青岛华仁物业股份有限公司、某某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

山东省济宁市兖州区人民法院 民事判决书 (2022)鲁0812民初3288号 原告：青岛华仁物业股份有限公司，住所地青岛市市南区东海西路37号3137户及3136-2户，统一社会信用代码91370200740398026J。 法定代表人：***，职务总经理。 委托诉讼代理人：***、***，系公司员工。 被告：***，男，1986年8月28日出生，汉族，住济宁市兖州区碧桂园翡翠湾42号楼1单元801室，公民身份号码3708821986********。 原告青岛华仁物业股份有限公司（以下简称“青岛华仁物业公司”）与被告***物业服务合同纠纷一案，本院于2022年12月9日立案后依法适用简易程序，后因案件复杂裁定转为普通程序公开开庭进行了独任审理。原告青岛华仁物业公司委托诉讼代理人***、***，被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 青岛华仁物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付欠交的各项物业管理费用22553.5元；2.依法判令被告向原告支付上述欠费至实际支付之日起的逾期违约金6309.35元（暂计算至2022年5月31日）；3.请求依法判令被告承担本案诉讼费、公告费、保全费、保费、律师费等费用。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求中欠交的各项物业管理费用变更为9653.50元。事实与理由：原告向紫金城小区全体业主及物业使用人提供物业服务，被告为兖州华勤紫禁城小区32号楼1单元2号-5号营业房（47#-50#商铺）实际使用人。截止目前被告尚欠原告自2018年12月1日至2022年6月30日期间的物业费9653.5元以及逾期违约金6309.35元，共计欠费15962.85元。上述费用经原告多次催收，被告均拒绝支付，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法判如所请。诉讼过程中，原告补充***共租用47#-50#上下8间商铺，其租赁后将其中的48#一层、49#一层、50#一层共3间商铺进行了转租，其使用其余5间商铺，自2018年12月正式使用后，其已交纳47#、48#4间商铺物业费，尚欠49#二层、50#二层未交，因48#一层已经转租，其交纳的该48#一层物业费用来折抵50#二层物业费，仍尚欠49#二层物业费未缴纳，现主张的系49#二层物业费。 被告***辩称，1.其所在店铺永金宫自助餐厅每年都按时积极缴纳物业费，从不拖欠，每次交物业费时原告物业公司说交多少就交多少，其一直都认为自己系交纳全部物业费，并不欠付原告物业费；2.被告均按时缴纳物业费，并没有违约，不应承担违约金；3.直至起诉，原告一直未向***本人催缴过应补交的物业费，物业费少收，是原告工作失误，错在原告，其不应承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 青岛华仁物业公司与兖州华勤地产有限公司于2014年开始签订《华勤?紫金城项目前期物业服务合同》三份，合同约定服务期限分别为：2018年6月1日至2020年5月31日、2020年6月1日至2022年5月31日、2022年6月1日至2024年5月31日，原告一直持续为***租赁商铺所在小区业主或物业使用人提供物业服务。该协议约定物业服务管理费的收费标准为沿街商铺、会所物业服务费2.00元/月*建筑平方米。物业服务费按季度缴纳，二次供水运行费按单（双）月交纳，甲方及业主或物业使用人应于每季度首月或单（双月）1日-15日期间或相关部门下交费单后向乙方支付，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。同时该协议中还就违约责任进行约定，业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，自逾期之日起每天按应缴纳费用的千分之一向乙方支付违约金。 又查明，***自2018年10月起开始租赁***等业主涉案房屋济宁市兖州区华勤紫金城32号楼1单元47#、48#、49#、50#商铺（每#商铺均为上下2间，共8间），商铺面积分别为262.85平方米、262.25平方米、262.25平方米、262.25平方米。2018年10月***租赁47-50#商铺后遂将其中的48#一层、49#一层、50#一层共3间商铺转租给***，2021年10月转租给***，***实际使用47#一、二层、48#二层、49#二层、50#二层共5间商铺用于经营永金宫自助餐。2019年1月24日，***向青岛华仁物业公司交纳物业费，物业公司按照每平方每月2元打8折收取47号商铺（面积262.85平方米）2019年1月-12月物业费5046.72元，2019年1月28日按照上述标准收取48号商铺（面积262.25平方米）2019年1月-12月物业费5035.2元，均出具物业费收据，载明上述收费情况。按照上述标准，***于2019年12月31日交纳47#、48#商铺2020年1月-12月物业费，于2021年1月4日交纳47#、48#商铺2021年1月-12月物业费，于2021年12月31日交纳47#、48#商铺2022年1月-12月物业费。原告物业公司陈述，***为47#、48#、49#、50#商铺的承租人，其将部分商铺转租，并未明确告知物业公司转租面积，所以物业公司一直向***暂时收取了47#、48#商铺的物业费，对***转租出去的商铺（48#一层、49#一层、50#一层），2019年-2021年暂按照150平收取物业费，2022年暂按300平收取物业费。原告公司工作人员与***店铺***经理微信聊天记录中，2019年12月30日原告工作人员提到“咱用的面积有数，都是按面积收费的。咱用的是47#48#49#50#，面积是业主办交房时提供的数据，你可以看看您的租赁合同。47#商铺面积262.85平方，48#商铺面积262.25平方，面积合计525.1平方。525.1*12*2=12602.4元，2019年12月31日前交享受八折，是10082元”，***回复“明天我去物业看看”。2021年2月9日原告工作人员提到“还有史总您和49#商铺业主怎么商量的，现在快过年了，我们也不好意思催您，您们协商好物业费分割，邻居好缴费”。2021年4月29日原告工作人员提到“您好史总。49#50#商铺物业费有欠费区间，所欠物业费事宜已由华仁物业总公司法务部和风控管理部全面接管，近期我司法务部和风控管理部会给您发一封EMS催费函，敬请留意！这是总公司整理的，我们告知您这件事”。***回复“好的”。***对原告催缴不予认可，主张其本人一直未收到过任何催缴通知。庭审中，***认可一直系其店铺经理***负责物业费交费事宜。庭下组织双方调解时，***亦委托其店铺经理***到庭参与调解事宜，***提出原告物业公司案涉物业费这么长时间未主张，也超过了诉讼时效。 另查，2022年7月29日原告通过诉讼服务平台申请立案，主张***交纳自2018年12月1日起至2022年6月30日（共43个月）欠缴的物业费，欠缴面积112.25平方米×每平方2元×43个月即9653.50元。诉讼过程中，原告陈述欠缴面积112.25平方米，系***欠缴49#二层、50#二层物业费，因用已缴纳的48#一层（已转租）的面积折抵其使用的50#二层未缴纳的面积后，被告尚欠49#商铺二层物业费未交，因按照150平收取的转租人的物业费，将收取的转租人150平的物业费全部视为49#一层的物业费，***应补缴112.25平方米（49#面积262.25平方-150平方）物业费。 本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。***作为案涉商铺的使用人，交纳、拖欠物业管理费的法律事实持续至民法典实施之后，故应适用民法典的相关规定。青岛华仁物业公司作为物业管理单位，向包括***在内的全体业主或者物业使用人提供了物业管理服务，***接受了青岛华仁物业公司的管理服务后，应按约交纳物业管理服务费。本案的争议焦点问题有两个：一是，***是否应补交案涉物业费，应补交的金额是多少；二是，原告主张的违约金是否应该支持。 关于焦点问题一，***租赁了***等业主的兖州华勤紫金城小区32号楼1单元47#、48#、49#、50#商铺（每#商铺均为上下2间，共8间），商铺面积分别为262.85平方米、262.25平方米、262.25平方米、262.25平方米，租赁后***将48#一层、49#一层、50#一层共3间商铺转租给***（后转租给***），自己使用了47#一、二层、48#二层、49#二层、50#二层共5间商铺用于经营永金宫自助餐饮，***已经交纳47#、48#商铺物业费，尚欠其租赁使用的49#二层、50#二层物业费未交纳，原告物业公司可就其欠交的物业费主张权利。***抗辩其每年积极交纳物业费，物业公司收取物业费时没有向其收取案涉49#商铺物业费，且原告物业公司明知其没有收取49#商铺物业费，却从未向其通知催缴，过错在于物业公司，其本人没有过错，其不应再补交。本院认为，原告物业公司收取***物业费时，均在收据上明确备注了47#与48#商铺名称、面积，并未明确作出对其他商铺物业费放弃收取的意思表示。***将承租的部分商铺进行转租，未能将转租情况明确告知物业公司，物业公司在未能确认各自使用面积情况下暂未向***收取49#商铺二层物业费，亦符合常理。另，从原告物业公司与***店铺经理***之间的微信聊天记录看，2021年4月29日微信聊天记录原告工作人员提到“您好史总。49#50#商铺物业费有欠费区间，所欠物业费事宜已由华仁物业总公司法务部和风控管理部全面接管，近期我司法务部和风控管理部会给您发一封EMS催费函，敬请留意！这是总公司整理的，我们告知您这件事”。***回复“好的”。可以看出原告物业公司已明确告知***店铺经理49#50#商铺有欠费区间，且告知其注意接收催费函，能够表明原告物业公司已作出催收49#商铺物业费的意思表示，史经理回复“好的”，表明其已知道物业公司催收的行为。尽管***抗辩其本人未收到过任何通知，但其认可物业费交纳事宜一直是其店铺史***经理在负责，***向原告物业公司交纳物业费、与物业公司沟通物业费事宜，应认定为对***的代理行为。原告公司向其店铺经理催费行为的后果应适用于***。即使庭下调解中***提出了诉讼时效抗辩问题，上述催费行为也产生了诉讼时效中断的法律效力。另，***一直在使用49#商铺，而49#商铺物业费是自***租赁使用起就一直未予缴纳，考虑到物业服务合同是连续性、整体性的合同，原告现主张案涉物业费，并无不当。 对于物业费交纳金额，根据原告物业公司向***47#、48#商铺物业费的收费情形，系自2019年1月1日起收取物业费，且系按照物业服务合同约定价格标准的八折收取，原告物业公司的该行为应视为与***之间对物业费收取时间及收费价格的重新约定。另，因***并非故意拖欠49#二层商铺物业费，现原告物业公司按照合同约定价格主张应补交的物业费，显然不妥，基于公平原则，本院支持原告按照双方之间往来物业费的交费标准主张物业费，即支持原告收取的物业费金额为112.25平方米×2元/平方×42个月（2019年1月至2022年6月）×0.8（合同收费标准打八折）即7543.20元，对原告主张物业费超出部分，本院不予支持。 关于焦点问题二，原告物业公司在向***收取物业费时，***均能积极交纳，且均提前交纳下一年度物业费，对于没有交纳原告主张的案涉物业费，亦在于双方之间对应交纳的面积存有争议，并非故意拖欠，不符合合同约定的违约情形，原告因此向***主张违约责任，理由不当，亦不符合公平原则，故对原告违约金主张，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第六条、第一百八十八条、第五百七十九条、第九百三十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下： 一、***于本判决生效之日起十日内给付青岛华仁物业股份有限公司物业费7543.20元； 二、驳回青岛华仁物业股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费199元，由***负担94元，青岛华仁物业股份有限公司济宁分公司负担105元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省济宁市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员*** 二〇二三年三月二十七日 法官助理*** 书记员张潇