司现场在生产作业，但未办理环保审批及验收手续；按照《苏州市吴中区郭巷街道片区总体规划（2009-2030）修改》（苏府复【2019】28号）内容，辉图公司所在区域规划已经调整，不再用于工业；又根据《建设项目环境管理条例》第十一条第一款，建设项目类型及其选址、布局、规模等不符合相关法定规划的不予批准，辉图公司已无法补办环保审批、验收手续，不具备整改条件；因此，请辉图公司立即搬离，在搬离前不得生产；若继续生产，将严格按照相关环保法律法规，严厉处置。

2018年9月6日，正豪公司（出租方）与辉图公司（承租方）签订退租交接单，记载：承租方于2018年9月6日提出退房并交接相关手续，承租方于当日退租尹山路99号所有租用厂房，并交门钥匙。落款处有辉图公司股东曹军，正豪公司法定代表人王笃政及员工孙文刘的签字并加盖有正豪公司的合同专用章。

一审另查明，2014年7月8日，苏州市吴中区长桥街道龙桥社区股份合作社出具情况说明，记载：位：位于吴中经济开发区的产权单位即苏州市吴中区长桥街道龙桥社区股份合作社于2014年4月1日与正豪公司签订租赁合同限至2020年3月31日止；苏州市吴中区长桥街道龙桥社区股份合作社同意正豪公司在租赁期间转租。后苏州市吴中区长桥街道龙桥社区股份合作社又出具情况说明，确认其知晓并同意正豪公司将案涉房屋续租给辉图公司。

一审中，正豪公司明确其诉请金额，其中一楼的房租共计116438元（2018年3月16日至9月6日），二楼房租为108486元（2018年3月25日至9月6日）；一楼房租的利息从2018年3月16日起计算，二楼房租的利息从2018年3月25日起计算，均按年利率6%计算至实际支付之日止；水费577.5元（2018年2月至5月），电费25855.5元（2018年2月至5月）；一楼的违约金20309元，二楼的违约金20090元。辉图公司对租金及水、电费金额均无异议。

以上事实，有正豪公司提供的房屋租赁合同、情况说明、房屋产证、房屋租赁合同，辉图公司提供的告知书，以及一审法院制作的开庭笔录等证据在卷证明。

关于租赁关系。正豪公司与辉图公司先一致陈述：双方在2018年3月签订房屋租赁合同之前就存在房屋租赁关系；同时，正豪公司明确双方之间此前的租赁关系对应的就是其与苏州欣尔飞精密机械有限公司于2015年签订的房屋租赁合同；苏州欣尔飞精密机械有限公司、辉图公司负责与其之间租赁事宜的都是曹军。辉图公司对正豪公司有关与其之间的此前租赁关系对应的就是正豪公司与苏州欣尔飞精密机械有限公司的陈述未予认可，但未提供其与正豪公司此前的房屋租赁合同予以反证。后，辉图公司又称，其与苏州欣尔飞精密机械有限公司虽有部分股东相同，租赁事宜也确是由共同股东曹军经办，其亦留用了苏州欣尔飞精密机械有限公司的部分设备，但两公司的实际投资人与管理者不完全一致，其中殷程坤是在公司成立后才加入公司的，故其与正豪公司签订的合同是新的、独立的合同；签订合同后，其对房屋进行了装修，并于2018年5月向有关部门办理了登记备案，但于2018年5月25日被明确告知因规划调整，案涉房屋不再用于工业，不予办理环保审批手续并被要求立即搬离；其因此无法继续生产，于2018年9月搬离案涉房屋；因此，其认为2018年3月的租赁合同因合同目的不能实现且违反国家法律禁止性规定而属无效，过错在于正豪公司。对此，正豪公司反驳称，辉图公司应在签订租赁合同后开始经营前就已办理工商、消防、环保等一系列手续，故辉图公司以环保审批无法通过为由要求其承担相应责任，无事实及法律依据。对此，辉图公司称办理环评应是在装修及安装调试后，故其在合同签订2个月后办理是合理的；造成合同无法继续履行的原因是地块性质已更改，而正豪公司对用地性质变更应是知悉的，故过错在于正豪公司。

关于租金。正豪公司与辉图公司一致陈述：签订2018年3月的租赁合同后，辉图公司就对房屋进行装修，双方因此约定房租暂时不交。至于此后为何未交。辉图公司称，是因为其在2018年5月被环保部门检查要求办理环境影响评测，并被告知该房屋不能用于工业。正豪公司则表示其对环保部门检查的事情并不清楚。

关于押金。辉图公司称，其向正豪公司支付过一楼房屋押金20309元，二楼的房屋押金20090元以及水电押金5000元。正豪公司确认存在房屋押金及水电押金并称给辉图公司出具了收据，但因留存的收据找不到了，需要辉图公司对押金金额进行举证。

又，辉图公司为证明其有关案涉2018年3月的房屋租赁合同因违反国家法律禁止性规定而属无效，且合同无效的过错在于正豪公司的主张提供了如下证据：

1.2018年5月21日的建设项目环境影响登记表，记载：项目名称为辉图公司生产模具配件及氮气弹簧项目，建设地点为苏州市吴中区，拟投入生产运营日期为2018年6月11日；备案回执为该项目环境影响登记表已完成备案。辉图公司据此主张其在2018年5月21日就向环保部门进行环境影响登记备案。

2.苏州市吴中区郭巷街道片区总体规划（2009-2030）修改（苏府复【2017】28号）。辉图公司据此主张苏州市政府于2017年6月作出规划调整。

3.2018年6月8日的解除房租合同申请，记载：辉图公司承租正豪公司位于苏州市吴中区厂房，租赁面积883平方米进行工业生产；现因房屋产证和土地规划发生冲突，导致辉图公司无法办理相关合法手续进行生产，从而导致辉图公司所有设备清空而停产；因情况紧急，现临时申请退租，务请及时安排人员过来办理交接手续，后续涉及搬迁及厂房装修赔偿问题大家再友好协商；退租起止计算日为2018年5月14日。

经质证，正豪公司对证据1的真实性无法确认，并认为与本案无关。证据2的真实性法院认定，但认为该文件是对修改内容进行要点列举，并非整个规划方案，也未涉及规划区域内原有合法经营企业的过渡性办法或者处置方法，不能就此推断出辉图公司无法生产；且辉图公司作为长久租赁使用房屋的实际经营企业，相较于出租方来说对于政策性变更应当更为清晰，故此证件不能作为出租方在出租房屋时存在过错的依据。对证据3并未收到。同时，正豪公司还称，案涉房屋的规划用途为非居住用房，故作为生产经营使用，符合房产部门产证所明确的使用性质；即便因规划调整的政府行为原因导致使用性质发生变化，双方也可就合同作出调整或解除；辉图公司作为承租方，在知悉合同约定的用途无法满足的情况下，负有向其提出变更或解除合同的附随义务；但辉图公司从未就此提出异议，如仅因辉图公司自身生产的调整或者其他自身原因导致不再使用承租房屋，并非是变更合同的理由，更不是合同解除的理由；且双方签订的退租交接单中也未明确是因政府原因导致合同无法履行，反而证实辉图公司一直使用承租房屋至2018年9月6日。

一审法院认为，正豪公司与辉图公司于2018年3月签订的两份《房屋租赁合同》确系双方所签，故虽案涉房屋所在的区域规划调整而不能用于工业，但合同仍属有效。然，案涉房屋所在区域规划调整，不能用于工业；辉图公司已无法补办环保审批、验收手续，并被要求立即搬离；且正豪公司与辉图公司签订退租交接单确认于2018年9月6日退租。由此认定，正豪公司与辉图公司的房屋租赁合同于2018年9月6日解除。

关于租金。辉图公司对正豪公司主张的房屋租金金额无异议，一审法院予以确认。同时，辉图公司主张案涉租赁合同目的不能实现的过错在于正豪公司，故其不应支付租金。对此，正豪公司不予认可。因苏州市吴中区郭巷街道环境保护办公室出具的告知书载明辉图公司在2018年5月14日接受环保检查时在生产作业并于2018年5月24日被查封，故截至2018年5月24日的租金应由辉图公司支付。经核算，该期间的租金金额共计87028.19元。又，根据辉图公司提供的告知书及《苏州市吴中区郭巷街道片区总体规划（2009-2030）修改》的记载，案涉房屋所在区域的规划已于2017年调整，但正豪公司与同为苏州欣尔飞精密机械有限公司、辉图公司股东及两公司房屋租赁事宜经办人的曹军代表辉图公司仍于2018年3月又签订案涉两份租赁合同；而该两份租赁合同因案涉房屋区域规划调整，不能用于工业而无法补办环保审批，从而无法实现合同中约定将房屋用于生产经营的合同目的；也即双方是在知道或应当知道案涉房屋所在区域规划调整的情况下仍签订案涉2018年3月的两份租赁合同，故正豪公司因该两份合同无法继续履行所导致2018年5月25日至9月6日的租金损失理应双方各半负担。经核算，该期间的租金金额共计69729.46元。又，正豪公司确认辉图公司交付过房屋押金及水电押金。其中，辉图公司主张房屋押金分别为20309元、20090元，水电押金为5000元，但正豪公司未予认可。因辉图公司与正豪公司签订的两份租赁合同中仅有2018年3月5日的租赁合同中有记载押金为一个月房租，故一审法院在此仅可就该合同项下的押金予以认定计20090元，2018年3月16日的租赁合同项下的押金及水电押金尚难以认定。考虑到支付便利，该押金予以抵扣房屋租金。据此，辉图公司还应支付正豪公司租金共计136667.65元。至于利息，因辉图公司在双方退租并交接房屋后未结清租金，故正豪公司就房租主张利息，合法有据，应予支持，但应自2018年9月7日起算。关于违约金，因正豪公司与辉图公司签订的退租交接单并未记载系辉图公司违约解除且合同目的系因区域规划调整，房屋不能用于工业而无法实现，故正豪公司主张违约金，依据不足，不予支持。另，水电费，因双方一致认可水费为577.5元、电费为25855.5元，故一审法院对此亦予认定。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、苏州辉图精密工业有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州正豪建设工程有限公司房租136667.65元及该款自2018年9月7日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止。二、苏州辉图精密工业有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州正豪建设工程有限公司水费577.5元、电费25855.5元，合计26433元。三、驳回苏州正豪建设工程有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5728元，由苏州正豪建设工程有限公司负担3036元，苏州辉图精密工业有限公司负担2692元。

二审中，双方当事人均未提交新证据。

本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。

本院认为，辉图公司与正豪公司签订的两份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。因案涉房屋所在区域规划调整，不能用于工业，且双方2018年9月6日退租并交接，正豪公司与辉图公司的房屋租赁合同于2018年9月6日解除。

关于辉图公司应否向正豪公司支付租金。本院认为，首先，苏州市吴中区郭巷街道环境保护办公室出具的告知书载明辉图公司在2018年5月14日接受环保检查时在生产作业并于2018年5月24日被查封，故辉图公司正常使用案涉房屋至2018年5月24日，辉图公司应全额支付截至2018年5月24日的租金87028.19元。其次，苏州欣尔飞精密机械有限公司2015年即承租案涉房屋，曹军系苏州欣尔飞精密机械有限公司、辉图公司股东及两公司房屋租赁事宜的经办人。案涉房屋所在区域的规划于2017年调整，正豪公司作为案涉厂房的出租人、曹军及辉图公司作为从事工业生产的承租人对此应当知晓，但正豪公司与代表辉图公司的曹军于2018年3月又签订案涉两份租赁合同。故双方在知道或应当知道案涉房屋所在区域规划调整的情况下仍签订案涉2018年3月的两份租赁合同，一审判决认定正豪公司因该两份合同无法继续履行所导致2018年5月25日至9月6日的租金损失理应双方各半负担，并无不当，经核算，辉图公司还应支付正豪公司该期间的租金69729.46元。综上，辉图公司共应支付正豪公司租金156757.65元。

关于案涉合同押金金额。本院认为，辉图公司主张房屋押金分别为20309元、20090元，水电押金为5000元，但未提交充分证据证实，正豪公司确认辉图公司交过房屋及水电押金，但不能确定押金金额。一审判决基于仅2018年3月5日租赁合同记载押金为一个月房租，认定该合同项下押金为20090元，未对其他两笔押金进行认定，并无不当。扣除押金后辉图公司还应支付正豪公司租金136667.65元、逾期支付租金的利息及双方一致认可的水费577.5元、电费25855.5元。

综上所述，辉图公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5728元，由上诉人苏州辉图精密工业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　沈维佳

审 判 员　曾雪蓉

审 判 员　卞干国

二〇二〇年六月十八日

法官助理　孟　桢

书 记 员　王文君

法律文书履行提示

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一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。

二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。

三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。

四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。

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六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：

（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；

（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；

（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；

（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；

（五）购买非经营必须车辆；

（六）旅游、度假；

（七）子女就读高收费私立学校；

（八）支付高额保费购买保险理财产品；

（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。

七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。

国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。

八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。