随州市神农市政工程有限责任公司

***、随州市神农市政工程有限责任公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

来源：中国裁判文书网

湖北省随州市曾都区人民法院

民事判决书

（2021）鄂1303民初2728号

原告：***，男，1968年8月7日出生，汉族，住随州市曾都区。

委托诉讼代理人：王**，湖北君随律师事务所律师。代理权限：一般代理。

被告:随州市神农市政工程有限责任公司。住所地：随州市沿河大道155号。

法定代表人：王长雄，总经理。

委托诉讼代理人：陈咏，湖北盈谦律师事务所律师。代理权限：一般代理。

第三人：随州市宏兴房地产开发有限公司。住所地：随州市曾都区西城办事处草店子街3号。

法定代表人：徐向阳，总经理。

第三人：钱付国，男，1968年8月22日出生，汉族，住随州市。

原告***与被告随州市神农市政工程有限责任公司（以下简称“神农公司”）、第三人随州市宏兴房地产开发有限公司（以下简称“宏兴公司”）、第三人钱付国房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2020年12月18日作出（2018）鄂1303民初2236号民事判决书。被告神农公司对该民事判决书不服，上诉至湖北省随州市中级人民法院。随州市中级人民法院于2021年4月16日作出(2021)鄂13民终272号民事裁定书，裁定，“一、撤销湖北省随州市曾都区人民法院（2018）鄂1303民初2236号民事判决；二、本案发回湖北省随州市曾都区人民法院重审。”本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理

人王**、被告神农公司的法定代表人王长雄及其委托诉讼代理人陈咏、第三人宏兴公司的法定代表人徐向阳到庭参加诉讼。第三人钱付国经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即对“清河星苑”商品住宅小区的8号楼1单元601号、2单元202及9号楼2单元202号三套商品住宅向原告办理物业交付，并协助办理不动产登记；2、依法判令解除原、被告所订立的“清河星苑”商品住宅小区的8号楼1单元701房屋的商品房买卖合同，由被告向原告返还购房款及利息并赔偿原告损失；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年4月18日，被告神农公司与第三人宏兴公司、钱付国签订《土地联合开发协议书》，共同投资对位于随州市曾都区××社区的随州市Ｇ（2011）33号土地进行商品房开发，该房地产开发项目名称为“清河星苑”，以被告名义开发建设，所形成的资产权益为三投资人所共有。为在该项目投资，第三人宏兴公司于2012年4月至9月间共向原告***借款1100万元。后原告***于2013年6月18日、6月25日、7月21日分别以自己和亲属名义在“清河星苑”项目部订购了8号楼1单元601、701、2单元202及9号楼2单元202四套商品房，并分别缴纳了购房定金1万元。由于第三人宏兴公司尚未归还原告借款且三投资人未对资产进行分割分配，为此，原告向第三人宏兴公司提出以该四套房屋的购房款抵扣对原告的欠款。第三人宏兴公司同意后与第三人钱付国及被告共同商议确定了抵偿价格。房屋价格经原告认可后，投资人三方分别于2016年4月1日、4月8日、4月13日进行了签章确认，原告以175.5万元的价格购得了上述四套商品房，原、被告的商品房买卖合同由此订立。合同订立后，被告又将其中的8号楼1单元701房屋出售给他人，致使该房屋买卖合同目的不能实现。余下三套房屋，被告至今不履行物业交付及办理产权登记的合同义务。为此，原告诉至本院，请求依法支持原告的诉讼请求。

被告神农公司口头辩称，原告诉请的事实不存在，请依法驳回原告的诉讼请求。

第三人宏兴公司的法定代表人徐向阳口头述称，原告所述事情我是同意的，之前神农市政公司、钱付国也同意给原告，但现在是什么原因反悔，我不清楚。

第三人钱付国未作答辩。

经审理查明,2012年4月18日，被告神农公司与第三人宏兴公司、钱付国签订《土地联合开发协议书》，协议约定三方共同投资对位于随州市曾都区××社区的随州市Ｇ（2011）33号土地进行开发；其中，神农公司出资2145.6万元，占20%，宏兴公司出资6436.8万元，占60%，钱付国出资2145.6万元，占20%；协议还约定项目财务共同管理，坚持计划审批制度，先审批后开支原则，各方在项目完成后享有按股份比例返还本金，收取投资收益或弥补投资亏损，按投资比例分得剩余财产的权利。协议签订后，在项目实施中，项目名称确定为“清河星苑”房地产开发项目，以被告神农公司的名义进行开发建设。“清河星苑”小区商品房预售时，原告***于2013年6月18日、6月25日、7月21日分别以自己和亲属陈俊宇、刘虹名义在“清河星苑”项目部订购了8号楼1单元601、701、2单元202及9号楼2单元202四套商品房，并分别交纳了购房定金1万元。因第三人宏兴公司在该项目投资时向原告***借款1100万元尚未归还，故原告***要求将购房款从对第三人宏兴公司享有的债权中抵销，第三人宏兴公司同意抵销。2016年4月1日，“清河星苑”项目部销售人员将8号楼的三套房源即1单元601号、701号、2单元202号房屋以房屋价格表的方式，列明房屋面积、单价及总价，并在房屋价格表上注明“***在清河星苑购以上房屋三套，总价1335000元，大写壹佰叁拾叁万伍仟元整，以上款项，从宏兴在清河星苑股份中扣除”，第三人宏兴公司的法定代表人徐向阳、被告神农公司派驻的项目部负责人员袁常海、汪洪顺、方伟予以签字确认,神农公司加盖合同专用章。2016年4月8日，第三人钱付国予以签字确认。

2016年4月13日，“清河星苑”项目部销售人员又将9号楼2单元202的一套房源书写了房号、面积、单价、总价，并注明“***在清河星苑购以上房屋壹套，总价肆拾贰万元整，￥420000.00元，以上款项从宏兴房地产开发公司在清河星苑小区项目股份中扣除。”袁常海、汪洪顺、方伟及第三人宏兴公司的法定代表人徐向阳、第三人钱付国予以签字确认。以上“房屋价格表”由“清河星苑”项目部留存财务，原告持有复印件。

2017年10月16日，被告神农公司与马朝霞、胡俊签订商品房买卖合同，将8号楼1单元601号房屋出售，在马朝霞、胡俊支付完购房款及相关费用后去看房时发现房屋已被原告***占有并装修了一大半，为此，马朝霞、胡俊向本院提起诉讼，请求***腾退房屋和赔偿损失，并请求神农公司支付违约金。2018年5月22日，马朝霞、胡俊向本院申请撤回起诉，本院作出（2018）鄂1303民初1429号《民事裁定书》，准予其撤回起诉。2018年5月25日，马朝霞、胡俊又向本院提起诉讼，请求解除与神农公司于2017年10月16日签订的商品房买卖合同,由神农公司退还其已付房款510000元及利息，赔偿其损失510000元及已支付的相关费用。本院审理后作出（2018）鄂1303民初2084号《民事判决书》，认定被告神农公司构成“一房二卖”，遂判决解除神农公司与马朝霞、胡俊于2017年10月16日签订的商品房买卖合同，神农公司返还马朝霞、胡俊已付房款330669.75元、赔偿510000元，现该判决已发生法律效力。由于被告神农公司未按约定将“清河星苑”8号楼1单元601、1单元701、2单元202及9号楼2单元202向原告进行物业交付及办理产权登记，并已于2016年12月30日将其中的8号楼1单元701房屋出售给案外人刘冬华，由此原告***诉至本院。

另查明，第三人宏兴公司于2012年4月9日和9月8日，因与被告神农公司联合开发清河星苑房地产急需资金周转，先后两次向原告***借款1100万元，原告***通过银行转账给宏兴公司，徐向阳对该借款提供保证担保，后宏兴公

司未如期偿还，***于2016年10月28日以民间借贷纠纷为由对宏兴公司、徐向阳向本院提起诉讼，经本院主持调解达成了调解协议，由宏兴公司、徐向阳于2016年11月30日前向***付清借款1100万元及利息，本院依法制作（2018）鄂1303民初2546号民事调解书，但第三人宏兴公司、徐向阳到期后仍未能履行还款义务，***由此申请本院强制执行，经随州市中级人民法院指定，该案现由随县人民法院执行。在本案审理过程中，宏兴公司、徐向阳向执行法院申请，称在该案调解前已将“清河星苑小区”里的四套商品：8号楼1单元601、701，2单元202、9号楼2单元202作价175.5万元抵偿给了***，应在执行中扣减。随县人民法院经征得原告***同意，将在该案的执行中扣减执行标的额175.5万元。

还查明，神农公司与宏兴公司、钱付国于2012年4月18日签订的《土地联合开发协议书》所开发的清河星苑房地产项目尚未进行合同结算。

本案审理过程中，被告神农公司于2021年8月20日向本院提出书面申请，要求对原告***提交的《房屋价格表》进行以下鉴定：1、***提交的《房屋价格表》上印章印文的印泥和复印文字的碳粉在复印纸上形成的先后顺序；2、该《房屋价格表》上印章的真实性。2021年9月22日湖北两江司法鉴定所分别出具鄂两江鉴[2021]文鉴字第55号、第56号司法鉴定意见书，第55号司法鉴定意见书认定：落款日期为“2016.4.1”的《房屋价格表》上“随州市神农市政工程有限责任公司合同专用章”的印章印文（JC）与落款日期为“2013年10月10日”的《商品房买卖合同（SZ房字[2013]第07092号）》第15页上“出卖人（签章）：”处“随州市神农市政工程有限责任公司合同专用章”的印章印文比对样本（YB）不是同一印章所盖；第56号司法鉴定意见书认定：署期为“2016.4.1”的《房屋价格表》上“随州市神农市政工程有限责任公司合同专用章”印章印文与其上重叠的文字的朱墨时序为先字后印。在本院2019年1月28日的庭审和

2021年10月29日的庭审中，被告神农公司对于其公司有几枚合同专用章的陈述前后不一致，分别为：“两枚”和“只有一枚”。

本院认为，本院系房屋买卖合同纠纷。本案焦点问题为：原、被告之间的房屋买卖合同关系是否成立？本院根据原、被告的举证，庭审中查明的事实，双方有争议的问题以及原告的诉讼请求，评判如下：

（一）关于原告***与被告神农公司对涉案房屋的买卖合同是否成立《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款的规定，“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定”，本案中，原告***所主张的房屋买卖合同虽然从形式上未以合同命名，但从内容上看，当事人的姓名和名称确定，标的物的位置、数量、价款及付款方式约定明确，依据以上司法解释的规定，本院认定原告***与被告神农公司对涉案房屋的买卖合同成立。

（二）关于原告***提交的房屋价格表中合同专用章真伪及对于印章和碳粉在纸张上的先后顺序是否影响买卖合同关系的成立？首先，鉴定机构虽已认定“不是同一印章所盖”，但并未明确认定原告***提交的房屋价格表中合同专用章是伪造的，且被告对于其有几枚合同专用章陈述前后矛盾，被告亦未能提交证据证明印章是伪造的，被告辩称印章属伪造无依据；其次，房屋价格表上有宏兴公司法定代表人徐向阳、徐向阳派驻“清河星苑”项目人员汪洪顺、神农公司销售人员袁常海、神农公司派驻“清河星苑”项目人员方伟及钱付国的签字，即该房屋价格表已经取得神农公司、宏兴公司、钱付国合作三方的确认；再次，鉴定机构已认定“印章印文与其上重叠的文字的朱墨时序为先字后印”，可以确定房屋价格表中合同专用章是在三方签字之后才加盖，项目合作三方已签字确认在先，意思真实，故该房屋价格表应属有

效。

（三）关于原告***的诉请是否成立？本院已认定房屋价格表有效、买卖合同成立。其中，8号楼1单元601、701、2单元202号房屋的买卖合同于2016年4月8日成立并生效，9号楼2单元202号房屋的买卖合同于2016年4月13日成立并生效。房屋价格表中已明确“款项从宏兴在清河星苑股份中扣除”，付款方式为诺成性，合同生效时即视为原告***已支付购房款。故原告***有权要求被告神农公司为其办理房屋交付手续和产权登记。因被告神农公司已将8号楼1单元701号房屋出售给案外人，现原告***请求解除该房屋的买卖合同关系，并返还其购房款及利息，赔偿其损失，本院予以支持。应自被告收到法院向其送达的起诉状及其他法律文书时，原告要求解除合同的意思通知到达，原、被告双方合同就已经解除；合同解除后，被告神农公司应当返还原告***购房款45万元，并自合同解除之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止支付利息；原告***要求被告赔偿的损失，因其未提供证据予以证实，本院不予支持。被告神农公司辩称第三人宏兴公司已无债可抵，但未提供证据予以证明，其辩称理由本院依法不予采信。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十条、第五百零九条、第五百一十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、被告随州市神农市政工程有限责任公司向原告***交付“清河星苑”商品住宅小区的8号楼1单元601、2单元202、9号楼2单元202号房屋,协助原告办理上述三套房屋的不动产登记；

二、解除原告***与被告随州市神农市政工程有限责任公司之间“清河星苑”商品住宅小区的8号楼1单元701房屋的买卖合同关系；

三、被告随州市神农市政工程有限责任公司返还原告蒋

弘盛“清河星苑”商品住宅小区的8号楼1单元701房屋的购房款45万元及利息（自2018年7月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计息至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款付清之日止）；

四、驳回原告***的其他诉讼请求。

上述一、二、三项判决于本判决生效之日起十五日内履行完毕。

如果未按本判决书指定的期间履行判决义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。

案件受理费8800元，由被告随州市神农市政工程有限责任公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。

审　判　长　　孙晓明

人民陪审员　　李盛林

人民陪审员　　吕　荣