上诉人刘春辉、张蕊与被上诉人张发业、陈锡波一审被告鞍山凯达房屋开发有限公司、海城市英落镇建筑工程公司一审第三人闻凯、闻斌返还原物纠纷一案再审民事判决书

辽宁省鞍山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）辽03民终757号

上诉人（一审被告）：***。

上诉人（一审被告）：**。

二上诉人的委托代理人：王晶，辽宁星洲律师事务所律师。

被上诉人（一审原告）：***。

委托代理人：王玉华（系***妻子）。

委托代理人：张玲（系***女儿）。

一审被告：***。

委托代理人：景国冰。

一审被告：鞍山凯达房屋开发有限公司。

法定代表人：陈学德，该公司董事长。

委托代理人：于晓敏，辽宁日泽律师事务所律师。

一审第三人：海城市英落镇建筑工程公司。

负责人：***。

一审第三人：**。

一审第三人：**。

上诉人***、**与被上诉人***、***，一审被告鞍山凯达房屋开发有限公司（以下简称凯达公司）、海城市英落镇建筑工程公司（以下简称英落公司），一审第三人**、**返还原物纠纷一案，海城市人民法院于2011年9月5日作出（2010）海民一初字第178号民事判决。宣判后，被告***和**不服提出上诉，本院于2013年4月10日作出（2012）鞍民一终字第240号民事裁定，以原判认定的基本事实不清，违反法定程序为由，撤销海城市人民法院（2010）海民一初字第178号民事判决，并发回海城法院重审后。海城市人民法院于2013年5月27日追加海城市英落镇建筑工程公司、**和**作为本案第三人参加诉讼。于2013年11月1日作出（2013）海民一初字第00229号民事判决。宣判后，***不服向本院提出上诉。本院于2014年3月31日作出（2014）鞍民一终字第67号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决发生法律效力后，***不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2014年12月15日作出（2014）辽审三民申字第00797号民事裁定，由辽宁省高级人民法院提审本案并于2015年12月23日作出（2015）辽审三民提字第00013号民事裁定，裁定：一、撤销本院（2014）鞍民一终字第67号民事判决、海城市人民法院（2013）海民一初字第00229号民事判决、本院（2012）鞍民一终字第240号民事裁定、海城市人民法院（2010）海民一初字第178号民事判决。二、本案发回海城市人民法院重审，海城市人民法院于2016年12月1日作出（2016）辽0381民初1184号民事判决。宣判后，***、**不服，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人***、**及其委托代理人王晶、被上诉人***的委托代理人王玉华、张玲，一审被告***的委托代理人景国冰，凯达公司的委托代理人于晓敏，一审第三人英落公司、**、**经依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人**、***不服上述判决，向本院提出上诉称：请求撤销原判，依法驳回***的诉讼请求或发回重审。理由是：1、购房合同不能证明***为购房者，***与***之间也没有证据证明存在以房抵债的事实；2、银行贷款是***借用***的名义贷的款，***并没有支付该门点的首付，以后也没有偿还按揭贷款，都是***在还，只是在2009年之后，由于***无力承担还款，银行找到***，其偿还了之后的贷款。上诉人**、***支付了全部的购房款，合法取得了争议房屋的所有权，并且是善意取得。3、***在诉讼之前既未入住过该房屋，也未主张过权利，因此依法应驳回其诉讼请求。

被上诉人***辩称：银行贷款是***借用***的名义，该门点***已经卖给了***、**。

被上诉人凯达公司辩称，应驳回上诉，维持原判。

被上诉人海城市英落镇建筑工程公司、**、**既未出庭亦未答辩。

一审原告***于2010年4月29日起诉至海城市人民法院时称：我于2003年2月10日支付首付款303775元，余款于2003年4月15日申请，2003年5月21日以按揭方式从第三人处购得海城市芳草家园小区6#楼门点，并与中国银行海城分行签订了《购房借款合同》，同时将该门点作为抵押物抵押给中国银行海城分行。因我与***关系较好，将该门点借于***使用。2009年12月我发现该门点被一审被告***、**占有、使用，并声称***已将该门点出售给他们，故诉至法院，要求确认我与海城市建新房屋开发有限责任公司的房屋买卖合同有效；要求确认海城市芳草家园小区6#楼108号门点归***所有；要求确认***与***、**签订的顶账协议无效；要求***、**立即将海城市芳草家园小区6#楼108号门点倒出。

另外，补充几点内容：第一，诉求第一项变更为要求确认***与鞍山凯达房屋开发有限公司的房屋买卖关系合法有效；第二，关于对方当事人提出争议房屋实际是**顶账给***的说法，我方认为无法确定，我方是办理了相关首付手续按揭贷款，按照法律规定房屋登记在***名下应归***所有。第三，关于对方提出首付款实际未支付的主张，因***欠***钢材款，首付款是***要求***用欠他的钢材款支付的，***与开发商之间的事我方不清楚，首付款***实际是否支付我方也不清楚，但***手中的确有支付首付款的票据，虽原件丢失，但有复印件。第四，关于**和***提供的房屋买卖协议书我方有异议，卖方***的签名无法确定是真实的，协议书中的房屋写明是座落于芳草家园6＃楼西5＃门点，我方主张的是108号门点，因此关联性有异议，卖房款是41万元，明显低于市价，因此**和***并非善意取得，协议效力不予确认。第五，关于**和***提供的建新公司给出具的证明我方认为不真实，证据的关联性有异议，内容与一审被告方陈述的相矛盾，房屋顶账给海城市英落镇建筑工程公司，而产权人归***所有，房屋的产权应以登记为准。第六，关于***手中有还款凭证这一事实，因***欠***钢材款，双方约定过如资金紧张***负责还款，***也可以用欠***的钢材款偿还贷款，因此***手中有部分还款凭证，***保留凭证的目的是要与***核对。第七，关于***提供的顶账协议书真实性没有异议，我方有证据证明在2003年时***就欠***2252328元钢材款，陆续抵顶当中包括诉争房屋的预付款和后期用钢材款还银行的贷款。关于***提供的工程决算书和汇总表与本案无关，对真实性我方也有异议。第八，***称诉争房屋在2009年前贷款均是他还的这是不属实的，因我方有2005年11月和12月的还款凭证的原件。另外，***明知该房屋有贷款，还与***顶账，属于恶意，因此，合同在谁手中该房屋应属于谁。综上，请法院支持一审原告的诉讼请求。

一审被告***、**辩称：要求确认***与***签订的买卖协议有效，房屋所有权归***所有，驳回一审原告诉讼请求。另外补充如下几点：第一，本案争议的房屋是2003年4月21日***卖给**的，***是建筑商，该房屋是**建筑该工程时顶账给***的，当时是***借***身份证在银行贷款，***并没有向***及开发商交首付款，虽然银行卷宗中有首付款收据，但实际是未支付的，开此收据只是协助办理贷款手续，贷完款后由***负责偿还银行贷款，一直到2009年，***无力偿还，据我们所知可能是***偿还的剩余贷款，但该房屋已由***卖给***和**，有房屋所有权，要求法院确认买卖合同有效，判决房屋归***和**所有。第二，关于**提到的公司底账是谁的名字房屋就是谁的是不对的，房屋所有权人是**和***。第三，关于一审原告提供的贷款相关手续，因当时是以***的名义贷款，手续当然是***的，但***只是顶名贷款，并不是实际购房人，因为贷款后实际还款人是***，我们手中有从***处要的还款收据。第四，关于***主张***欠其钢材款一节，我们不清楚。

一审被告***辩称：本案诉争房屋产权不归***所有，当时我在芳草家园施工，和开发商**（即建新公司）签订的施工合同，合同约定工程完工后给我40%的现金，60%的楼。工程结束后，1000多万的工程款，开发商**只给我46万元，其余的全部是用楼房顶账的，包括十多套住宅和四、五套的门点。本案和李方信一案诉争的门点就是**顶账给我的。由于工程施工急于用钱周转，由开发商协助用多人进行银行贷款，亲戚朋友基本上都用到了，还是不够。当时我和***有生意上的往来，加上他在建材市场销售钢材，有营业执照可以多贷款，所以就用他的名字进行顶名贷款，也就是本案和李方信一案诉争的两处门点即108和109号门点。当时贷款时我并不欠***钢材款，因为是用他的名贷款，所有手续都是他的名，2009年之前的两个门点贷款都是我还的。我用该门点贷的款银行打到开发商账户，然后由**的会计闻丽萍将该款给我的，当时给的是转账支票。该门点实际是没有支付首付款的，当时只是为了方便贷款，开发商开具的票据，所以***所说的我用欠他的钢材款支付的首付款是不对的。后来我还不上银行贷款，108门点我顶账给***和**，109号门点我顶账给李方信，李方信还了其中一处门点的剩余贷款，具体数额我不清楚，当时银行失误，因为两处门点还款是一个账户，因此李方信还的是***和**的门点。后来我要求***将另一门点的贷款还清，他没有还，据我所知是***偿还的，还了多少不清楚。但银行起诉***我并不知道。关于***手中前期还款凭证及相关手续原件，因为当时***的门点剩余贷款我无力偿还，***也未偿还，我还欠***钢材款，因此想将***和**的门点给***，***手中的还款凭证及相关手续原件都是我给的。

一审被告鞍山凯达房屋开发有限公司（原建新公司）辩称：海城市建新房屋开发公司现已变更为鞍山凯达房屋开发有限公司，2000年5月10日海城市建新房屋开发公司与**签订了一份关于联合改造前进小学的协议书，由**挂靠海城市建新房屋开发公司，在前进小学旧址开发建设芳草家园小区，该协议书约定：乙方**自立账户，独立纳税，与甲方海城市建新房屋开发公司无任何财物关系，甲方海城市建新房屋开发公司对乙方**在此项目全部过程中的任何经济后果都不承担责任。甲方对乙方在外的债权债务关系不承担任何责任，该协议签订后，**独立开发芳草家园小区，独立享受收益，独立承担民事责任，根据海城市建新房屋开发公司与**所签订的协议书的约定，该芳草家园小区在开发销售过程中出现的任何法律事务及责任均由**承担。因此，鞍山凯达房屋开发有限公司不承担任何经济及法律责任。

一审第三人海城市英落镇建筑工程公司陈述：芳草家园项目的开发商将该工程承包给***个人，***承包工程是走的英落建筑公司的户头，英落建筑公司的法人与***是父子关系，***是该公司的经理。本案争议的门点是芳草家园项目的开发商顶账给***的。该案与英落建筑公司无关。

一审第三人**陈述：我是芳草家园这个项目的项目经理，该项目由我全权负责，债权债务完全独立。该项目我承包给***属实，但协议是建新公司与英落建筑公司的名义签的，因为当时是以竞标的方式发包的。工程结束后，工程款给了一部分现金，剩余工程款是以门点和住宅顶账的。本案争议的门点就是最初顶账给***代替工程款的。当时顶账给***，他领几个人办理贷款，至于***是实际卖给他，还是顶名贷款我就不清楚了。但本案争议的门点所贷的款我应该是给***的。至于***以谁的名义贷款，应该事前与我沟通的。本案争议的门点实际是没有交首付款的。另该项目与**无关。本案与我和**均无关。

一审第三人**未到庭陈述。

海城市人民法院重审查明，2002年5月23日，建新公司作为发包人，英落公司作为承包人，双方签订一份建设工程施工合同，合同约定英落公司负责芳草家园住宅小区1-3号楼的工程建设，该项目的实际发包人为**，实际承包人为***，**以建新公司的名义开发该项目，***以英落公司名义承包该项目。建新公司现已变更为凯达公司。**与***约定，工程完工后，工程款一部分付现金，一部分以楼顶账。工程完工后**将芳草家园小区6号楼108号门点和109号门点顶账给***，此后***一直占有使用，直至将门点出售给***、**。

另查，***原系海城建材市场万发物资经销处的经营者。2003年4月10日，***与建新公司签订《预购楼协议书》，约定***购买建新公司在芳草家园小区建设的6号楼1层108户、109户，单价7500元每平方米，面积均为79.17平方米，总价593775元。2003年4月15日，***向中国银行鞍山分行提出个人房屋贷款申请。此后***与中国银行海城分行签订《购房借款合同》，并于2003年4月21日与中国银行海城支行签订《房地产抵押贷款合同》，以两处门点作为抵押物，各贷款29万元，两处门点的还款账号为同一个，即4197851-00010092201。同日***在海城市房产管理处办理了该两处门点的抵押登记。2003年5月28日建新公司通过中国农业银行给付海城建材市场万发物资经销处422000元。重审中，依***申请发院调取中国银行存款凭条70份，大部分均写有***的名字，另有9份写有王媛（***的妻子）的名字、1份写有李方信的名字、3份写有他人名字。2009年11月4日因***未偿还购买门点的贷款，中国银行股份有限公司鞍山海城支行诉至法院，此后***清偿了全部剩余贷款，中国银行股份有限公司鞍山海城支行申请撤诉，予以准许。

又查，**和***系夫妻关系。2003年4月21日，***与**签订一份房屋买卖协议书，协议内容为：***将自有的座落于芳草家园6＃楼西5＃门点，面积79平方米，价格41万元整卖给**，双方签订协议时**一次性将款项付清，门点产权归买房人**所有。此后**、***一直使用108号门点至今。

海城市人民法院重审判决认为，***与建新公司签订《预购楼协议书》后，又与中国银行海城分行签订《购房借款合同》，并以该门点作为抵押物签订《房地产抵押贷款合同》，且于2003年5月21日到房产部门办理了抵押登记。***已通过按揭贷款的方式取得了对该门点的所有权。***在***办理抵押登记的同日与**签订《房屋买卖协议书》，将该门点卖给***、**。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，***在***已经办理了抵押登记取得门点所有权的情况下，将该处门点卖给***、**，属无权处分。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿”、《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有的不动产或者动产的，权利人可以申请返还原物”的规定，***、**应将其占有的***门点倒出。

关于被告***、**、***提出的该门点以***的名义向中国银行申请的商铺贷款，是***借用***名义所为，按揭办完之后，都是由***偿还的辩解，因***在与建新公司签订《预购楼协议书》后，又与中国银行海城分行签订《购房借款合同》、《房地产抵押贷款合同》，并到房产部门办理的抵押登记，***、**未提供证据否认《购房借款合同》、《房地产抵押贷款合同》的真实性，依***申请法院调取的中国银行存款凭条，大部分均签写***的名字，被告虽辩解由***还贷款，但并未提供证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，***、**、***应承担举证不能责任，故对***、**、***的辩解，不予采信。据此判决：一、坐落于海城市芳草家园小区**楼**的门点归一审原告***所有；二、一审被告***、**于本判决生效后一个月内将该门点倒出；三、驳回一审原告***的其他诉讼请求。案件受理费9738元，由一审被告***、**承担。

本院二审认定事实与一审判决认定事实基本一致。二审中，双方当事人均没有提交新证据。

本院认为：***与建新公司签订《预购楼协议书》后，又与中国银行海城分行签订《购房借款合同》，并以该门点作为抵押物签订《房地产抵押贷款合同》，于2003年5月21日到房产部门办理了抵押登记，***已取得了对该门点的所有权。***此后与**签订《房屋买卖协议书》，***在***已经办理了抵押登记，***已取得了对该门点所有权的情况下，将该门点又卖给**，属无权处分。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。”***、**应将其占有的***门点倒出。关于上诉人***、**主张撤销一审判决，依法驳回被上诉人***诉讼请求，或者发回重审的上诉请求，***、**提出***和凯达公司（原建新公司）之间不存在实际的房屋买卖关系的辩解，因***在与建新公司签订《预购楼协议书》后，又与中国银行海城分行签订了《购房借款合同》、《房地产抵押贷款合同》，并到房产部门办理的抵押登记，***、**未提供证据否认《购房借款合同》、《房地产抵押贷款合同》的真实性，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，应承担举证不能责任，故对上诉人的上诉请求，本院不予支持。关于一审被告***提出的其用门点借用***的名字向银行贷款，由其偿还贷款的辩解，依***申请法院调取的中国银行存款凭条，其中大部分均签写***的名字，***虽辩解由其还贷款，但并未提供证据证明，***应承担举证不能责任，故对***的辩解，不予采信。关于一审被告鞍山凯达房屋开发有限公司辩称，***与***的买卖合同无效，***虽然未占有门点，***提供的一系列证据，可以证明房屋就是***所有，对方说门点是顶名贷款是没有证据的，请求驳回上诉，维持原判，与本院认定事实一致，予以采信。

综上所述，上诉人***、**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院对此予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条：“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果是正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9738元，由上诉人***、**承担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　张　宇

审　判　员　　李红兵

代理审判员　　程继国

二〇一七年十一月二日

书　记　员　　贾开萍