长垣中防房地产开发有限公司、某某等民事二审民事判决书

河南省新乡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）豫07民终6505号 上诉人(一审被告)：长垣中防房地产开发有限公司，住所：河南省新乡市长垣市***礼路西段防腐大厦9楼。 法定代表人：***，任公司总经理。 委托诉讼代理人：***、***，河南***师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：***，男，1963年8月21日生，汉族，住河南省长垣市蒲西区。 委托诉讼代理人：***，河南胜威律师事务所律师。 一审被告：长垣市投资集团有限公司，住所地：长垣市蒲西区人民路67号。 法定代表人：牛珺，任公司董事长。 委托诉讼代理人：***，女，1987年5月12日生，汉族，住河南省长垣市。系公司员工。 上诉人长垣中防房地产开发有限公司因与被上诉人***、一审被告长垣市投资集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省长垣市人民法院（2022）豫0783民初5094号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。长垣中防房地产开发有限公司的委托诉讼代理人***、***的委托诉讼代理人***、长垣市投资集团有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 长垣中防房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销一审（2022）豫0783民初5094号民事判决，改判驳回***的诉讼请求。二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、长垣中防房地产开发有限公司与***签订的《商品房认购合同书》不应认定为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中所称的商品房买卖合同。商品房买卖合同司法解释第五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房买卖合同应当明确：“（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任”。而案涉《商品房认购合同书》中不包含上述约定。故不应将本案案涉合同认定为商品房买卖合同、不应适用商品房买卖合同司法解释第十四条的规定计算本案违约金。且《商品房认购合同书》中没有关于逾期办证的违约责任约定，故本案不应计算违约金。二、《商品房认购合同书》只是对房屋的认购，还需签订正式的《商品房买卖合同》后才能办理相关产权证件。与该案一同起诉的其他29户签订有《商品房买卖合同》，约定逾期办证的违约金是已付房款的10%，本案应当参照其他购房者的违约金情况以已付房款的10%计算逾期违约金。综上，一审判决缺乏法律和事实依据，应予改判。 ***答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确。应驳回上诉，维持原判。一、双方合同虽名为《商品房认购合同书》，但其具备商品房买卖合同的主要条款，且***已履行全部付款义务。双方签订的合同中也有关于违约责任和解决争议办法的约定。不能仅因为双方合同未约定办证时间和逾期办证的违约金就认定案涉合同不属于商品房买卖合同、不适用相关司法解释。二、长垣中防房地产开发有限公司作为专业的商品房开发销售企业，在案涉合同签订、实际交房并交付全部购房款后，长达近8年的时间里从未通知***与其签订所谓的“正式商品房买卖合同”。长垣中防房地产开发有限公司与其他29户签订了商品房买卖合同并约定逾期办证的违约金仅仅对其合同双方有约束力，不应当将该约定及于本案。 长垣市投资集团有限公司答辩称，认可一审判决，应维持原判。 ***一审诉讼请求：1、判令长垣中防房地产开发有限公司协助***办理不动产权证书；2、判令长垣中防房地产开发有限公司支付逾期办理不动产权证书的违约金，暂计至2022年6月30日为129887元（以299829元为基数，自2015年1月1日起至2020年8月19日止按同期银行贷款利率的1.5倍计算，自2020年8月20日起至办理不动产权证之日止按同期LPR的1.5倍计算）；3、判令长垣市投资集团有限公司对上述债务承担连带责任；4、案件受理费由长垣中防房地产开发有限公司、长垣市投资集团有限公司承担。 一审法院查明：2014年10月7日，***与长垣中防房地产开发有限公司签订两份商品房认购合同书，由***购买长垣中防房地产开发有限公司开发的位于长垣市蒲北区××期××栋××号××号房屋，面积均为37.32平方米，两房屋总价款为299829元。***于2014年10月7日前分两次付清了上述房款，长垣中防房地产开发有限公司于2015年1月1日完成案涉两房屋的交付，因长垣中防房地产开发有限公司至今未协助办理案涉两房屋不动产权属证书，***诉至法院。 另查明，长垣市投资集团有限公司于2021年1月15日变更登记为长垣中防房地产开发有限公司股东，持股比例为100%。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，长垣中防房地产开发有限公司将其开发的房屋出售给***，***依约向长垣中防房地产开发有限公司支付购房款，双方形成合法的房屋买卖合同关系，依法受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”长垣中防房地产开发有限公司于2015年1月1日完成了案涉房屋的交付使用，应于2015年3月31日前协助***办理不动产权属证书，且长垣中防房地产开发有限公司未履行相应义务，故此对***要求长垣中防房地产开发有限公司协助办理不动产权属证书的请求，一审予以支持；***要求长垣中防房地产开发有限公司支付违约金，该违约金应以已付房款299829元为基数，自2015年4月1日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至不动产权属证书办理完毕之日止。因上述办理不动产权属证书的期限及违约金均系法律规定，故对长垣中防房地产开发有限公司辩称未约定办证时间，未约定逾期办证违约金的意见，一审不予采纳。关于***要求长垣市投资集团有限公司承担连带责任的主张，因长垣市投资集团有限公司系2021年1月15日才变更为长垣中防房地产开发有限责任公司持股100%的股东，且其与长垣中防房地产开发有限责任公司双方均具有各自独立的财务制度、经营场所及各自的工作人员，能够证明长垣中防房地产开发有限责任公司的财产独立于长垣市投资集团有限公司的财产，故对***该项主张，一审不予支持。长垣中防房地产开发有限公司辩称协助办证的前提是***应当缴纳契税，但***未能缴纳契税系长垣中防房地产开发有限公司未依约将房屋买卖合同向房管部门备案所致，故对该辩称意见一审不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，一审判决：一、长垣中防房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内协助***办理不动产权属证书。二、长垣中防房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向***支付违约金（计算方式为以299829元为基数，自2015年4月1日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至不动产权属证书办理完毕之日止）。三、驳回***的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1449元，由长垣中防房地产开发有限公司负担。 本院二审审理期间，各方均未提交新证据。 本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条第一款规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中长垣中防房地产开发有限公司提出上诉，现仅围绕长垣中防房地产开发有限公司的上诉请求进行审理。 关于长垣中防房地产开发有限公司的上诉请求能否支持的问题。一、长垣中防房地产开发有限公司将其开发的房屋出售给***，双方就案涉房屋签订的《商品房认购合同书》中载明了商品房买卖合同的主要条款。签订合同后，双方按照合同交齐购房款、交付房屋，应视为双方形成合法的房屋买卖合同关系，依法受法律保护。长垣中防房地产开发有限公司完成了案涉房屋的交付使用后，并未提出与***重新签订商品房买卖合同。现长垣中防房地产开发有限公司以案涉《商品房认购合同书》中未约定《商品房销售管理办法》第十六条“（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任”的内容，故双方的房屋买卖不成立，不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的理由上诉至本院。本院认为，案涉《商品房认购合同书》中已对商品房买卖合同的主要条款做出规定，且双方已履行约定。未约定办理产权登记有关事宜等不影响买卖合同的成立。故对于长垣中防房地产开发有限公司的该上诉意见本院不予采纳，一审法院认定事实适用法律正确。二、长垣中防房地产开发有限公司与其他29户签订的《商品房认购合同书》仅约束合同双方，合同中关于逾期办证的违约金约定对本案没有约束力。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定计算违约金并无不当。故长垣中防房地产开发有限公司主张撤销一审判决的诉求，于法无据，本院不予支持。 综上，长垣中防房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，不应支持。一审判决认定事实正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）**规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2898元，由长垣中防房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　吕　亮 二〇二二年十二月三日 法官助理　*** 书 记 员　***