某某与某某市土地储备中心、某某市欣城房屋拆迁事务所有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

江苏省**市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏13民终4370号 上诉人（原审被告）：**市土地储备中心，住所地江苏省**市***路156号。 法定代表人：**，该中心主任。 委托诉讼代理人：****，该单位员工。 委托诉讼代理人：***，江苏正四方律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，男，1965年8月26日出生，汉族，住江苏省**市宿城区。 委托诉讼代理人：**，江苏固邦律师事务所律师。 原审被告：**市欣城房屋拆迁事务所有限公司，住所地江苏省**市***路南侧。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，江苏力豪律师事务所律师。 上诉人**市土地储备中心（以下简称土地储备中心）因与被上诉人***、原审被告**市欣城房屋拆迁事务所有限公司（以下简称欣城拆迁公司）拆迁补偿安置合同纠纷一案，不服**市宿城区人民法院（2016）苏1302民初8354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 土地储备中心上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：1.***所有房屋被拆除后，其可以选择涉案小区门面房予以回购，选择回购的房屋不超过***被拆除房屋面积的部分无需***向开发商支付购房款，由土地储备中心与开发商进行结算。因土地储备中心与开发商就该部分价格进行多次协商，在市政府协调下，直到2017年4月21日才能形成解决方案。**市物价局根据该方案，于2017年8月4日出具有关报告，土地储备中心才能根据该报告向开发商支付相应的价款，***也才能就地选定的房屋与开发商签订购房合同。由于土地储备中心与开发商之间未能就价款达成一致意见，导致开发商无法与***就其所选择的回购房屋签订购房合同，也无法进行交付房屋。由于价格需要由其它政府部门确定后，土地储备中心需要依据确定的价格与开发商进行结算后才能办理房屋交付手续，故涉案房屋直到一审判决后才具备签订购房合同条件不是土地储备中心的过错造成的。2.***选择的优先回购房屋建筑面积为104.54平方米，超出其被拆迁房屋的面积，超出部分面积应由***按照市场价30000元/平方米向开发商支付购房款。因***拒绝接受超出部分面积，并要求对其选购的房屋进行分割，导致无法实现房屋交易。综上，土地储备中心不应承担逾期交房赔偿责任。 ***二审辩称：1.土地储备中心及欣城拆迁公司工作人员均称***回购的房屋可在2015年12月交付，一审法院调取涉案房屋所在小区工程竣工验收备案表、房屋建筑面积测量报告等资料均能证明房屋可以在2015年12月底交付使用。土地储备中心未能在合理时间内交付房屋，给***造成损失。***主张从2016年7月1日起计算逾期交房损失，完全合理合法。2.双方签字确认的《选房确认表》上明确载明置换给***的房屋是**花园西门南侧第六间门面南侧半间，***并未选择该门面房北侧半间，故有权拒绝购买北侧半间。南侧半间面积并未超过***被拆迁的房屋面积，无需补缴购房款。 欣城拆迁公司二审述称：一审判决欣城拆迁公司不承担责任正确。 ***向一审法院起诉请求：1.判令土地储备中心、欣城拆迁公司向***交付**市宿城区**花园西门南侧第六间门面南侧半间（面积为52.27平方米）；2.判令土地储备中心、欣城拆迁公司赔偿***逾期交房损失（自2016年7月1日起按每月6000元计算至房屋实际交付之日止）。 一审法院认定事实：2013年12月27日，***作为被拆迁人，土地储备中心作为拆迁人，欣城拆迁公司作为拆迁实施单位，共同签订《**市市区房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定：***应获得拆迁补偿款963924元，其中918854元以**花园房屋（面积52.27㎡、单价17579元/㎡）形式补偿。此后，***与土地储备中心、欣城拆迁公司签署《**党校宿舍区地块被拆迁户选房确认表》一份，载明**花园西门南侧第六间门面南侧半间（面积52.27㎡）做为被拆迁房屋的置换房。2015年12月29日，**花园3#、5#、6#、8#、9#、10#、11#楼及人防地下室在**市住房和城乡建设局竣工验收备案。涉案**花园西门南侧第六间门面房门牌标注房号为“西-5”，该房所在的**花园5#楼已通过竣工验收备案。 一审法院归纳本案争议焦点为：1.涉案房屋是否具备交付条件。2.原告主张的逾期损失能否支持。 一审法院认为，涉案用于置换的房屋已于2015年12月29日竣工验收备案，符合交付条件。涉案拆迁补偿安置协议未约定房屋交付时间，基于公平及诚实信用原则，土地储备中心作为拆迁人应在房屋符合交付条件后及时交付置换房屋。现置换的房屋已验收合格，符合房屋交付条件，但因房屋系案外人****置业有限公司（以下建设**公司）开发建设，涉及**公司权益，不适于强制履行，故对***要求土地储备中心交付置换房屋的请求暂不予支持。欣城拆迁公司作为拆迁实施单位，并非拆迁补偿义务人，无交付房屋的义务，故对***要求欣城拆迁公司交付房屋的请求不予支持。 ***选定的置换房屋竣工验收后，土地储备中心未及时交付房屋，应赔偿***逾期交房损失，该损失自2016年7月1日起计算。***主张其损失按6000元/元计算，与**市**商业圈租金水平相当，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、**市土地储备中心于判决生效之日起十日内给付***逾期交房损失（自2016年7月1日起按6000元/月计算至实际交房之日止）；二、驳回***其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，减半收取350元，由**市土地储备中心负担。 双方当事人对一审判决认定的事实均未提出异议，本院依法予以确认。 二审中，***坚持要求土地储备中按照《选房确认表》的约定交付**花园西门南侧第六间门面南侧半间房屋所有权，且明确表示拒绝向**公司购买北侧半间房屋所有权。土地储备及欣城拆迁公司均称，《选房确认表》上载明的**花园西门南侧第六间门面南侧半间房屋仅表示半间房屋面积无需***向**公司支付购房款，而不是约定土地储备中心向其交付半间房屋的所有权。 二审中，本案争议焦点为：《选房确认表》约定土地储备中心应承担的义务内容如何确定，土地储备中心应否承担违约责任。 本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，首先，从字面上理解《选房确认表》载明的内容，欣城拆迁公司受土地储备中心委托与***签订的《选房确认表》载明选房房号为“**花园西门南侧第六间门面南侧半间”，载明房屋位置、范围及四至均清楚，仅涉及南侧半间房屋所有权转移事宜。其次，从该确认表中其他条款内容看，《选房确认表》载明该半间房屋的单价及总价，因***被拆除的房屋面积超出所选半间房屋的面积，土地储备中心在给予半间房屋外还支付***补偿款55042元也载明在确认表上。因所选房屋若超过被拆除房屋面积部分，需按市场价向开发商**公司支付购房款，而市场价超过被拆除房屋补偿款单价。若双方在签订《选房确认表》时约定超出部分房屋面积由***向开发商支付购房款予以购买，则无需向***支付上述补偿款，而是直接抵充置换房屋部分面积对应的价款。据此，足以说明双方并非针对整套房屋超出南半间部分的所有权如何处分进行协商。《选房确认表》底部注明“选定的房屋以房管部门测定面积为准，价格根据补偿安置方案标准多退少补”，应理解为该确认表所选定的半间房屋以房管部门测定的面积为准，因双方就该半间房屋价款已经清结完毕，因此若测定面积与约定存在出入，则需要“多退少补”，该注明部分内容与合同其它条款并不矛盾。据此，能够确定《选房确认表》中双方争议条款的真实意思为约定土地储备中心负有向***交付**花园西门南侧第六间门面南侧半间房屋所有权义务。土地储备中心无证据证明该条款真实意思为依据交易习惯确定的应由***向开发商补缴另外半间房屋价款，故对土地储备中心的主张不予采信。 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。房屋在建成时依法确定为一套房屋的，一套房屋只能作为一个独立的不动产，也只能有一个所有权。本案中，**花园西门南侧第六间即编号为西-5号门面房，依法经过规划审批确定为一套独立的商品房，该房屋上只能登记一个物权。《选房确认表》约定转让西-5号门面房南半间房屋所有权，违反了一物一个所有权的原则，依法应属无效。违约责任产生于当事人不履行或不适当履行合同义务，而无效的合同对合同当事人不产生履行合同的义务，当事人不履行无效合同也不应承担继续履行等违约责任。因此，***要求土地储备中心交付西-5号门面房南半间房屋所有权的主张不能成立，其要求土地储备中心赔偿逾期交付损失的主张也无法律依据，依法均不予支持。因***未在本案中主张合同无效损失，故本案对合同无效所产生损失的责任负担不予处理，双方当事人可另案处理。 综上，一审判决认定事实基本正确，但适用法律错误，导致判决结果错误，依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百二十五条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销**市宿城区人民法院（2016）苏1302民初8354号民事判决； 二、驳回***诉讼请求。 一审案件受理费350元，二审案件受理费700元，由***负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　万　焱 审判员　　孙　权 二〇一八年一月三十一日 书记员　　晏　鸾 第6页/共8页