中铁信托有限责任公司与河南中迈集团建设有限公司、河南中迈集团有限公司等合同、无因管理等执行异议裁定书

成都铁路运输中级法院 执行裁定书 （2023）川71执异294号 案外人：***，男，1940年10月22日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。 委托诉讼代理人：***，河南开为律师事务所律师。 申请执行人：中铁信托有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区航空路1号国航世纪中心B座20、21、22层。 法定代表人：**，董事兼总经理。 被执行人：河南中迈集团建设有限公司，住所地河南省郑州市金水区红专路111号院6号楼6层。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 被执行人：河南中迈集团有限公司，住所地河南省洛阳市西工区九都路12号1栋6楼601。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 被执行人：洛阳中迈置业有限公司，住所地河南省洛阳市瀍河区启明北路。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 被执行人：河南中迈集团洛阳中一置业有限公司，住所地河南省洛阳市伊洛工业园东棘村。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 被执行人：洛阳中迈首府置业有限公司，住所地河南省洛阳市西工区九都路12号1栋4楼401。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 被执行人：***欣达企业管理咨询有限公司，住所地四川省成都市青羊区东城根上街78号12层。 法定代表人：***，执行董事。 被执行人：***，男，1965年12月1日出生，汉族，住河南省洛阳市瀍河回族区。 被执行人：***，男，1975年12月6日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。 在本院执行中铁信托有限责任公司（以下简称中铁信托公司）与河南中迈集团建设有限公司、河南中迈集团有限公司、洛阳中迈置业有限公司（以下简称洛阳中迈公司）、河南中迈集团洛阳中一置业有限公司、洛阳中迈首府置业有限公司、***欣达企业管理咨询有限公司、***、***公证债权文书一案中，案外人***于2023年10月19日对本院执行河南省洛阳市西工区红东方广场××路××号××幢××房产（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人***称，请求解除对河南省洛阳市西工区红东方广场××路××号××幢××房产的查封，并停止对该不动产的拍卖等执行。事实与理由：案涉房屋系案外人于2016年3月15日与中迈公司签订商品房定购书，合同约定购买中迈公司开发的位于河南省洛阳市西工区红东方广场××路××号××幢××房产，房产建筑面积为113.37平方米，房产价格为838938元，已向洛阳中迈公司支付全部购房款；2016年3月16日即办理交房手续，案外人在2016年4月收房并实际占有案涉房屋，且已交纳物业管理费和水电费；案涉房屋尚未办理产权登记手续非因其自身原因造成；按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第二条规定，案外人的权利优先于中铁信托公司。因此，请求法院解除对案涉房屋的查封，停止对该房产的执行。 本院查明，2016年3月15日，案外人***（乙方）与洛阳中迈公司（甲方）签订《中迈·红东方广场商品房定购书》。该定购书载明，乙方定购中迈·红东方广场××号××幢××房产，建筑面积约为113.37平方米，房价为838938元；第四条约定“乙方须于2016年3月15日前至甲方销售中心所在地支付优惠后总价款或首付款（含定金）并在交房前按照甲方约定的时间内签订《商品房预售合同》”。2016年3月15日，洛阳中迈公司向***出具金额为838938元的收款凭据，载明：红东方广场公寓楼房款，并加盖该公司财务专用章。***向洛阳润德物业管理有限公司交纳了物业费。2016年3月19日，***与甲方洛阳润德物业管理有限公司签订《装饰装修管理协议》、《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》。 另查明，2016年11月25日，本院依据四川省成都市蜀都公证处（2016）**蜀证执字第853号执行证书，以（2016）川71执191号案件立案执行中铁信托公司与河南中迈集团建设有限公司、河南中迈集团有限公司、洛阳中迈公司、河南中迈集团洛阳中一置业有限公司、洛阳中迈首府置业有限公司、***欣达企业管理咨询有限公司、***、***公证债权文书一案，并于2016年12月15日查封洛阳中迈公司名下的案涉房屋。由于被执行人的财产无条件可供执行，经中铁信托公司申请，本院于2016年12月23日终结本次执行程序。2018年3月22日，本院以（2018）川71执恢33号立案恢复执行，同年11月29日终结执行。2021年3月17日，本院以（2021）川71执恢26号立案恢复执行，同年12月10日终结本次执行程序。2022年5月7日，本院以（2022）川71执恢73号再次立案恢复执行，同年12月28日终结本次执行程序。 本院认为，案外人***提供的《中迈·红东方广场商品房定购书》中约定了案外人应与出卖方签订《商品房预售合同》，但其并未向本院提交《商品房预售合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，能够认定为商品房买卖合同的定购书必须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的必备内容，且应齐备、明确。本案中，案外人***与洛阳中迈公司签订的《中迈·红东方广场商品房定购书》仅约定了房屋座落、面积、总价等，但对“交付使用条件及日期”“解决争议的方法”“违约责任”等商品房买卖合同应当明确的重要内容及必备条款并无约定，故该商品房定购书不具备商品房买卖合同的性质。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记”之规定，案外人***在本院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同，不符合该条的规定，其异议请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人***的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年十月三十日 法官助理*** 书记员***